Grundskylden for huse er steget i mange danske kommuner gennem de senere år, men nu begynder de snart at falde i stedet. 

Den nye boligskattereform får virkning fra 2021, og nye beregninger fra Danske Bank viser, at en gennemsnitlig husejer i de fleste kommuner kommer til at betale mindre i grundskyld 2021, end de kommer til at gøre i 2020. Kun i 18 kommuner bliver grundskylden højere i 2021 end i 2020.

Det er især i København og omegn samt i nogle af de store byer, at husejere får de største besparelser på grundskylden. En gennemsnitlig husejer i København kan i 2021 se frem til en lettelse i grundskatten på omkring 16.000 kr. i forhold til 2020, mens boligejerne i flere storkøbenhavnske omegnskommuner samt Aarhus Kommune må ’nøjes’ med skattelettelser på omkring 10.000 kr. årligt, fremgår det af beregningerne fra Danske Bank.

Cheføkonom i Danske Bank, Las Olsen, understreger dog, at tallene er behæftet med en vis usikkerhed, da man ikke kender de præcise grundværdier i 2021.

- Men under alle omstændigheder tegner det til, at grundskylden skal være lavere for parcelhuse, i hvert fald i de kommuner, hvor der er relativt mange lejligheder, anfører han.

Ejerlejligheder stiger i grundskyld, huse falder

Den lavere grundskyld på huse skyldes, at det overordnede princip bag boligskattereformen er, at de samlede boligskatter skal være uændrede på både kommunalt plan og på landsplan. 

Og da grundværdierne for ejerlejligheder systematisk har været undervurderede gennem mange år, kommer lejligheder til at betale mere i grundskat fra og med 2021, hvor boligskattereformen træder i kraft. 

Det betyder, at den øgede grundskat fra lejlighederne finansierer en samlet lempelse af boligskatterne i en kommune og herunder altså også en lempelse af grundskylden på huse.

Kraftig skattestigning for ejerlejligheder

Ingen ved helt præcist, hvor store skattestigninger indehavere af ejerlejligheder i de store byområder bliver udsat for i 2021. Ganske som på parcelhusområdet er det svært at regne sig frem til skattestigningen for ejerlejligheder. 

Ikke desto mindre har Skat gjort forsøget med to lejligheder i København vurderet til henholdsvis 2,4 og 5 millioner kr. I de to eksempler bliver der en samlet stigning i boligskatterne på hhv. 9.300 og 19.200 kr. årligt fra 2020 til 2021.

Skat understreger dog, at ”Tallene er beregnet på baggrund af de nye og stadig foreløbige ejendomsvurderinger og er derfor behæftet med en vis usikkerhed”.

Ændringer i ejendomsskatter påvirker huspriser og lejlighedspriser

Prisen på en bolig bestemmes som hovedregel af størrelsen på den månedlige ydelse, mens sammensætningen af den månedlige ydelse er uden betydning. Med andre ord har en stigning i ejendomsskatterne på eksempelvis 10.000 kr. samme betydning, som hvis renten stiger lige så meget, hvis huset eller ejerlejligheden skal sælges.

Det betyder derfor, at boligpriserne vil ændre sig alt efter, om skatten stiger eller falder. Skatteministeriet peger i sin skatteøkonomisk redegørelse for 2018 på, ”at de ejerboliger, som får en skattelettelse i 2021, alt andet lige vil stige i pris, og at størrelsen af den isolerede prisstigning afhænger af størrelsen af skattelettelsen. Omvendt vil priserne isoleret set falde for de ejerboliger, som får en umiddelbar skattestigning (før skatterabat)”.  

Usikkerhed om størrelse af priseffekt

Umiddelbart er det svært at spå om, hvor store prisstigninger eller prisfald som ændringerne i grundskylden alene vil betyde, da de i praksis kan ’gemme’ sig i ly af kommende prisstigninger. Men hvis vi forestiller os, at ændringerne i boligbeskatningen blev gennemført natten over, vil vi få et indtryk af den øjeblikkelige effekt på boligprisen.

Baseret på en standardfinansiering ved det aktuelle renteniveau og en vurdering på 5 millioner kr., kan du selv få et bud på den øjeblikkelige priseffekt ved at gange ændringen i den årlige ejendomsskat med ca. 22.

Falder ejendomsskatten fx med 16.000 kr. årligt, kan en ny køber få råd til at betale ca. 352.000 kr. mere for boligen uden, at nettoydelsen ændrer sig. 

Hvis grundskylden omvendt stiger med de førnævnte 19.200 kr. for en ejerlejlighed, er der alt andet lige lagt op til et prisfald på omkring 422.000 kr.

Prøv beregneren herunder.

Bemærk dog, at der er tale om en tilnærmet faktor, som i praksis kan svinge lidt afhængig af, hvordan nettoydelsen er sammensat. Dertil kommer, at beregningen tager udgangspunkt i en ”alt-andet-lige situation”, hvor der ikke er taget hensyn til renteændringer og almindelige prisstigninger/prisfald. 

Samtidig er det forudsat, at køberne overtager en bolig på baggrund af nettoydelsen, og at køberne med det samme reagerer på en ændret nettoydelse.

Det tager dog typisk et stykke tid, før ændringer i nettoydelsen slår igennem på salgsprisen. På langt sigt er der imidlertid en klar tendens til, at den type ændringer bliver "kapitaliseret" ind i boligpriserne i et relativt stort omfang.

Så meget ændrer boligpriserne sig efter ændringer i boligskatten

Nedenstående beregner giver dig et bud på, hvor meget boligprisen teoretisk set burde ændre sig, hvis de samlede boligskatter på en ejendom stiger eller falder fra den ene dag til den anden.

Bor du fx i en 140 m2 stor villa i Brønshøj til 6 millioner kr., er der udsigt til et fald i grundskylden på gennemsnitligt 16.000 kr. årligt. Isoleret set vil det give plads til en prisstigning på ca. 5 procent.

Prøv selv at eksperimentere lidt med beregneren, der kan give en fornemmelse af, hvad ændringer i boligskatterne betyder for værdien af din bolig. Indtast evt. ændringen i din kommune i kroner fra 2020 til 2021 i tabellen længere oppe i artiklen. Tryk på spørgsmålstegnene for at få hjælp.

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Se beregnerens metode og forudsætninger - klik her

Metode

Prisændringen angiver et tilnærmet skøn over den teoretiske ændring i boligprisen, når nettoydelsen ændrer sig som følge af eksempelvis ændrede boligskatter eller højere rente.

I praksis er boligpriserne på kort sigt "klæbrige", hvorfor det typisk tager en rum tid, inden ændringer i nettoydelsen slår igennem på salgsprisen. På langt sigt er der dog en klar tendens til, at den type ændringer bliver "kapitaliseret" ind i boligpriserne. 

Forudsætninger

  • Skatteværdi af rentefradrag: 33,6 pct. Standardfinanisering med et fastforrentet to procentlån til kurs 99 og et banklån til 6 pct.
  • For enkelthedens skyld er der kalkuleret med en faktor 22, som benyttes til at beregne prisændringen. I praksis svinger faktoren omkring 20 til 22 - afhængig af sammensætningen af nettoydelsen.
  • Nye købere indregner en ændring i boligskatten således, at de vil betale præcis den samme nettoydelse før og efter en ændring i boligskatten.