Udlejning af sommerhus

Der er regler for, hvor meget du som privatperson må udleje dit sommerhus. Du kan både selv stå for udlejningen eller lade et bureau klare det for dig. Ved udlejning uden om et bureau, skal du selv huske, at opgive indtægten til SKAT.

Regler for udlejning af sommerhus.

Udlejning af sommerhuset giver et tilskud til den årlige drift på typisk 25.000 til 35.000 kr. efter skat. Foto: Stuart McIntyre

For nogle sommerhusejere er ekstraindtægten ved at leje sit sommerhus ud med til at dække en del af  de udgifter, der er ved at have en supplerende bolig i sommerlandet.

Ifølge en YouGov-undersøgelse foretaget for Bolius i marts 2018, udlejer hver femte sommerhusejer deres sommerhus på regelmæssig basis. 75 % af dem udlejer sommerhuset gennem et bureau, 21 % udlejer det selv og 8 % udlejer via Airbnb og lignende services.  

Der findes dog regler for, hvor meget du som privatperson må leje dit sommerhus ud. Ligeledes skal du forholde dig til lejepris, forsikring, udlejningsform, vedligeholdelse og ikke mindst indbetaling af skat. 

Hvornår må du leje dit sommerhus ud? 

I sommerhalvåret, dvs. perioden fra 1. april til 30. september må du leje dit sommerhus ud i hele perioden. Der er ingen begrænsninger. 

I vinterhalvåret, perioden 1. oktober til 31. marts, må du leje sommerhuset ud i maksimalt 13 uger. 

Hvordan fungerer udlejning via et bureau? 

Der er ca. 120 store og små bureauer, der udlejer sommerhuse i Danmark. Du kan finde et bureau via internettet eller du kan kontakte de kontorer, som udlejningsbureauerne typisk har i sommerhusområderne. 

Muligvis er der også andre sommerhusejere i dit område, der lejer ud, som du kan spørge til råds og indhente anbefalinger fra. 

Beregn nettoindtægt ved udlejning af sommerhus

Indtast dine oplysninger i skemaet og se din estimerede lejeindtægt efter skat.

Efterlader du feltet "Provision til udlejningsbureau" blankt, antager beregneren, at du udlejer privat, hvorefter der bliver benyttet et bundfradrag på 11.000 kr.

     

Se beregnerens forudsætninger

  • Skattesatsen er automatisk sat til 33,6 procent, som er gennemsnittet for negativ kapitalindkomst
  • Skattesatsen kan ændres, så den afspejler din egen trækprocent
  • Ved udlejning gennem et bureau udgør bundfradraget 40.000 kr. gældende fra og med 2018
  • Ved privat udlejning udgør bundfradraget 11.000 kr.
  • Der betales kun skat af 60 procent af lejeindtægten efter indregning af bundfradrag.

Hvad kræver udlejningsbureauet, når du skal leje sommerhus ud? 

For at et bureau vil tage sig af udlejningen af et sommerhus, skal sommerhuset som oftest være af en vis standard:

  • Huset skal være minimum 45 m2 med 2 separate soverum. 
  • Der skal være vand, toilet og bad. 
  • Der skal kunne laves varm mad. 
  • Huset skal være møbleret med borde, stole, sofagruppe, senge og havemøbler. 

De vil også kræve, at du selv gør huset helt klart (oprydning og rengøring) inden sæsonens start. Mod betaling kan du få bureauet til at stå for rengøringen. 

Fordelen ved at udleje gennem et bureau er, at det sørger for at udlevere nøgler og rengøre og tjekke huset, når det har været lejet ud. Du står dog stadig selv for vedligeholdelse af huset.

Derudover sørger udlejningsbureauet for at indberette din lejeindtægt til SKAT, hvilket giver dig et forhøjet fradrag på 40.000 kr. årligt (2018).

Hvor meget skal bureauet have som betaling? 

Den service, som udlejningsbureauerne tilbyder, er naturligvis ikke gratis. De tager en del af lejeindtægten som modydelse. 

  • De mindre bureauer tager et sted mellem 25 og 40 procent af lejeindtægten. 
  • De store bureauer tager ca. 40 procent af lejeindtægten.

De tre store udlejningsbureauet, Novasol, Sol og Strand samt Dancenter kræver en merpris på 15 – 25 pct., hvilket svarer til en pris på mellem 2.55 og 2,80 kr. pr. kWh. Som udlejer vil du modtage et beløb, der nogenlunde matcher dagsprisen på el, hvilket svarer til cirka 2,25 kr. pr. kWh.

Når du lejer dit sommerhus ud gennem et bureau, binder du dig oftest til bureauet for et år ad gangen. Hvis du ønsker at ophæve kontrakten i utide, kan bureauet i henhold til kontrakten kræve, at du betaler omkostningerne, de har forbundet med udlejning, herunder udgifter til annoncering.

udlej sommerhus penge

Hvis du selv står for udlejningen af dit sommerhus, sparer du udgifterne til et udlejningsbureau. Til gengæld skal du selv lægge en del tid i at holde styr på økonomi, forbrug, rengøring mv. Foto: Torben Klint

Hvordan kan du selv stå for udlejningen?

En anden mulighed er, at du selv står for udlejningen. Det kræver en lidt større indsats fra din side. For eksempel bør du ofte tilse huset og holde øje med forbruget af bl.a. vand og el. Til gengæld sparer du den provision, som udlejningsbureauet beregner sig. 

Når du selv vil stå for udlejningen, kan benytte dig af en af en af de mange udlejningsportaler, der findes på internettet. Eksempelvis sommerferie.nu, sommerhusdanmark.dk. eller DBA. Hvis du er ansat i et større firma eller er medlem af en forening, er der ofte et intranet, hvor du kan annoncere. Endelig kan du forsøge dig gennem familie, venner og bekendte. 

Hvordan udlejer jeg privat med et forhøjet fradrag?

En økonomisk ulempe ved selv at stå for udlejningen er, at du kun bliver tildelt et fradrag på 11.000 kr. årligt. Men det er faktisk muligt selv at stå for udlejningen og så alligevel få tildelt det forhøjede fra-drag på 40.000 kr.

Interesseorganisationen, Fritidshusejerne – Danske Sommerhusud-lejere, tilbyder sine medlemmer en mulighed for at drible uden om de høje provisioner og stadig selv stå for hele udlejningen.
Initiativet kommer fra direktør i udlejningsbureauet Feriehus Direct., Kim Juhlin, der også er formand for Fritidshusejerne. Udlejning finder formelt sted gennem Feriehus Direct via Fritidshusejernes hjemmeside.

Lejeindtægten bliver afregnet gennem Feriehus Direct, som også sørger for indberetning til SKAT og dermed sikrer udlejer det høje fradrag på 40.000 kr.

Hvor meget får jeg selv udbetalt ved privat udlejning?

Feriehus Direct beregner sig 5 procent i provision for administrationen, hvilket ret skattemæssigt er en attraktiv ordning for gør-det-selv udlejerne.

Udlejer du et sommerhus til gennemsnitligt 4.500 kr. om ugen i 12 uger årligt, indbringer det årligt en lejeindtægt på 54.000 kr. før skat og provision. Ved udlejning uden om et bureau giver det en indtægt efter skat på 45.331 kr. årligt.

Lader du i stedet et bureau med en lav provisionssats på eksempel-vis 5 procent stå for indberetningen til SKAT, giver det en indtægt efter skat på 49.022 kr. årligt. Altså en direkte besparelse på 3.691 kr.

Hvor meget skal du tage i leje? 

Når du skal fastsætte lejeprisen for dit sommerhus, er det godt at starte med at se på hvilke priser, udlejningsbureauerne tager for tilsvarende huse og lægge dit niveau tæt op ad eller lidt lavere. Efter den første sæson har du en bedre fornemmelse af, om prisniveauet var det rigtige. 

Det vil nok være en stor hjælp for dig, hvis du kan alliere dig med en lokal i området, der kan se til huset i ny og næ. Vedkommende kan hjælpe til, hvis der opstår akutte problemer, eksempelvis installationer, der ikke virker, skader på huset osv. 

Er indtægten skattepligtig? 

Lejeindtægten, som du modtager for sommerhuset, er skattepligtig, uanset om du udlejer gennem et bureau eller selv står for udlejningen. Der er to forskellige fradragsmetoder ved udlejning af et sommerhus, og du kan selv vælge, hvilken du vil beskattes efter. 

Den nemmeste og mest anvendte metode går ud på, at du har et fast fradrag i lejeindtægten. Ved den anden metode får du fradrag for visse dokumenterede udgifter efter en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. 

Du kan læse mere og se eksempler på de to fradragsmetoder på SKATs hjemmeside

Hvis du ikke indberetter lejeindtægten til SKAT, er det skattesvig. Skattesvig kan give bøde, hæfte eller fængsel i op til to år. 

Som tommelfingerregel vil en lejeindtægt på under 100.000 kr. give en bøde, der er dobbelt så stor som lejeindtægten. Hvis lejeindtægten er over 100.000 kr., vil det som udgangspunkt betyde frihedsstraf og bøde. 

Der gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år i sager om skattesvig. 

Forsikring ved udlejning 

Indtægten ved at leje sit sommerhus ud er god at have, men der kan også være ulemper forbundet ved udlejning. For eksempel kan der opstå skader eller tyveri i forbindelse med udlejningen, og her er det vigtigt at have styr på, hvad din forsikring dækker. 

Som udgangspunkt er det din egen fritidshusforsikring, der skal betale for skader eller tyveri, men sørg for at kontakte dit forsikringsselskab og hør dem, hvordan du står forsikringsmæssigt, så du ved, hvordan du er dækket. Flere forsikringsselskaber tilbyder en særlig dækning, der gælder ved udleje af huset.

Udlejer du gennem et udlejningsbureau, vil du ofte være dækket gennem bureauets forsikring.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab