Byg nyt sommerhus

Det er generelt vigtigt at prioritere planlægningsfasen højt. Her lægges grundlaget for byggeriet og husets udformning fast, og her indgås aftaler for samarbejder og byggeforløbet planlægges og aftales. Det er i denne fase, det afklares, hvilke dele af hele byggeprocessen du og hver enkelt rådgiver og håndværker har ansvaret for. Sørg bl.a. for at få kontrakter, aftaler etc. på skrift under hele forløbet. Knyt evt. en erfaren rådgiver på sagen. Det kan spare dig for både ærgrelser og penge. 

Hvordan finder du en grund? 

Ejendomsmæglere, boligportaler og andre salgssider annoncerer grunde til salg på samme måde, som de annoncerer huse til salg. Nye udstykninger bliver annonceret i avisen, på boligportaler og på kommunens hjemmeside. 

Det kan også være en mulighed at købe en grund med et nedrivningsmodent sommerhus. 

Når du først har kig på en grund, er der nogle ting, du bør undersøge: 

• Om der må bygges sommerhus på grunden.
• Hvordan er jordbundsforholdene?  Det kræver en geoteknisk undersøgelse for at konstatere, hvad der skal til af fundamenter.
• Er grunden byggemoden, dvs. er der ført kloak, vand og el til grunden.
• Hvis der er et hus i forvejen, vil der være omkostninger ved at rive det ned og fjerne det.
• Undersøg derudover hos kommunen, om der er lokalplaner, servitutter, byggelinjer el.lign., du skal overholde. Ønsker du fx at rive et gammelt sommerhus nær kysten ned, bør du høre kommunen, om der er særlige restriktioner på grunden i forhold til Kystloven og strandbeskyttelseslinjen.

Fordele og ulemper ved typehus vs arkitekttegnet løsning

En anden overvejelse, du skal gøre dig, er, hviklen proces du gerne vil have for opførelsen af dit sommerhus. Vil du have et typehus, vil du tegne det selv eller vil du have en arkitekt til at tegne dit sommerhus? Løsningerne varierer, fra bestilling af et helt nøglefærdigt typehus, til at du selv projekterer, får godkendt og bygger sommerhuset og en masse løsninger et sted derimellem.

Det kan være enklere at vælge et typehus, men du får måske ikke udnyttet mulighederne  lige så godt, som hvis du sammen med en arkitekt udarbejder et individuelt projekt.

Et sommerhus, der projekteres til den specifikke grund og opføres af håndværkere, er ikke nødvendigvis dyrere end et typesommerhus. Nogle udgifter flyttes til mere grundig skitsering og projektering, men det kan betyde, at man får mere ud af færre men bedre tilpassede kvadratmeter, og at der vælges byggeteknik og materialer, der tilpasses grunden, projektet og jeres smag og økonomi.

I de seneste år er der desuden udviklet diverse modulbaserede typesommerhuse, som er tegnet af arkitekter. I disse huse ligger proportionerne fast, men der kan alligevel varieres og sammensættes på forskellige måder, så huset på flere parametre stadig kan tilpasses individuelt til fx forskellige grunde, udsigter, lys og behov.

Fordelen ved at vælge et typehus kan være, at byggeriet opføres hurtigere, fordi projekteringsfasen jo allerede er udført. Til gengæld har du ved at vælge en artkitekttegnet løsning eller ved selv at tegne huset, helt andre muligheder for at skabe noget unikt, der, ud over at opfylde dine ønsker og behov helt præcist, er skabt til omgivelserne, udsigten og grunden. 

Hvis du har stor lyst til, men ingen erfaring med at tegne selv, kan du med fordel drøfte dine ideer med en arkitekt. Her vil du hurtigt kunne få afklaret, om dine ideer overholder bygningsreglementet og få gode råd i forhold til, om huset er praktisk indrettet, om materialevalg og om projektet rent byggeteknisk er fornuftigt.

Arkitekten kan også hjælpe med god sparring omkring placeringen på grunden i forhold til fx solorientering og den naturlige vegetation på grunden, så sommerhuset bliver optimeret både indretningsmæssigt og i forhold til den omgivende natur. 

Bygningsreglementet omfatter både enfamiliehuse og sommerhuse. Bestemmelserne for fx isolering og indretning af sommerhuse er lempeligere end kravene til helårshuse. Mens kravene til fx bebyggelsesprocent, placering på grunden, bygningshøjde er striksere end for fritliggende enfamiliehuse.

Eksempler på afvigelser:

• Husets byggeteknik, isoleringstykkelser og dampspærre. Her er ikke helt de samme krav som til helårshuse.
• Bygningshøjder og afstand til skel. Sommerhuse skal være lavere, de må kun være i én etage og skal placeres min. 5 m fra skellet, mens det for helårshuse er min. 2,5 m.
• Bebyggelsesprocenten i sommerhusområder er typisk 15 procent, mens den typisk er 30 procent i kvarterer i byzone.
• Krav til rumhøjde og indretning.

Kravene til isolering og energiforbrug for sommerhuse er beskrevet i bygningsreglementet, som du kan finde her. 

Grunden til, at der er forskel på byggekravene til sommerhuse og helårshuse, er, at man forudsætter, at ejeren ikke bor i sommerhuset og ikke opvarmer det permanent i de kolde vintre. 

Det kræver altid en byggetilladelse fra kommunen at bygge nyt sommerhus. 

Find ud af om der er lokalplan for området. Lokalplaner kan have andre eller skrappere krav til byggeriet, end bygningsreglementet har. Der kan også være bestemmelser i fx grundejerforening eller tinglyste servitutter, eller fredninger, der kan have stor betydning for, hvad der må etableres af byggeri på den enkelte grund.

Hvor meget må du selv udføre, når du bygger sommerhus? 

Ligesom for helårshuse er det muligt at være selvbygger eller medbygger på sit sommerhus. Spørg evt. byggefirmaet om mulighederne. Hvis du selv ønsker at stå for en del af både byggeriet og byggeprocessen, så vær opmærksom på, at det er en meget stor opgave, og husk, at der er visse dele af arbejdet, der kræver autorisation, såsom kloak-, vvs- og el-arbejde. 

Sørg for at have en god byggefaglig rådgiver, som løbende kan give dig gode råd, og som kan bistå dig med hensyn til krav og regler i forhold til myndighedskrav og håndværkeraftaler etc.

Undersøg derudover også andre aspekter af det at være selvbygger eller medbygger. Har du fx reelt tid til det og tilstrækkelig håndværksmæssig kunnen? At lave en aftale med en byggerådgiver om at forestå byggeledelsen kan være penge godt givet ud. Både i forhold til at undgå fejl og mangler i bygningen, men også for at sikre økonomien.

Skal du selv bygge videre på et hus, er det vigtigt at få lavet en klar og præcis gennemgang af huset ved overdragelse (en afleveringsforretning), med husfirmaet som har bygget den første del, således at der er helt tydelig afklaring om, hvad de har leveret, hvad de skal gøre færdigt/udbedre, og hvad du skal bygge videre på. Der skal være styr på, hvor grænsen går mellem det byggefirmaet har ansvaret for, og hvad du kommer til at stå med ansvar for, når du bygger videre.

Når du skal bygge nyt sommerhus, er det selvfølgelig vigtigt at se på, hvad byggeprojektet samlet set vil koste. Det inkluderer nemlig mere end blot prisen for sommerhuset. 

• I første ombæring er der omkostningerne i forbindelse med at realisere hele projektet. Realkreditinstitutter og banker forholder sig lidt anderledes i forbindelse med køb af grund og nybyg af sommerhus end ved køb af et sommerhus, fordi der ikke er et færdigt hus at låne i. Du skal derfor kontakte din bank og/eller dit realkreditinstitut og høre om muligheder og betingelser.
• Udgifter til projekt, beregninger, landinspektør, byggetilladelse og andet skal indgå i de økonomiske beregninger.
• Derudover er der prisen for grunden og de omkostninger, der er knyttet hertil, i forbindelse med byggemodning som tilslutning af vand, el og kloak. Der er også andre udgifter til anlæg af grund, have, terrasser, udhuse, anneks, carport m.m., som du måske også ønsker at få udført. 

Der opstår altid uforudsete udgifter i et byggeri, og derfor er det vigtigt ikke at spænde buen for hårdt økonomisk. Det er ærgerligt, hvis selv små overraskelser og problemer kan vælte projektet. Hav tilstrækkeligt med luft i budgettet (ca. 15-20%), eller bryd evt. projektet op i etaper.

Du kan have mulighed for at leje sommerhuset ud og derved få en ekstra indtjening, der kan give et bidrag til de faste udgifter. Men husk på, at det også kan medføre nogle udgifter, og ikke mindst at udlejningsindtægten kan svinge. Du skal være opmærksom på, at der er regler for, hvor mange dage/uger du må udleje sommerhuset, og at du desuden skal betale skat af en del af dine indtægter, når du lejer din feriebolig ud. Læs mere herom på skat.dk.

Hvad koster det at eje et nyt sommerhus? 

Når du planlægger økonomien for dit nye sommerhus, er det vigtigt, at du ikke kun fokuserer på udgifterne til byggeriet og afdrag på lån m.v., men også medregner de løbende udgifter, der er på et sommerhus. 

• Der skal betales ejendomsskatter.
• Der skal betales forsikringer for sommerhuset. Når du låner til at bygge sommerhus, er du fx forpligtet til at tegne en brandforsikring.
• Der vil være løbende udgifter til vedligeholdelse og reparation.
• Der vil være faste forbrugsudgifter til vand, el og evt. anden varmekilde.