Salg af bolig

Der er en lang række dokumenter og overvejelser, du skal have styr på, hvad end du sælger via ejendomsmægler, eller selv ønsker at stå for salget.

Hvad skal jeg vide ved salg af bolig

Når du sælger din bolig, stifter du bekendtskab med dokumenter som energimærke, tilstandsrapport og tingbogsattest, men hvad indebærer de, og hvornår skal du bruge dem? Foto: Torben Klint

Før du kan sætte din bolig til salg, er det væsentligt, at du gør dig en række vigtige overvejelser. Du skal forberede dig grundigt og skaffe viden om de forskellige dokumenter ved salg af bolig - både i forbindelse med selvsalg og salg via mægler. Få også et indblik i din økonomi før et salg, så der ikke kommer overraskelser, og så skal du være opmærksom på at overholde de formelle procedurer, ellers kan det koste dig dyrt efterfølgende.

Hvad kan du sælge din bolig for?

Du skal have en idé om prisen på din bolig. Det gør du ved enten:

  • At få en ejendomsmægler til at vurdere ejendommen. Det kan være en lokal, som kender prisen i dit nærområde.
  • At du selv har en ide om prisniveauet.
  • At søge på salgspriser, fx på de 2 mest anvendte hjemmesider www.boligsiden.dk og www.boliga.dk.

Skal jeg sælge min bolig selv eller overlade det til en ejendomsmægler?

Omkostninger:
Ialt: (heraf udgør avisannonceringen i dette tilfælde ca. 33.000 kr., som kun skal betales, hvis boligen bliver solgt.) ca. 140.000 kr. inklusive moms
Vederlag (salær og markedsføring) – her er valgt en stor markedsføringspakke med 4 aviser og internetannoncering: kr. 88.000 plus moms
Gebyr for indfrielse af lån: kr. 4.000 plus moms
Rapporter: kr. 12.750
Betaling for halv ejerskifteforsikring: kr. 7.500
Gebyr for fremskaffelse af dokumenter: kr. 1.400
Omprioriteringsgebyr: 2.350 kr

Hvad gør du for at gøre din bolig attraktiv for købere?

Du bør før salget gøre dig overvejelser, om der er nogle forbedringer eller andet, som ud over oprydning kan fremme salg af boligen. De mest gængse råd er: Mal vægge og lofter hvide, puds vinduer, ryd op, luft ud og bag boller, før potentielle købere kommer på besøg. De forskellige ejendomsmæglerkæder har mange gode råd, og flere ejendomsmæglerkæder har markedsført sig med en lang række forslag til aktiviteter, som kan forbedre dit boligsalg både før og under salgsprocessen.

Hvilke dokumenter skal være på plads før et salg af din bolig?

Det er ofte en overvejelse værd at tage fat i banken og fortælle om salgsplanerne. Hvis der er tale om en handel, som giver underskud, skal banken/kreditforeningen nemlig give accept af, at du må sælge boligen. Ud over at have en klar aftale med banken skal du i de fleste tilfælde stifte bekendtskab med disse dokumenter i forbindelse med et boligsalg:

  • Energimærke.
  • Tilstandsrapport og elinstallationsrapport (elrapport).
  • Forsikring.
  • Ejerlejlighedsskema.
  • Andelsboligforespørgsel.
  • Tingbogsattest/ejendomsdatarapport.
  • BBR-ejermeddelelse.

Energimærke

Et energimærke udarbejdes af en energikonsulent og er en slags teoretisk udregning af boligens varmeforbrug baseret på ejendommens alder, materialer, isolering mv. Derudover giver energimærket forslag til rentable forbedringer, men også til fornuftige isoleringsmæssige løsninger, såfremt du alligevel skal skifte vinduer, tag, etc.

Der er normalt foreningen, som betaler for energimærket, når det drejer sig om salg af ejerlejlighed eller andelsbolig, hvorimod du selv må til lommerne ved salg af bolig som villa, rækkehus og sommerhus.

Hvordan garderer du dig mod ansvar for fejl og mangler, når du sælger hus?

Hvis du har besluttet dig for et salg, kan du som udgangspunkt sikre dig mod ansvar for fejl og mangler, når du har solgt boligen. Ansvarsfraskrivelse gælder dog ikke for andelsboliger. Og i praksis heller ikke for ejerlejligheder, fordi specielt tilstandsrapporten oftest bliver for dyr at få udarbejdet, idet der både skal udarbejdes en rapport for selve din lejlighed, men også en for hele blokken/bygningen.

Hvad koster dokumenterne forbundet med hussalg?

Tilstands-/elrapporten koster sammen med det obligatoriske energimærke (gennemgang af ejendommens isolering og energiforbrug) typisk et sted mellem kr. 10.000 – kr. 15.000 og dertil kommer en eventuel betaling for halvdelen af ejeskifteforsikringen.

Tilstandsrapport og elrapport

Sælger du fx villa, rækkehus eller sommerhus, er det dog nærmest et must at få udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport for at blive ansvarsfrigjort. Rapporterne udarbejdes af beskikkede byggesagkyndige og elinstallatører (se evt. på boligejer.dk) for udførlig liste over sagkyndige). Tilstandsrapporten og elrapporten beskriver de visuelle fejl og mangler ved boligen ved et karaktersystem fra K0(nul) til K3, hvor K0 er kosmetiske skader og K3 alvorlige skader, som man bør holde øje med eller udbedre.

Derudover findes karakteren UN (undersøges nærmere). Her kan den byggesagkyndige være i tvivl om, hvorfor der er en skade (fx forhøjet fugt i et område, en opstået sætningsrevne mm.).

Hvornår skal du tegne en ejerskifteforsikring, og skal du betale den selv?

Ejerskifteforsikring og elrapport

Når du modtager tilstandsrapporten og elrapporten, kan du sende dem til et forsikringsselskab, som så udsteder et tilbud på en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker for skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i rapporterne.

Bemærk, at der er meget store forskelle på præmierne fra selskab til selskab. Det er køberne, som beslutter om de vil tegne en ejerskifteforsikring, men du betaler som sælger halvdelen af præmien. Vælger køber ikke at tegne ejerskifteforsikring, er pengene sparet, og du er stadig ansvarsfraskrevet som sælger i og med, at du har fremlagt et tilbud på en ejerskifteforsikring og skriftligt tilbudt at betale for halvdelen af præmien.

LÆS OGSÅ: Ejerskifteforsikring

Hvad med SKAT, når du sælger bolig?

Husk at rette din forskudsopgørelse, når boligen er solgt, idet du får fradrag for renteudgifterne (og dermed højere lønudbetaling).

Når boligen er solgt, og lånene er indfriet, bør forskudsopgørelsen tilrettes med de faktuelle renteudgifter, så du ikke risikerer et skattesmæk.

Det er felt 481 på forskudsopgørelsen i forbindelse med renteudgifter til banken og felt 483 for realkreditinstitutter.

Hvorfor skal du anskaffe dig et ejerlejlighedsskema, når du sælger ejerlejlighed?

Ejerlejlighedsskema

Som nævnt er det vanskeligere at blive frigjort for mangler i forbindelse med salg af ejerlejlighed og ikke muligt i forbindelse med salg af andelsbolig. Der er imidlertid gode muligheder for at gardere sig.

Skal du sælge ejerlejlighed, er det nødvendigt at skaffe et ejerlejlighedsskema til køber. Du eller din ejendomsmægler sender et ejerlejlighedsskema til ejerforeningens administrator, som udfylder det på ”tro og love”.

Skemaet koster typisk et sted mellem 2.000 – 4.000 kr. og giver køber et værdifuldt indblik i bl.a. ejerforeningens seneste referat af generalforsamling, vedtægter og husorden.

Skemaet giver også et indblik i ejerforeningens økonomi, herunder eventuelt væsentlige økonomiske beslutninger: Skal der skiftes tag, vinduer eller måske isoleres?

Endelig får køber også tilsendt ejerforeningens forsikringspolice, som typisk dækker for brand, svamp og insektangreb, rørskader i lodrette rør (faldstammer) mm. Alt dette gør det svært for køber at vende tilbage og sige, at han/hun ikke var orienteret.

Fif til at sælge din bolig

Ryd op i dit rod, når du sætter din bolig til salg. Rene linjer og ryddelighed giver en potentiel køber bedre mulighed for at se sig selv i hjemmet. Foto: Torben Klint

Hvordan vurderer andelsboligforeningen din andelslejlighed?

Andelsboligforespørgsel

Med hensyn til salg af andelsbolig er det mere almindeligt (i hvert fald i København) at sælge andelen selv ved hjælp af administrator og foreningens bestyrelse. Du skal tage fat i administrator, som hjælper til med at skaffe en vurderingsrapport, som udarbejdes af en vurderingssagkyndig.

Den vurderingssagkyndiges rapport er en gennemgang af andelsboligen, hvor lejlighedens maksimalpris kan suppleres med eventuelle forbedringer (nedskrives hvert år ifølge nærmere fastsatte nedskrivningsregler).

Andelsboligforeningen samt dennes bank/kreditforening udarbejder på baggrund af regnskabet normalt nogle nøgleoplysninger vedrørende andelsboligforeningen, så køber får et indtryk af andelsboligforeningens størrelse, sammensætning, økonomi mm. Andelsboligforeningen udarbejder endvidere nøgleoplysninger for din specifikke andelsbolig, når du ønsker af afhænde andelen.

Andelsboligerne sælger p.t. (2016) sig selv i Københavnsområdet, hvis foreningen ellers har en fornuftig økonomi, og det er ofte kun nødvendigt at tage fat i potentielle købere på den interne eller eksterne venteliste.

Administrator hjælper efterfølgende med udarbejdelse af en slags salgsopstilling, som giver køber overblik over indskud, boligydelse og forbrugsudgifter samt ofte en kort beskrivelse af andelsboligen. Når køberen er fundet udarbejdes tillige overdragelsesdokumenter, og der holdes styr på pengene.

Hvornår skal du bruge en tingbogsattest, ejendomsdatarapport og BBR?

Tingbogsattest/ejendomsdatarapport og BBR-ejermeddelelse

En tingbogsattest er et nødvendigt dokument, som altid bør fremskaffes til køber, hvad enten der er tale om hus, ejer- eller andelslejlighed. Attesten giver indblik i fx størrelsen på matriklen og eventuelle servitutter (begrænsninger), som kan være tinglyst på ejendommen. Tingbogsattesten giver også en oversigt over ejendommens hæftelser (lån), og hvem der er den retmæssige ejer af ejendommen.

En tingbogsattest kan gøre mere skade end gavn i forhold til dig som sælger (fx en lavere pris), men du har som sælger en loyal oplysningspligt overfor køber, og du sikrer dig, at køber ikke efterfølgende kommer med anklager om manglende orientering.

En ejendomsdatarapport er også et must i forbindelse med ejendomshandler, skemaet sendes til kommunen, som udfylder og returnerer det. Skemaet giver en orientering om lokal-/kommuneplaner for området, hvilken type forsyning der findes, om der er pligt til fjernvarme mm. Som supplement hertil sendes et forureningsskema til regionen. Her fremgår det, om der er kendskab til forurening på grunden.

BBR-ejermeddelelse (bolig og byggeregistret) er en oversigt over bl.a. boligens udvendige arealer, årstal for opførelse, materialevalg og varmeforsyning. Du har pligt til at tjekke, om oplysningerne er korrekte. Der er betydeligt flere fejl i BBR end i en tingbogsattest, som er tinglyst på ejendommen.

Ejendomsmægler eller selvsalg?

Der er mange penge at spare ved at sælge sin bolig selv, men en ejendomsmægler kan vha. markedsføring nå meget bredere ud. Selvsalg er en god idé, når du sælger andelslejlighed, men mere sikkert at bruge en ejendomsmægler ved salg af hus og ejerlejlighed. Foto: Torben Klint

Skal jeg sælge min bolig selv eller overlade det til en ejendomsmægler?

Hvis du selv ønsker at stå for salget, er der ingen tvivl om, at du skal have et indgående kendskab til bl.a. ovennævnte dokumenter. Jo bedre orienteret, jo bedre rustet til selvsalg. Som nævnt er andelsbolig den mest normale boligtype for et selvsalg, men husk at tage kontakt med foreningens administrator, så det formelle bliver overholdt.

Økonomi er normalt den mest betydningsfulde parameter for et valg af selvsalg, og her spiller salæret naturligvis den altoverskyggende rolle. Du må overveje, om du har tid, kræfter og viden nok til et selvsalg i forhold til at betale for en mægler (vælg en mægler som er tilknyttet Dansk Ejendomsmæglerforening og dermed forsikringsmæssigt dækket af en garanti).

De fleste mæglere har i dag en form for solgt eller gratis-princip, hvor du ikke skal betale, hvis boligen ikke bliver solgt, men det er vigtigt at sætte sig grundigt ind i formidlingsaftalen. Nogle tager betaling for fotograf og dokumenter - uanset om boligen sælges.

Salæret kan variere enormt fra mægler til mægler og område til område, men udgør nemt mellem 30.000 – 60.000,- kr. plus moms afhængig af boligtype. En tommelfingerregel er, at boliger i områder med dyre priser også sælges til højere salærer.

Markedsføring udgør også en stor del af omkostningerne afhængig af, hvor omfattende en markedsføring du vælger.

LÆS OGSÅ: 12 gode råd, når du selv vil sælge din bolig

Kilder og henvisninger

Henvisninger:

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab