Der er stor forskel på, hvor meget det koster at sælge en ejerlejlighed, En stor udgiftspost, som du dog kan fravælge, er at sælge gennem mægler. Foto: Torben Klint
Hvad koster det at sælge en ejerlejlighed?
Omkostningerne i forbindelse med salg af en ejerlejlighed kan variere en del alt efter, om du selv står for salget af lejligheden, eller om du lader en ejendomsmægler gøre det for dig.
Uanset hvor umage du gør dig for at reducere omkostningerne, vil der altid være en række faste udgifter forbundet med det at sælge ejerlejlighed. Selv om du klarer hele salgsprocessen alene, kommer de samlede omkostninger alligevel op på mellem 15.000 og 20.000 kr.
Det er først og fremmest udgifter til et ejerlejlighedsskema, omkostning til penge-/realkreditinstitut for indfrielse af lån samt evt. forhøjelse af ejerpantebrev til ejerforeningen, som udgør de største poster. Dertil kommer ofte som minimum en annoncering via internettet.
Vælger du at indgå en formidlingsaftale om salg via en ejendomsmægler, og er du villig til at betale dig fra alt lige fra annoncering til flyttefolk, kan du ende med at skulle betale op mod 100.000 kr. totalt.
Oversigt over udgifter ved salg af lejlighed
Her kan du se en række af de omkostninger, der kan være, når du skal sælge lejlighed:
- Vederlag (salær) til ejendomsmægler inkl. moms: 20.000-70.000 kr.
- Indfrielse af realkreditlån: 3.000-6.000 kr.
- Annoncering: 1.000-15.000 kr.
- Officiel tingbogsattest: 175 kr. (uofficiel er gratis)
- Ejendomsdatarapport: 325 kr. (via boligejer.dk)
- Ejerlejlighedskort/matrikelkort (hentes fra tingbogen)
- Restgældsoplysninger: (hentes digitalt fra realkreditinstitut)
Yderligere omkostninger ved salg af ejerlejlighed
- Ejerlejlighedsskema inkl. kopier af vedtægter og referater: 1.500-5.000 kr.
- Evt. forhøjelse af ejerpantebrev til ejerforeningen kr. 2.500– 6.000 kr.
- Debitorskifte i ejerforening: 1.000-3.000 kr.
- Indfrielse af evt. fælleslån: 500-3.000 kr.
- Aflæsning af varme og vand: 0-2.000 kr.
Hvor meget skal ejendomsmægleren have?
Ønsker du hele salgsarbejdet udført af en ejendomsmægler, er vederlaget som udgangspunkt fastlagt under hensyn til lejlighedens pris, omsættelighed og lokale konkurrenceforhold.
Som det fremgår af boksen her på siden, kan vederlaget svinge meget. Nogle mæglere har et standardgebyr, mens andre kører med en procentsats af den udbudte salgspris.
Vederlaget ligger typisk på mellem 2 og 6 procent af kontantprisen, og der skal normalt kun betales, hvis lejligheden sælges (resultatafhængig).
Vær opmærksom på muligheden for at forhandle vederlaget ned. Er din bolig let at sælge, og er konkurrencen hård i dit lokalområde, er det oplagt at forsøge at få rabat.
Nogle ejendomsmæglere tager gebyr for at indhente dokumenterne, så vil du spare penge, kan du selv indhente dem.
Hvad er udgifterne til markedsføring?
Ejendomsmæglerne tilbyder ofte forskellige pakkeløsninger i forbindelse med markedsføringen af lejligheden. En mellemløsning med annoncering hver 14. dag i lokale aviser koster typisk 10.000 til 15.000 kr. (2019).
Ønsker du annoncering i landsdækkende dagblade og med store billedannoncer, ryger prisen langt højere op. Du kan også vælge kun at udstille i ejendomsmæglerens butik evt. i kombination med annoncering på mæglerens hjemmeside og de store landsdækkende hjemmesider boligsiden.dk og boliga.dk
Vil du holde udgifterne helt nede, tilbyder en række hjemmesider gratis basisannoncering af boliger, hvorefter sælger mod betaling kan købe ekstra ydelser.
Hvad sparer du ved at hjælpe ejendomsmægleren med salget?
Enkelte ejendomsmæglere tilbyder en ordning, hvor mægleren står for alt papirarbejdet, mens sælger varetager en del af salgsarbejdet, herunder fremvisning af boligen og annoncering. Dermed sparer du en betydelig del af salæret, der typisk ryger ned på under halvdelen af det normale mæglersalær. Taksterne på markedet ligger på 20.000 til 35.000 kr. (2016) for en medsalgsordning.
Vær opmærksom på, at nogle ejendomsmæglere kører med ”solgt eller gratis” eller resultatafhængigt salg, mens andre skal have betaling, uanset om boligen bliver solgt eller ej.
Hvad koster hjælp fra en advokat?
De færreste sælgere benytter sig både af en advokat og en ejendomsmægler. De fleste sælgere, der ønsker at gennemføre handlen uden medvirken af en mægler, foretrækker at hyre en advokat til papirarbejdet.
Advokatens honorar varierer med arbejdets omfang. Regn med et beløb i størrelsesordenen 12.000 kr. for et uproblematisk boligsalg.
Du kan med fordel vælge denne løsning, hvis du har en letomsættelig lejlighed og selv ønsker at stå for salget.
Hvad koster et ejerlejlighedsskema?
Når du sælger lejlighed, er du forpligtet til at indhente et ejerlejlighedsskema, som informerer køber om forhold i ejendommen og ejerforeningen - eksempelvis om sælger har restancer over for ejerforeningen, hvad fællesudgifterne er, og hvilke forsikringer foreningen har.
Normalt indhenter mægler selv ejerlejlighedsskema fra administrator, og gebyret ligger normalt på ca. 3.000 kr. inkl. kopier af vedtægter, referater, regnskab/budget og andre relevante dokumenter.
Hvis du vil spare disse penge, kan du henvende dig til bestyrelsen for ejerforeningen og høre, om de vil udfylde skemaet. Det er fuldt lovligt, men kræver, at du kan overtale eksempelvis formanden for bestyrelsen til at bruge tid på det. Du skal så også selv tage kopier af vedtægter og referater. Husk at fortælle din ejendomsmægler, at du selv indhenter skemaet.
I enkelte ejerforeninger bruger de ikke en administrator til at udfylde ejerlejlighedsskemaer, så her udfylder bestyrelsen skemaet gratis eller mod et mindre gebyr.
Hvad koster andre gebyrer til administrationsselskabet?
Når lejligheden overdrages fra sælger til køber, skal der laves et debitorskifte i ejerforeningen. Der ligger ofte et ejerpantebrev som sikkerhed for fællesudgifterne i ejerforeningen, og her skal sælger udskiftes med køber.
Nogle gange står købers advokat for at lave skiftet. Andre gange er det administrator, der står for debitorskifte, og så ligger sælgers omkostninger typisk på 2.000 til 3.000 kr.
Hvad koster indfrielse af fælleslån?
Hvis der er fælleslån i ejerforeningen, der skal indfries i forbindelse med salget, koster det også et gebyr. Dels tager banken typisk 750 kr. for at indfri sælgers andel af lånet. Og hvis administrator fordeler de månedlige opkrævninger, lægger nogle af dem et gebyr på 1.000 til 2.000 kr. oveni indfrielsesgebyret til banken for at slette sælger i deres system og sørge for, at pengene bliver sendt videre til banken.
Der er ikke fastsat nogen øvre grænse for gebyrets størrelse.
Hvad koster indfrielse af realkreditlån og deponeringskonto?
Det er normalt sælgers bank, der står for at oprette en deponeringskonto og indfri pantebreve og realkreditlån.
Penge fra køber bliver frigivet, når skødet er tinglyst uden anmærkninger, og banken sørger for, at realkreditlån bliver indfriet, inden et evt. overskud kan udbetales til sælger.
Selve deponeringskontoen er enten gratis eller koster få hundrede kroner at oprette, men samlet koster indfrielsen mellem 3.000 og 6.000 kr. hos bankerne. Det er inkl. gebyrer til realkreditinstitutter for at indhente tilbud på indfrielse af realkreditlånet.
Du kan godt shoppe rundt og vælge en bank med et billigere gebyr, men har du banklån eller pantebreve i boligen, er det ofte billigst at få din egen bank til at stå for at indfri lånene. Ellers skal en fremmed bank betale gebyrer til din bank for at indfri dine banklån.
Det kan også være en fordel at vælge den bank, der har et samarbejde med dit realkreditinstitut, da de nogle gange tager et mindre gebyr for egne kunder.
Hvad koster aflæsning af vand- og varmemålere?
Hvis der skal aflæses vand og varme i forbindelse med boligsalget, kræver vand- og varmeleverandøren ofte et gebyr på 500 til 1.000 kr. for vand - og det samme for varmeaflæsning. Flere leverandører tillader, at du selv står for at aflæse efter aftale - eller sammen - med køber, og efterhånden kan forsyningsmålerne også aflæses automatisk.
Hvad er den billigste løsning?
Har du på forhånd fundet en køber og aftalt prisen, opnår du den billigste løsning. I den situation tilbyder både ejendomsmæglere og advokater at ordne papirarbejdet, hvilket typisk koster ca. 10.000 kr. Den samlede udgift ved salg af en lejlighed kan så holdes nede på 25.000-35.000 kr.
Har du et grundigt kendskab til forretningsgangen i en ejendomshandel og kan klare hele papirarbejdet selv, kan du spare alle rådgivere væk. I så fald vil udgiften ved salget alene bestå af eventuel tinglysningsafgift og diverse gebyrer til administrationsselskaber og banker samt evt. smågebyrer til fremskaffelse af dokumenter. De samlede omkostninger ved lejlighedssalget er i så fald nede på 10.000-20.000 kr.
Energimærkning af din bolig er obligatorisk, når du skal sælge den. Derudover kan du også få udarbejdet en elinstallationsrapport, som er obligatorisk, hvis du vil stifte en ejerskifteforsikring. Arkivfoto.
Hvad koster et energimærke?
Energimærkning af lejlighedsejendomme er obligatorisk, og det er ejerforeningen, der skal sørge for at få lavet energimærket, som betales over de løbende fællesudgifter.
Hvad koster en ejerskifteforsikring?
Du kan godt få lavet en ejerskifteforsikring, men det kræver, at der foreligger tilstandsrapport både for lejligheden og hele ejendommen. En tilstandstapport omfattende både ejendom og lejlighed meget kostbar, så i praksis undlader næsten alle at få rapporterne udarbejdet ved salg af lejlighed.
Hvis du ikke får lavet en ejerskifteforsikring, er du som sælger ansvarlig for fejl og mangler i op til 10 år efter handlen. Dog er dækning af dyre ting som faldstammer, tag, fundament osv. for det meste en del af ejerforeningens normale forsikring. Men fx ulovlige elinstallationer kan koste mange penge at få lovliggjort.
Hvad koster en opfriskning af boligen?
For at fremme salget af en bolig anbefaler mæglerne ofte en lettere opfriskning af den. Er malingen slidt, eller er rummene malet i mørke farver, der efterlader et dystert indtryk, vil en gang lys maling være et plus, lyder det fra mæglerne.
Det er også en god idé at ordne, skifte eller fjerne slidte gulvtæpper, skifte punkterede termovinduer, male radiatorer, ordne knirkende døre/gulve, kalkaflejringer i badeværelset m.v..
Omkostningerne til en opfriskning af din bolig behøver ikke at beløbe sig til en formue og vil ofte kunne ordnes for nogle tusinde kroner, hvis du selv udfører arbejdet. Hvis det er mere gennemgribende opfriskninger, kan det sagtens beløbe sig til et væsentligt større beløb.
Hvad koster det at flytte?
Udgifterne til flytning varierer i sagens natur efter afstand, indboets omfang og efter i hvor høj grad, du selv vil deltage i flytningen. Ønsker du selv at stå for flytningen, kan du nøjes med lejeudgiften til en lastbil. En 6,5 ton lastbil til stort kørekort fås for ca. 1.600 kr. i døgnet.
Ønsker du professionelle flyttemænd til arbejdet, svinger timeprisen for to mand plus en stor lastbil typisk mellem 900 og 1.100 kr. Flytning af indboet i en lejlighed på 65 kvadratmeter på 2. sal over en begrænset afstand kan forventes at løbe op i 6-8.000 kroner. Leje af 100 flyttekasser samt udbringning koster ca. 1.000 kr. (2019)
