Har du investeret i en forældrekøbslejlighed, og overvejer du at sælge lejligheden til dit barn på et senere tidspunkt, kan der være mange penge at spare i enten gave- eller boafgift ved at sælge inden de nye vurderinger efter planen sendes ud i juli 2020.

Som reglerne er i dag, kan du sælge lejligheden til 15 procent under den offentlige vurdering, der stammer helt tilbage fra 2011, uden at det får skattemæssige konsekvenser.

Finten ligger i, at prisen på ejerlejligheder i  København siden 2011 er steget 70 procent, mens priserne i Arhus er steget med 33 procent. Dermed bliver salgsprisen kunstigt lav, hvilket sparer forældrene for en gaveafgift på 15 procent af forskellen mellem den reelle handelspris og den pris, som Skattestyrelsen accepterer.

Økonomien ved et familiesalg - 82 m2 (i kr.)

 

2019

2020

Reel vurdering

4.100.000

4.100.000

SKATs vurdering

1.700.000

4.100.000

Salgspris uden gaveafgift

1.445.000

3.280.000

Afgiftsfri gave

2.655.000

820.000

Sparet gave/boafgift

398.250

123.000

Knap 400.00 kroner at spare i eksempel

Videncentret Bolius har gennemregnet et eksempel hentet fra et af Københavns brokvarterer. Der er tale om en lejlighed med tre værelser på Vesterbro i København.  

Lejligheden er aktuelt vurderet til 1.700.000 kroner og kan derfor sælges til barnet for 1.445.000 kroner, uden at der skal betales gaveafgift på 15 procent.

At dømme efter de nyeste salgspriser i ejendommen, vil lejligheden i dag kunne sælges for cirka 4.100.000 kroner. Vælger forældrene at sælge lejligheden til barnet, inden de nye vurderinger kommer på gaden, er der reelt tale om en afgiftsfri gave på 2.655.000 kroner. Under normale omstændigheder ville det koste en gaveafgift på 398.250 kroner.

Besparelse skrumper ind til 123.000 kroner

Vælger forældrene først at sælge lejligheden til næste år, når den nye vurdering er en realitet, kan barnet overtage lejligheden til den offentlige vurdering minus 20 procent.

Antager vi, at SKAT vurderer lejligheden til den reelle handelspris på 4.100.000 kroner, kan lejligheden dermed sælges til barnet for 3.280.000 kroner uden skattemæssige konsekvenser.

Den afgiftsfrie gave beløber sig dermed til 820.000 kroner, hvilket modsvarer en sparet gaveafgift på 123.000 kroner.

Også salg af mindre lejligheder kan udløse gevinst

Fordelen ved at salg inden de nye vurderinger bliver sendt ud, er i sagens natur størst for de dyreste lejligheder. Men selv ved overdragelse af en almindelig toværelses lejlighed på Nørrebro, er der mange penge at spare.

Videncentret Bolius har regnet på en klassisk og delevenlig toværelses studielejlighed på Nørrebro, der i dag har en reel værdi af 2.500.000 kroner med en offentlig vurdering på 1.050.000 kroner.

Ved et salg inden de nye vurderinger er sendt ud, sparer forældrene 241.000 kroner i gaveafgift, mens besparelsen efter modtagelse af den nye vurdering er skrumpet ind til 75.000 kroner.

Økonomien ved et forældresalg - 56 m2 (i kr.)

 

2019

2020

Reel vurdering

2.500.000

2.500.000

SKATs vurdering

1.050.000

2.500.000

Salgspris uden gaveafgift

892.500

2.000.000

Afgiftsfri gave

1.607.500

500.000

Sparet gave/boafgift

241.125

75.000

Stadig mulighed for afgiftsfrie gaver og familielån

I forbindelse med et salg af lejligheden til dit barn, vil der imidlertid også i 2019 og fremefter være gode muligheder for en afgiftsfri overførsel af værdier til barnet.

Inden handlen kan hver forælder give sit barn en afgiftsfri gave på op til 65.700 kroner (2019) i år. Resten af købesummen kan barnet betale med et rente- og afdragsfrit familielån.

Hvert år kan forældrene give deres barn en gave på det maksimale beløb, hvorefter barnet kan vælge at afdrage ekstraordinært på familielånet.

Det er dog en betingelse, at transaktionerne skal være reelle og de bør derfor kunne dokumenteres gennem kontoudtog fra banken og et gældsbrev, hvor gælden løbende bliver nedskrevet.

Nye regler for værdiansættelse ved salg til familie

I forbindelse med udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger i 2019 ændres den eksisterende 15-procent regel i værdiansættelsescirkulæret fra 1982 til en ny 20-procent regel, fremgår det af et svar fra skatteminister Karsten Lauritzen til Folketingets Skatteudvalg.

Efter de eksisterede regler kan fast ejendom værdiansættes til den offentlige vurdering plus/minus 15 procent, når værdien skal fastlægges i forbindelse med et dødsbo eller ved overdragelse til et nærtstående familiemedlem.

Karsten Lauritzen erkender dog i sit svar til udvalget, at en Højesteretsdom fra 2016 har rejst tvivl om fortolkningen af værdiansættelsescirkulæret og SKATS mulighed for at tilsidesætte 15 procent-reglen i helt særlige tilfælde.

Skatteministeren vil derfor få udarbejdet et såkaldt ”styresignal”, der præciser reglerne for, hvornår SKAT kan tilsidesætte reglerne i værdiansættelsescirkulæret.