Hvad er et forældrekøb?

Det er, når en forælder køber en ejerlejlighed med det formål at leje den ud til deres barn/børn. Manglen på billige lejeboliger i specielt de store uddannelsesbyer har gjort, at de unge kan have svært ved at finde et sted at bo. Ved et forældrekøb kan du hjælpe dit barn med en bolig og måske samtidig gøre en god investering.

I begyndelsen af det nye årtusinde var der stor interesse for forældrekøb. En af årsagerne var, at de voldsomme prisstigninger på boligmarkedet gav de etablerede boligejere en stor friværdi, som de bl.a. kunne bruge til at købe studielejligheder til deres børn.

Boligmarkedets kollaps i 2007 vendte imidlertid op og ned på billedet, og interessen for forældrekøb svandt hastigt i takt med friværdierne.

Men efter nogle år med konstante prisfald har boligmarkedet stabiliseret sig. I de store byområder som Århus og København er der set kraftige prisstigninger på ejerlejligheder. Og i langt de fleste byer ligger priserne i dag markant over topniveauet i 2007.

I dag er interessen for forældrekøb vendt tilbage. Ifølge en opgørelse fra Boligsiden.dk steg antallet af forældrekøb fra 800 i 2019 til 900 i 2020, hvilket modsvarer en vækst på 16 procent. 

Fordele og ulemper ved forældrekøb

Inden køb af lejlighed bør du tjekke økonomien efter i sømmene og herunder beslutte dig for, hvor stort et månedligt underskud, du vil acceptere, og om du eventuelt selv vil overtage lejligheden senere hen.

Fordele ved forældrekøb:

  • Dit barn får et sted at bo.
  • Dit barn kan bo til en attraktiv husleje.
  • Som lejer kan barnet søge boligsikring.
  • Huslejen kan bringes ned gennem udleje af et værelse til en roommate.
  • Ved stigende boligpriser kan investeringen give overskud efter et salg.

Ulemperne ved forældrekøb kan være:

  • Udarbejdelse af et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden.
  • Omkostninger til rådgivning om valg af beskatningsform.
  • Værdistigning er skattepligtig ved et salg.
  • Risiko for tab på lejligheden ved faldende boligpriser.
  • Behov for en vis friværdi og en solid likviditet.
  • Udsigt til et månedligt underskud på mellem 1.000 og 2.000 kr. ved 100 procent finansiering med et fastforrentet og afdragsfrit realkreditlån. 

Selve købet af lejligheden

Købet af lejligheden foregår på samme måde, som hvis du selv skulle bo i den. Men inden du køber boligen, bør du tjekke, om der er tinglyst særlige vilkår, hvoraf det fremgår, at udlejning ikke er lovlig. Det er heller ikke alle ejerforeninger, som tillader udlejning. Det kan du tjekke i ejerforeningens vedtægter. 

Hvis du er lidt usikker på et eventuelt køb, er det altid en god idé at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Med et advokatforbehold kan du fortryde købet, uden at det koster dig andet end advokatsalæret. Ved den normale fortrydelsesret, som er 6 hverdage, skal du betale 1 procent af købssummen til sælger, hvis du fortryder købet.

Hvordan fastsætter I huslejen?

Udlejning af en bolig er omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven og Lejeloven. Det er derfor en god idé, at du indgår en formel lejekontrakt med dit barn, hvori vilkårene for lejeforholdet beskrives. Det er også et krav, at der er en kontrakt, hvis dit barn vil søge boligsikring.

Huslejen skal placere sig på et niveau, hvor både Skat og Huslejenævnet kan acceptere lejen. Det vil sige, at lejen hverken må være for høj eller for lav.  

Hvis du er usikker om det korrekte lejeniveau, har du flere muligheder:

  • Gennem ugeaviser og på nettet kan du undersøge lejeniveauet i lokalområdet for en tilsvarende lejlighed.
  • På huslejenaevn.dk kan du finde kendelser fra de lokale huslejenævn over hele landet. 
  • Du kan bede om en forhåndsgodkendelse af lejen hos det lokale huslejenævn. En foirhåndsgodkendelse koster 526 kr. (2021) Dit barn kan klage over lejens størrelse til det lokale huslejenævn, hvilket koster 315 kr. (2021).

Som alle andre, der lejer en bolig, kan dit barn søge boligsikring. Hvorvidt barnet er berettiget til boligsikring eller ej, afhænger af huslejen, boligens størrelse og den personlige indkomst og formue, samt om der også er børn i husstanden.

Du kan læse mere om boligsikring og ansøgning på Borger.dk.

Du kan læse mere om den lovlige husleje på Huslejenaevn.dk.

Hvis barnet fremlejer et eller flere værelser i boligen, bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt. Da det er dit barn, som lejer lejligheden, vil en eventuel fremlejekontrakt også stå i barnets navn, der i så fald fungerer som udlejer.

Som udgangspunkt bør du som udlejer i forhold til dit barn ikke være involveret i fremlejekontrakten. På den måde sikrer du dig, at fremlejeforholdet ikke får indflydelse på dit udlejningsforhold.

Skattemæssige forhold ved forældrekøb

Skattemæssigt betragtes udlejningen af en ejerlejlighed til dit barn som en selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at overskuddet af udlejningen skal beskattes. 

For en almindelig ejerlejlighed beregner du overskuddet ved at trække udgifterne fra lejeindtægten. De fradragsberettigede udgifter omfatter bl.a.:

  • Bidrag til ejerforening.
  • Grundskat
  • Vedligeholdelse
  • Renter
  • Revisorbistand

Vedligeholdelse er alle de bygningsmæssige aktiviteter, der foretages for at opretholde bygningens stand og forebygge forfald, fx maling af vinduer, lakering af gulve, maling af vægge og udskiftning af en flækket tagsten. 

Forbedring er i sagens natur de bygningsmæssige aktiviteter, som gør bygningen mere værd ved at tilføje noget nyt, fx nye vinduer, nyt tag eller nyt gulv. 

Du kan selv vælge, om du vil beskattes efter de almindelige skatteregler for personer, virksomhedsskatteordningen (VSO) eller kapitalafkastordningen. Efter en ændring af skattereglerne i 2021 er virksomhedsordningen dog ikke attraktiv længere for de fleste købere.

Du kan læse mere om forældrekøb på SKATs hjemmeside.

Når lejligheden skal sælges igen 

Ved salg af lejligheden bliver du beskattet af den fortjeneste, du får, når differencen mellem salgsprisen ekskl. salgsomkostninger og købsprisen inkl. købsomkostninger beregnes. Derudover kan du fratrække 10.000 kr. årligt ved beregning af den skattepligtige avance.

Der er dog en undtagelse i Ejendomsavance-beskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis du selv har boet i boligen. Det betyder, at hvis du som forælder selv bor i lejligheden og efterfølgende sælger den, bliver fortjenesten ikke beskattet.

Det er dog et krav, at der skal være tale om en reel beboelse, hvor SKAT typisk forlanger, at du skal have opgivet din helårsbolig og samtidig kan dokumentere, at du har boet i lejligheden

En anden mulighed er at sælge lejligheden til barnet til 15 procent under den senest offentlige ejendomsvurdering. Efterfølgende vil barnet være omfattet af parcelhus-reglen og kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Igen kræver det dog, at der er tale om reel beboelse i en periode.