Hvad er en familiehandel?
Du kan hjælpe dine børn økonomisk ved at overdrage din faste ejendom til dem. Det gør du ved at sælge dit sommerhus, den forældrekøbte lejlighed eller helårshuset til en fordelagtig familiepris.
Fakta om afgiftsfrie gaver
- Du kan frit give gaver op til 74.100 kroner i 2024 (beløbet reguleres årligt) til et familiemedlem i din nærmeste familie, dog ikke svigerbørn. Her er satsen 25.900 kroner i 2024.
- Hver forælder eller bedsteforælder må give afgiftsfrie gaver, så barnet eller barnebarnet kan modtage i alt 148.200 kroner i 2024 uden at betale gaveafgift.
- Hvis du/I giver større gaver, skal det oplyses til Skattestyrelsen, og der skal betales en gaveafgift.
- Gaveafgiften er som hovedregel 15 procent af det beløb, der overstiger det afgiftsfrie beløb.
- Det er som udgangspunkt modtageren af gavebeløbet, som skal betale gaveafgift, men hvis modtageren ikke betaler, hæfter du som gavegiver solidarisk. Hvis du betaler afgiften, bliver det ikke anset som en ny gave. Så det beløb skal der ikke betales gaveafgift af.
- Gaven skal anmeldes senest 1. maj året efter, at gaven er modtaget. Gaveafgiften skal betales samme dag, som gaveanmeldelsen sendes ind, også selv om gaveanmeldelsen indsendes inden 1. maj.
Kilde: Skattestyrelsen
Samtidig kan du slippe for gaveafgift og undgå arveafgift, idet du laver en undvigemanøvre fra arveskatten på 15 procent.
Det kaldes en familiehandel eller familieoverdragelse, og det kan være en rigtig god måde at begunstige dine børn på, hvis du har lyst til det.
Det handler oftest om overdragelse af et sommerhus, men kan også være din helårsbolig eller den lejlighed, du har købt til dit barn - måske som en økonomisk hjælp i studietiden.
I denne artikel fra Videncentret Bolius kan du blive klogere på, hvordan du laver en familieoverdragelse, så du slipper for gaveafgift og undgår arveafgift.
Hjælp dine børn eller børnebørn ved at sælge din bolig billigt til dem.
Hvordan kan jeg sælge boligen billigere til børn og børnebørn?
Med de gamle ejendomsvurderinger har det været muligt at sælge en ejendom til dine børn eller børnebørn 15 procent under eller over den offentlige vurdering.
Men som led i det nye boligskattesystem, der trådte i kraft 1. januar 2024, er den såkaldte 15-procentregel blevet ændret til en 20-procentregel. Gældende fra 2020-vurderingen kan du i stedet sælge til 20 procent under eller over den offentlige vurdering.
Hvis boligen er vurderet til 5 mio. kroner, kan du altså sælge den til fx dit barn for 4 mio. kroner.
Det er en rigtig god og billig måde at give din formue videre på, fordi du dermed kan give et beløb, der er højere end de 74.100 kroner (2024), som du som forælder kan give videre til dit barn eller barnebarn uden, at der skal betales gaveafgift på 15 procent.
I eksemplet fra før, hvor barnet får en rabat på 1 mio. kroner, svarer det til, at der spares 138.885 kroner i gaveafgift sammenlignet med, hvis du gav dit barn en kontant pengegave på 1 mio. kroner, da I slipper for at betale 15 procent i gaveafgift af 925.900 kroner (1.000.000 kroner - 74.100 kroner).
Beløbet, du videregiver, er ofte større end rabatten
Typisk sker en familieoverdragelse, når den ældre generation sælger sommerhuset til børnene. Har sommerhuset for eksempel en offentlig vurderingspris på 1 mio. kroner, må du med den nye 20-procentregel overdrage det for 800.000 kroner til børnene. Dermed har du allerede videregivet 200.000 kroner uden at skulle betale gaveafgift.
Er en eventuel salgspris højere end den offentlige vurderingspris, kan beløbet, du har videregivet, være endnu større.
En del forældrekøb bliver også solgt videre til barnet, som efterfølgende kan sælge lejligheden til markedspris uden at betale skat af en eventuel fortjeneste, da gevinster ved boligsalg er skattefri, hvis man selv har boet i boligen i ejerperioden.
Du kan klare en familieoverdragelse uden brug af ejendomsmægler. Det kræver blot, at du får udfærdiget et skøde.
Giv børnene rentefrit lån og undgå arveafgift
Indgår overdragelsen som en del af en arveplanlægning, kan du vælge at sælge til dine børn ved at give dem et rentefrit familielån på købsbeløbet. På den måde skal de ikke have penge op af lommen i forbindelse med købet, mens de samtidig slipper for senere at skulle betale arveskat.
I stedet udfærdiger du et gældsbrev på det beløb, børnene skylder dig. Og gælden kan du så afskrive med det gavebeløb, som du må give hvert af dine børn om året uden afgift (74.100 kroner i 2024).
Husk i den sammenhæng, at hver forælder må give beløbet. Det vil sige, hvis I er to forældre, så kan I afskrive jeres børns gæld til jer med to gange det afgiftsfrie gavebeløb om året (148.200 kroner i 2024).
På den måde vil beløbet være afdraget over en kortere årrække, uden at børnene kommer til at betale. De slipper for gaveafgiften, og de undgår arveafgiften den dag, de alligevel skal arve sommerhuset, fordi det allerede er deres.
For gældsbreve gælder det, at de ikke nødvendigvis skal eller kan tinglyses. De er altså blot skriftlige skylderklæringer, hvor underskriveren erkender, at han skal betale beløbet på gældsbeviset tilbage.
