De seneste 10 måneders rentefald på obligationsmarkedet er i løbet af få dage annulleret som følge af Corona-krisen. Renten på et 30-årigt fastforrentet lån ligger i dag på niveau med renten i maj 2019, hvilket gør det dyrere at finansiere en ejerbolig, medmindre prisen på boligen bliver sat ned.

Ifølge chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann i Nordea Kredit næres markedet i øjeblikket af uro og frygt. 

- Investorerne sælger ud af både aktier og realkreditobligationer. De ønsker at reducere risikoen. Det går stærkt. Lige nu har vi den højeste boligrente i otte måneder, siger Lise Nytoft Bergmann til Videncentret Bolius.

Psykologisk effekt skræmmer 

Blot tre timer senere var renten steget yderligere op til niveauet for 10 måneder siden. Dermed er de historisk lave boligrenter slut i denne omgang, hvilket på sigt kan presse boligpriserne nedad. 

- Rentestigningen giver i første omgang en højere månedlig ydelse. Men jeg er mere bekymret for den psykologiske effekt. Hvis boligkøberne begynder at frygte for deres egen økonomi, vil det få nogle boligkøbere til at holde sig tilbage, hvilket kan lægge pres på priserne. 
 
- Og hvis Corona-virussen sætter sig til realøkonomien med stigende arbejdsløshed, vil det være negativt for boligmarkedet, fastslår Lise Nytoft Bergmann. 

Investorer forlanger sig betalt for højere risiko

Cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, supplerer i sit nyhedsbrev med en lidt mere teknisk forklaring.

- Den primære forklaring, som vi ser det, er, at kreditpræmierne på de finansielle markeder er hastigt stigende. Det kan ikke undgå at smitte negativt af på de danske realkreditobligationer, særligt de konverterbare.

- Og så er der bare færre investorer, der har lyst til at tage noget som helst risiko på bøgerne for tiden, og det betyder, at der er færre købere end normalt på realkreditmarkedet, vurderer Christian Hilligsøe Heinig.

Kræver prisfald på 3,6 procent

Alt andet lige vil de seneste dages rentestigninger lægge et vist pres på boligpriserne, da ejerboliger i betydeligt omfang handles efter den månedlige nettoydelse. Og når renten stiger, vil en bolig ved en uændret pris blive belastet af en større nettoydelse.

Eksempelvis ville et hus solgt til 2,5 mio. kr. i sidste uge kunne finansieres for en månedlig nettoydelse på cirka 8.200 kr. Med det aktuelle renteniveu vil nettoydelsen på samme hus i dag koste cirka 8.500 kr.

Hvis ny køber ønsker at sidde for en uændret nettoydelse i dag, har hun kun råd til at betale 2.410.000 kr. for huset, hvilket svarer til et prisfald på 3,6 procent.

I virkelighedens verden er prisdannelsen dog ikke så firkantet. Dels kan prisen på en bolig ikke kan fastsættes med matematisk nøjagtighed, og dels er huspriserne erfaringsmæssigt ”klæbrige” og reagerer ikke særlig hurtigt på renteændringer.

Gammel 1,5 procent-obligation står på spring som ny standard

Indtil videre er den 30-årige et procent-obligation stadig boligejerens naturlige valg af et fastforrentet lån både med og uden afdrag. Men der skal ikke ret mere end en rentestigning på yderligere cirka 0,2 procent-point til, før den gamle 1,5 procent-obligation bliver aktuel igen.

For låntagere med ønske om afdragsfrihed, kræver det blot en yderligere rentestigning på cirka 0,1 procent-point. Til gengæld vil nye låntagere i så fald få et lån lige i underkanten af 100, hvilket er en fordel ved en eventuel senere omlægning af lånet.

Rentestigningen har også betydet, at hvor en lang række låntagere for blot en uge siden stod til en pæn gevinst efter en konvertering, er den gevinst nu forduftet som følge af den aktuelle uro på de finansielle markeder.

Rente toppede i 1982 med 21 procent

Siden 1982 har rentefald snarere været reglen end undtagelsen.

I perioden fra 1875 til 1960 har den 30-årige realkreditrente ligget nogenlunde fast i niveauet omkring 5 procent. Efter 1960 tog den økonomiske vækst fart, hvilket resulte-rede i stigende renter, der toppede i cirka 21 procent i 1982.

Siden er renten på et 30-årigt fastforrentet lån løbende faldet kun afbrudt af små stig-ninger undervejs.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Sådan fungerer dit fastforrentede lån

Et fastforrentet realkreditlån er udstyret med en såkaldt kuponrente, som angiver renten på en obligation med en restgæld på eksempelvis 100 kr. I øjeblikket bliver en 30-årig obligation med en kuponrente på 1,0 procent handlet for omkring 99,95 kr. 

Det betyder, at du modtager 99,95 kr. for hver obligation med en restgæld på 100 kr., som realkreditselskabet sælger for dig. Hvis du låner en million kroner, vil du således ’kun’ modtage 999.500 kr., men skal betale renter af en restgæld på 1 million. kr. Den effektive rente bliver derfor lidt højere end de nævnte 1,0 procent.

Med en forventet kurs på 95 på det nye 0,5 procent-lån, vil du efter samme princip ’kun’ få udbetalt 950.000 kr., men skal fortsat betale renter af 1.000.000 kr. 

* Hvis renteniveauet stiger, vil kursen på den fastforrentede obligation falde. Hvis kursen falder til eksempelvis 94, skal du stadig betale 0,50 kr. i rente for hver lånte 100 kr. Det indebærer, at den effektive rente stiger, da du jo fortsat skal betale de nævnte 0,50 kr. i rente, men nu af et mindre beløb.

* Hvis renteniveauet falder, vil kursen på den fastforrentede obligation stige. Hvis kursen eksempelvis stiger til 98, skal du stadig betale 0,50 kr. i rente. Det indebærer, at den effektive rente falder, da du fortsat skal betale de nævnte 0,5 procent i rente, men nu af et større beløb.

I ovennævnte eksempler er ikke indregnet effekten af kursskæring, som udgør en lukrativ indtægtskilde for bankerne. Kursskæring udtrykker det forhold, at banken skærer 0,20 til 0,25 kurspoint af den officielle børskurs, inden lånet udbetales til låntager.