Skal du skifte realkreditselskab?

Skifter du realkreditselskab, er der i nogle tilfælde penge at spare. Men omkostningerne ved en flytning sluger let besparelsen de første tre til fire år. Læs, hvornår det kan betale sig at skifte realkreditselskab.

Det koster mange penge at skifte realkreditselskab. Men det kan på længere sigt betale sig ind.

Realkreditselskabet tager et sagsgebyr for at omlægge et lån, uanset om du er ny eller gammel kunde.

Hvorfor bør du overveje at skifte realkreditselskab?

Har du mistanke om, at dit realkreditselskab ligger i den dyre ende med hensyn til bidragssatser og øvrige gebyrer, er det værd at undersøge priser og gebyrer hos konkurrenterne. I nogle tilfælde kan der være rigtig mange penge at spare, mens en flytning i andre situationer næppe kan betale sig.

Ganske vist hersker der en vis konkurrence mellem de enkelte realkreditselskaber, men med talrige lånekombinationer, kan det være svært at gennemskue prisstrukturerne i de enkelte selskaber. 

Det overordnede billede af markedet ultimo 2017 er, at Realkredit Danmark og Nordea Kredit er de to dyreste selskaber, mens BRFkredit er det billigste selskab tæt fulgt af Totalkredit. 

Hvor store prisforskellene er i de konkrete tilfælde afhænger dog helt af låntype og belåningsprocent.

Hvordan finder jeg min bidragssats?

Du finder bidragssatsen på de lånedokumenter, der blev udfærdiger ved etablering af lånet. Du kan også finde størrelsen af dit bidrag på meddelelsen fra Betalingsservice og på det grundlag beregne en bidragssats i procent. 

I nogle tilfælde finder du din personlige bidragssats ved at logge ind på realkreditselskabets hjemmeside, men ellers kan du kontakte selskabet for yderligere information.  

Hvordan finder jeg den laveste bidragssats for netop mine lån?

Det kan være en uoverkommelig opgave at finde rundt i bidragsjunglen hos de fire realkreditselskaber. Bolius har derfor udarbejdet en beregner, der ud fra dine låneforhold finder frem til det billigste realkreditselskab.

Beregneren giver dig valget mellem fire låntyper og kan ud fra dine indtastninger levere et godt bud på, om du er havnet i det dyreste eller det billigste realkreditselskab

Redaktionens beregningsmodel viser eksempelvis, at bidragssatsen for et afdragsfrit F3-lån med en belåningsgrad på 65 pct., svinger mellem 1,34 pct. i det dyreste selskab og 0,91 pct. i det billigste selskab. En belåningsgrad på 65 pct. udtrykker, at lånets restgæld udgør 65 pct. af boligens vurdering.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Hvad koster det at skifte realkreditselskab?

Beløbet svinger og er afhængig af låntype, opsigelsestidspunkt og gebyrer hos det enkelte pengeinstitut.  For et fastforrentet lån på en million kr., der bliver opsagt to måneder før terminsskiftet, skal du regne med cirka 13.000 kr. til omkostninger i form af gebyrer til banken samt kurtage og kursskæring. 

Dertil kommer udgifter til differencerente, som i det konkrete eksempel løber op i cirka 5.000 kr. efter skat. Betaling af differencerente indebærer, at renten på det nye fastforrentede lån bliver låst fast med det samme i stedet for ved terminsskiftet to måneder senere. Der er med andre ord tale om en kurssikring.

Ved flytning af et variabelt forrentet lån, er behovet for kurssikring ikke så stort, da du som låntager i forvejen er indstillet på en variabel rente og dermed er villig til at tage risikoen for udsving i renten.

Flytteomkostningerne vil derfor begrænse sig til de tidligere nævnte 13.000 kr. ved indfrielse af lånet i forbindelse med en rentetilpasning.

Hvornår er omkostningerne ved en flytning tjent ind?

Det afhænger helt af de konkrete forhold, herunder lånets størrelse, låntype, restløbetid og en eventuel ændring af renten. 

Skifter du realkreditselskab blot for at spare på bidraget, vil det i mange tilfælde næppe kunne betale sig. Ved et fastforrentet lån på en million kr. ligger den maksimale besparelse det første år på cirka 1.400 kr. før skat og cirka 900 kr. efter skat.

I ovennævnte eksempel ligger der samlede omkostninger på cirka 18.000 kr., hvilket giver en tilbagebetalingstid på 20 år. I dette eksempel vil en flytning af lånet ikke kunne betale sig på grund af den lange tilbagebetalingstid.

I andre situationer med et større lån og en større besparelse på bidraget, kan en flytning hurtigere tjene sig hjem. Forskellen i årligt bidrag fra det dyreste til det billigste selskab udgør eksempelvis 7.700 kr. for et tre millioner kr. stort F3-lån med afdrag

Omkostningerne i det her tilfælde udgør cirka 21.000 kr., hvilket giver en tilbagebetalingstid på cirka tre år. I den situation vil et skift af realkreditselskab være en god forretning. 

Under hvilke omstændigheder er det naturligt at overveje en flytning?

Hovedprincippet er, at jo større lånet er, jo mere flere penge er der at spare ved at skifte selskab. En stor del af omkostningerne ved en flytning består nemlig af faste gebyrer, der vægter relativt tungt ved små lån.

Derudover er omkostninger lavest, når flytningen finder sted i forbindelse med et terminsskifte, hvor et fastforrentet lån kan indfries til kurs 100 uden betaling af hverken kurtage eller kursskæring.  

For et variabel forrentet lån gælder det, at lånet kan indfries til kurs 100 i forbindelse med en rentetilpasning op til et terminsskifte. Også her gælder det, at lånet indfries uden betaling af hverken kurtage eller kursskæring

Derudover vil de fleste af meromkostningerne ved en flytning kunne forsvinde, hvis du foretager flytning af lånet i forbindelse med en låneomlægning. 

Omlægger du eksempelvis et fastforrentet 3 procent-lån på en million kr. til et nyt 2 procent-lån, vil omkostningerne typisk kunne hentes hjem efter tre til fire år i kraft af den årlige rentebesparelse på omlægningen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab