Den gode kontrakt, når du lejer ud

Som boligejer har du mulighed for at udleje et værelse eller en del af huset, hvis du selv bor i huset. Det er Lejeloven, som gælder, når du udlejer et værelse.

For at have rene linjer mellem parterne er det bedst at bekræfte den mundtlige aftale på skrift. Og faktisk har du pligt til at oprette en skriftlig kontrakt, hvis lejer kræver det.

En lejekontrakt bør indeholde oplysninger om:

• Navn på både udlejer og lejer.
• Dato for overtagelse.
• Hvor mange kvadratmeter værelset er på.
• Om der er adgang til f.eks. køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v.
• Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum.
• Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen).
• Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto.
• Om det er tilladt at have husdyr.
• Husorden eller ordensregler.
• Værelsets stand ved udlejningen, og hvordan skal det afleveres ved fraflytningen.

Du kan finde et eksempel på en lejekontrakt fra Danmarks Lejerforeninger, som du kan bruge, her .

Hvis du har forventninger om, at en vis form for ordensregler skal følges, er det altid en rigtig god idé at skrive dem ind i lejekontrakten. Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:

• Forbrug (lejer skal f.eks. undgå vandspild).
• Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, tv m.v. Måske er der et tidsrum, hvor der skal være helt ro.
• Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår.
• Adgang til øvrige facilliter som kælderrum, vaskemaskine, tørring af tøj.
• Opbevaring af cykel og/eller bil.
• Affald, storskrald m.v.
• Rygning.
• Besøgende.

Du kan fraskrive dig ansvaret for lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved f.eks. at indføje følgende linjer i kontrakten:

"Lejeren må benytte vaskemaskinen, men DET SKER PÅ LEJERENS EGET ANSVAR, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer."

Hvornår kan du sige lejer op?

Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer. Opsigelsesfristen er normalt 1 måned, men afhænger af den konkrete kontrakt, og hvilken form for værelse der er tale om.

Udlejning af værelse
Som udlejer kan du til enhver tid opsige lejemålet med en måneds varsel, hvis ikke du har aftalt andet med lejer i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end 1 måned.

Udlejning af værelse med køkken
Et værelse med et selvstændigt køkken, f.eks. i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det betyder, at opsigelsesvarslet er 1 år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse.

Udlejning af værelse i tofamiliehus
Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt tre lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven § 87.

Hvordan fastsætter du huslejen?

Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse vil som regel kunne udlejes til en højere pris. En hovedregel er, at huslejen skal være "rimelig" i sammenligning med værdien af den resterende del af huset eller lejligheden.

Hvis lejen ikke synes rimelig, kan lejer klage til Huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Den mulighed er i realiteten ikke særlig anvendelig, da udlejer til enhver tid blot kan vælge at opsige lejemålet med en måneds varsel. I henhold til Boligreguleringslovens bestemmelser kan Huslejenævnet ganske vist erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje. Men i praksis anvendes bestemmelsen kun meget sjældent. Grundlæggende er der ikke meget idé i, at to stridende parter fortsætter med at bo sammen.

En retningslinje for prisen på et værelse kan være, hvad kollegieværelser eller en lejebolig koster generelt eller i dit område. En anden mulighed er at kontakte en ejendomsmægler i området, som også vil kunne oplyse priser pr. kvadratmeter pr. år for udlejningen.

Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?
De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til en måneds husleje og må maksimalt udgøre tre måneders husleje.

Derudover kan du som udlejer forlange tre måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindelig og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen.

Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige seks måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet.

Når lejer flytter ud igen
Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som det udlejede afleveres i.

For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det blev lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand, da det blev lejet ud, men også hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen.

Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet. Den frist kan dog forlænges i kontrakten. Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse, i tilfælde af at der skulle være noget, du har glemt eller overset.

Beskatning af lejeindtægten

Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse i din bolig, er lejeindtægten skattepligtig. Men da du har ret til nogle fradrag, er det kun en del af lejeindtægten, du skal betale skat af. Der findes to forskellige måder at beregne fradraget på: som bundfradrag og regnskab.
  
Du kan frit vælge mellem de to former for beskatning. Hvis du først vælger at benytte metoden med bundfradraget, kan du godt fortryde og vælge om. Men hvis du fra starten af udlejningsperioden har valgt at benytte regnskabsmetoden, kan du ikke senere vælge fradragsmetoden med bundfradrag.

Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til skattevæsenet, kan du straffes for skattesvig efter skattekontrollovens § 13. Hvis det vurderes, at du har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 1 år og 6 måneder. For sager, der omhandler skattesvig, gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år.

Fradragsmetode med bundfradrag
Med denne metode kommer fradragets størrelse til at afhænge af boligens ejendomsværdi, og du slipper for at holde nøje regnskab med udgifterne. Det er ofte en fordel at benytte bundfradragsmetoden, da du her er sikret et mindste fradrag på 24.000 kr. om året, og du samtidig slipper for at lave et regnskab.

Hvis der bare er tale om, at du lejer et værelse ud til en studerende, vil denne metode i de fleste tilfælde føre til den laveste skat. Skulle lejeindtægten være større end fradraget, beskattes overskuddet som kapitalindkomst, da du er ejer af boligen.

Med bundfradraget regner man sig frem til et fradrag ud fra værdien af ens ejendom.

Eksempel på fradrag med bundfradrag
Ejendomsværdien er f.eks. 3.200.000 kr.
Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien

3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året.

Det svarer til 42.560 kr. / 12 = 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året.

Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden.

Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i f.eks. et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året. Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.

Fradragsmetode med regnskab
Hvis du vælger denne metode, bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning. Det betyder, at fradragets størrelse kommer til at afhænge af de dokumenterede udgifter, du har, i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter. Hvis du bruger denne metode, er du ikke sikret et bundfradrag.

De udgifter, du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige udgifter til drift såsom el, gas og varmeudgifter, samt hvis det udlejede er møbleret. Så kan du trække vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger fra i forbindelse med inventaret (dog ikke hårde hvidevarer). Du kan også trække en forholdsmæssig del af ejendomsskatten fra. Det vil sige, at hvis du lejer et værelse på 20 m2 ud, og dit samlede boligareal er på 120 m2, kan du trække 1/6 af de nævnte udgifter fra.

Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan være en fordel at få gjort af en revisor.