Så dyr en bolig har du råd til at købe

Hvor mange penge kan du købe bolig for? Prøv Bolius' beregner og få svar. Beløbet afhænger bl.a. af din løn, og hvor mange penge du skal have at leve for. Læs, hvad bankerne kræver, og hvor stort dit rådighedsbeløb bør være.

Hvis du vil købe en ejerbolig, kan du med Bolius' beregner få et bud på, hvor meget du kan købe for. Foto: Simon Johansen.

Hvad du kan købe bolig for er afhængig af, hvor meget du har opsparet, og hvor meget du kan låne i banken. Hvor meget du kan låne i banken, afhænger af primært af din husstandsindkomst.

Når banken eller realkreditinstituttet skal vurdere, hvor meget du må låne, ser de både på din indkomst i nutid og fremtid, din gæld, dine udgifter og din opsparing.

Lån til huskøb består typisk af 80 procent realkreditlån og 15 procent banklån. De resterende fem procent af købesummen skal du have sparet op i forvejen.

Rådighedsbeløb sikrer luft i økonomien

Ifølge Finanstilsynets vejledning bør en familie på to voksne og to børn have et rådighedsbeløb på 13.500 kr. eller mere om måneden, når alle faste udgifter er betalt.

Rådighedsbeløbet er det beløb, du har tilbage til forbrug, når alle dine faste udgifter er betalt. Faste udgifter omfatter udgifter, der skal betales fast hver måned som fx:

  • Boliglån
  • Ejendomsskatter og forsikringer
  • El, varme, vand og renovation
  • Afdrag på bilen
  • Institutionsplads
  • Licens, internet og telefon.

Så stort et boliglån kan du få

Men et højt rådighedsbeløb er ikke tilstrækkeligt til at hente den ønskede belåning hjem. Finanstilsynet har også sat nogle vejledende rammer for, hvor meget du må låne i forhold til husstandsindkomsten.

Som hovedregel gælder det, at husstanden maksimalt må have en gældsfaktor på 3,5. Det indebærer, husstandens samlede gæld ikke må overstige 3,5 gange husstandsindkomsten.

I de dyre områder af landet som Københavns- og Århusområdet er realkreditselskaberne dog villige til at acceptere en gældsfaktor på op til fem, såfremt husstandens samlede økonomiske situation tillader det.

Beregn, hvad du kan købe bolig for

Med beregneren nedenfor kan du få en fornemmelse af, hvor meget du maksimalt kan købe ejerbolig for. Beregneren kan kun bruges i forbindelse med køb af ejerbolig, da der gælder andre låneregler for fx andelsboliger.

Før du bruger beregneren, skal du være opmærksom på, at udbetalingen mindst skal udgøre 5 pct. af købesummen. Du kan justere størrelsen af din udbetaling, så den udgør mindst 5 pct. 

Normalt må husstandens samlede bruttogæld ikke overstige 3,5 gange husstandsindkomsten. I de to storbyområder er der dog en tendens til, at gældsfaktoren kommer op på fire. Hvis du vil købe i Aarhus eller København, kan du overveje at justere gældsfaktoren til fire.

     

Hvor stort et rådighedsbeløb skal du have?

Der er altid tale om en individuel vurdering, når banker og realkreditinstitutter afgør, hvor stort et rådighedsbeløb en kunde skal have om måneden.

Her kan du se de rådighedsbeløb, som Finanstilsynet anbefaler som minimum.

  • Enlige: 5.000 kr.
  • Familie på to voksne: 8.500 kr.
  • Derudover pr. hjemmeboende barn: 2.500 kr.

En husstand med en samlet indkomst før skat på eksempelvis 750.000 kr. kan dermed låne op 2.625.000 kr., hvis husstanden ikke har anden gæld.

Finanstilsynet understreget dog, at gældsfaktoren kan være højere, ”hvis kunden har et for kunden højt rådighedsbeløb og en robust formue fx i form af friværdi i ejendommen”.

Salg af ejerbolig giver ekstra udbetaling

Hvis du ejer en bolig og sælger den, for mere end du har lån i boligen for, kan du bruge fortjenesten til en højere udbetaling ( husk også de udgifter, der er forbundet med salg og køb af en bolig). Det giver dig mulighed for at købe en dyrere bolig eller sidde for en relativ lav ydelse i den nye bolig. I bedste fald har du mulighed for at droppe det dyrere banklån, hvis du kan levere en udbetaling på 20 procent af den nye boligs pris.

Eksempel: Peter og Anne bor i en toværelses lejlighed i Odense, som bliver solgt for 1.400.000 kr. Parret købte lejligheden i starten af 2009 for 1.100.000 kr. og fik den finansieret med et fastforrentet 6 procents lån.

Siden er renten løbende faldet og ligger i dag på 2 procent for et fastforrentet lån. Med baggrund i rentefaldet er det fastforrentede realkreditlån omlagt over to gange til hhv. 4 og 2 procent. Rentefaldet har både givet parret en lavere ydelse og en ekstra opsparing i kraft af større afdrag.

Efter betaling af udgifter til ejendomsmægler og bank, er der et provenu på 500.000 kr. fra salget af lejligheden. Med 500.000 kr. ”på bogen” er parret overordentlig godt rustet til at byde ind på parcelhusmarkedet i Odense og har i praksis råd til en bolig på op til ca. 3 millioner kr. og samtidig undgå størstedelen af den dyre restfinansiering med et banklån.

Førstegangskøber: Sæt dig ikke for hårdt

For ikke at havne i håbløst gældsslaveri med vandgrød på menuen hver dag, er det en god idé på forhånd at tjekke dit eksisterende rådighedsbeløb ud.

Hvis I aktuelt har et rådighedsbeløb på 15.000 kr. om måneden og bruger alle pengene hver måned, er det måske ikke realistisk at skrue sig ned på de 8.500 kr. månedligt, som er det mindste rådighedsbeløb for et par ifølge Finanstilsynets vejledning.

Overvej også din økonomiske situation, hvis en af jer skulle blive ledige i en periode. Enhver sund økonomi bør have en buffer, der kan afbøde perioder med en lav indtjening eller uventet høje udgifter.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab