Værd at vide, før du køber en landejendom

Mere ro og bedre plads er ofte noget af det, der lokker, når folk vælger at flytte på landet. Vær opmærksom på, at der kan gælde særlige regler om landbrug og dyrehold på landejendomme.

Foto: Colourbox

Hvad skal du overveje, inden du flytter på landet?

Mere end hver anden dansker drømmer indimellem om at bo på landet. Det viser en undersøgelse som YouGov har lavet for Bolius. Naturen og billige boliger bliver angivet som nogle af de væsentligste fordele ved at skifte byen ud med mere landlige omgivelser. 

En bolig på landet kan være et helt almindeligt hus, eller en decideret landejendom. Der kan være særlige regler i forhold til både skat, bopælspligt og landbrugspligt, hvis du vælger at bosætte dig i en landejendom.

LÆS OGSÅ: Vi udlever drømmen om at bo på landet

Landejendomme rummer ofte mange kvadratmeter, både i form af boligareal og som tilstødende bygninger og lader. God plads giver rigtig gode muligheder for fritidsinteresser, ekstra værelser til gæster, familie eller måske lidt udlejning. En stor grund og evt. lidt jord til vil også gøre det muligt at have dyr eller dyrke hobbyafgrøder.

salat i køkkenhave

Den ekstra plads på landet kan blandt andet give mulighed for hobby afgrøder. Foto: Hamiza Bakirci

Selve driften og vedligeholdelsen af en landejendom kan godt være dyrere sammenlignet med et hus i byen. Landejendomme er typisk noget større end byhuse, og derfor må du regne med flere udgifter til vedligeholdelse – står du selv for vedligeholdelsen, må du også regne med at bruge ekstra tid på den.

Især ældre landejendomme opfylder ofte ikke de gældende krav og ønsker til isolering og installationer. Sørg derfor for at få hele ejendommens byggetekniske stand gennemgået, inden du køber en ældre landejendom, så du har en fornemmelse af, hvor mange udgifter du skal regne med til vedligeholdelse og eventuelle forbedringer.

LÆS OGSÅ: Værd at vide, før du køber et ældre hus fra før 1930

Det vil i mange tilfælde kunne anbefales at få en bygningssagkyndig til at lave en byggeteknisk gennemgang af bolig og sidebygninger, så du som køber får mulighed for at få et overblik over landejendommens stand, inden du køber den.

Der skal altid, uanset landbrugspligt eller ej, udarbejdes et energimærke på beboelsesdelen af ejendommen.

LÆS OGSÅ: Energimærkning af boliger

Hvilke typer boliger findes der på landet?

Langt de fleste landejendomme og nedlagte landbrug ligger i landzone, om end der også i byzoner kan ligge enkelte ejendomme, der hører til kategorien landejendom.

til salg skilt fra ejendomsmægler

Pas på med at lade dig forføre af ejendomsmæglere, og vær sikker på om der er landbrugspligt på ejendommen. Arkivfoto.

I salgsannoncer for huse på landet omtales boligen fx som "idyllisk nedlagt landbrug", fritidslandbrug eller som landbrugsejendom, landhus, skovløber- eller forvalterbolig. Disse navne kan dække over mange forskellige typer ejendomme, men navnene i sig selv har ingen betydning. Det afgørende i forhold til belåning, lovgivning, beskatning og rettigheder er, om der er tale om en ejendom med eller uden landbrugspligt. Så pas på, du ikke lader dig forføre af de mange salgsopslag. Brug fornuften, når du leder efter en bolig på landet, og sørg for at få en sagkyndig til at gennemgå papirer og ejendommen grundigt, inden du skriver under på en købsaftale.

LÆS OGSÅ: Landhuset

På en landejendom med landbrugspligt er der bopælspligt, og bopælskravet skal være opfyldt inden 6 måneder efter, du har købt ejendommen, og inden 2 år hvis det er en ejendom, du har arvet eller på anden måde overtaget fra familie. Men bopælspligten kan også opfyldes af en anden person, dvs. du kan leje ejendommen ud. Bopælspligten ophører efter 10 år.

På landejendomme med landbrugspligt, er det ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Det samme gælder, hvis erhvervsarealet, dvs. længer, udhuse og driftsbygninger til landbrug, udgør mere end 50 procent af det samlede areal. Så betragtes ejendommen som en erhvervsejendom, hvormed der ikke kan tegnes ejerskifteforsikring.

LÆS OGSÅ: Love og regler når du bor på landet 

Hvad er landbrugspligt?

Der er som udgangspunkt landbrugspligt på alle ejendomme med mere end 2 hektar jord (dvs. 20.000 kvadratmeter eller 3,6 tønder land). Hvis der er landbrugspligt på ejendommen, er du ikke forpligtet til at dyrke jorden, men du er forpligtet til at holde arealet, så det ikke gror til. Ønsker du ikke selv at dyrke eller holde arealet, kan du vælge at forpagte jorden ud.

Derudover er der særlige beskatningsregler for salg af landejendomme med landbrugspligt, hvor du vil skulle betale ejendomsavanceskat.

LÆS OGSÅ: Økonomiske forhold ved køb og salg af ejendomme på landet

Landbrugspligten kan ophæves på ejendomme med under 2 hektar jord. Dette kan ske ved at henvende sig til Geodatastyrelsen. Hører der mere end 2 hektar jord til ejendommen, kan du få ophævet landbrugspligten ved at søge tilladelse hos Jordbrugskommissionen til at sælge jorden fra. Jordbrugskommissionen er en selvstændig myndighed, der træffer afgørelser jævnfør landbrugsloven.

Landejendomme uden landbrugspligt

Landejendomme uden landbrugspligt kan være alle typer boliger på landet - nedlagte landbrug, fritidslandbrug, landhuse, forvalterboliger osv. Når der ikke er krav om landbrugspligt, er der heller ikke krav om at vedligeholde jorden, ligesom der heller ikke er særlige skatteregler for salg af den type ejendomme. Hvis du køber et af disse huse, er det de samme regler, der gælder, som for huse i byerne eller fritidshuse.

opdelt billede af et hus på landet og et parcelhus

Der er stor forskel på beskatningen af en grund med landbrugspligt og en parcelhusgrund. Fotos: Arkivfoto og Lisbeth Holten.

Du bør undersøge, om landejendommen uden landbrugspligt har bopælspligt. Hvis der er bopælspligt, betyder det, at du skal have din adresse på stedet og ikke kan anvende det som et fritidshus. Du bør også være opmærksom på, at SKAT kan vurdere, at din ejendom ikke opfylder kravene til at have status som landbrugsejendom, hvis den er på under 5,5 hektar og du ikke driver landbrug. Her vil SKAT kunne vurdere, at ejendommen skal beskattes som et almindeligt parcelhus, selvom det ligger i en landzone. En ændring af ejendommens status hos SKAT kan have store økonomiske konsekvenser, da en parcelhusgrund ofte beskattes langt højere end en grund med landbrugspligt.

Kræver det uddannelse at købe og eje en landejendom?

Det kræver ingen forudsætninger, certifikater eller nogen form for uddannelse at købe en landejendom, hvad enten der er landbrugspligt eller ej. Du kan dog have stor gavn af at vide lidt om jordbrug og afgrøder, hvis du har tænkt dig at dyrke de tønder land, du overvejer at købe. Dyrehold kræver naturligvis også indsigt og viden, så du er i stand til at passe dyrene forsvarligt.

Overvejer du køb af en landejendom med mere end 30 hektar jord, kan der være nogle skærpede krav. Du bør altid gennemgå lovgivningen og søge faglig hjælp, hvis du køber landejendomme med mere end 30 hektar jord.

Hvilke love og regler gælder for husdyr og dyrehold på landet?

Uden nogen form for ekstra godkendelse kan du ifølge "Bekendtgørelsen om ikke-erhvervsmæssigt dyrehold" holde ét af følgende:

  • 2 køer med tilhørende kalve eller 4 stykker andet kvæg
  • 4 heste med tilhørende føl
  • 2 søer med opfedning af maksimum 5 slagtesvin
  • 10 får med lam
  • 10 geder med kid

Derudover har du mulighed for at holdende følgende dyr:

  • 30 høns
  • 4 voksne hunde med hvalpe

Hvis du ønsker at holde flere dyr eller andre dyr, fx gæs og ænder, skal du søge dispensation hos kommunen.

grise i udendørs indhegning

I de fleste kommuner kan du holde 2 søer med opfedning af maksimum 5 slagtesvin uden ekstra godkendelse. Foto: Jesper Elgaard.

Visse kommuner har bestemmelser, der afviger fra bekendtgørelsen. Det kan betyde, at du må holde flere eller færre dyr, end der er angivet i bekendtgørelsen. Så kontakt din kommune, hvis du er i tvivl.

Du har som ejer pligt til at sikre en forsvarlig og hensigtsmæssig opbevaring og bortskaffelse af affald samt gødning fra de dyr, du holder på din ejendom. Det vil sige at du skal sikre, at der ikke er unødige lugtgener, og at du ikke forurener grundvandet eller åer, søer og vandløb i nærheden.

Reglerne for affald og mødding varierer fra kommune til kommune. Er du i tvivl, så kontakt kommunen.

LÆS OGSÅ: Love og regler når du bor på landet 

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab