Renovering eller nedrivning – hvordan træffer du et kvalificeret valg?

Køber du en ældre villa i ”original” stand og med behov for vedligeholdelse, står valget mellem en traditionel renovering af boligen eller en nedrivning og efterfølgende opførelse af et nyt hus. Vi ser på økonomien i de to projekter og hvilke valg du må overveje.

Trænger boligen til en gennemgribende renovering, kan en nedrivning være den rette løsning.

I hvilke tilfælde er nedrivning af hus en god løsning?

Med præcise ønsker til både boligens beliggenhed, størrelse og stand, kan det være svært, at finde det helt rigtige køb. Du kan derfor blive nødsaget til at gå på kompromis og vælge en velbeliggende grund, hvor huset måske er for lille eller trænger til en gennemgribende renovering.

Hvis boligen er for lille, kan en arkitektonisk udformet tilbygning blive en relativ kostbar omgang. Og trænger den eksisterende bolig til omfattende renovering med nye vinduer, nyt køkken og bad, nye elinstallationer og måske nyt tag og efterisolering, kan den samlede pris hurtigt overstige prisen for et nybygget hus.

Afgørende for økonomien i et nedrivningsprojekt er, at huset befinder sig i et attraktivt område med høje grundpriser, hvilket primært vil være gældende i Københavns- og Århus-området. Det udelukker dog ikke, at nedrivning kan være den mest attraktive løsning andre steder i landet, hvor beliggenheden er afgørende og hvor prisen for huset er tilstrækkelig lav.

Hvilke fordele er der ved et nybygget hus?

Ud over økonomien er der en række ”bløde” værdier i en nyopført bolig, som kan være svære eller umulige at opnå med en ældre bolig. 

  • Beliggenhed: Mange ældre huse har ikke den optimale beliggenhed på grunden med hensyn til solens vandring hen over dagen og året. Med et nybygget hus har du mulighed for at placere huset på grunden, så du udnytter dagslyset optimalt både inden for og ude på terrassen
  • Indretning: Nybyggede huse er ofte mere tilpasset nutidens livsstil end ældre huse, hvilket giver mulighed for en højere nytteværdi af boligen. 
  • Komfort: Med et nyt velisoleret hus er det naturligt at vælge gulvvarme i hele huset, hvilket fjerner de pladskrævende radiatorer og for mange giver en bedre komfort og indeklima uden fodkulde. 
  • Arkitektur: Boliger med 50 til 100 år på bagen har typisk et mindre boligareal end nutidens boligejere vil acceptere. Derfor han mange boligejere opført tilbygninger, der ikke altid er lige godt integreret i den oprindelige boligs arkitektur.

Omvendt gælder det også, at en ældre bolig kan have nogle arkitektoniske og håndværksmæssige kvaliteter, som kan være svære at op med en nyopført hus. 

Kan prisen for et nybygget hus eller renovering hente sig selv hjem ved et salg?

Både i tilfælde af en gennemgribende renovering af et ældre hus og ved en nedrivning af huset med efterfølgende opførelse af et hus, er det ikke givet, at de samlede omkostninger kan hentes hjem igen ved et salg inden for en kortere periode. 

Ønsker du et bud på, hvor meget du ”teoretisk” set taber/vinder på enten en renovering eller et nybyggeri, kan du undersøge prisen for top-istandsatte boliger og helt nye boliger i lokalområdet. Både Boligsiden.dk og Boliga.dk giver mulighed for at undersøge det aktuelle prisniveau og de historiske priser. Dermed får du et indblik i, om det færdige hus kan handles uden tab, hvis du bliver tvunget til at sælge huset inden for en kortere periode. 

Hvis du vælger et nybyggeri og sammenligner med ældre og renoverede boliger, bør du indregne en lavere samlet ydelse for nybyggeriet på grund af lavere udgifter til varme og vedligeholdelse.  

Hvor meget spares der på varmeregnskabet?

Et nybygget hus er ekstremt effektivt med hensyn til energiforbruget. I dag skal et nybygget hus opfylde betingelserne i bygningsreglementet fra 2015, hvilket giver en energimærkning på A 2015. Ifølge Energistyrelsens beregninger vil et hus på 150 m2 energimærket som A 2015 kunne opvarmes for 4.125 kr. årligt kr. i fjernvarme ved en fjernvarmepris på 0,75 kr. pr. kWt.

En ældre og gennemmoderniseret villa vil typisk være energimærket med et D, hvilket ifølge Energistyrelsen giver en årlig varmeudgift på 20.025 kr. Dermed vil den årlige varmebesparelse i det nybyggede hus udgøre 15.900 kr. svarende til 1.325 kr. om måneden.

Det bør retfærdigvis anføres, at der er tale om teoretiske beregninger. I praksis viser det sig ofte, at boligejernes adfærd er styret af energiprisen. Det vil sige, at boligejere med lave varmeudgifter er tilbøjelige til at skrue ekstra op for varmen, mens boligejere med høje varmegifter vil spare lidt mere på varmen eller bruge en brændeovn.

I de fleste tilfælde vil den reelle besparelse på varmebudgettet derfor ligge noget lavere end de anførte 15.900 kr. om året.

Få et bud på økonomien i renovering eller nybyggeri

For at få en indikation af, om det bedst kan betale sig at totalrenovere den nyindkøbte bolig eller rive huset ned for at opføre en ny og energivenlig bolig, har Bolius.dk udviklet nedenstående beregner. Beregneren er udviklet med det formål, at gøre opmærksom på, at en renovering ikke nødvendigvis altid er den bedste og billigste løsning.

På den anden side er det svært ud fra nogle få og meget skematiske oplysninger at give et præcist bud på økonomien i hhv. en renovering eller en nybygning. Resultatet fra beregneren bør derfor betragtes som vejledende.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Se beregnerens forudsætninger

  • Alle priser er inkl. moms.
  • Udbetaling på 5 pct., fastforrentet 2 pct. realkreditlån kurs 99,75 på 80 pct. af købesummen og restfinansiering med et banklån med en rente på 5 pct. gældende januar 2018.
  • Genbrug af tinglysning udgør 50 pct.
  • Alle lån løber over 30 år.
  • Ved beregning af nettoydelse i procent er anvendt en pris på 2,5 mio. kr.
  • Varmeudgiften er teoretisk beregnet (sparenergi.dk) med udgangspunkt i et hus med energimærke D for det gamle hus og energimærke A2015 for det nye hus.
  • Den faste afgift på fjernvarme er anslået til 3.000 kr. årligt.
  • I nettoydelse er der ikke indregnet ejerudgift og el-forbrug.
  • Varmeforbruget i en eventuel tilbygning er ikke medregnet, da dette vil være minimalt med en energimærkning på A2015. 

Omkostninger til vedligeholdelse for et ældre og et nyt hus

Omkostningerne til vedligeholdelse på et ældre hus i god stand, kan ifølge Nordea let løbe op i 20.000 kr. om året inkl. opsparing til større sager, mens vedligeholdelsesudgifterne på et nybygget hus de første 10 år kan typisk holdes på omkring 5.000 kr. om året eller lavere.

Dermed er der lagt op til en årlig besparelse på 15.000 kr. svarende til 1.250 kr. om måneden.  Det skal dog understreges, at vedligeholdelses-omkostningerne på et ældre hus svinger meget og i stor udtrækning afhænger af, hvor meget af arbejdet, du selv kan udføre.

Hvor meget kan husprisen stige i kraft af lave vedligeholdelses- og varmeudgifter?

Ovenfor har vi anslået, at omkostningerne til varme og vedligeholdelse i nybygget hus er 34.740 kr. lavere end for et ældre hus af samme størrelse. Af forsigtighedshensyn vælger vi at reducere beløbet til 30.000 kr., hvilket svarer til 2.500 kr. om måneden.

Erfaringsmæssigt ved vi, at boligkøbere i stor udstrækning køber bolig efter størrelsen af den månedlige nettoydelse. Det vil sige, at når udgifterne til varme og vedligeholdelse falder, har boligkøberen ”råd” til at betale flere penge for huset, uden af nettoydelsen stiger.

Ved traditionel finansiering vil omkostningerne til varme og vedligeholdelse i en ældre murermester-villa i energiklasse D typisk udgøre cirka 3.200 kr. om måneden. Prisen på villaen er sat til 5 millioner kr.

Hvis der i stedet er tale om en nybygget murermestervilla med samme areal og energimærket som A2015, vil en køber kunne betale 5,7 millioner kr. for villaen og stadig sidde for den samme nettoydelse inkl. omkostninger til varme og vedligeholdelse. 

Ganske vist er der sjældent tale om en direkte omregning fra besparelse til merpris, men erfaringen viser, at en lavere ydelse spiller kraftigt ind på prisen for boligen. 

læs også: murermester

LÆS OGSÅ: Vedligeholdelse af murermestervillaen

Nedrivning og nyt hus i Vanløse billigere end renovering

Vi har set på økonomien i en klassisk 30’er-bungalow i Vanløse med et boligareal på 64 m2 og fuld kælder. Boligen har ifølge mægler behov for en grundig renovering og ligger få skridt fra Krogebjergparken og små to kilometer fra Vanløse Metro. Med tre værelser til beboelse, er huset imidlertid for småt for de fleste familier. 

Som køber med et stort pladsbehov, har du dermed to muligheder: Enten foretager du en gennemgribende renovering af boligen og opfører en tagetage med beboelse eller du river huset ned og bygger et nyt hus. Vi har set på økonomien i de to muligheder.

Som det fremgår af skemaet, er det ca. 500.000 kr. dyrere at rive huset ned og bygge et nyt end at foretage en renovering med nyopført tagetage. Men for merprisen får du både flere kvadratmeter og lavere udgifter til varme og vedligeholdelse.

Bundlinjen bliver, at det nybyggede hus får en nettoydelse på 27.083 kr. mod 28.603 kr. for det renoverede hus. Dermed bliver det nybyggede hus ca 1.500 kr. billigere om måneden end det renoverede hus. 

Dødsbo i Lyngby oplagt til nedrivning

Med kun to kilometer til Lyngby Station og Bagsværd Sø, er beliggenheden på denne dødsbo-ejendom attraktiv, hvilket giver et relativt højt prisniveau i lokalområdet. Boligen trænger dog til en gennemgribende renovering, hvilket hurtigt kan blive en dyr omgang.

Da der er tale om et stort hus, løber omkostningerne til en renovering op i ca. 2,55 millioner kr., hvilket skal sammenlignes med prisen for et nybygget hus på cirka 2,32 millioner kr.  Med andre ord, er det ca. 230.000 kr. billigere at bygge et nyt hus end renovere det gamle hus. Efter indregning af udgifter til nedrivning på ca. 150.000 kr., svinder forskellen dog ind til omkring 80.000 kr. 

På bundlinjer ser resultatet også fornuftigt ud. Efter indregning af udgifter til varme og vedligeholdelse er den månedlige nettoydelse for nybyggeriet 3.300 kr. lavere, end ydelsen ville have været i tilfælde af en gennemgribende renovering af boligen.

Hvilke usikkerhedsfaktorer ligger i beregningerne?

De anførte beregninger bør i sagens natur ikke tages som udtryk for den endelige sandhed, men viser nogle eksempler på, hvordan en byggesag kan udvikle sig. De væsentligste usikkerhedsfaktorer knytter sig til:

  • Grund/huspris: Hvor meget kan prisen på den eksisterende bolig forhandles ned. Som standard er der valgt et prisafslag på 1,2 procent, hvilket er hentet fra Boliga.
  • Renovering: I de to eksempler indeholder renoveringen bl.a. udskiftning af el og nye vinduer, efterisolering, nyt køkken og bad, ændret rumfordeling, omfangsdræn, isolering af kælder og nyt tag.  Prisen er sat til 18.000 kr. pr. kvadratmeter. Erfaringsmæssigt falder en del boligejere for fristelsen til at foretage en renovering baseret på et for lavt budget. Og når først ombygningen er påbegyndt, bliver det for dyrt at sadle om. Derfor bør du være opmærksom på, at de 18.000 kr. pr. m2 er lavt sat og sagtens kan stige til 22.000 kr., hvis forholdene taler derfor.  Vær opmærksom på, at prisen på installationskrævende rum som køkken og bad er væsentligt højere end prisen for rum til beboelse. Prisen for et renoveret badeværelse kan sagtens løbe op i 200.000 kr. og mens renovering af et mindre beboelsesrum måske kan ordnes for 20.000 kr.
  • Nedrivning: Prisen for nedrivning kan variere, men er sat til 750 kr. pr. kvadratmeter inkl. kælder
  • Nybygning: Prisen for opførelse af et nyt halvandet-plans murermesterhus er sat til 14.500 kr. pr. kvadratmeter, men kan være højere, hvis bygherre vælger dyrere løsninger.
  • Vedligeholdelse: Priserne udtrykket et skøn over en længere årrække og kan variere betragteligt
  • Varmeforbrug: Varmeforbruget er teoretisk beregnet og tager ikke højde for ændringer i beboernes adfærd.

Hvornår bør jeg kontakte kommunen?

Inden du går i gang med en nedrivning eller større arkitektoniske ændringer på boligen, bør du kontakte kommunen for at få helt styr på de officielle procedurer. Måske er huset fredet eller bevaringsværdigt, hvilket kan lægge hindringer i vejen for en renovering eller en nedrivning.

Du bør også undersøge reglerne for bebyggelsesprocent i området og om der ligge nogle servitutter på ejendommen, som kan vanskeliggøre et eventuelt nybyggeri.  

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab