Trump og Merkel sender renter ned

En spirende handelskrig og politisk uro i Tyskland kombineret med usikkerhed om Italien er med til presse renterne i bund. Den populære 2-procent obligation er kun et mulehår fra kurs 100, hvorefter der bliver lukket for nye udstedelser.

Overvej den effektive rente på et fastforrentet lån, når du investerer i din bolig

Der er kun lille forskel på den effektive rente mellem et fastforrentet lån med en rente på 1,5 procent og et på 2 procent.

Politisk uro i Europa i form af bl.a. Brexit-ballade og tysk regeringskrise samt en spirende global handelskrig har gennem de senere uger fået den populære 2 procent-obligation til at flirte med kurs 100, hvilket pr. automatik lukker for udstedelse i obligationen. 

Mandag den 9. juli 2018 brød 2 procent obligationen så gennem lydmuren hos flere realkreditselskaber, mens kursen hos de resterende lå så tæt på 100, at vi skulle ud i anden decimal for at se forskellen. 

Hvis trenden fortsætter, vil den populære 2 procent-obligation i løbet af kort tid være lukket i alle fire realkreditselskaber. Og det betyder, at boligejerne i de fleste tilfælde står over for valget mellem et 1,5 procent-lån eller et afdragsfrit 2 procentlån.

Reelt et begrænset rentefald

Selv om det lyder som et voldsomt rentefald, når boligejerne kan optage et fastforrentet lån til 1,5 procent i rente i stedet for de ellers normale 2,0 procent, er der i realiteten tale om et yderst begrænset rentefald. 

Skiftet fra 2 procent til 1,5 procent ved det aktuelle kursniveau indebærer således kun et fald i renten på cirka 0,2 procentpoint, fremgår det af oplysninger fra fondsbørsen, OMX Nasdag, hvor obligationerne handles dagligt.

Årsagen er, at kursen på 1,5 procent-låner ligger en spids over 96, hvilket giver et kurstab som bringer den effektive rente op på de nævnte 1,8 procent.

Find flere uvildige undersøgelser fra Bolius – Boligejernes Videncenter her

Vælg mellem 1,5 procent og 2 procent uden afdrag

Ifølge cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig har begge de to lån fordele og ulemper:

- Hvis du har stærkt fokus på friværdien, så er den afdragsfrie 2 procent-obligation et godt valg. Serien er meget likvid og du kan hurtigt komme ud af obligationerne, hvis det skulle blive aktuelt. 

- Er du i stedet fokuseret på en lav fast rente, er 1,5 procent-obligationen et godt valg. Der er kommet lidt mere likviditet i serien og risikoen for en indlåsnings-effekt er ikke så stor længere, forklarer han.

Indlåsnings-effekten betegner den situation, at der er så få obligationer i omløb, at en boligejer kan få svært ved at købe obligationerne op i markedet til en markedsmæssig korrekt kurs og derfor kommer af med en overkurs.

Selv om vi af erfaring skal passe på med at spå om renten, kan vi dog konstatere, at lave renter ikke er nogen naturlov.

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark

Lave renter ingen naturlov

Mens danske boligejere fortsat nyder gavn af de laver renter, ser situationen markant anderledes ud i USA. Renten på den toneangivende 10-årige statsobligation ligger i USA på 3 procent mod 0 procent i Danmark.

Det indebærer, at hvis Danmark havde samme renteniveau som USA, ville boligejerne i dag skulle finansiere deres fastforrentede lån gennem en 5 procent-obligation, hvilket giver en stigning i bruttoydelsen på 40 procent.

- Selv om vi af erfaring skal passe på med at spå om renten, kan vi dog konstatere – med henvisning til USA – at lave renter ikke er nogen naturlov. Tværtimod er der tegn på, at renterne på sigt trækker op, siger Christian Hilligsøe Heinig og henviser bl.a. til forventningerne om en renteforhøjelse i Den Europæiske Centralbank (ECB) i slutningen af 2019.

Kun håndører at spare på 1,5 procent-lånet

Ser vi nærmere på den månedlige ydelse, er forskellen mellem den ”gamle” 2 procent-obligation og den nye ”upcoming”1,5 procent-obligation ganske marginal. 

Den månedlige bruttoydelse fra 4.312 til 4.225 kr. pr. lånte million kroner. Med andre ord giver rentefaldet kun en månedlig besparelse på 87 kr. om måneden.

Den slags små justeringer i renten er set talrige gange – eksempelvis i juli/august 2017, hvor kursen på 2 procent-obligationen steg fra kurs 96 til 97,8 over en periode på 5 uger. 

Dyrt med amerikanske tilstande

I den modsatte ende af skalaen finder vi det amerikanske scenarium, hvor renten på et fastforrentet lån er steget med tre procent-point og ligger på 5 procent.

I den situation vil bruttoydelsen stige til 6.015 kr. månedligt, hvilket er 1.700 kr. mere om måneden end i dag. 

Til gengæld vil boligejerne med et fastforrentet 2 procent-lån kunne glæde sig over et fald i restgælden på cirka 25 procent, da 2 procent-obligationerne vil være faldet markant i kurs.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab