Spar penge: Få revurderet din bolig

Boligejere med stigende ejendomsværdier kan spare tusindvis af kroner på realkreditlånet ved at få sænket bidragssatsen. Læs, hvad du skal gøre.

Du kan skal forsøge at få en ny vurdering og en lavere bidragssats, hvis du alligevel vil lægge dit lån om. Foto: Torben Klint

Du kan spare på bidragssatsen til kreditforeningen, når din bolig bliver mere værd. Bidragssatsen knækker nemlig ved forskellige belåningsgrader og falder, når vurderingen sender lånebeløbet under 40 og 60 procent af boligens værdi.

Det betyder mulige besparelser for mange boligejere. I 2014 steg boligpriserne i København med næsten 11 procent og med 5 procent for Danmark som helhed. I 2015 steg huspriserne med 6,1 procent og lejlighedspriserne med 11,4 procent, mens boligpriserne forventes at stige 3-4 procent i 2016. Prisstigningerne er størst i og omkring de store byer, men breder sig overalt og giver dyrere boliger i næsten hele landet.

Lille stigning i vurdering kan giv stor besparelse

Bidragssatsen er en låneafgift til kreditforeningen. En ny vurdering giver mening, fordi realkreditinstitutterne fastsætter bidragssatsen efter generelle formler for lokalområdet. Er boligen steget i værdi, vil lånet procentvis udgøre en mindre del af boligens samlede værdi.

Hvis vurderingen af din bolig fx bliver sat op fra 1,6 til 1,7 millioner kr., kan du for hver million kroner i realkreditlån hver måned spare 224 kr. i bidragssats hos Realkredit Danmark, fordi din belåningsgrad kommer under knækket ved 60 procent.

- Knækket hos Realkredit Danmark er en voldsom ekstra belastning, som man skal være virkelig opmærksom på og sørge for at komme udenom, hvis muligt. Jeg har set eksempler på boligejere, der sparer 300 kr. om måneden, fordi de betaler en lavere bidragssats. En nyvurdering er relevant for boligejere, der bor i områder med prisstigninger, eller hvis man har lavet forbedringer på sin bolig, siger uafhængig rådgiver Martin Riedel fra realkreditkonsulenten.dk.

Bedst at få revurderet boligen, når du omlægger lån

Brian Stjernholm, boligrådgiver i uvildige.dk, mener dog, at du kan skal forsøge at få en ny vurdering og en lavere bidragssats, hvis du alligevel vil lægge dit lån om. Ellers er der ikke nok besparelse at hente.

- Det er et problem for boligejerne, når kreditforeningerne vurderer boligen for lavt, for så kan man komme til at betale en højere bidragssats. Bidragssatsen kan blive lavere, hvis man får en højere vurdering af sin bolig, og man omlægger sit lån, siger Brian Stjernholm.

Hold øje med de lokale boligpriser

Kreditforeningerne udregner løbende ejendomsværdien for alle deres lån baseret på de faktiske salgspriser i området uden besøg af en vurderingsmand. I områder med få bolighandler kan der være mange fejl i kreditforeningernes vurdering af din ejendom.

Brian Stjernholm anbefaler, at boligejerne holder øje med prisudviklingen i kvarteret. Hvis dit hus ligner naboernes set med ejendomsmæglerøjne i byggestil, grundareal og vedligeholdelsesstand, vil prisen hovedsagelig afhænge af antallet af kvadratmeter. Store prisstigninger særligt for ejerlejligheder og i de store byer kan også snyde kreditforeningens forsigtige vurderinger.

Brug denne tommelfingerregel

Tommelfingerreglen er, at hvis der er en forskel på et par hundrede tusinde kroner mellem den nuværende vurdering og salgspriserne i området, bør man få en konkurrerende kreditforening til at give tilbud.

- Der kan være sket noget for prisudviklingen i området eller med boligens vedligeholdelse, så den teoretiske pris ikke holder. Medmindre man er helt sikker på, at man har en god vurdering, skal man spørge nogle andre kreditforeninger om en vurdering og et lånetilbud, råder Brian Stjernholm.

Så meget sparer du ved lavere belåningsgrad

BRF Kredit Nykredit Realkredit Danmark Nordea
Månedligt bidrag ved vurdering på 1.600.000 kroner 657 662 829 683
Månedligt bidrag ved vurdering på 1.700.000 kroner 603 617 605 638
Månedlig besparelse 54 45 224 45

Du kan spare 224 kr. hver måned for hver million, du låner hos Realkredit Danmark. I eksemplet har vi lånt 1 million kroner og får boligen opvurderet fra 1,6 til 1,7 millioner kroner.

Note: Prisforskellen over 10 år er et approksimeret tal, baseret på et 30-årigt F3-lån med afdragsfrihed.

Beregninger: realkreditkonsulenten.dk

Bed selv om revurdering af dit hus

Brian Stjernholm rådgiver løbende boligejere, der ikke er klar over, at prisen på deres lån afhænger af realkredittens vurdering.

Ifølge de uafhængige rådgivere sker det ofte, at hverken bankerne eller realkreditinstitutterne selv tilbyder en revurdering, hverken når du skal have omlagt lån, have et tillægslån til fx at bygge om eller på andre tidspunkter.

- Hvis kunderne skal betale en højere bidragssats, fordi de ikke har hentet et alternativt lånetilbud, tjener realkreditinstitutterne mere. Det giver kreditforeningerne et incitament til at holde en lav vurdering, så kan de tjene mere på deres udlån, siger Brian Stjernholm.

Realkreditinstitutter vil ikke altid revurdere

Det kræver lidt forhandlingsteknik at få en ny vurdering af sin bolig. Allan Malskær, landsformand for Parcelhusejernes Landsforening.

- Det er mere end svært at få sit bidrag sat ned, selvom der har været stigninger i området, og man har foretaget forbedringer. Så bør man sige, at man vil gå til en anden realkreditudbyder for at få en ny vurdering, siger Allan Malskær.

Martin Riedel fortæller samstemmende om modvilje hos kreditforeningerne, der afviser kunderne med et standardsvar, når de vil have en højere vurdering. Ifølge bekendtgørelsen om værdiansættelse skal lånet gives med et forsigtighedsprincip om, at boligen skal kunne sælges til den vurderede pris inden for 6 måneder. Det skuffer boligejere, der ser andre boliger i området blive solgt til høje priser.

Bidragssats fastholdes

Långiverne kan dog ikke altid genkende påstanden om deres modvilje over for en ny vurdering. Hos Realkredit Danmark betaler kunderne et bidragstillæg for afdragsfrihed. Det tillæg er ekstra højt for lån på mere end 60 procent af boligværdien. Ifølge adm. direktør Carsten Nøddebo Rasmussen nedsætter kreditforeningen automatisk bidragstillægget for lån på over 60 procent af ejendomsværdien, mens selve bidragssatsen fastholdes på niveauet for dengang, lånet blev indgået.

- Vi hører fra kunderne, at de sætter pris på, at de ved, hvad de skal betale. Så vi synes vores valg er mest fair, for hvis satsen skulle sættes ned, skal vi også have en højere sats i starten, siger han.

RD: Vi vurderer ikke boliger for lavt

Ifølge Carsten Nøddebo Rasmussen foretager Realkredit Danmark hvert år mere end 100.000 besøg på ejendomme for at få en fysisk vurdering. Han anbefaler boligejerne at bede om en nyvurdering, hvis de mener, at den nuværende vurdering er for lav.

- Vi gør os meget umage for at ramme den rigtige værdi, så jeg kan meget klart afvise, at vi vurderer for lavt, og har ingen interesse i at sætte vurderingen for lavt, fordi vi så skal afsætte ekstra sikkerhed. Hvis vurderingen ikke ser rigtig ud, bør man snakke med os, og vi vil evt. tage ud for at se på ejendommen, siger Carsten Nøddebo Rasmussen.

Kan man revurdere sin bolig?

Krestine Østerby Frandsen med sønnen Malte. Familien sparede både renter og udgifter til bidragssats på en ny vurdering af deres ejerlejlighed og ved at skifte bank og realkredit.

Par sparer 36.000 kr. om året efter ny vurdering

Krestine Østerby Frandsen og Thomas Aaman sparer 36.000 kr. om året efter en ny vurdering af deres ejerlejlighed på Sluseholmen i København og forhandling med 3 banker. Da deres overbo solgte sin lejlighed for knap 1 million kr. mere, end de havde betalt for deres, besluttede de sig for at genforhandle deres lån.

- Der måtte være noget at arbejde med, og da Sydbank ikke var samarbejdsvillig og ikke kom med alternative løsninger, tænkte vi, at banker er forretninger, og at vi burde undersøge markedet, fortæller Krestine Østerby Frandsen.

Bidragssats blev sænket

Hos Nordea var stemningen mere positiv. Da parret købte lejligheden i 2012, var den vurderet til 2,64 millioner kr. Ved fuld belåning gav det en bidragssats på op til 1,85 procent for den yderste del af kreditforeningslånet.

Efter at have flyttet til Nordea Kredit forsvandt næsten hele lånet fra den dyre ende over 60 procents belåningsværdi, så størstedelen af bidragssatsen endte på højst 1,35 procent.

- Nordeas vurderingsmand kendte området og gav os den højeste vurdering på 3,4 millioner kr., mens Sydbanks vurdering var 300.000 kr. lavere. Det havde stor betydning for, at vi kunne betale banklånet ud, siger Krestine Østerby Frandsen.

Nu er der råd til bil og kolonihave

Parret sparede i alt 36.000 kr. årligt, fordi de også opsagde et dyrt boliglån og et par små forbrugslån i forbindelse med omlægning af kreditforeningslånet.

- Vi fik ikke den store reaktion fra Sydbank, da vi opsagde lånet, og der blev ikke gjort en indsats for at få os til at blive. Det viser, at man ikke skal føle sig for tilknyttet til sin bank, og at det var rigtigt at flytte. Det dejlige er, at vi har fået frihed til at købe en bil og en kolonihave og stadig har frihed til opsparing og afdrag på vores gæld, siger Krestine Østerby Frandsen.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab