Indne du kaster dig ud i at leje ud til turister, er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne.
Udlejning til turister kan være en nem måde at tjene nogle ekstra penge, mens du fx selv er på ferie eller ikke skal bruge boligen.
Men der er mange faldgruber ved såkaldt korttidsudlejning, da der gælder forskellige skatteregler afhængigt af hvilken type bolig, du ønsker at leje ud, og om du selv står for udlejningen eller gør det via fx en platform som Airbnb eller et udlejningsbureau.
Der er også forskel på, hvor mange dage du sammenlagt må leje ud i løbet af et år, alt efter, om det er et værelse, et sommerhus eller hele din bolig.
Desuden skal du være opmærksom på, at du som udgangspunkt kun må leje ud, hvis du selv ejer boligen.
Bor du til leje eller i en andelsbolig, skal du have tilladelse fra din udlejer eller andelsforening, medmindre det er skrevet ind i vedtægterne, at korttidsudlejning er tilladt.
I det efterfølgende kan du læse mere udtømmende om de forskellige regler.
Hvor lang tid må du udleje din helårsbolig?
Hvis det er hele din bolig, må du som udgangspunkt leje den ud i op til 70 dage om året, så længe udlejningen sker gennem en deleøkonomisk platform som fx Airbnb eller et bureau, der indberetter indtægten til Skat.
Den enkelte kommune har dog mulighed for at hæve grænsen fra 70 dage til 100 dage. Du kan se en liste over, hvilke kommuner der har hævet grænsen til 100 dage, her.
Vælger du at leje hele din bolig ud privat – fx via sociale medier – må du kun leje ud i 30 dage om året.
Du skal være opmærksom på, at både ejerforeninger og andelsforeninger kan have bestemmelser i deres vedtægter, der fastlægger en kortere udlejningsperiode. I den situation er det vedtægterne, der trumfer den offentlige lovgivning og dermed regulerer adgangen til korttidsudlejning.
Hvor lang tid må du udleje sommerhuset eller et værelse i din bolig?
Udlejning af sommerhuse og værelsesudlejning til ferie- og fritidsformål (korttidsudlejning) er til gengæld omfattet af nogle andre regler. Her gælder et loft på op til 41 uger om året svarende til 287 dage.
Det er dog en betingelse, at udlejningen ikke får en "erhvervsmæssig karakter", hvilket indebærer, at det skal være ”et supplement til egen brug”.
Præcis hvor grænsen går, er en individuel vurdering fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen og afhænger af de konkrete omstændigheder. Men som udgangspunkt anses det ikke som ”erhvervsmæssigt”, hvis du holder dig indenfor de 41 uger, og du selv benytter sommerhuset minimum to uger om året.
I forhold til værelsesudlejning oplyser Plan- og Landdistriktsstyrelsen til Bolius, at der i en konkret vurdering "i overensstemmelse med hidtidig praksis" særligt vil blive lagt vægt på følgende generelle kriterier:
• Antallet af udlejede værelser
• Ejerens eget brug af værelserne/om værelserne er permanent indrettet til udlejningsbrug
• Udlejningens omfang.
Det har til gengæld ingen betydning for vurderingen, om udlejningen sker via platforme som Airbnb eller aftales på anden vis.
Du kan læse mere om reglerne for sommerhusudlejning – og korttidsudlejning af værelser – her.
Pas på momsfælden ved værelsesudlejning
Udlejning af fast ejendom, fx udlejning via Airbnb, er som udgangspunkt momsfritaget.
Men vær opmærksom på, at indtægten fra kortidsudlejning af værelser (her hører Airbnb-udlejning indunder) er momspligtig, hvis din indtægt overstiger 50.000 kr. om året. Det betyder, at du som udlejer skal momsregistreres, og bliver opkrævet moms af lejen.
Læs mere om reglerne hos Skattestyrelsen
Kilde: Skattestyrelsen
Hvordan er skattereglerne for korttidsudlejning?
Der er flere faktorer, som har betydning for, hvor meget du kan tjene skattefrit ved korttidsudlejning til fx turister.
Som udgangspunkt har du et højere bundfradrag, hvis du lejer ud gennem en platform eller et bureau, der indberetter til Skat, end hvis du lejer ud privat.
Både ved udlejning af hele din helårsbolig og ved værelsesudlejning har du ret til et bundfradrag på 33.500 kr. (i 2025), hvis det sker gennem fx Airbnb.
Udlejer du uden om en platform – eller via en platform, som ikke indberetter til Skat – har du til gengæld kun et bundfradrag på 13.100 kr. (i 2025).
Hvis dine indtægter fra udlejningen er højere end dit skattefrie bundfradrag, skal du kun betale skat af 60 procent af den del, der overstiger bundfradraget, da beløbet beskattes som kapitalindkomst, hvilket for de fleste vil sige med omkring 35 procent.
Her er et eksempel ved korttidsudlejning af hele din helårsbolig gennem en indberetningspligtig platform:
• Årlig lejeindtægt: 50.000 kr.
• Bundfradrag: 33.500 kr.
• Beløb efter bundfradrag: (50.000 kr. - 33.500 kr.) = 16.500 kr.
• 40 procent reduktion af beløb efter bundfradrag: (40 procent af 16.500 kr.) = 6.600 kr.
• Skattepligtig indtægt: (16.500 kr. - 6.600 kr.) = 9.900 kr.
• Skattebetaling ved marginalskat på 35 procent: (35 procent af 9.900 kr.) = 3.465 kr.
Ved en lejeindtægt på 50.000 kr. slipper du altså med at betale under 3.500 kr. i skat.
Lejer du din bolig ud privat, ser skatteregningen således ud, hvis vi holder fast i eksemplet med en lejeindtægt på 50.000 kr.:
• Årlig lejeindtægt: 50.000 kr.
• Bundfradrag: 13.100 kr.
• Beløb efter bundfradrag: (50.000 kr. - 13.100 kr.) = 36.900 kr.
• 40 procent reduktion af beløb efter bundfradrag: (40 procent af 36.900 kr.) = 14.760 kr.
• Skattepligtig indtægt: (36.900 kr. - 14.760 kr.) = 22.140 kr.
• Skattebetaling ved marginalskat på 35 procent: (35 procent af 22.140 kr.) = 7.749 kr.
Du kan ikke fratrække udgifter til fx el, vand og varme, når du benytter bundfradraget. Hvis du ejer boligen med andre, det kan fx være en ægtefælle, skal du være opmærksom på, at der kun er ét bundfradrag pr. bolig. I så fald skal bundfradraget deles efter ejerandel (fx 50/50).
Beregn din indtægt ved Airbnb-udlejning
Se beregnerens forudsætninger her
- Beregneren tager udgangspunkt i udlejning af en helårsbolig eller et værelse gennem et bureau eller en platform som Airbnb, der indberetter til skat.
- Bundfradrag udgør 33.500 kr. (2025).
- 60 procent af den overskydende lejeindtægt beskattes som kapitalindkomst (for de fleste udgør marginalskatten omkring 35 procent).
- Beregner tager ikke højde for, at der ved værelsesudlejning skal betales moms ved indtægter højere end 50.000 over 12 måneder.
Ejer - sådan er reglerne
Hvis du har en ejerlejlighed, og vedtægterne ikke direkte indeholder et forbud mod korttidsudlejning, har du som udgangspunkt lov til at udleje den enten privat eller gennem deleøkonomiske platforme som fx Airbnb.
Samtidig er det en almindelig antagelse, at en ejerforening ikke har adgang til at vedtage nærmere restriktioner eller udlejningsforbud uden samtykke fra den enkelte ejer, da adgangen til udleje er tæt knyttet til ejerens ejendomsret.
Denne antagelse er blevet bekræftet gennem en afgørelse fra Vestre Landsret den 23. september 2019. Afgørelsen slår fast, at et forbud i vedtægterne mod kortidsudlejning på under tre måneder kun kan tinglyses, hvis samtlige ejere accepterer vedtægtsændringen.
Landsretten begrunder afgørelsen med: "at et forbud mod udlejning i kortere tidsrum end 3 måneder pr. gang må anses for at være et sådant indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettighed over ejerlejligheden, at det ikke gyldigt kan vedtages uden tiltrædelse fra samtlige ejere i ejerlejlighedsforeningen".
På den anden side kan der forekomme tilfælde, hvor udlejningen antager karakter af egentlig hoteldrift med kontinuerlig udlejning. I en sådan situation kan domstolene vælge at tilsidesætte ejerens ejendomsret.
Lejer - sådan er reglerne
Hvis du bor til leje, har du som udgangspunkt ikke ret til at foretage korttidsudlejning, medmindre du får tilladelse fra din udlejer.
Hvis du alligevel udlejer hele eller dele af din lejlighed gennem fx Airbnb, kan udlejer pålægge dig at stoppe med udlejningen. Hvis du uanfægtet fortsætter din udlejningsvirksomhed, kan udlejer bringe lejemålet til ophør.
I den almene boligsektor er korttidsudlejning som udgangspunkt heller ikke tilladt. På den anden side kan en boligafdeling og dens bestyrelse på lokalt niveau vælge at se gennem fingre med korttidsudlejning.
Andelshaver - sådan er reglerne
Som udgangspunkt må du kun leje din andelsbolig ud, hvis der står i andelsboligforeningens vedtægter, at kortidsudlejning er tilladt.
Langt de fleste andelsforeninger følger standardvedtægterne, hvor i det fastslås, at ”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller -låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse”.
Og det betyder, at korttidsudlejning gennem fx Airbnb som udgangspunkt ikke er tilladt. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har dog indsat en supplerende formulering på sin hjemmeside, som foreningerne kan vælge at sætte ind i deres vedtægter:
”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår”.
Bestemmelsen lægger op til, at andelshavere maksimalt kan kortidsudleje deres bolig i tre uger om året. Men lovmæssigt kan foreningen vælge at tillade op til 70 dages korttidsudlejning om året (i nogle kommuner op til 100 dage), hvis det sker gennem et bureau eller en platform, der indberetter til Skat. Benyttes der derimod ikke et bureau, er loftet 30 dage.
Hvis korttidsudlejning ikke er tilladt i din andelsforening, har du derfor mulighed for at bede generalforsamlingen om at lovliggøre udlejningen gennem en ændring af vedtægterne.
Hvor meget må du tage i leje?
Med en ændring af reglerne i Lejeloven i 2016 blev korttidsudlejning undtaget fra reglerne om lejens størrelse.
Af Lejelovens § 1 stk. 3 fremgår det således, at loven ikke gælder for:
”lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål”.
Det betyder, at du som udlejer selv bestemmer, hvor meget du vil forlange i husleje, og at lejer ikke senere kan klage til det lokale huslejenævn over huslejens størrelse eller andre økonomiske forhold omkring udlejningen.
Får du erstatning for skader på dine ting?
Du er dårligt stillet hos dit eget forsikringsselskab, der som udgangspunkt ikke erstatter tyveri og skader, når du udlejer din bolig.
Det er derfor vigtigt, at du undersøger, hvordan du er stillet forsikringsmæssigt, hvis uheldet er ude, og om du evt. kan tegne en tillægsforsikring, som dækker ved korttidsudlejning.
Hvis du lejer ud gennem Airbnb, er der en såkaldt værtsgaranti, der giver dig erstatning, hvis din gæst ødelægger eller stjæler dine ting.
Airbnb kræver dog, at du først forsøger at få gæsten til at erstatte, inden du kan søge om at få værtsgarantien udbetalt. Det er heller ikke alt, du kan få erstattet. Cykler er bl.a. ikke omfattet af garantien, og der er reduceret erstatning for smykker. Så husk at læs betingelserne grundigt igennem.
