Vi skal have bygget til af byggefirma - men hvad skal vi selv være opmærksomme på, kontrakt, forsikringer mv og hvem kan hjælpe os?

Kære Bolius rådgivere,

Da vi står foran at skulle have et firma til at lave en tilbygning har vi nogle spørgsmål, som vi meget gerne vil have jeres vejledning i forhold til. Spørgsmålene er af generel karakter, - hvorfor vi tænker, at det er relevant at sende dem til jer.

Tilbygningen er en forstørrelse af vores stue samt etablering af nyt gulv og gulvvarme i den eksisterende stue og køkken. I alt er tilbygningen på ca 37 kvadratmeter og hele byggeriet beløber sig til 600.000 kr.

Tømremesteren oplyser at entrepriseforsikring tegnes af bygmester.

Garanti i henhold til AB92.

Kan I oplyse os om hvad dette indebærer og er det et ordentligt aftalegrundlag for vores byggeri?

Hvordan forsikrer vi os relevant:

Hvilke forsikringer skal vi tegne for at være tilstrækkeligt forsikrede i tilfælde af fejl mv?

Er det relevant at inddrage en byggesagkyndig i processen? Hvilke garantier vil det give os?

Hvad vil hans opgave bestå i og hvad kan vi forvente at hans pris vil være?

Vil I anbefale at vi får tilbud og aftaler gennemset af en advokat eller andre?

Måske kan denne sikkerhed købes via forsikring ved eget forsikringsselskab?

Mange hilsener Kenn og Bodil

Kære Bodil og Kenn

Tak for jeres mange spørgsmål. Jeg tillader mig at skrive, at med alle de spørgsmål som I har, så er det netop der, at I som bygherre, skal hyre jer en bygherrerådgiver, som kan hjælpe jer med alle de mange spørgsmål.

Jeg er dog super glad for at I stiller spørgsmålene, og at I stiller dem til os. Jeg vil forsøge at svare på den alle så godt jeg kan, ud fra mit begrænset kendskab til sagen. Videre kan jeg anbefale jer, at læse mit eget skriv om emnet her: Hvorfor kan det være så svært at bygge,  her vil I også kunne læse om svar på jeres spørgsmål.

600.000 kr. er i min verden mange penge, og derfor bør man sikre sig bedst muligt. Ofte er det faktisk banken som insisterer på, at der kommer en rådgiver på, som kan hjælpe med at sikre byggeriet.
Vi ser alt for mange bygherrer, (og entreprenører) der bygger om for adskillige hundredetusinde kroner eller millioner på alt alt for usikre grundlag. Det går desværre alt for ofte galt.

I har allerede entreret med en tømrervirksomhed. Det er ganske fint. Jeg går ud fra, at I har haft flere til at byde på sagen.

Jeg håber også, at der er helt styr på indholdet af projektet, størrelse, gørelse osv. beskrevet på tegninger og projektbeskrivelser. Dette får man oftest en arkitekt til.

Men med hensyn til jeres spørgsmål, så er det normalt, at I som bygherre tegner en udvidet brand- og stormforsikring, som dækker jeres nye tilbygning og nuværende hus med storm og brand. Det er så videre normalt, at man tegner en entrepriseforsikring, også kendt som en all-risk forsikring. Denne dækker skader på det eksisterende hus og naboernes hus mv. Læs mere om det her på Bolius’ hjemmeside, og/eller ring til jeres forsikringsselskab. Der er typisk tale om en engangspræmie.

Mht. AB92 er dette ikke blot om garanti. AB92 er et sæt betingelser som man bruger og aftaler sammen med den indgået kontrakt. Her er vi tilbage til, at alt for mange bare går i gang med at bygge, uden at have en egentlig kontrakt, men blot går ud fra entreprenørens tilbudspapirer. I SKAL have en kontrakt. Og denne kan så bygge på enten AB92 eller AB Forbruger. Er det videre entreprenøren der har stået for det hele med tegninger, jordbundsundersøgelser, byggetilladelse og det hele, så kan man kalde ham for en totalentreprenør, og så laver man en aftale der bygger på ABT93 … Ja, beklager det er lidt komplekst. Men læs gerne mere om kontraktgrundlagene her.

Hvad angår forsikring imod fejl, så findes der ikke egentlige forsikringer som dækker imod fejl. Fejl og mangler skal udbedres af entreprenøren, og dennes garanti. Og det er så her, at både det gode og veldefineret projekt kommer til sin ret, sammen med kontrakten der bakker op. Jo større usikkerheder der er i projektet, (som den stakkels tømrer skal løse på egen hånd) jo større er chancen for fejl.

Videre handler det om, at vælge den dygtige og gode håndværker, som har relevant erfaring, og at firmaet rummer de kvalifikationer som skal bruges. Et af de værste byggeprojekter jeg har set, var da en gulvlægger kastede sig ud i et tagprojekt (!)

Læs mere her om hvordan man finder den rigtige håndværker: Sådan vælger du en god håndværker

En anden måde, at sikre sig imod fejl og mangler er, netop at hyre en tilsynsførende bygherrerådgiver. Denne rådgiver, vil så kunne komme nogle gange undervejs i byggeprojektet, og holde øje med de væsentligste bygningsdele. Videre deltager han/hun på afleveringen af byggeriet, hvor man gennemgår det færdige byggeri for netop fejl og mangler. Ved denne gennemgang, hvor taget, vægge og gulvene er lukket kan man dog ikke se selve konstruktionerne, om disse er korrekt udført, og derfor skal disse synes undervejs i processen.

Sådan en ”tilsynspakke” koster cirka mellem 15.000 - 25.000 kr. inkl. moms.

Ved kontrakter over 500.000 kr. synes jeg godt at en advokats bistand kan være tjent hjem igen. Det afhænger dog meget af projektets kompleksitet. Men går man så fra ikke at have nogen kontrakt til at have en god kontrakt, så er det alle pengene værd.
I kan som nævnt ikke forsikre jer imod fejl og mangler hos et forsikringsselskab. Det er kun når man bygger helt nye huse, at der findes Byggeskadeforsikring, som desuden er lovpligtig. Men selv den dækker kun væsentlige skader.

Jeg håber at jeg med ovenstående har givet jer mere brugbar info, og lidt læsestof. I må ikke gå i panik eller blive bekymret for projektet. Det var i hvert fald ikke min hensigt. Men det er mange penge, og går det galt i byggeri, kan det gå rigtig galt, og koste mange mange penge. Så I skal defineret nogle gode rammer for projektet, som beskytter både entreprenøren og jer.

Held og lykke med det.

 

Med venlig hilsen

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab