Skimmelsvamp og ejerskifteforsikring

Du kan få skimmelsvampeskader dækket af en ejerskifteforsikring, men ikke i alle tilfælde. Det afhænger bl.a. af husets alder og konstruktioner og forsikringsselskabets konkrete vurdering.

Opbevaringskasser og rammer i træ som er næsten dækkede af skimmelsvamp

Opbevaringskasserne på billedet stod på et fugtigt loft og blev angrebet af skimmelsvamp. Arkivfoto.

Hvordan definerer ejerskifteforsikringen en skade?

En skade defineres i ejerskifteforsikringen som brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold (fx skimmelsvamp), der nedsætter husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt, sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder og i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Det kan fx være en tagkonstruktion, der er udført forkert, eller det kan være kondensskader som resultat af for meget isolering eller en ødelagt dampspærre, hvorefter der opstår skimmelsvamp i konstruktionerne. Andre eksempler er, at huset ikke er funderet korrekt, eller at der findes mangler i terrændækket.

Endvidere defineres en skade som et forhold, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Grå og sort skimmelsvamp på en væg

Skimmelsvampevækst i en kælder. Arkivfoto.

Dækkes skimmelsvampeskader af en ejerskifteforsikring?

Principielt er skimmelsvampeskader dækket af en ejerskifteforsikring. Men du kan ikke forvente at få dækket alle skimmelsvampe-angreb. Hvis en skade skal dækkes af en ejerskifteforsikring, skal den være så omfattende, at den forringer husets brugbarhed eller værdi. I hver enkelt sag vil forsikringsselskabet foretage en konkret vurdering af, om en skimmelsvamp-skade skal dækkes af ejerskifteforsikringen.

Hvis en ejerskifteforsikring skal dække en skade, må skaden - eller forholdet, som det også kaldes - ikke være nævnt i husets tilstandsrapport eller el-installationsrapport. Hvis forholdet er nævnt i en af disse rapporter, var du gjort bekendt med skaden, da du køb-te huset, og derfor vil ejerskifteforsikringen ikke dække udbedring af skaden. Står der eksempelvis i tilstandsrapporten, at kældervæggen er efterisoleret fra indersiden, vil ejerskifteforsikringen ikke dække angreb af skimmelsvamp i kælderen, fordi denne form for efterisolering kan være skyld i fugtproblemer.

Du kan sammenligne med et bilkøb. Hvis du køber en 20 år gammel bil og efterfølgende finder rustpletter på bilens understel, vil du med god grund kunne sige, at bilen har en mangel. Men på en 20 år gammel bil vil en mangel af denne slags sandsynligvis ikke kunne betegnes som en “retlig relevant mangel”, og dermed være grundlag for et afslag i den pris, du har betalt for bilen.

Med andre ord er rustpletter på understellet en mangel, du som køber må forvente, når du køber en 20 år gammel bil. Køber du derimod en fabriksny bil, vil selv en mindre rustplet være en “retlig relevant mangel”, der berettiger et nedslag i prisen, fordi en helt ny bil ikke bør have nogen mangler.
Nogenlunde det samme gør sig gældende, når du køber hus. Har du købt et gammelt hus, må du forvente, at der er en vis nedslidning i bygningen. Køber du derimod et nyt hus, kan du forvente, at selv mindre skader (som det hedder i forsikringssprog) dækkes, fordi skader på et nyt hus ikke bør forekomme.

Skimmelsvampeskader afviger på nogle punkter fra andre typer af skader. Det gør de, fordi skimmelsvampeskader ikke altid opstår, fordi konstruktionens levetid er udløbet. Skimmelsvampeskader kan også opstå på grund af den måde, en konstruktion er udført på, hvis der er ændret på konstruktionen (fx efterisolering), på grund af vandskader eller beboernes uhensigtsmæssige adfærd.

Det betyder i praksis, at du ikke kan regne med, at en ejerskifte-forsikring dækker, hvis du fx får et angreb af skimmelsvamp i en ældre kælder med betonvægge og betongulve, der er opført efter gængs byggeskik - og hvor konstruktionerne ikke efterfølgende er ændret. Det kan du ikke, fordi et angreb af skimmelsvamp i en ældre kælder er forventelig.

Hvis der er foretaget konstruktive ændringer i kælderen, fx efter-isolering, og viser det sig, at denne konstruktive ændring er årsag til et angreb af skimmelsvampe, vil selv mindre angreb kunne kræves dækket af en ejerskifteforsikring, også selvom det er en ældre bygning. Det samme gælder formentlig, hvis det kan påvises, at den oprindelige konstruktion er opført på en måde, som ikke var håndværksmæssigt korrekt på opførelsestidspunktet. Når konstruktioner i bygningen ikke opfylder de gældende krav i bygningsreglementet på opførelsestidspunktet, og det er årsagen til en skimmelsvampskade, vil ejerskifteforsikringen sædvanligvis dække skaden. Det gælder selv når der er tale om mindre angreb af skimmelsvamp, men kun hvis forholdet ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Hvad skal du gøre, hvis du opdager en skimmelsvampeskade, og du har tegnet en ejerskifteforsikring?

Du skal sikre dig, at skaden ikke er anført i tilstandsrapporten. Hvis skaden er nævnt, kan du ikke forvente dækning. I tilstandsrapporten vil formentlig ikke kunne læse, at der er skimmelsvamp på en bestemt bygningsdel, men står der fx, at der mangler ventilation af tagrummet, vil vækst af skimmelsvamp være en naturlig følge af den manglede ventilation, og derfor vil skimmelvækst i tagrummet i et sådant tilfælde sandsynligvis ikke blive dækket af ejerskifteforsikringen.

Derefter bør du hurtigst muligt kontakte dit forsikringsselskab. Forsikringsselskabet vil formentlig herefter bede dig om at sandsynliggøre, at der er en dækningsberettiget skade, eller sende en taksator ud for at besigtige skaden.

Taksatoren vil vurdere skaden og muligvis også få et skimmelsvampefirma til at undersøge skadens omfang og årsag. Efterfølgende vil forsikringsselskabets sagsbehandler oplyse, om der er tale om en dækningsberettiget skade eller ej. Det er også muligt, at taksator vil afvise skaden og bede dig dokumentere, at der er skimmelsvamp, og hvad årsagen er.

Afviser forsikringsselskabet at dække skaden, og synes du, at afvisningen er forkert, kan det, afhængigt af skadens omfang, være en god idé at kontakte en advokat eller en byggetekniske rådgiver med erfaring i denne type sager, så du kan få en vurdering af forsikringsselskabets afgørelse. Erfaringen viser, at det ved saglig og konstruktiv dialog med gode argumenter og dokumentation kan lade sig gøre at ændre forsikringsselskabernes afgørelser, uden at man er nødt til at føre en klagesag eller retssag.

Særligt i alvorlige sager kan det være en fordel at have en advokat og/eller en byggeteknisk rådgiver på sagen, allerede når du anmelder skaden og skal skaffe dokumentation for den.

Hvem skal dokumentere, at der er tale en skimmelsvampeskade?

Det er vigtigt at slå fast, at det er dig som forsikringstager, der skal dokumentere, at der er en skade på huset. Nogle gange kan den blotte konstatering af skimmelangrebet være nok til at dokumentere en skade. Andre gange er det nødvendigt at få udarbejdet en rapport af en byggeteknisk rådgiver med erfaring i skimmelsvampeangreb og ejerskifteforsikring for at finde skaden, omfanget og årsagen til dens opståen. Det kan også være nødvendigt, at der laves analyser, som kan fastslå, om der overhovedet er tale om skimmelsvamp.

Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til byggetekniske undersøgelser?

Som udgangspunkt skal du som forsikringstager selv betale udgifterne til egne undersøgelser. Viser det sig efterfølgende, at skaden er dækket af forsikringen, vil du kunne få refunderet rimelige og nødvendige udgifter til den byggesagkyndige bistand, du har brugt, for at kunne dokumentere skaden.

Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til rådgivning?

Som udgangspunkt dækker ejerskifteforsikringen ikke udgifter til rådgivning fra enten en advokat eller en bygningssagkyndig.  Hvis du har fået et afslag på forsikringsdækning, og du efterfølgende opnår forsikringsdækning ved hjælp af en advokat eller en bygningssagkyndigs bistand, vil du kunne kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokat eller bygningssagkyndig dækket ud fra en erstatningsretlig betragtning.

I nogle sager dækker forsikringsselskaberne rådgiveromkostninger til en rådgiver på grund af sagens kompleksitet.

Det kan være en god idé at have en advokat/byggerådgiver med forstand på skimmelsvamp til at hjælpe sig med en sådan sag, fordi der er mange tekniske forhold, som kræver et særligt kendskab. 

En advokat/byggerådgiver kan vurdere, om forsikringsselskabets behandling af din skadessag er korrekt, og hvilke tiltag der strategisk set er bedst at foretage, samt hvilke udgifter du kan kræve dækket. Der er nemlig mange faldgrupper i sådanne sager. Især er dokumentationen af skaderne afgørende for udfaldet af en sag.

Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til genhusning?

Til tider er angrebet af skimmelsvamp så omfattende, at det ikke er muligt for husets beboere at blive boende. Ejerskifteforsikringen dækker udgifter til ind- og udflytning, dvs. flytning og/eller opmagasinering af indbo, samt rimelige og nødvendige udgifter til genhusning i renoveringsperioden op til et år.

Når et hus er ubeboeligt som følge af skimmelsvampeangreb, vil rimelige og nødvendige udgifter til genhusning i sagsbehandlingsperioden, altså forud for renoveringsperioden, som regel også være dækket af en ejerskifteforsikring.

Hvis genhusningsperioden strækker sig ud over et år som følge af forsikringsselskabets uberettigede afslag på forsikringsdækning, vil man kunne kræve de merudgifter til genhusning, som forsinkelsen har medført, dækket af forsikringsselskabet ud fra en erstatningsretlig betragtning.

Dækker ejerskifteforsikringen udgifter til transport?

Har man i forbindelse med en genhusning ekstra udgifter til transport, vil disse kunne kræves dækket under udgifter til ind- og udflytning.

LÆS OGSÅ: Ejerskifteforsikring

Kilder og henvisninger

Kilder:

  • Marie Louise Pind, advokat

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab