Hvad skal du være opmærksom på, inden du køber andelsbolig?

De tre vigtigste spørgsmål i forhold til købet af en andelslejlighed er:

  • Hvilke konsekvenser vil det få for dig, hvis vurderingen af foreningens ejendom falder?
  • Har foreningen optaget variabelt forrentede lån, så rentestigninger kan sende din husleje i vejret?
  • Hvordan hæfter du, hvis foreningen kommer ud i økonomiske vanskeligheder?

Hvis vurderingen af ejendommen falder, risikerer du at tabe penge ved et salg af lejligheden. Hvis der i forvejen er meget gæld i ejendommen, kan det samtidig blive sværere for andelsforeningen at låne til større vedligeholdelsesarbejder.

Hvis foreningen har optaget variabelt forrentede lån, risikerer du, at din husleje stiger, hvis renten stiger.

Hvis vedtægterne i din andelsboligforening fastsætter, at andelshaverne hæfter personligt og solidarisk for ejendommens gæld, risikerer du at hæfte med hele din formue i tilfælde af foreningens eventuelle konkurs. Det normale er dog, at den enkelte andelshaver kun hæfter med sit indskud, dvs. den pris, der er betalt for lejligheden.

Hvad betyder andelsboligens tekniske pris?

Et helt afgørende nøgletal ved køb af en andelsbolig er boligens tekniske pris, som er sammensat af prisen på selv andelen og købers andel af foreningens fælles gæld.

Eksempelvis er en andelslejlighed i en forening med 10 lige store lejligheder sat til salg for 500.000 kr. Som ny andelshaver ejer du dermed en tiendedel af foreningens formue og gæld.

Lad os nu antage, at foreningen har en gæld på 20 millioner kr. og ingen formue ud over værdien af ejendommen.

Det indebærer, at du indirekte overtager en tiendedel af gælden på 20 millioner kr., hvilket svarer til 2 millioner kr. Da du indirekte hæfter for en gæld på 2 millioner kr., skal denne gæld medregnes i den tekniske pris for lejligheden. Dermed bliver den tekniske pris for lejligheden 2,5 millioner kr.

Fordelen ved at beregne boligens tekniske pris er, at du kan sammenligne prisen direkte med prisen på en tilsvarende ejerlejlighed. Boligens tekniske pris indgår som et element i det nøgleoplysningsskema, som andelsforeningen, administrator eller ejendomsmægler skal udlevere inden et salg.

En god tommelfingerregel er, at en andelsbolig bør koste 20-25 procent mindre end en tilsvarende ejerlighed for at været et attraktivt køb. Det vil sige, at handles en tilsvarende ejerlejlighed i kvarteret til tre millioner kr., bør den tekniske pris på andelslejligheden ikke overstige cirka 2.250.000 kr.

Hvorfor bliver nogle andelsboliger solgt via en mægler?

Langt de fleste andelsboliger i de store byer sælges i dag (2019) til meget attraktive priser set i forhold til de tilsvarende ejerlejligheder. Det betyder også, at lejlighederne typisk sælges gennem en venteliste og dermed ikke bliver sat til salg gennem en ejendomsmægler.

Som hovedregel kan du gå ud fra, at når en andelsbolig sælges gennem en mægler, så er det fordi, at boligen ikke er blevet solgt gennem ventelisten. Andelsboligen bliver dermed ikke regnet for særlig attraktiv af dem, som er skrevet op på en eventuel venteliste. Typisk er årsagen en relativ høj boligafgift.

De økonomisk set mest attraktive andelsboliger bliver ofte solgt til priser, der ligger 40 – 50 procent under prisen for en tilsvarende ejerlejlighed i samme område. Den type af andelsboliger når derfor sjældent ud til en ejendomsmægler, da der er masser af interesserede boligsøgende på ventelisten.

Hvilke andelsboliger bør jeg passe særligt på? 

I perioden mellem 2002 og frem til finanskrisen i 2007 blev der stiftet en række nye andelsboligforeninger, hvor ejendommene ofte blev indkøbt til relativt høje priser.

Den høje anskaffelsespris betød, at foreningernes rådgivere i nogle tilfælde blev fristet af nogle kreative låntyper, der gav en kunstig lav startydelse og en stigende ydelse undervejs i låneforløbet.

Som køber kan du kende de relativt nystiftede foreninger på, at de har en høj boligafgift og typisk bliver solgt gennem en ejendomsmægler.

Ofte vil den tekniske pris ligge tæt på prisen for en tilsvarende ejerlejlighed, hvilket gør andelsboligen mindre attraktiv set i forhold til en ejerlejlighed med et lavtforrentet realkreditlån.

Hvordan bliver andelsboliger prissat?

Andelsboliger er underlagt maksimalpriser. Andelsboligen må højst sælges til den af administrator beregnede maksimalpris. Det er heller ikke tilladt at stille krav om, at du køber indbo eller andet til overpris i forbindelse med handlen.

Værdien af en ejendom ejet af en andelsboligforening bliver beregnet med udgangspunkt i Andelsboligloven. Derudfra kan man finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge loven skal man bruge ét af disse tre principper:

  1. Anskaffelsesprisen
    Ejendommens værdi udgør den pris, foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil lægges forbedringer på ejendommen. Princippet bliver primært anvendt ved nybyggede ejendomme, hvor ejendommens værdi endnu ikke er steget.
  2. Den kontante handelsværdi/valuarvurdering
    Ejendommens værdi bliver fastsat, som om den var en udlejningsejendom. Kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere) må foretage denne vurdering. Vurderingen gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for at få den foretaget. Stadig flere andelsforeninger anvender denne model, der typisk giver en gøjere prisfastsættelse af ejendommen.
  3. Den offentlige ejendomsvurdering
    Den offentlige ejendomsvurdering bliver foretaget af SKAT. For både støttede og ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den ud fra niveauet for udlejningsejendomme i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Særligt om valuarvurderinger

Valuarvurderinger giver typisk den mest præcise vurdering af andelsforeningens ejendoms værdi, fordi valuaren besigtiger ejendommen og danner sig et billede af ejendommens stand og sammenligner med priser på lignende ejendomme i lokalområdet.

Men der er også upræcise valuarvurderinger, der vurderer ejendommen for højt eller for lavt. I tvivlstilfælde kan du alliere dig med din bankrådgiver eller en uvildig tredjemand, der kender priserne for området og derfor kan sige god for valurens vurdering.

Er valuarvurderingen for høj, kan du som køber få godtgørelse indenfor 6 måneder efter du finder ud af, at du har betalt overpris. Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor
erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved sagsanlæg. 

Andelskronen

De tre principper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen, hvortil der er lagt forbedringer, mens foreningens gæld er fratrukket. Derudover står der i andelsforeningens vedtægter, hvordan foreningens formue skal fordeles i forhold til det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele.

Værdien af den enkelte andel er fastlagt med begrebet "andelskrone". Den bliver udregnet sådan her:

Andelskronen=Ejendommens værdi + Øvrige aktiver - Foreningens gæld

Oprindelige indskud fra alle andelshavere

Andelsforeningens generalforsamling fastsætter andelskronen med udgangspunkt i ejendommens værdi indenfor den maksimale pris, som lovgivningen har fastsat. Det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget bliver godkendt af generalforsamlingen.

Hvordan finansierer du købet af en andelsbolig?

Købsprisen på en andelslejlighed bliver typisk finansieret gennem et banklån plus en udbetaling på 5 procent af købsprisen.

De fleste banker definerer i dag købsprisen som den annoncerede salgspris plus lejlighedens andel af foreningens gæld. Det vil sige lejlighedens såkaldte tekniske pris.  

Hvis lejligheden er udbudt til 500.000 kr. med en teknisk pris på 2.000.000 kr., skal du lægge en udbetaling på mindst 100.000 kr. Som køber bør du derfor tage udgangspunkt i den tekniske pris, når du skal beregne din udbetaling.

Finanstilsynet har ikke direkte vejledt om, at ovenstående er den korrekte fremgangsmåde. Men af i en såkaldt temaundersøgelse (19/6-19) konstaterede Finanstilsynet, ”at en hovedregel om egenfinansiering på 5 pct. af handelsprisen for andelsbeviset tillagt den forholds-mæssige andel af foreningens gæld medførte, at instituttets kunder i det store og hele havde en passende egenfinansiering”.

Hvad betyder gældsfaktoren?

I sin kreditvurdering benytter banken sig af den såkaldte ”gældsfaktor”, som angiver din samlede gæld set i forhold til din indkomst. Har du eksempelvis en gæld på én mio. kr. og en indkomst før skat på 250.000 kr., bliver din gældsfaktor beregnet til 4,0. Med andre ord skylder du fire gange så meget som din årsindkomst.

Af Finanstilsynets vejledning (nr. 9677 af 19/1-18) fremgår det, at ”gældsfaktoren maksimalt må udgøre 2,0 for kunder med andelsbolig – forudsat tilfredsstillende økonomi i andelsbolig-foreningen”. Vejledningen understreger dog, at gældsfaktoren kan være højere, hvis kunden har højt rådighedsbeløb og en robust formue.

I sidste instans er det dog pengeinstitutterne og ikke Finanstilsynet, der bestemmer hvor meget den enkelte kunde kan låne. Vejledningen er udelukkende en regnskabsteknisk vejledning, der fastlægger regler for, hvordan kundernes udlån skal rubriceres.

Hvis pengeinstitutterne - uden nogen særlig begrundelse - fraviger reglerne, er pengeinstitutterne forpligtet til at foretage ekstra hensættelser, hvilket typisk betragtes som en ekstra omkostning.

Hvad koster det at låne i banken til en andelsbolig?

Inden du køber en andelsbolig er det en god idé at få et overblik over, hvad du kommer af med i månedlig boligydelse i form af boliglån og boligafgift.

Ved hjælp af nedenstående beregner får du en hurtig beregning på, hvad din samlede månedlige ydelse løber op på. Samtidig kan du se, hvor stor en andel af boliglånet der går til hhv. afdrag og renter.

Bemærk også den nederste linje i resultatet, der viser hvor meget du har sparet op i form af afdrag efter fem år.

Se beregnerens forudsætninger - klik her

  • Tinglysningsafgift af pantebrev: 1,45 pct.
  • Fast tinglysningsgebyr: 1.640 kr.
  • Bankens etableringsgebyr på lån: 8.650 kr.
  • Værdi af skattefradrag: 33,6 pct.

Hvilke dokumenter skal du indhente?

Her er en liste over de dokumenter og oplysninger, du skal indhente fra sælger og andelsboligforeningen, inden du skriver under på en købsaftale:

  • Specificeret salgsopstilling med oplysninger om forbedringer.
  • Nøgleoplysningsskema indeholdende bl.a. lejlighedens tekniske pris.
  • Foreningens vedtægter.
  • Seneste årsrapport og budget for det kommende år.

Hvis årsrapporten ikke indeholder følgende informationer, skal du også bede om dem: 

  • Ejendommens areal og værdi.
  • Oplysninger om foreningens lån (f.eks. hovedstol, rentesats, restløbetid, restgæld, kurs og kursværdi).
  • Hvad andelshaveren hæfter for i forhold til foreningens prioritetsgæld og lån i pengeinstitutter.
  • Foreningens forsikringsforhold. 
  • Specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse.
  • Om der er verserende retssager i foreningen.

Desuden er det en god idé at bede om:

  • Kopi af drifts- og vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har en, eller alternativt få oplyst, om der er planlagt større vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder.
  • Husordenen.

Du skal desuden være opmærksom på, at der er forskel på, hvordan købet foregår, alt efter om der er tale om handel med en andelsbolig i en etableret andelsboligforening eller en andel i en forening under stiftelse.

Andelsboligloven har særlige regler om salg af andelsboliger i en forening under stiftelse. I de tilfælde har du som køber krav på en række yderligere oplysninger om bl.a. økonomi og hæftelsesforhold i forhold til andele, der ikke er solgt.

Hvilke rådgivere kan du gøre brug af?

Det kan være vanskeligt at gennemskue de juridiske og økonomiske konsekvenser af et køb af en andelsbolig. Når du har fået alle oplysninger, bør du derfor kontakte din bankrådgiver og/eller en advokat, som kan hjælpe dig med at gennemgå materialet og rådgive dig i det videre forløb.

Der er mange penge på spil, og hvis du sætter din underskrift på en købsaftale i en forening, hvor der er stor gæld, og hvor du hæfter solidarisk og personligt, kan du komme til at hæfte med hele din formue for hele foreningens gæld.

Hvordan foregår købet af en andelsbolig?

Andelsboligforeningens bestyrelse skal først godkende købsaftalen og dig som køber. Herefter indbetaler du købesummen til foreningen, som derefter udbetaler den til sælger med fradrag af eventuelle skyldige beløb til foreningen. Du må altså ikke betale købesummen direkte til sælger. Når du har indbetalt købesummen, og handlen er afsluttet, skal du have udleveret et andelsbevis.

Andelsbeviset er et bevis på, at du som andelshaver har betalt indskud, og at du har brugsretten til en bolig i andelsboligforeningen.

Hvilke fordele er der ved køb af en andelsbolig?

En af fordelene er, at det ofte er relativt billigt at købe og bo i en andelslejlighed. Andelsværdien er underlagt maksimalpriser, og mange andelsboligforeninger har en lav boligafgift for andelshaverne. Det gælder dog især ældre andelsboligforeninger.

I nye andelsboligforeninger, der blev stiftet, mens boligpriserne toppede i perioden op til 2007, har man ofte relativt lave indskud og høje boligafgifter.

En anden fordel ved andelsboliger er, at der kan være et stærkt fællesskab i foreningen. Ældre andelsforeninger blev stiftet ud fra den oprindelige andelstanke om solidaritet og fællesskab, mens nogle nyere andelsforeninger kan være stiftet ud fra andre værdier.

Hvilke ulemper er der ved køb af en andelsbolig?

Den primære ulempe ved en andelslejlighed er, at du ikke ejer din bolig. Det har en række afledte ulemper:

  • Du kan ikke optage et realkreditlån. Et andelsboliglån, dvs. et banklån, er dyrere at optage. Hvis indskuddet er meget højt, kan det være en dyr boligform.
  • Du kan ikke foretage større ombygninger, uden at bestyrelsen godkender det. (Det kan dog også være tilfældet med f.eks. ejerlejligheder eller rækkehuse, hvor en ejerforening i nogle tilfælde skal godkende større projekter).
  • Andelsboliger er på godt og ondt ekstremt følsomme over for ændringer i lovgivningen og skiftende prisstrukturer på boligmarkedet som helhed. Det har massive prisudsving på andelsboliger i 00'erne og 10'erne demonstreret tydeligt.
  • Som udgangspunkt hæfter du alene med dit indskud, hvis foreningen kommer i økonomiske vanskeligheder. Der er dog i andelsboligloven en undtagelse, der betyder, at du i visse tilfælde kan komme til at hæfte personligt og pro rata- altså med hele din formue for en del af gælden, der fx er beregnet ud fra lejlighedens størrelse. Derudover indeholder visse andelsboligforeningers vedtægter en anden undtagelse, hvor man hæfter personligt og solidarisk. Det betyder, at man hæfter med hele sin formue for hele foreningens gæld. Om du kun hæfter for dit indskud, eller om du hæfter for hele foreningen, har ingen betydning, så længe foreningens økonomi er i orden. Men hvis der opstår problemer, kan det få store økonomiske konsekvenser for dig.