Rekordlav rente på fastforrentede lån

Et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag er billigere end nogensinde før. Et 1,5 procent lån på en million koster 3.495 kr. om måneden, og afdraget er højere.

Endnu en gang trodser renteudviklingen økonomernes spådomme. Tirsdag den 12. februar 2019 var investorerne således villige til at betale kurs 97,2 for 1,5 procent-obligationen mod kurs 95 ved årsskiftet. Dermed havner den effektive rente på et fastforrentet 30-årigt realkreditlån på 1,7 procent, og så lav en effektiv rente på et fastforrentet lån er aldrig set før. 

- Den 30-årige 1,5 procent obligation kom første gang på markedet i februar 2015. Og siden den tid har vi ikke set så høj en kurs på 1,5 procent-lånet som nu. Dermed er renten på et fastforrentet lån historisk lav, siger chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre.

Et andet aspekt ved den rekordlave rente på et fastforrentet lån er, at den 30-årige 1,5 procent-obligation med 10 års afdragsfrihed nu er eneste mulighed for de boligejere, der ønsker afdragsfrihed på det fastforrentede lån. Det skyldes, at 2 procent-obligationen både med og uden afdrag er lukket, da kursen er kravlet over 100. Og det er heller aldrig set før, understreger Jeppe Borre.

Rekordlav rente svarer til en flaske god rødvin om måneden

Selv om renten på et fastforrentet lån er rekordlav, og siden februar 2018 er faldet med ca. 0,5 procentpoint, er der alligevel tale om en begrænset effekt på den daglige økonomi. For et lån på en million kr. er den månedlige besparelse efter skat ca. 109 kr., hvilket nogenlunde matcher prisen på en god flaske rødvin.

På den anden side er det værd at lægge mærke til, at afdraget på lånet stiger med 176 kr. månedligt, hvilket øger opsparingen i boligen. Over fem år vil opsparingen være øget med 9.347 kr. set i forhold til 2 procent-lånet. 

Begrænset indlåsningseffekt på 1,5 procent-lån

Udfordringen med nye låneserier som 1.5 procent-lånet er altid at få tilstrækkelig megen udstedelse i de nye serier. Hvis der ikke bliver udstedt tilstrækkelig mange obligationer i en serie, kan serien blive ramt af den såkaldte indlåsningseffekt.

Indlåsningseffekt betyder, at låntagere risikerer at skulle betale en kunstig høj kurs, hvis de skal ud af lånet. Men da 1,5 procent-obligationen har været åbent i en længere periode, er den risiko minimeret for lånet med afdrag, lyder det fra Jeppe Borre. Men for det afdragsfrie 1,5 procent-lån er det et større problem, erkender han.

- På den anden side må vi konstatere, at da det afdragsfrie 2 procent-lån er lukket, er 1,5 procent-obligationen den eneste mulighed for at opnå afdragsfrihed på et fastforrentet lån. Og det betyder, at der hurtigere kommer likviditet (Red: flere udlån) i serien, fastslår han.

Sådan fungerer dit fastforrentede lån

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på eksempelvis 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 1,5 procent handlet for 97,20 kr. 

Det betyder, at du modtager 97,20 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig. Hvis du låner en million kroner, vil du således ’kun’ modtage 972.000 kr., men skal betale renter af en restgæld på 1 million. kr.  

  • Hvis renteniveauet stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til eksempelvis 90, skal du stadig betale 1,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente stiger, da du jo stadig skal betale de nævnte 1,50 kr. i rente, men nu af et mindre beløb.
  • Hvis renteniveauet falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen stiger til eksempelvis 99, skal du stadig betale 1,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente falder, da du jo stadig skal betale de nævnte 1,50 kr. i rente, men nu af et større beløb.

Usikre vækstudsigter og politisk uro giver lave renter

Inden vi får armene for langt op, er det værd at hæfte sig ved, at rentefaldet finder sted på en lidt trist baggrund og afspejler investorernes nervøsitet for fremtiden.

- I Europa er markedet er præget af politisk uro omkring Brexit og det italienske budget. Dertil kommer, at EU i sidste uge kom med en analyse, der forudser lavere vækst i euro-zonen. Også på globalt plan er der bekymringer for den økonomiske vækst, der kan blive ramt af den igangværende handelskrig mellem USA og Kina, anfører Jeppe Borre.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Lav rente giver mulighed for konvertering af realkreditlån

Med en kurs på mellem 97 og 98 for 1,5 procent-obligationen med afdrag, vil en del boligejere have mulighed for at lægge deres gamle lån og dermed spare penge på renten. Afhængig af lånets størrelse, vil boligejere med obligationslån på helt ned til 2,5 procent i kuponrente kunne drage fordel af en konvertering. 

Da der løber en del faste omkostninger på en låneomlægning, herunder differencerente, er det overordnede princip, at jo større lånet er, jo mere økonomisk attraktiv bliver en konvertering.

Hvis du står foran at skulle låne ekstra penge til et nyt badeværelse eller et nyt tag på huset, er der større chancer for, at en låneomlægning kan betale sig. 

Det samme gælder, hvis du ønsker af afdrage hurtigere på lånet. Her kan du ogå vælge at udskifte dit gamle 2,5 procent-lån til et nyt 20-årigt 1 procent-lån, der aktuelt fås til kurs 97,1 og har en effektiv rente på ca. 1,3 procent. 

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab