Har du en solid friværdi i boligen og en beskeden pensionsopsparing, er det nærliggende at supplere pensionen med et nedsparingslån. Men det gælder om at få planlagt nedsparingen i god tid, før pensionisttilværelsen starter.

Inden du bliver 58 år, bør du have et overblik over, hvornår du vil pensioneres eller overgå til efterløn, og hvordan din økonomi vil se ud til den tid. Udskyder du beslutningen, kan du let komme til at gå glip af nogle muligheder.

Realkreditselskaberne er efter finanskrisen blevet mere strikse med deres kreditvurdering. Det er derfor langtfra sikkert, at du som pensionist med en forholdsvis beskeden indkomst vil være i stand til at blive godkendt til et afdragsfrit lån – selvom der er masser af friværdi i boligen.

En god løsning er derfor at få belånt ejendommens friværdi, mens indkomsten er relativt høj, hvilket styrker muligheden for en optimal belåning af ejendommen.

Sådan fungerer et prioritetslån

  • Et prioritetslån fungerer reelt som en kassekredit, hvor banken har sikkerhed i boligen. Ofte er lånet delt op på en udlånskonto og en indlånskonto.
  • Låner du en million kroner og har du ikke trukket nogle penge på kreditten, står der en million kroner på udlånskontoen, som du betaler rente af.
  • Til gengæld står der tilsvarende en million kroner på indlånskontoen, hvor du modtager den samme rente, som du betaler på udlånskontoen. Dermed går regnestykket lige op.
  • Også på et prioritetslån skal du imidlertid betale afdrag efter typisk 10 år med afdragsfrihed. 
  • Når den afdragsfrie periode er overstået, bliver trækningsretten nedskrevet hvert år med et beløb, der svarer til afdragene. 
  • Ønsker du at være på den sikre side, gælder det derfor om at optage så stort et prioritetslån som muligt, så der er plads til fremtidige afdrag.

To modeller på nedsparing

Som udgangspunkt har du to muligheder for at hive penge ud af boligen. Enten kan du optage et variabelt forrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed i realkreditselskabet, eller du kan optage et såkaldt prioritetslån i banken.

Det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark (RD) og Nordea Kredit tilbyder som de eneste realkreditselskaber lån med 30 års afdragsfrihed.

Inden du vælger mellem de to nedsparings-modeller, bør du imidlertid få undersøgt mulighederne i henholdsvis realkreditselskabet og banken. Et afgørende punkt er, at du som låntager i realkreditselskabet skal have ret til en selvvalgt periode med afdragsfrihed – uden en ny kreditvurdering.

På banksiden vil du ofte blive tilbudt et såkaldt prioritetslån. Problemet er blot, at renten på et prioritetslån typisk ligger på mellem 3 og 5 procent. Derfor gælder det om at finde en bank, der tilbyder en rente, som ikke ligger markant over de cirka 1,0 procent, som et F1-lån koster inkl. bidrag.

I skrivende stund har Jyske Bank med sit ”Jyske Q4 Plus” det bedste bud på et prioritetslån med en rente på 1,5 procent for lån på op til 80 procent af vurderingen.

Realkreditselskabet den billigste mulighed

Realkreditselskabet er den billigste mulighed, men metoden er ikke helt så fleksibel som det noget dyrere prioritetslån. Vælger du realkreditselskabet, er det nærliggende at optage et variabelt forrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed.

For at opnå et lån med 30 års afdragsfrihed er det et krav, at lånet ligger inden for 60 procent af vurderingen ved lånets optagelse. For RD gælder dog, at lånet skal ligge inden for 75 procent af vurderingen, men at afdragsfrihed først kan opnås ved en belåningsgrad på 60 procent.

Den nye låntype passer især til velpolstrede boligejere i og omkring storbyerne, hvor boligpriserne er steget mest gennem de senere år.

Med et 30-årigt afdragsfrit lån kan boligejere med store friværdier udnytte lånets fleksible muligheder for afdragsfrihed og dermed skrue op eller ned for forbrugsmulighederne.

Den nye låntype er derfor velegnet til nedsparing under tilværelsen som pensionist, hvor en stor del af ens formue ofte er bundet i mursten.

Vær dog opmærksom på, at en rentestigning slår hårdt igennem på ydelsen på et afdragsfrit lån. Stiger renten eksempelvis med 1 procent-point, stiger ydelsen med næsten 50 pct.

Den fleksible model i banken

Realkreditselskabets nedsparingsmodel indebærer imidlertid lidt ekstra arbejde med at placere den ledige kapital og er heller ikke så fleksibel som bankernes prioritetslån. Derfor ser blandt andet Danske Bank ikke realkreditmodellen som den mest indlysende nedsparingsmodel.

- Ofte vil det være oplagt at vælge et Danske Prioritet-lån, som på mange måder svarer til et F1-realkreditlån. Her kan pensionisten så trække beløb efter behov. Og der betales kun renter af det trukne beløb, lyder det fra informationsafdelingen i Danske Bank.

Til gengæld for fleksibiliteten betaler kunderne typisk en rente på mellem 3 og 5 procent i banken – dog med Jyske Bank som den positive undtagelse.

Sådan sikrer du dig

  • Du optager eksempelvis et variabelt forrentet lån – eksempelvis et F5-lån – på en million kr. i en alder af 58 år.
  • Låneprovenuet indskyder du på en pensionsopsparing eller på en højrentekonto med binding i op til fem år. 
  • På en højrentekonto modtager du en rente på op til 0,9 procent i eksempelvis Santander Bank, mens du betaler 1,05 procent i rente og bidrag på F5-lånet. 
  • Det vil sige, at du modtager 0,15 procent-point mindre i rente i banken, end du betaler til realkreditselskabet. 
  • Dermed får du et årligt underskud på renteudgifterne på 1.500 kr. før skat.
  • Frem til tidspunktet, hvor nedsparingen skal begynde, kan du vælge at afdrage på lånet. For et F5-lån udgør 1. års ydelse cirka 42.700 kr.
  • Til gengæld modtager du en renteindtægt på 9.000 kroner. Dermed får du et likviditetsmæssigt underskud det første år på 33.700 kr. Reelt er underskuddet dog langt mindre, da du afdrager cirka 33.300 kr. på F5-lånet det første år.  
  • Når du får brug for et supplement til pensionen, begynder du simpelt hen at hæve af pengene på bankkontoen og har samtidig muligheden for at aktivere afdragsfriheden på realkreditlånet.

Regler for afdragsfrihed

  1. Banker og realkreditselskaber har – ifølge eget udsagn – tidligere kun bevilget et afdragsfrit/variabelt forrentet lån til de låntagere, der havde penge nok til at betale et fastforrentet lån med afdrag. Der har været tale om en ”gentlemen's agreement” inden for branchen, som ikke har været skrevet ned nogle steder.
  2. Først i 2013 blev reglen skrevet ind i den såkaldte ”god-skik-bekendtgørelse”, som branchen er pligtig til at overholde. Der opstod efterfølgende en diskussion, om realkreditbranchen skulle nægte at udstede afdragsfrie realkreditlån til pensionister, der ikke havde penge nok til at betale et fastforrentet lån med afdrag.
  3. I et brev til branchen i sommeren 2013 fortolker Finanstilsynet reglerne omkring de såkaldte nedsparingslån til pensionister. Ifølge brevet skal realkreditbranchen vurdere, om ejendommens værdi ved lånets udløb vil være tilstrækkeligt til, at salgsprovenuet på salgstidspunktet vil kunne indfri lånet fuldt ud.
  4. Ifølge Finanstilsynet indebærer fortolkningen, ”at branchen bør tage udgangspunkt i en 60 procents belåning af ejendommen, mens der samtidig bør tages hensyn til lånets løbetid”.
  5. I praksis indebærer det, at pensionister ikke automatisk kan sætte næsen op efter en 80 procents belåning af ejendommen. Ved en lavere belåningsgrad bør realkreditselskabet se på lånets løbetid og herunder på, hvor lang tid pensionisten kan blive boende i ejendommen.