Med de nye ejendomsvurderinger fra slutningen af 2021 lukker en lukrativ skattefinte for indehaverne af et forældrekøb. Foto: Torben Klint.
Har du investeret i en forældrekøbslejlighed, og overvejer du at sælge lejligheden til dit barn på et senere tidspunkt, kan der være mange penge at spare i enten gave- eller boafgift ved at sælge lejligheden inden de nye vurderinger udsendes i slutningen af 2021 og fremefter.
Som reglerne er i dag, kan du sælge lejligheden til 15 procent under den offentlige vurdering, der stammer helt tilbage fra 2011, uden at det får skattemæssige konsekvenser.
Finten ligger i, at prisen på ejerlejligheder i København siden 2011 er steget 115 procent, mens priserne i Arhus er steget med 63 procent. Dermed bliver salgsprisen kunstigt lav, hvilket sparer forældrene for en gaveafgift på 15 procent af forskellen mellem den reelle handelspris og den pris, som Skattestyrelsen accepterer.
Prisstigningen er beregnet fra 2. kvartal 2011 til samme kvartal i 2021.
Økonomien ved et familiesalg - 82 m2 (i kr.)
2021 | Ny vurdering | |
Reel vurdering | 4.900.000 | 4.900.000 |
SKATs vurdering | 1.700.000 | 4.100.000 |
Salgspris uden gaveafgift | 1.445.000 | 3.920.000 |
Afgiftsfri "gave" | 3.455.000 | 980.000 |
Sparet gave/boafgift | 518.250 | 147.000 |
Over en halv million kroner at spare i eksempel
Videncentret Bolius har gennemregnet et eksempel hentet fra et af Københavns brokvarterer. Der er tale om en lejlighed med tre værelser på Vesterbro i København.
Lejligheden er aktuelt vurderet til 1.700.000 kroner og kan derfor sælges til barnet for 1.445.000 kroner, uden at der skal betales gaveafgift på 15 procent.
At dømme efter de nyeste salgspriser i ejendommen, vil lejligheden i dag kunne sælges for cirka 4.900.000 kroner. Vælger forældrene at sælge lejligheden til barnet, inden de nye vurderinger kommer på gaden, er der reelt tale om en afgiftsfri gave på 3.455.000 kroner. Under normale omstændigheder ville det koste en gaveafgift på 518.250 kroner.
Besparelse skrumper ind til 147.000 kroner
Vælger forældrene først at sælge lejligheden når den nye vurdering er dumpet ind i eboks, kan barnet overtage lejligheden til den offentlige vurdering minus 20 procent.
Antager vi, at Vurderingsstyrelsen vurderer lejligheden til den reelle handelspris på 4.900.000 kroner, kan lejligheden sælges til barnet for 3.920.000 kroner uden skattemæssige konsekvenser.
Den afgiftsfrie gave beløber sig dermed til 980.000 kroner, hvilket modsvarer en sparet gaveafgift på 147.000 kroner.
Også salg af mindre lejligheder kan udløse gevinst
Fordelen ved at salg inden de nye vurderinger bliver sendt ud, er i sagens natur størst for de dyreste lejligheder. Men selv ved overdragelse af en almindelig toværelses lejlighed på Nørrebro, er der mange penge at spare.
Videncentret Bolius har regnet på en klassisk og delevenlig toværelses studielejlighed på Nørrebro, der i dag har en reel værdi af 2.800.000 kroner med en offentlig vurdering på 1.050.000 kroner.
Ved et salg inden de nye vurderinger er sendt ud, sparer forældrene 286.125 kroner i gaveafgift, mens besparelsen efter modtagelse af den nye vurdering er skrumpet ind til 84.000 kroner.
Økonomien ved et forældresalg - 54 m2 (i kr.)
2021 | Ny vurdering | |
Reel vurdering | 2.800.000 | 2.800.000 |
SKATs vurdering | 1.050.000 | 2.800.000 |
Salgspris uden gaveafgift | 892.500 | 2.240.000 |
Afgiftsfri gave | 1.907.500 | 560.000 |
Sparet gave/boafgift | 286.125 | 84.000 |
Stadig mulighed for afgiftsfrie gaver og familielån
I forbindelse med et salg af lejligheden til dit barn, vil der imidlertid også i 2021 og fremefter være gode muligheder for en afgiftsfri overførsel af værdier til barnet.
Inden handlen kan hver forælder give sit barn en afgiftsfri gave på op til 68.700 kroner (2021) i år. Resten af købesummen kan barnet betale med et rente- og afdragsfrit familielån.
Hvert år kan forældrene give deres barn en gave på det maksimale beløb, hvorefter barnet kan vælge at afdrage ekstraordinært på familielånet.
Det er dog en betingelse, at transaktionerne skal være reelle og de bør derfor kunne dokumenteres gennem kontoudtog fra banken og et gældsbrev, hvor gælden løbende bliver nedskrevet.
Nye regler for værdiansættelse ved salg til familie
I forbindelse med udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger i perioden 2021-2023 ændres den eksisterende 15-procent regel i værdiansættelsescirkulæret fra 1982 til en ny 20-procent regel, fremgår det af et svar fra skatteminister Karsten Lauritzen til Folketingets Skatteudvalg.
Efter modtagelse af den nye og sandsynligvis højere vurdering, kan kan du som sælger overdrage ejendommen til 20 procent under den nye vurdering.
Efter de eksisterede regler kan fast ejendom værdiansættes til den offentlige vurdering plus/minus 15 procent, når værdien skal fastlægges i forbindelse med et dødsbo eller ved overdragelse til et nærtstående familiemedlem.
