Værd at vide, når du overvejer at købe en ejerlejlighed

Der kan være mange informationer at holde styr på, når du står over for at skulle købe en ejerlejlighed. Få her et overblik over, hvad du som køber bør have indsigt i, før du underskriver købsaftalen.

Tænk nøje over dine økonomiske udsigter, før du køber en lejlighed.

Tænk nøje over dine økonomiske udsigter, før du køber en lejlighed. Arkivfoto.

Hvilke økonomiske overvejelser bør du gøre dig, inden du køber en ejerlejlighed?

Det er godt at overveje din økonomiske situation nøje, inden du køber en ejerlejlighed. Både nu og fremover.

Hvad har du råd til? Hvordan er din jobsituation? Har du planer om uddannelse, og hvad er dine fremtidsplaner i det hele taget? Specielt i tider, hvor jobmarkedet er følsomt, er det værd at tage med i dine overvejelser, hvordan din økonomi vil være, hvis du skulle miste dit arbejde.

Det er desuden en god idé at få en forhåndsgodkendelse til et lån. For at kunne give dig en forhåndsgodkendelse, ser banken og realkreditinstituttet på dine indtægter og udgifter. På den baggrund beregner de, hvad du efter deres vurdering har råd til at købe lejlighed for, samt hvilke løbende udgifter til bolig din økonomi kan bære.

Da bl.a. fællesudgifterne i ejerforeninger kan variere meget, kan du kun lægge et foreløbigt budget. Når du finder en specifik lejlighed, du er interesseret i at købe, kan du mere præcist beregne, hvad det vil betyde for din økonomi.

Hvad skal du se efter i salgsopstillingen?

Salgsopstillingen er en skriftlig præsentation af ejerlejligheden, og den indeholder væsentlige oplysninger, du har brug for, inden du beslutter dig for at købe.

I salgsopstillingen kan du finde oplysninger om lejlighedens stand, udgifter, forsikringsforhold og information om finansiering. Den skal bl.a. indeholde oplysninger om indestående lån, der kan overtages.

Hvis der også er et finansieringsforslag, skal det fremgå adskilt fra salgsopstillingen. Du behøver ikke benytte dig af finansieringsforslaget. Så længe det sker uden tab eller ulempe for sælgeren, kan du frit vælge anden finansiering.

Hvis du ikke mener, at sælgers foreslåede finansiering er den bedste for dig, kan du bede ejendomsmægleren om at udarbejde alternative finansieringsforslag. Du skal i den forbindelse huske, at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver. Derfor bør du også drøfte finansieringen med dit pengeinstitut eller din advokat.

Hvis lejligheden bliver solgt gennem en ejendomsmægler eller en advokat, har han eller hun pligt til at udarbejde en salgsopstilling, og han eller hun har også ansvaret for indholdet af salgsopstillingen.

Hvis det er sælger selv, der har udarbejdet salgsopstillingen og sælger uden ejendomsmægler eller anden ejendomsformidler (selvsalg), er der ingen krav til salgsopstillingens indhold.

Skal ejerlejligheder, der er til salg, være energimærket?

Ja.

Siden 2010 har en bolig ikke kunne blive annonceret til salg uden et gyldigt energimærke. Det gælder også etageejendomme med ejerlejligheder.

Når ejerlejligheder energimærkes ved salg er det dog ikke den enkelte lejlighed, der skal energimærkes, men samtlige ejendomme i den pågældende forening. Det er ejerforeningens ansvar for at få udarbejdet energimærket.

Energimærkningen ud fra det registrerede forbrug, hvor mærkningen bygger på ejendommens reelle forbrug. Det reelle forbrug bliver aflæst på el- og varmemåleren og registreret i ejendommens driftsjournal. Energimærkningen afhænger af beboernes forbrug og betyder, at gode energivaner og en dygtig varmemester kan forbedre mærket.

Skal der udarbejdes tilstandsrapporter på ejerlejligheder?

Det er meget forskelligt. Hvis der udarbejdes tilstandsrapport er det som regel 2 rapporter, en til legligheden og en til bygningen. Derfor er tilstandsrapporter til lejligheder noget nyere.

Tilstandsrapporten skal til hvis sælger eller køber ønsker en ejerskifteforsikring.

Hvis der ikke er udarbejdet en tilstandsrapport bør du derfor få en byggesagkyndig, som du selv har valgt, til sammen med dig at foretage en grundig besigtigelse af lejligheden.

Som køber har du selvstændig undersøgelsespligt. Det betyder, at du efterfølgende ikke kan påpege fejl og mangler ved ejerlejligheden, som kunne konstateres ved en almindelig besigtigelse. Det gælder også eventuelle fejl og mangler, som du ikke har bemærket ved besigtigelsen.

Derfor er det vigtigt at være meget grundig i gennemgangen af lejligheden, så du undgår slemme overraskelser, der kan koste dig dyrt.

Du skal grundigt besigtige døre, vinduer, badeværelse, køkken og gulve. Du skal også være opmærksom på de mindre synlige ting, som fx lejlighedens installationer - rør, faldstammer og elektriske installationer.

Du skal være meget opmærksom på, om der er sat nye lofter op, eller om lejligheden har forsænkede lofter. Hvis det er tilfældet, bør du få en byggesagkyndig til at undersøge, om elinstallationerne over lofterne er lovlige. Det sker ofte, at forsænkede lofter dækker over ulovlige installationer, som det kan være dyrt at få gjort lovlige.

Med hensyn til rør, faldstammer og vinduer bør du undersøge, hvem der skal vedligeholde og udskifte disse. Det vil stå i ejerforeningens vedtægter.

Det er ikke nok at besigtige lejligheden. Du skal også kigge på ejendommen som helhed, da du som ejer skal være med til at betale for vedligeholdelse og renovering af den.

Du bør derfor sammen med den byggesagkyndige undersøge tag, facader, trapper, vinduer og kældre. Det er områder, hvor renovering kan medføre markante stigninger i fællesudgifterne.

Du kan også spørge ejerforeningen, om der er en tilstandsrapport for selve ejendommen. Generalforsamlingsreferater, regnskaber og budgetter kan du kigge igennem for at se efter tegn på fejl ved ejendommen.

Kan du tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed?

Meningen med en ejerskifteforsikring er at beskytte både køber og sælger mod unødige juridiske slagsmål og økonomiske problemer.

En ejerskifteforsikring kan sikre dig mod uforudsete udgifter til reparation af skjulte fejl og mangler i lejligheden, som var til stede på overtagelsesdagen, men som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.

Du kan godt tegne en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed,. Det kræver både en tilstandsrapport på lejligheden og på selve ejendommen,. Desuden er det også et krav, at der skal være er udarbejdet en elinstallationsrapport, før du kan tegne en ejerskifteforsikring.

Hvilke dokumenter skal du have fra sælger?

Sælger har oplysningspligt, og du kan derfor gøre krav på følgende:

  • Offentlig ejendomsvurdering.
  • BBR-ejermeddelelse.
  • Ejendomsskattebillet og kvitteringer for betaling af det løbende års rater.
  • Kommunalt ejendomsoplysningsskema.
  • Tingbogsattest.
  • Aktudskrifter vedrørende servitutter og andre byrder på ejendommen.
  • Kopier af tinglyste pantebreve.
  • Aktuel opgørelse af gæld.
  • Det tinglyste skøde.
  • Forsikringspolicer for ejendommen.
  • Bygningsattester.
  • Tegninger og beskrivelser af ejendommen.
  • Vedtægter, regnskab, budget og generalforsamlingsreferater for ejerforeningen.
  • Seneste opgørelser vedrørende forbrug af vand, varme, el og gas.
  • Ejerlejlighedsskema fra ejerforeningens formand, der bl.a. indeholder oplysninger om ejerlejligheden.
  • og ejerforeningens økonomi, bygningernes tilstand m.v. Det beløb, du skal stille som økonomisk sikkerhed i forhold til ejerforeningen.
  • Tilstandsrapport på lejligheden eller ejendommen, hvis den findes.

SE TEMA: Køb af bolig

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab