Sådan bruger du din friværdi som pensionist

Hvis du vil bruge friværdien i din bolig som et supplement til din pension, bør du planlægge det i god tid, for lånemuligheder for pensionister er begrænsede.

Et par sidder foran pc og med papir i hånden og diskuterer deres boligøkonomi

Du kan bruge friværdien i dit hus ved at tage et lån som nedsparing. Men lån i dine mursten, før du fylder 60 år, ellers kan din økonomi blive dårligere. Foto: Tommy Verting

Hvad er friværdi?

Friværdi betegner forskellen mellem boligens restgæld (det du, skylder i boligen) og boligens aktuelle værdi. I takt med, at du betaler dine lån i boligen, som måske samtidig stiger i værdi, bliver forskellen mellem restgæld og vurdering højere, hvilket øger din friværdi. 

Du har eksempelvis købt en bolig til 2,5 millioner kr. og finansierer købet med realkredit- og banklån for i alt 2.375.000. I den situation vil din friværdi udgøre 125.000 kr. Efter 10 år er den samlede gæld nedbragt til 1,8 millioner kr., fordi du har afdraget på lånene, og boligens værdi er steget til 3 millioner kr. I det tilfælde vil friværdien være steget til 1,2 millioner kr.

Hvornår skal du planlægge nedsparing i dit hus eller lejlighed?

Når du omkring 58-59 år, bør du have et overblik over, hvornår du vil pensioneres eller overgå til efterløn, og hvordan din økonomi vil se ud til den tid. Udskyder du beslutningen, kan du gå glip af nogle muligheder for belåning af din ejendom. 

Realkreditselskaberne er efter finanskrisen blevet pålagt skrappere regler for udlån til boligejere, der nærmer sig pensionsalderen. Det er derfor langtfra sikkert, at du som pensionist med en forholdsvis beskeden indkomst vil blive godkendt til et afdragsfrit lån – selvom der er masser af friværdi i boligen. 

Ønsker du at nedspare mest muligt i din faste ejendom, handler det derfor om, at få finansieringen bragt i orden, mens indkomsten er relativt høj og i god tid inden pensionisttilværelsen.

Hvordan er lånereglerne for kommende pensionister?

Af Finanstilsynets vejledning til bankerne fremgår det, at ”for kunder, der nærmer sig pensionering, skal økonomien i god tid før det forventede pensionstidspunkt indrettes efter, at gældsfaktoren på pensionstidspunktet skal være betydeligt lavere, og formuen skal være positiv”.

Gældsfaktoren udtrykker den samlede bruttogæld og bør ifølge vejledningen ikke overstige 2,0 for kunder med ejerbolig og tæt på pensionstidspunktet. For kunder, der ikke er ”tæt på” pensionstidspunktet, er den vejlende gældsfaktor 3,5. Begrebet ”tæt på” er ikke defineret nærmere, men praksis i bankerne antyder, at der er tale om 8–9 år før pensionstidspunktet. 

Derudover fremgår det af bankernes regler for ”God skik”, at ved lån til nedsparing ”bør der tages udgangspunkt i en belåningsgrænse på 60 pct.” 

Oversat til almindeligt dansk betyder det, at du som pensionist eller snarligt kommende pensionist, maksimalt kan låne to gange husstandsindkomsten. Og hvis du vælger et afdragsfrit lån, skal lånet ligge inden for 60 procent af vurderingen.

Hvordan fungerer lånereglerne i praksis?

Her har vi lavet et eksempel på, hvad reglerne betyder i praksis.

Din ejendom er vurderet til 2,5 millioner kr. og har en restgæld på 1 million kr. Din husstandsindkomst udgør 720.000 kr. Optager du et lån, inden ’pensionist-fælden’ klapper i en alder af 58 – 59 år, kan du maksimalt låne 720.000 gange 3,5, hvilket er lig med 2,5 millioner kr. Men da realkreditlånet skal ligge inden for 80 procent af boligens vurdering, udgør det maksimale lån i det nævnte eksempel 2 millioner kr.

Befinder du dig ”tæt på” pensionsalderen, kan du maksimalt låne 2 gange husstandsindkomsten, hvilket svarer til 1.440.000 kr. Hvis der er tale om et afdragsfrit lån, skal beløbet samtidig ligge inden for 60 procent af vurderingen, hvilket i eksemplet giver en øvre lånegrænse på 1,5 millioner kr. – uanset din årsindkomst.

Kan et almindeligt realkreditlån benyttes til nedsparingslån?

Med mulighed for 10 års afdragsfrihed efter klippekortsmetoden tilbyder et almindeligt realkreditlån en begrænset mulighed for nedsparing. Optager du lånet i god tid inden pensionsalderen, kan du afdrage på lånet frem til pensionsalderen og derefter vælge 10 års afdragsfrihed. 

Men metoden har den store ulempe, at du efter de 10 år med afdragsfrihed skal genoptage betalingen af afdrag i en alder af 77 år, hvilket kan blive svært med en almindelig pensionist-økonomi. Samtidig er det svært at få lånet udskiftet med et nyt afdragsfrit lån på grund af de stramme låneregler for pensionister. Resultatet kan blive, at du tvinges til at sælge huset.

Nyt realkreditlån tilbyder fuld afdragsfrihed

Realkredit Danmark (RD) har september 2017 lanceret en ny lånekonstruktion under navnet FlexLife. Lånet giver den solide bankkunde med stor friværdi mulighed for fuld afdragsfrihed gennem hele lånets 30-årige løbetid. 

Betingelsen er ’blot’, at både kunden og boligen skal kreditgodkendes, hvilket kræver en solid økonomi og en god beliggenhed for huset. Men er de forhold i orden, er FlexLife det hidtil bedste og billigste bud på en nedsparings-model for pensionister.

Ud over kreditvurderingen er betingelsen for lånet, at du højst kan belåne 75 procent af husets vurdering, og at restgælden ved lånets udløb højst må udgøre 60 procent af husets vurdering. Bortset fra de fleksible muligheder med hensyn til afdrag, svarer lånet til de normale flexlån i form af eksempelvis F1-, F2- og F3-lån. Bidraget er 0,1 til 0,15 procentpoint højere set i forhold til de ordinære flexlån.

Hvordan kan jeg bruge FlexLife til nedsparing?

For at udnytte lånemuligheden maksimalt, er det vigtig at optage lånet i god tid, inden du går på pension. Hvis du er tæt på pensionsalderen, er lånemulighederne nemlig stærkt begrænsede.

Eksempel: Du optager et FlexLife F5-lån på 1.875.000 kr. som 58-årig. Lånet erstatter et eksisterende lån med en restgæld på 1.110.000 kr., en restløbetid på 20 år og en månedlig ydelse på 5.800 kr. Ved optagelse af det nye FlexLife-lån får du et overskud på 750.000 kr. efter omkostninger. 

Overskuddet indsættes på en højrentekonto med en rente på 1,0 procent. Den månedlige ydelse på FlexLife-lånet er 6.800 kr., hvilket er 1.000 kr. mere end ydelsen på det gamle lån.

Når du bliver 67, har du mulighed for afdragsfrihed gennem resten af lånets løbetid. Når du er blevet pensioneret, kan du supplere dine pensionsindkomst ved at hæve af pengene på bankbogen. Fordelt over 21 år giver det en årlig udbetaling på ca. 38.000 kr. Lånet udløber, når du er blevet 88 år, hvorefter hele restgælden på anslået 1,4 millioner kr. skal betales.  Er dine økonomiske forhold og husets værdi til det, har du derefter mulighed for at optage et nyt FlexLife-lån.

Hvad kan friværdien bruges til, før du går på pension?

Nogle banker tilbyder deres kunder en nedsparingsmodel, hvor kunden belåner friværdien i boligen og indsætter provenuet på en pensionsopsparing. Fra bankens side kan argumentet være, at med en højere pension kan du få råd til at betale en højere ydelse.

Men det er langt fra sikkert, at en øget pensionsopsparing finansieret af et lån i ejendommen er en god idé. Og det er der flere gode grunde til:

  1. Det er svært for pensionsselskabet at opnå et ordentligt afkast, da obligationsrenterne er ekstremt lave, og aktiemarkedet synes på vej ind i en periode med langvarigt dødvande uden nævneværdige afkast.
  2. Pensionsselskabet kræver typisk omkring halvanden procent i omkostninger, hvilket med en forsigtig investeringsstrategi stort set spiser hele afkastet.
  3. Du kan ryge ind i de såkaldte ’samspilsproblemer’, hvor en højere pensionsudbetaling resulterer i et lavere pensionstillæg og/eller en lavere boligydelse. 

I det hele taget er det langt fra givet, at det kan betale sig at belåne friværdien inden pensionering. Men hvis du insisterer på at hive et større provenu ud af boligen og til gengæld betale en højere ydelse, kan du i stedet for indskud på en pensionsopsparing indskyde beløbet på en højrentekonto til ca. 1 procent i årlig rente. 

Vær opmærksom på, at du i så fald bør kigge efter de små nichebanker som Santander Bank, Ikano Bank og Basisbank, da storbankerne ikke tilbyder rentesatser i den størrelse. 

Kan bankernes prioritetslån benyttes til nedsparing?

På banksiden vil du ofte blive tilbudt et såkaldt prioritetslån (boligkassekredit), der i princippet er velegnet til nedsparing. Problemet er blot, at renten på et prioritetslån typisk ligger på mellem 3 og 5 procent, hvilket er væsentligt højere end rente og bidrag på eksempelvis et F3-lån. 

Som en undtagelse tilbyder Jyske Bank dog prioritetslån med en rente svingende mellem 1 og 2 procent afhængig bankens sikkerhed i boligen.

Til sammenligning ligger renten inkl. bidrag på et F3-lån primo oktober 2017 på ca. 0,9 procent for et lån med afdrag og 1,2 pct. i den afdragsfrie periode.

Et andet problem ved prioritetslån er, at de typisk kun ydes med op til 10 års indledende afdragsfrihed, hvilket begrænser muligheden for nedsparing i boligen.

Hvordan fungerer et prioritetslån?

Et prioritetslån fungerer reelt som en kassekredit, hvor banken har sikkerhed i boligen. Ofte er lånet delt op på en udlånskonto og en indlånskonto. 

  • Låner du en million kroner og ikke har trukket nogle penge kreditten, står der en million kroner på udlånskontoen, som du betaler rente af. 
  • Til gengæld står der tilsvarende en million kroner på indlånskontoen, hvor du modtager den samme rente, som du betaler på udlånskontoen. Dermed går regnestykket lige op. 
  • Også på et prioritetslån skal du imidlertid betale afdrag efter typisk 10 år med afdragsfrihed. 
  • Når den afdragsfrie periode er overstået, bliver trækningsretten nedskrevet hvert år med et beløb, der svarer til afdragene. 
  • Ønsker du at være på den sikre side, gælder det derfor om at optage så stort et prioritetslån som muligt, så der er plads til fremtidige afdrag.

Bør boligen være gældfri, når du skal pensioneres?

Som alternativ til en planlagt nedsparing, kan du sørge for, at alle lån i boligen er betalt ud, når du overgår til pension. Fordelen er en mere enkel og overskuelig økonomi og en væsentlig lavere boligudgift, når alle lån er betalt ud ved overgangen til pension. Dertil kommer, at du samlet set får færre udgifter til renter og bidrag. 

Det kan du gøre ved at sørge for, at dine boliglån ikke går længere end din pensionsalder, der går fra 65-68 år alt efter, hvornår du er født. Udløber realkreditlånene først, når du fx er 75 år, kan du aftale med dit realkreditinstitut at betale mere af på dit realkreditlån, så du når at betale det ud, inden du pensioneres. Tillader din økonomi ikke nogen af tingene, kan det i nogle tilfælde være en god idé at betale boliglånet ud med din aldersopsparing/kapitalpension, hvis du får en sådan udbetalt, når du bliver pensionist.

Ulempen er, at du ikke kan opnå så stort et lån i hverken bank eller realkreditselskab, når først du er pensioneret. Men selv om lånemulighederne er begrænsede som pensionist, har du stadig mulighed for at låne op til 2 gange husstandsindkomsten. En husstandsindkomst på 360.000 giver således mulighed for et realkreditlån på 720.000 kr., som kan være afdragsfrit i de første 10 år. 

Vælger du et afdragsfrit F3-lån, løber den månedlige nettoydelse op i ca. 500 kr., mens du råder over en formue på de ca. 710.000 kr. efter omkostninger i forbindelse med låne-optagelsen. 

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab