Skatteregler ved boligsalg

Parcelhusreglen gør, at du ikke skal betale skat af fortjenesten, når du sælger din bolig. Det kræver dog, at du lever op til beboelseskravet, der giver problemer ifm. forældrekøb.

Skatteregler bolig salg fortjeneste

Ved de fleste hushandler i Danmark gælder parcelhusreglen, hvor du som hussælger ikke bliver beskattet af fortjenesten ved et hussalg. Men er grunden over 1400 kvadratmeter, eller har boligen skiftet anvendelse på salgstidspunktet, kan du risikere, at hussalget bliver beskattet. Arkivfoto.

Hvad er parcelhusreglen?

Fortjeneste i forbindelse med salg af fast ejendom er underlagt Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom - i daglig tale Ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Heri findes "parcelhusreglen", der i de fleste tilfælde gør det muligt at sælge en bolig skattefrit.
 
Kort fortalt betyder parcelhusreglen, at fortjeneste ved salg af en bolig som hovedregel er skattefri, hvis bare man lever op til beboelseskravet ved at have boet i ejendommen som minimum en del af den periode, man har ejet den. Det gælder både for helårsboliger og sommerboliger.

Skattefriheden gælder for en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, kolonihavehuse, fritidshuse m.v., når visse betingelser er opfyldt. Betingelserne vedrører:

  • Ejerens brug af boligen til beboelse
  • Boligens brug på salgstidspunktet
  • Ejendommens areal

Om en ejendom bliver betegnet som et en- eller tofamiliehus eller et hus med flere end 2 lejligheder, afgøres i det konkrete tilfælde. I tvivlstilfælde har man i praksis lagt vægt på den faktiske anvendelse til mere end 2 familier og set bort fra, om ejendommen var vurderet som tofamilieshus.

Reglerne og praksis på området er ganske komplicerede, og skal du sælge en ejendom, der ikke ligner de gængse helårsboliger eller sommerhuse, bør du søge specifik rådgivning.

Beboelseskrav og krav til ejendommens anvendelse på salgstidspunktet

For at undgå at betale skat af fortjenesten ved boligsalg skal ejendommen have været bolig for ejeren eller dennes husstand i løbet af ejerperioden.

Boligen skal også i samme periode have opfyldt betingelserne for et skattefrit salg. Der opnås fx ikke skattefrihed, hvis ejendommen ikke opfyldte arealkravet (se nedenfor), da ejeren boede der, fordi der dengang var mulighed for udstykning.

Beskatning ved boligsalg

Det er ikke et krav, at du selv bor i ejendommen på selve salgstidspunktet, hvis du vil opnå et skattefrit salg. Hvis du kan dokumentere, at du tidligere har beboet ejendommen og opfylder kravet om, at ejendommen ikke har skiftet anvendelse, opnår du skattefrihed. Arkivfoto

Det er ikke en betingelse, at ejendommen er bolig for ejeren eller dennes husstand på salgstidspunktet, men ejendommen må ikke være overgået til helt anden anvendelse inden salget, fx udlejning til offentlig myndighed til brug som bofællesskab.

Til ejerens husstand regnes ægtefælle og/eller mindreårige børn. Begrebet husstand fortolkes snævert og omfatter fx ikke ejerens forældre.

Lovgivningen giver ikke svar på, hvor lang tid ejeren eller dennes husstand skal have boet i ejendommen for at opnå skattefritagelse efter parcelhusreglen.

Tidligere var kravet 2 år, men denne betingelse er afskaffet. Det har i praksis vist sig, at selv en meget kort periode kan være tilstrækkelig til at opfylde beboelseskravet, når blot indflytningen har kunnet dokumenteres som reel.

Det vil sige, at benyttelse af boligen i givet fald skal kunne dokumenteres over for SKAT gennem eksempelvis tilmelding til folkeregisteret, forbrug af vand og el, dankortnotaer fra det lokale supermarked eller lignende.

Der er en undtagelse fra bopælskravet. Hvis en ejer, der har opfyldt bopælskravet, dør, kan hans arvinger sælge ejendommen eller selv overtage ejendommen, uden at de skal betale skat af avancen. Boet/arvingerne overtager afdødes skattefrihed.

Areals betydning for beskatning ved boligsalg

Vær opmærksom på, at ejendommens grundareal kan have betydning for beskatningen af ejendomssalget. Foto: Torben Klint

Hvad betyder grundens størrelse?

Ud over kravet om beboelse og ejendommens status ved afhændelsen skal visse arealkrav være opfyldt for, at en eventuel fortjeneste ikke beskattes. En ejendom med et samlet grundareal på over 1.400 kvadratmeter er som udgangspunkt ikke omfattet af parcelhusreglen.

Bemærk her at vejarealer, der er fastsat til 0 kr., ikke medregnes i arealet.

Er ejendommens areal større end 1.400 kvadratmeter, kan du alligevel opnå skattefritagelse, hvis du kan få en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes. Det kan fx. skyldes en lokalplan, der indebærer, at grunden ikke kan deles i 2 grunde. Privatretlige bindinger (servitutter) har ingen betydning.

Har du en stor grund, og det har især mange sommerhusejere, er det en god idé at undersøge eventuelle lokalplaner, inden du sætter et salg i gang.

Selv om du ikke kan få en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes, kan du alligevel opnå skattefrihed, hvis told- og skatteforvaltningen erklærer, at en udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående ejendom.

Det afgørende med hensyn til arealkravet er, hvordan forholdene er, når ejendommen sælges. Hvis en ejendom på mere end 1.400 kvadratmeter er udstykket (og ikke kan udstykkes yderligere), inden du sælger den del, hvor boligen ligger, vil fortjenesten på denne del være omfattet af parcelhusreglen.

Ved salg af grunden (uden hus) skal du derimod betale skat af fortjenesten.

Hvordan er reglerne for salg af forældrekøbt bolig?

Hvis forældre køber en ejendom, typisk en ejerlejlighed, og derefter lejer den ud til deres studerende barn, er der tale om såkaldt forældrekøb. Forældrekøb er ikke omfattet af parcelhusreglen, når ejendommen senere sælges. Børn, der ikke bor sammen med forældrene, kan ikke opfylde bopælskravet på forældrenes vegne på trods af den familiemæssige tilknytning.

Der er mange eksempler på, at forældre søger at opnå fritagelse for avanceskat (skat af fortjeneste) med henvisning til, at de også selv har boet i lejligheden.

Det er naturligvis muligt at bo i en lejlighed, ens barn tidligere har boet i, men beboelsen skal være reel. Det nytter ikke, at forældre kun har boet der lidt på skrømt.

Hvis en eventuel fortjeneste ved senere salg af lejligheden skal være skattefri, skal forældrene have opgivet/solgt deres egen bolig, så det ikke er muligt at flytte tilbage til den efter et kort ophold til den forældrekøbte lejlighed.

Skatteregler for forældrekøb

Forældrekøb bliver som tommelfingerregel beskattet. Undtagelsen er, hvis du som ejer kan dokumentere, at du selv har boet i boligen. Foto: Jesper Elgaard

Skattemyndighederne vil kræve dokumentation for, at der ikke har været tale om en proforma-indflytning. Det kan fx være bevis på, at du ikke har haft andre boliger til rådighed i beboelsesperioden, og at der er brugt el, vand og varme i den periode, hvor du påstår, du har boet i boligen.

Det er ikke nok at fremvise en kvittering fra flyttemanden som bevis på, at du har boet i lejligheden, hvis resten af familien stadig bor i parcelhuset, og hvis du efter salget flytter hjem igen.

Sælg forældrekøbet til dit barn

Hvis du ejer en forældrekøbslejlighed, der skal sælges (med fortjeneste), bør du, hvis du har råd til selv at gå glip af fortjenesten, overveje muligheden af at overdrage lejligheden til det barn, der benytter lejligheden som beboelse. Barnet vil efter overdragelsen ved sin reelle beboelse i lejligheden opnå skattefrihed, hvis han eller hun vil sælge lejligheden.

Overdragelsen vil kunne ske til lavest mulige værdi, dvs. ejendomsvurderingen minus 15 procent. Du vil kunne lade barnet betale købesummen helt eller delvist ved udstedelse af et rente- og afdragsfrit gældsbrev, som kan opsiges, når ejendommen sælges. Du kan også nedbringe gælden ved årlige eftergivelser under den afgiftsfrie bundgrænse.

Fremgangsmåden med at overdrage lejligheden til dit barn til ejendomsvurderingen minus 15 procent kan du kun bruge, hvis lejligheden er vurderet som fri og altså ikke som udlejet (som udlejet vil vurderingen være lavere). Du kan se på vurderingsmeddelelsen, hvordan lejligheden er vurderet.

Hvis lejligheden er vurderet som udlejet

Hvis lejligheden er vurderet som udlejet, og du gerne vil overdrage den til dit barn, bør du opsige lejemålet og anmode vurderingsmyndigheden om en såkaldt §4-vurdering af lejligheden som ikke-udlejet (en vurdering af lejligheden i utide). Så får du et korrekt udgangspunkt for fradraget på 15 procent.

Oplysningen om, hvorvidt lejligheden er vurderet som udlejet eller som almindelig lejlighed, ligger alene hos SKAT og fremgår hverken af offentlige registre eller på vurderingsmeddelelsen. Du skal derfor rette henvendelse til SKAT for at få oplysning om vurderingsgrundlaget for lejligheden.

Tidligere har indehaveren af en bolig haft mulighed for at få lejligheden vurderet som udlejet, men da prædikatet ”udlejet” ikke spiller nogen praktisk rolle længere, vil boligejere fremover ikke længere kunne vælge denne mulighed. 

Hvordan er skattereglerne ved salg af landejendomme?

Ved salg af bl.a. landejendomme skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller anden ejerbolig, ikke medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst.

Det gælder ved salg af:

  • Ejendomme, der på salgstidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.
  • Ejendomme i forbindelse med skovbrug.
  • Ejendomme, der indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener til eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang udnyttes erhvervsmæssigt.

Ønsker du at sælge en ejendom, der har været anvendt til både beboelse og erhverv, herunder landbrug, bør du starte med at søge sagkyndig rådgivning om beskatning af fortjeneste ved salg (avancebeskatningen) af netop den type ejendom.

Nye regler for beskatning af landbrugsejendomme træder i kraft fra 1. januar 2018, hvilket i nogle tilfælde kan få betydning for ejerne ved et salg.

Hvad betyder de nye regler?

Allerede i 2014 ændrede SKAT praksis i vurderingen af ejendomme under 5,5 hektar.  Den ændrede praksis bestod i en vurdering af, om ejendommen blev drevet som egentligt landbrug med intensiv udnyttelse af landbrugsjorden eller om jorden blot var udlagt til eksempelvis hestefolde, vandrestier og bålpladser.

Udgangspunktet var en formodningsregel om, at alle landbrug under 5,5 hektar var beboelsesejendomme, mens landbrug på over 5,5 hektar var landbrugsejendomme, hvor skatten er markant lavere.

Med den nye lov ophæves grænsen på 5,5 hektar og i stedet tager SKAT udgangspunkt i, om det er beboelseselementet eller landbrugselementet, der vejer tungest i den samlede vurdering af ejendommen.

Hvis SKAT vurderer ejendommen som primært en beboelsesejendom, falder ejendommen ind under parcelhusreglen.

Hvordan er skattereglerne ved salg af bolig med erhverv?

Hvis du sælger en erhvervsejendom bliver du beskattet af fortjenesten ved et salg, idet du ikke opfylder parcelhusreglens beboelseskrav.

Er der tale om en blandet ejendom, hvor en del af ejendommen er erhverv, kan du benytte parcelhusreglen for den del af ejendommen, du har boet i. Hvis fx 60 procent af ejendommen er bolig, og 40 procent er erhverv, kan du benytte parcelhusreglen til at opnå skattefrihed for 60 procent af fortjenesten ved et salg.

Men reglerne på området er komplicerede, så du bør søge sagkyndig rådgivning om beskatningen på lige netop din ejendomstype.

LÆS OGSÅ: Virksomhed i boligen

Hvordan er skattereglerne ved salg af sommerhuse, kolonihavehuse og fritidshuse?

Sommerhuse, kolonihavehuse og fritidshuse kan sælges skattefrit på tilsvarende betingelser som helårsboliger. Det er dog yderligere en betingelse, at du skal kunne bruge huset som beboelse. Højesteret har fx afvist, at parcelhusreglen kunne anvendes i et tilfælde, hvor den pågældende ejendom var en træhytte uden el, varme og vand.

Beskatning ved salg af sommerhuse

For at parcelhusreglen kan gælde ved salg af et sommerhus, skal huset være egnet til beboelse. Foto: Stuart McIntyre

Sommerhuse har oftere end helårshuse flere ejere, og for at kunne sælge et sommerhus skattefrit, er det vigtigt, at alle ejere opfylder betingelsen om benyttelse af huset.

Hvis ejerne fx har overtaget sommerhuset som arv, skal de alle have brugt sommerhuset, hvis de hver især vil gøre brug af parcelhusreglen og opnå skattefrihed af en eventuel fortjeneste i forbindelse med et videresalg.

Er det kun en af flere arvinger, der har brugt sommerhuset efter at have arvet det, er det kun den person, der slipper for at betale skat af fortjenesten.

Hvordan beregnes fortjenesten ved boligsalg?

Du bør søge rådgivning, hvis du regner med, at du bliver beskattet af fortjenesten, når du skal sælge din ejendom. Reglerne for beregning af fortjenesten er komplicerede, især hvis der fx er tale om en landbrugsejendom.

Der kan også være grund til at tænke sig om allerede ved erhvervelsen af den ejendom, som du ved et senere salg kan blive ejendomsavanceskattepligtig af.

En ejendom, du overtager som arv, gave eller arveforskud, anses for at være anskaffet til den værdi, den arveudlægges eller overdrages til. Det betyder bl.a., at det ikke nødvendigvis er en fordel at få en fast ejendom udlagt billigt som arv, gave eller arveforskud – medmindre du efterfølgende som ejer kan opfylde bopælskravet – da fortjenesten ved et senere salg bliver større, når udlægsværdien har været lav.

LÆS OGSÅ: Arveregler for sommerhuse

Vil du ikke kunne opfylde bopælskravet, når ejendommen er blevet din, vil det normalt bedst kunne betale sig at få ejendommen udlagt eller overdraget til en realistisk pris. Merprisen koster ganske vist noget i form af boafgift eller gaveafgift, men det er typisk meget billigere at betale boafgift m.v. af en højere værdi end at betale ejendomsavanceskat, fordi du har fået ejendommen meget billigt og derfor ved videresalget får en skattepligtig fortjeneste.

LÆS OGSÅ: Så meget koster det at sælge sit hus

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab