Når du skal finansiere en nyindkøbt bolig foreslår nogle banker at kombinere afdragsfrihed på realkreditlånet med en hurtig afvikling af det højt forrentede banklån. 

Forklaringen fra bankens side er, at da renten på realkreditlånet er markant lavere end renten på boliglånet i banken, så gælder det om at få banklånet ud af verden hurtigst muligt.

Men i virkelighedens verden er logikken bare ikke så enkel. Banken glemmer at nævne, at afdragsfrihed koster dyrt i form af ekstra bidrag, som især stiger drastisk på realkreditlån i intervallet 60-80 procent af vurderingen. Dertil kommer, at afdragsfrihed på et fastforrentet lån typisk koster et ekstra kurstab på 1,5 kurspoint.

LÆS OGSÅ: Så dyr en bolig har du råd til at købe

Tolagsbelåning giver besparelse på bidragssatser

Bankernes traditionelle forslag giver en begrænset besparelse set over en femårig periode. Men du kan få en større besparelse med en såkaldt tolagsbelåning. 

Ved en tolagsbelåning deler du realkreditlånet op i to separate lån. Det første lån ligger inden for 0-60 procent af det beløb, din bolig er blevet vurderet il, og kan optages med mulighed for op til 10 års afdragsfrihed. Den anden del af realkreditlånet ligger inden for 60-80 procent af vurderingen, og den er med afdrag.

Og det er en rigtig god løsning, når man satser på at få banklånet hurtig ud af verden, lyder det fra kommunikationschef Ulrik Marschall i Mybanker, der sammenligner lån.

- Der er flere penge at spare på bidraget ved at opdele realkreditlånet i to lån. Forklaringen er, at du undgår det forhøjede tillæg ved afdragsfrihed på lån i intervallet 60 til 80 procent af vurderingen, forklarer han.

Her er tolagsbelåning en god idé

På den anden side peger Ulrik Marschall på, at en tolagsbelåning koster flere penge i omkostninger til bank og realkreditselskab. 

- Men det er dog vores erfaring, at der er banker og realkreditinstitutter, der tilbyder to lån til samme pris, således, at det kun er den faste tinglysningsafgift samt evt. minimumskurtage, der skal betales dobbelt. Dermed er tolagsbelåning en god idé, hvis man ønsker afdragsfrihed, og skal låne halvanden million kr. eller mere, vurderer han.

LÆS OGSÅ: Tolagsbelåning øger opsparing og spreder risikoen

Så meget sparer du med tolagsbelåning

Videncentret Bolius har på boligberegner.dk lavet en beregning af, hvor stor en forskel der er på de to lånemuligheder. Og der er rigtig mange penge at spare på tolagsbelåningen, der dribler uden om de højeste bidragssatser.

Køber du en bolig til 3 millioner kr. og kommer med en udbetaling på 150.000 kr., kan du maksimalt låne 2,4 millioner kr. i realkreditselskabet. Restfinansieringen hentes om et boliglån i banken.

Med ovennævnte udgangspunkt viser det sig, at der ganske vist er penge at spare med et afdragsfrit realkreditlån og hurtig afvikling af bankgælden. Helt præcist drejer det sig om en besparelse på 7.210 kr. efter skat over en femårig periode. 

Bankens råd om en hurtig afvikling af banklånet er altså ikke decideret dårligt, men absolut ikke det bedste råd. Vælger du i stedet en tolagsbelåning, sparer du i stedet 44.933 kr. over perioden på fem år. Set i forhold til enkeltlagsbelåning giver tolagsbelåningen i det konkrete eksempel altså en ekstra besparelse på 37.723 kr.

LÆS OGSÅ: Afdragsfrie lån

Sådan har vi gjort

Beregninger er udført på boligregner.dk. 

Ejendomsværdi: 3 millioner kr., provenu: 2.850.000 kroner. Beregninger baseret på kurser indhentet den 12/2-19. Rente på banklån udgør 5,25 %. Bidragssatser er gennemsnit fra de fire realkreditselskaber. Alle de anførte beløb er opgjort efter skat.

De tre lånemodeller ser ud som følger: 

  • 1: 30-årigt 1.5 % fast rente obligationslån, 30-årigt variabelt forrentet banklån. 
  • 2: 30-årigt 2 % fast rente obligationslån med 7 års afdragsfrihed, 7-årigt variabelt forrentet banklån. 
  • 3: 30-årigt 2 % fast rente obligationslån med  8 års afdragsfrihed, 31-årigt F5-lån samt 8-årigt variabelt forrentet banklån.