Stigende risiko for afmatning i den globale økonomi får investorerne til at flokkes om danske realkreditobligationer. Den store efterspørgsel presser kurserne i vejret og dermed renten ned, hvilket har fået realkreditselskaberne til at åbne for udstedelse af en ny 30-årig obligation med en fast rente på 0,5 procent. Et lån på en million kroner koster ca. 3.348 kr. om måneden

Det er ikke længere muligt at få et fastforrentet realkreditlån med en rente på 1 procent, da kursen har passeret 100, og lånet dermed er lukket i øjeblikket. For boligejere med ønske om 10 års afdragsfrihed, er det dog stadig muligt at finansiere boligen med et 1 procent-lån, da den afdragsfrie variant handles lige i underkanten af kurs 100.

Hvis 1 procent-obligationen med afdrag falder til under kurs 100, vil 1 procent-lånet igen være det naturlig valg for de fleste boligejere.

Beskeden rentebesparelse

Selv om 0,5 procent-lånet i medierne ofte bliver omtalt som drømmelånet, er den økonomiske effekt af rentebesparelsen dog meget beskeden.

Forklaringen er, at den nye 0,5 procent-obligation handles til en lavere kurs end den gamle 1 procent-obligation. Dermed får 0,5 procent-obligationen også en højere effektiv rente end den officielle rente på 0,5 procent.

Ved et kursniveau på 97,15 ligger den effektive rente på 0,7 procent, hvilket skal sammenlignes med en effektiv rente på 1 procent på den gamle 1 procent-obligation, hvor kursen i sidste uge lå lige i underkanten af 100.

LÆS OGSÅ: Køb af bolig

0,5 procent-lån er lidt dyrere end et 1 procent-lån

Ved en værdi af rentefradraget på 33,6 procent, er det nye 0,5 procent-lån en smule dyrere end det gamle 1 procent-lån. Ved et lån på 1 million kr., stiger nettoydelsen med beskedne 7 kr. fra 3.341 til 3.348 kr.

Forklaringen er, at med en lavere rente, spiller rentefradraget ikke så stor en rolle længere. Samtidig er matematikken i lånet indrettet således, at når renten falder, så stiger afdragene. Men andre ord går en lidt lavere rente næsten lige op med lidt højere afdrag.

Lån en million til 882 kroner om måneden

Ved afdragsfrihed slår hele rentefaldet imidlertid igennem på nettoydelsen, da der kun betales rente og bidrag på lånet.

Den afdragsfrie variant af 0,5 procent-lånet er imidlertid ikke kommet på markedet endnu, og boligejerne må derfor ’nøjes’ med 1 procent-lånet i den afdragsfrie variant.

Her ligger nettoydelsen på 1.132 kr. om månen, hvilket dog kun er 7 kr. lavere end i sidste uge. Men falder renten blot en smule mere, er vejen banet for et afdragsfrit 0,5 procent-lån.

At dømme efter det aktuelle renteniveau, vil kursen placere sig omkring 96,6, hvilket giver en fast månedlig ydelse på 882 kr. under den 10 år lange afdragsfrie periode.

Pas på risiko for indlåsning

Eneste hurdle ved det nye 0,5 procent-lån er risikoen for indlåsning, som indtræder, hvis renten igen stiger og der lukkes for nye udstedelser i 0,5 procent-serien.

Indlåsning kan finde sted, hvis der ikke er udstedt nok obligationer i serien til at skabe et effektivt marked.

Dermed kan nogle få obligationsejere til en vis grad bestemme kursen til skade for boligejere, som er tvunget til at indfri lånet til overkurs fx ved et salg af boligen.  

Hvis du imidlertid regner med at bo i huset indtil lånet udløber, spiller risikoen for indlåsning ingen rolle.

Flere vælger fast rente

Med en fast rente i 30 år på cirka 0,7 procent plus bidrag, er det ikke underligt, at fastforrentede lån virker tiltrækkende på landets boligejere. De seneste tal fra Finans Danmark viser, at langt de flest låntagere i dag vælger lån med fast rente.

Hele 77 procent af bruttoudlånet for ejerboliger og fritidshuse gik i 3. kvartal til fastforrentede lån, mens de resterende 23 procent dermed var til lån med variabel rente herunder de klassiske rentetilpasningslån.  

Forskellen på, hvad de to låntyper koster, er da også minimal efterhånden. Mens et fastforrentet 0,5 procent-lån koster en nettoydelse på 3.348 kr. månedligt, falder ydelsen kun med cirka 124 kr. ved et F5-lån.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Sådan fungerer dit fastforrentede lån

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på fx 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 0,5 procent handlet for 97,15 kr.

Det betyder, at du modtager 97,15 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig. Hvis du låner en million kroner, vil du således ’kun’ modtage 971.500 kr., men skal afdrage og betale renter af en restgæld på 1 million. kr.  

Hvis renteniveauet stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til fx 90, skal du stadig betale 0,50 kr. i rente for hver lånte 100 kr. Det indebærer, at den effektive rente stiger, da renten beregnes af et mindre beløb på 90 kr.

Hvis renteniveauet falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen stiger til fx 99, skal du fortsat betale 0,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente falder, da renten nu beregnes af et større beløb på 99 kr.