Derfor er kvadratmeterne så dyre i København: Forstå de vilde boligpriser

Historien om udviklingen på det københavnske boligmarked er en saga, der udfolder sig over mange årtier med op- og nedture, med boligspekulanters hærgen, med skiftende politikeres hurtige, gyldne løfter og kommunal indgriben.

Boligmarkedet er en fluktuerende organisme, der blæser sig op og mister pusten, blæser sig op og kollapser på skift gennem de seneste 100 år. Lige nu befinder storbyerne sig i en af de gyldne perioder, hvor tilflytningen er stor, mulighederne uendelige og problemerne med at få råd til at finde et sted at bo mangfoldige. 

I 1980’erne – eller rettere fattigfirserne – var København et fysisk eksempel på alt det, der var galt med Danmark. Det industrielle samfund var for nedadgående, byen for trang og nedslidt, børnefamilierne flygtede til forstæderne, og tilbage var de gamle og folk på overførselsindkomster, som let kunne finde sig en billig lejlighed i den hovedstad, som ingen ville bo i.

Hos Københavns Kommune besluttede man at gøre alt, hvad man kunne, for at tiltrække de ressource- og pengestærke børnefamilier. 

– Københavns Kommune ønskede, at der skulle bygges store lejligheder, så det var familier og ikke singler, der havde råd til dem. I en årrække kørte de derfor med et regelsæt, der krævede, at nybyggede lejligheder i gennemsnit skulle være mindst 95 kvadratmeter. Du kunne godt bygge en lejlighed på 60 kvadratmeter, men så skulle du omvendt også bygge en på 130 kvadratmeter, fordi gennemsnittet skulle være 95 kvadratmeter, fortæller Curt Liliegreen, projektdirektør hos Boligøkonomisk Videncenter.

Københavns indbyggertal

Omfattende byfornyelser

På samme tidspunkt startede man de store byfornyelser, der især prægede brokvarterer som Vesterbro og Nørrebro i 1990’erne og 00’erne. Her forsvandt en masse af de gamle et- og toværelses lejligheder, da de blev sammenlagt til større, familievenlige lejligheder. 

Politikken virkede – børnefamilierne vendte tilbage til storbyen og skæppede skattepenge i kommunalkassen. De private investorer fulgte i hælene på børnefamilierne, fordi det blev lukrativt at være bygherre i hovedstaden. I en årrække voksede den københavnske befolkning med ca. 10.000 personer om året. 

Det var mennesker, der skulle have et sted at bo, så der blev grundlagt nye kvarterer, først Ørestad, så Nordhavn og senest med Jernbanebyen i sigte, der efter planen skal rumme boliger til 9.000 københavnere.

– Der er også vækst i forstæderne. Hele hovedstaden er blevet voldsomt styrket rent økonomisk, og det er ikke det offentlige, der trækker, det er den private sektor, der har givet det et boost. Det er skiftet fra industri til servicesamfund, der er slået igennem. Det er blevet in at bo i byen, hvor boligmassen tidligere var nedslidt og i stort omfang forslummet, fortæller Hans Thor Andersen, forskningschef hos Build – Institut for Byggeri, By og Miljø på Aalborg Universitet. 

Opgraderet til højeste standard

Forskningschefen tilhører den generation, der selv boede i København som ung i 1980’erne, men som flyttede ud af byen, da han fik familie. Havde han været ung i dag, havde det ikke været en selvfølge. 

– Husene er isolerede, der er centralvarme, moderne køkken og bad, det hele er opgraderet til højeste standard. Man behøver ikke flygte ud af byen, hvis man vil bo ordentligt. Nu flygter man måske, fordi priserne er blevet så høje, konstaterer han. 

Tendens i storbyer

Den prisudvikling, som vi ser på det københavnske boligmarked, bliver gentaget i mindre skala på det aarhusianske og aalborgensiske marked og i stor skala på det internationale boligmarked. 

– Vi ser det også internationalt, at dem, der skal ind på det nederste trin af boligstigen og købe en lille lejlighed, som de kan sælge om syv år for at købe en lidt større lejlighed, har svært ved at komme på boligstigen. På den måde kommer de slet ikke i gang, og så når de aldrig at få et hus, fordi de aldrig er kommet ind på det trin, der på sigt muliggør huskøb, fortæller Rikke Skovgaard Nielsen fra Aalborg Universitet. 

Sociologen bor selv i København i et hus med have i Valby og lever dermed på den måde, som mange drømmer om, men som de færreste kommer til at opleve.

– I udlandet taler man om ”Generation Rent”, fordi der er hele generationer, der aldrig kommer til at eje noget, fortæller Rikke Skovgaard Nielsen.

Selvom danske unge har svært ved at få en fod ind på boligmarkedet, er de dog privilegerede sammenlignet med unge i Sydeuropa, der må bo hjemme hos deres forældre, indtil de er langt oppe i 30’erne. 

Bolius har bedt projektdirektør Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter pege på de forskellige strategier, der findes til at nedbringe prisen på boligmarkedet. Ingen af værktøjerne kan stå alene, og de kræver en langsigtet implementering gennem mange år for at virke.

1. Vi skal sikre, at der kommer flere boliger i København
   Hvis vi ikke får flere boliger, bliver det et problem, for så bliver det en stoleleg, hvor det gælder om have flest penge for at få boligen. Hvis der ikke bliver bygget flere boliger, kan vi ikke løse boligmanglen og prisproblematikken på sigt. Projekter som Lynetteholm er afgørende, og det kan også være nødvendigt at fortætte byen. Vi kan også bygge med højere bebyggelsesprocent, dvs. bygge flere højhuse. 
2. Vi skal holde fast i de betalbare boliger, der allerede findes
   Hvis vi glemmer det og kun fokuserer på at bygge nyt, så kommer vi til at miste lige så mange betalbare boliger, som vi bygger. Derfor gælder det om at opretholde lejelovsreguleringen, som vi har i Danmark. 
3. Vi kan lægge låg på udlejning af visse boligtyper 
   Det kan fx være Airbnb-udlejning af ejerboliger og andelsboliger, fordi det er med til at fordyre boligerne, når du kan tjene penge på at eje dem og leje dem ud. Det er en diskussion, vi endnu ikke har set så meget i Danmark, men i Barcelona er det fx en ophedet diskussion. I New York har man grebet så vidtrækkende ind, at man de facto har forbudt Airbnb ved at sige, at man kun må leje ud, mens man selv bor i lejligheden, og at man ikke må kunne låse døren til det udlejede værelse.
4. Vi kan overveje at fjerne 95 kvadratmeterreglen 
   Måske kan Københavns Kommun gå den modsatte vej og lave regler, der fremmer, at man bygger små lejligheder, dvs. helt omtænke det narrativ, som kommunen har udviklet om store lejligheder til børnefamilier som trækplaster. 
5. Vi kan overveje nye ejerformer  
   For eksempel genopdage andelsboligformen. Det er vanskeligt, da det kræver meget finansiel innovation, og der ikke nødvendigvis er politisk vilje til det. 
6. Vi kunne give de unge mennesker flere penge at købe for
   Det har vi fx set med forslaget om, at de unge skal bruge deres pensionskapital til at købe bolig. Den sociale skævhed, der er problemet, bliver dog ikke fjernet af det her, tværtimod. Det er en løsning for nogle få unge, som er dem, der nok ville komme ind på ejerboligmarkedet nogle år senere. I Tyskland har man givet de unge en check, Eigenheimzulage, ved nybyggeri. Problemet er, at hvis du giver folk penge til at købe bolig for, så har det det med at medføre stigende boligpriser. Tyskland opgav ordningen og gik over til at give favorable lån. I Danmark gav vi også favorable lån fra 1938 til 1958, kaldet Statslånsordningen, hvor folk fik 50-årige billige lån til at bygge et beskedent hus.

En bæredygtig udfordring

En af de mest nærliggende løsninger på boligproblemet er at bygge en masse nye boliger. Sagen er bare, at byggeri er yderst klimabelastende. 

– Byggeriet og drift af bygninger står for cirka 30 procent af den samlede CO2-udledning, oplyser Henrik Bisp, fagekspert i bæredygtig byggeteknik ved Videncentret Bolius.

En måde at begrænse udledningen ved nybyggeri er, at vi bor på mindre plads. 

– En kubikmeter mindre brugt på en nyopført bolig kan vi bruge på andet byggeri, dvs. hvis vi bygger en bolig på 50 kvadratmeter i stedet for 100 kvadratmeter, er det stort set en halvering af byggematerialer, som vi enten kan spare væk eller kan bygge en helt anden bolig for, forklarer han. 

Bor på flest kvadratmeter

Sammenlignet med andre lande er danskerne et af de folkefærd, der i gennemsnit bor på flest kvadratmeter. Hver gang der bliver bygget et nyt parcelhus er det i gennemsnit 213 kvadratmeter. 

Selvom lejlighederne i storbyerne er mindre, har regler som dem, Københavns Kommune har lavet om gennemsnitsstørrelser på 95 kvadratmeter, skabt en forventning om, hvor meget plads, man skal bo på.

Henrik Bisp siger, at den høje pris på boligmarkedet i København faktisk kan have den konsekvens, at folk bor på mindre plads, end de reelt har lyst til, og dermed i højere grad bor mere bæredygtigt på færre kvadratmeter. 

Søger mod mere plads

Men skulle det lykkes at få boligpriserne ned og dermed rette op på den sociale ulighed på storbyernes boligmarked, så vil danskerne højst sandsynligt søge mod mere plads. 

– Der er en tendens til at søge mod større boliger ud fra et livsstilsønske. Vi vil have nye rum og større rum, og så er det det, man bygger, forklarer Henrik Bisp. 

Han er selv en af dem, der flyttede fra København i håbet om at få sænket boligudgifterne. I dag bor han i et parcelhus i Sorø.

Småt og billigt kan være dyrere

Generelt er der fokus på at begrænse belastningen ved nybyggeri, og Realdania har fx startet projekt Bevar Mere, hvor det er muligt at søge støtte til vidensprojekter og værktøjer, der kunne fremme bæredygtige boliger gennem renovering og transformation frem for nybyggeri.

En analyse fra Rambøll fra 2020 konkluderer, at prisen for at renovere er meget lavere end at bygge nyt. Prisen estimeres til at være ca. 4-5.000 kr. pr. kvadratmeter for en renovering og ca. 13.000 kr. pr. nybygget kvadratmeter.

Analysen er baseret på studier af 16 enfamiliehuse, etageboliger, offentlige bygninger og erhvervsbygninger.

Basisinstallationer koster

Selvom mindre, nybyggede lejligheder kan virke billigere end de store, så er det ikke helt korrekt.

– Hvis du bygger mindre og mindre størrelser, så bliver prisen pr. kvadratmeter højere, fordi der er nogle basisinstallationer, der skal være der: vand, el, internet. Du kan klemme flere boliger ind, og det vil umiddelbart se billigere ud, men det bliver boliger, der på grund af størrelsen næppe kan tiltrække familier, udtaler forskningschef Hans Thor Andersen.

Ifølge ham har København sejret sig selv ihjel ved at skabe et så populært og dyrt marked. Selvom netto­tilvæksten i hovedstaden stadig er stor, er der samtidig en stigning i antallet af børnefamilier, der vælger at flytte fra byen. 

– Hvis du har råd til at købe en ejerlejlighed på 95 kvadratmeter i København, så har du også råd til at købe et hus på 170 kvadratmeter i Værløse eller lignende forstad. Så København er begyndt at miste børnefamilier, og det gør Aarhus og Aalborg også. De store byer har en netto­fraflytning af folk i starten af 30’erne, fortæller Curt Liliegreen, projektdirektør hos Boligøkonomisk Videncenter.

Han var selv en af dem, der i sin tid vendte storbyen ryggen af den anden store årsag ud over penge, der kan jage børnefamilier ud af byen er støjniveauet og larmen fra den tivoliserede storby. 

Billige boliger i hovedstaden

Både han og de andre eksperter peger på de almene boliger som værende den oplagte mulighed for billige boliger i København. Der gælder bare særlige regler for byggeri af almene boliger, der gør det svært at bygge flere i storbyen, hvor jord­priserne er så høje. 

– Vi skal væk fra finansialiseringen af storbyen, dvs. hvor man bygger boliger som investering i stedet for at bygge boliger til behov, udtaler Hans Thor Andersen. 

– Den almene sektor skal være dobbelt eller tredobbelt så stor, eller også skal ejendomsretten til jorden være offentlig, uddyber han. 

Udvidelse af København

Når der er mangel på almene boliger, stiger konkurrencen også om dem, hvilket er med til at skabe endnu en social slagside. 

– Når middelklassen bliver presset ud af ejermarkedet, fordi det er for dyrt, begynder de at orientere sig mod det almene, hvilket ændrer beboersammensætningen i det almene. Det betyder, at nogle af de udsatte får endnu sværere ved at finde en bolig på boligmarkedet i byerne og i områderne omkring byerne, udtaler sociolog Rikke Skovgaard Nielsen. 

Ifølge Rikke Skovgaard Nielsen er der vigtige diskussioner, der skal tages om det københavnske boligmarked, før vi sætter os fast på en plan for fremtiden:

– Måske skal der være et slutpunkt for byens vækst, og vi kan diskutere, hvad det overhovedet vil sige at bo i København. Måske kan det at bo i Høje Taastrup eller Hvidovre også være at bo i København. Hvis vi sammenligner os med London, hvor der let er 45 minutter fra et boligkvarter ind til centrum, så ligger Høje Taastrup ikke langt fra Københavns centrum, pointerer sociologen.