Derfor må pengegaver ikke nævnes i gældsbeviset
Hvis du og dit barn udnytter modellen med et rentefrit lån, der afskrives med en årlig gave, må der ikke ved gældsstiftelsen være et fastlagt krav fra barnet på at få et årligt fradrag i form af en pengegave.
Der må altså ikke stå noget i gældsbrevet om, at gælden hvert år afdrages med en pengegave fra dig. Det vil skattevæsenet tage som et udtryk for, at du har givet hele beløbet her og nu, og så skal der betales gaveafgift på alt ud over de 74.100 kr.
Du skal altså holde gældsbrev og pengegave adskilt, så du hvert år tager stilling til, om du vil afskrive gældsbrevet med et gavebeløb. Det skal altså være en spontan pengegave.
Ellers anser Skattestyrelsen hele sommerhuset for en gave - selvom der er lavet et gældsbrev - og opkræver fuld gaveafgift.
Lav en samejeoverenskomst ved fællesoverdragelse
Hvis der er flere børn, der skal overtage boligen i fællesskab, bør I få lavet en samejeoverenskomst, som fastsætter reglerne for fx fordelingen af brugsretten, og hvad der skal ske, hvis en af parterne ønsker at sælge sin andel.
Ofte er det svært for en søskendeflok at finde ud af, hvordan de sammen skal køre en fælles ejendom. Derfor kan det være en god idé, at der på forhånd er udstukket nogle klare retningslinjer, så børnene ved, hvordan de skal forholde sig.
Sådan kan du overdrage forældrekøbet med en ekstra fordel
En familieoverdragelse kan også være aktuel, hvis du på et tidspunkt har købt en forældrekøbslejlighed til dit barn og beslutter at sælge den videre til ham eller hende. Det giver faktisk en ekstra fordel.
Som nævnt må du nemlig sælge den til dine børn 20 procent under den offentlige vurderingspris. De 20 procent kan i mange tilfælde æde gevinsten ved salget, og du slipper dermed for at betale skat af en gevinst ved salget.
Samtidig kan det være, at handelsprisen reelt er højere end den offentlige vurdering. Overdragelse af fast ejendom i form af forældrekøb til dine børn kan altså være en rigtig god forretning for dig og for dine børn.
Vælger dit barn så at sælge lejligheden videre, skal han eller hun heller ikke betale skat af gevinsten, fordi den såkaldte parcelhusregel betyder, at man ikke skal betale skat af en gevinst på en bolig, man selv har boet i, og så bliver det en endnu bedre forretning for børnene, hvis der altså er en gevinst at hente.
Hvis dit barn vil sælge boligen videre, kan det i princippet gøres med det samme. Det eneste krav er, at han eller hun skal have boet der, inden boligen bliver solgt igen. Det er altså ikke nok at have folkeregisteradresse der. Dit barn skal fysisk have haft ophold i lejligheden i perioden, hvor han eller hun har ejet den.
Sådan overdrager du helårshuset og bliver boende
Du kan også vælge at overdrage din helårsbolig til dit barn, selvom du bliver boende, men her er der langt flere faldgruber end ved sommerhuset og forældrekøbslejligheden.
Barnet skal som hovedregel have planer om at flytte ind i huset, når forældrene er væk. Hvis ejendommen bare sælges, uden at dit barn bor der, skal der betales skat af gevinsten, og det beløb kan meget hurtigt overstige arveafgiften på 15 procent.
Samtidig skal du som forælder bo til leje hos dit barn i en periode, og i den forbindelse, skal der betales skat af huslejeindtægten eller en gaveafgift, hvis du som forælder skal bo der gratis.
Det kan derfor være en god idé at overdrage dit hus til børnene, men det afhænger meget af den enkelte situation. Hvad huset er værd, hvad du skylder i det, om de vil bo der senere, og meget andet. Det er et kompliceret regnestykke, så få en advokat ind over, hvis du går med den slags tanker.
Vær opmærksom på, om der er ”særlige omstændigheder”
Hvis du har planer om en familieoverdragelse af fast ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på, om der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”, som betyder, at reglerne alligevel ikke kan benyttes.
Gør der det, er skattemyndighederne nemlig ikke bundet af 15 procent- eller 20 procentreglen.
Udfordringen er, at der ikke findes en endegyldig definition på, hvad ”særlige omstændigheder” dækker over, andet end at det kan påvises, at prisen ligger langt fra markedsprisen.
En af de største faldgruber er, hvis der er indhentet en mæglervurdering inden overdragelsen. Hvis man har det, har man nemlig aktivt gjort noget for at vurdere boligens reelle markedsværdi, og i så fald kan man risikere, at skattemyndighederne tilsidesætter 15- eller 20-procentreglen.
Har du selv købt boligen for en højere pris end den seneste offentlige vurdering, og sælger det videre til dit barn for 80 procent af vurderingen, kan du ligeledes risikere, at skattemyndighederne betragter det som en ”særlig omstændighed” – medmindre boligkøbet ligger mere end tre år tilbage i tid. I så fald anses dette nemlig ikke som en ”særlig omstændighed”
Det kan også være, at boligen er belånt ud over den lånegrænse, der gælder i forhold til den pris, der handles til.
Eller hvis barnet kort efter overdragelsen sætter boligen til salg til en markant højere pris end overdragelsessummen.
Et andet eksempel er, hvis der er sket store ændringer som fx en tilbygning, efter den seneste offentlige vurdering.
Hvis skattemyndighederne vurderer, at der foreligger ”særlige omstændigheder”, kan konsekvensen blive, at der opkræves gaveafgift af differencen på købesummen og markedsprisen.
