Hvad er grundskyld?

Grundskyld, også kaldet ejendomsskat eller grundskat, er en skat på jord. Det er altså ikke en beskatning af boligen – men af selve den grund, du ejer.

Grundskyld opkræves af kommunerne og udgør en promilledel af den afgiftspligtige grundværdi. Udover grundskyld betaler du også ejendomsværdiskat for din bolig.

I slutningen af året modtager du en opkrævning fra kommunen for næste års grundskyld. Betalingen forfalder typisk over to rater.

Et begrænset antal ejendomme er fritaget for grundskyld efter reglerne i  "Lov om kommunal ejendomsskat" § 7. Fritagelsen for grundskyld omfatter bl.a fredede ejendomme.

Hvordan beregnes din grundskyld?

Grundskylden beregnes med udgangspunkt i Vurderingsstyrelsens vurdering af din grund, den såkaldte grundværdi. Hvor stor en promille af grundværdien, du skal betale grundskyld af, reguleres gennem din kommunes grundskyldspromille.

Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommuner og skal udgøre minimum 16 promille og maksimalt 34 promille af grundværdien.

Har din kommune en grundskyldspromille på fx 20, betyder det, at du skal betale 20 promille (eller 2 procent) af grundværdien fratrukket eventuelle fradrag i grundskyld.

Læs mere om reglerne for dette i lov om kommunal ejendomsskat §7

Boligskattereform justerer på grundskatter

Et bredt flertal i Folketinget vedtog i maj 2017 en reform af boligskatterne. Boligskattereformen var oprindelig planlagt til at træde i kraft i 2021, men blev i oktober 2019 udskudt til 2024.

Overordnet set vil reformen øge grundskatten for ejerlejligheder og liebhaverboliger i de store byområder, mens de fleste boliger på landet og i de mindre byområder vil slippe lidt billigere i grundskat.

Få et bud på din fremtidige boligskat

Skatteministeriet har udarbejdet en boligskatteberegner, der giver dig et vejledende bud på, hvor meget du kommer af med i boligskat i 2024. Du finder beregneren her:

Da Skatteministeriets boligskatteberegner kun benytter sig af kommune, ejendomstype og boligens værdi for at levere et bud på den fremtidige boligskat, er den bedst egnet for de mest almindelige boliger.

Fx accepterer beregneren i nogle tilfælde ikke boliger over en vis pris, hvilket måske skyldes, at en vurdering kræver en fysisk besigtigelse.

Overordnet set er beregneren helt klart bedst til ”mainstream”-boliger som fx en toværelses lejlighed på Østerbro i København eller et almindeligt parcelhus et sted i provinsen.

Er du derimod køber af en lejlighed i København til en meget høj kvadratmeterpris eller et fritidshus få meter fra stranden, skal du næppe regne med et alt for præcist resultat.  

Vær opmærksom på, at hvis boligskatten stiger i 2024, vil du modtage en rabat i samme størrelse som stigningen, hvis du har købt boligen før den 1. januar 2024.

Hvilken grundværdi anvendes til at beregne din grundskyld?

Vurderingsstyrelsen vurderer alle ejendomme og grunde hvert andet år. Private ejerboliger vurderes i ulige år, mens alle øvrige ejendomme vurderes i lige år.

Styrelsen anvender ikke den nyeste grundværdi til at udregne grundskylden, men derimod den, der ligger 2 eller 3 år tilbage. I 2013 og 2014 betalte en boligejer således grundskyld af grundværdien fra 1. oktober 2011.

Fejl i ejendomsvurderinger fører til nyt system

I august 2013 kom det frem, at SKAT i 2011 vurderede 41 procent af de danske boliger for højt, mens 34 procent af vurderingerne var for lave.

Fejlene har medført, at der nu indføres et nyt vurderingssystem, som forventes at kunne træde i kraft 2022. De nye skatteregler i forbindelse med det nye vurderingssystem træder dog først i kraft i 2024.

Normalt ville der være kommet en ny vurdering af de private ejerboliger i 2013. Den skulle så danne grundlag for beregningen af grundskylden i 2015 og 2016. Men efter det i sommeren 2013 kom frem, at der er fejl i mange af SKATs ejendomsvurderinger, er det fra politisk hold besluttet, at der ikke skal foretages en ny offentlig ejendomsvurdering i 2013.

I stedet videreføres vurderingen fra 2011 med et nedslag på 2,5 procent for alle private ejerboliger - og det er ud fra dette grundlag, at grundskyld for både 2017 og 2018 beregnes.

Det nye vurderingssystem skal efter planen være på plads i 2024. Allerede fra 2021 får din grund en ny vurdering, som danner grundlag for beregning af grundskylden fremover.

Forskellige værdier til beregning af grundskyld

Det er ikke kun den seneste offentlige vurdering af grunden, der kan danne grundlag for beregningen af grundskyld. Din grundskyld kan således være udregnet på baggrund af to forskellige værdier, afhængig af hvilken værdi der er lavest.

  1. Den seneste offentlige vurdering af grundværdien, som i 2013 var vurderingen fra 2011.
  2. Grundskatteloftværdien, som i 2013 var den afgiftspligtige grundværdi i 2012 forhøjet med reguleringsprocenten.

Kommunen anvender automatisk den laveste værdi til at udregne din grundskyld ved hjælp af den kommunale grundskyldspromille. Du kan se, hvilken vurdering du betaler ejendomsskat ud fra, på den ejendomsskattebillet, som din kommune sender til dig hvert år i november eller december.

Hvad er grundskatteloftværdien og reguleringsprocenten?

Med virkning fra 2003 har der været et loft over stigningen i beregningsgrundlaget for grundskylden. Det såkaldte grundskatteloft blev indført med det formål at begrænse, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldspromille kan stige i det enkelte år.

Derfor må beregningsgrundlaget – den afgiftspligtige grundværdi – som udgangspunkt højst udgøre det foregående års afgiftspligtige grundværdi forhøjet med en reguleringsprocent på maksimalt 7 procent.

Den aktuelle procentsats varierer fra år til år – og bliver for det kommende år fastlagt af Folketinget senest den 1. juli året før. I 2021 er reguleringsprocenten 6,4 procent.

Se satser for reguleringsprocenten de tidligere år her

Reguleringsprocenten anvendes som nævnt i de tilfælde, hvor den afgiftspligtige grundværdi fra det foregående skatteår forhøjet med reguleringsprocenten er lavere end den seneste offentlige vurdering af grundværdien.

Hvordan fastsættes grundskatteloftværdien?

Grundskatteloftværdien er et udtryk for grundværdien et givent basisår forhøjet med de mellemværende års reguleringsprocent.

For de fleste boligejere vil basisåret være 2001, da dette års grundværdi blev anvendt ved grundskatteloftets indførelse.

Sidenhen kan en grund dog være tildelt et nyt basisår, hvis værdien for den afgiftspligtige grundværdi har nået samme niveau, som den seneste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT.

Det er således det seneste år, hvor den afgiftspligtige grundværdi falder sammen med SKATs vurdering af grundens værdi, som kaldes basisåret - og værdien i dette basisår anvendes ved fremtidige reguleringer af grundskatteloftet.

Ændringer af grunden giver ny grundskatteloftværdi

Ved udstykning af en ny grund eller ændring af en grunds størrelse eller anvendelse skal SKAT ikke kun fastsætte en grundværdi efter de almindelige vurderingsregler. Den pågældende grund skal også tildeles en grundværdi på grundskatteloftsniveau.

Grundskatteloftværdien fastsættes ud fra et skøn af, hvad den pågældende grund må formodes at have været vurderet til i basisåret.

Hvornår kan grundskylden stige?

Grundskylden kan stige årligt.

Der er to anledninger til en stigning i grundskylden:

  • Din grundværdi stiger – enten i form af en højere offentlig vurdering eller i kraft af reguleringsprocenten.
  • Din kommunes grundskyldspromille stiger. Det beslutter kommunalbestyrelsen i forbindelse med de årlige budgetforhandlinger.

Grundskyldens stigning er begrænset af, at kommunens grundskyldspromille maksimalt må være 34, ligesom reguleringsprocent ikke må sættes til mere end højst syv procent hvert år.

Grundforbedringer, som var i gang, men endnu ikke afsluttet den 1. januar 2013, kan fortsat være fradragsberettiget, hvis disse 2 frister er overholdt:

  • Senest den 1. maj 2013 skal du have oplyst SKAT om, at arbejdet er begyndt.
  • Senest den 1. juli året efter, at arbejdet er fuldført, skal du søge SKAT om fradrag.

Efter 1. juli 2016 kan du ikke længere bede om fradrag for et fuldført arbejde.

Læs mere om de nye fradragsregler på SKAT's hjemmeside

Eksisterende fradrag gælder fortsat frem til deres udløb. Fristen for at søge om fradrag for ældre forbedringer var den 1. maj 2013.

Hvordan kan du klage over grundskylden?

Indtil det nye vurderingssystem bliver indført, er SKAT’s klagebehandling sat på hold.

Betaler du grundskyld ud fra 2011-vurderingen, dvs. SKAT's seneste vurdering af grundværdien, og viser det sig, at denne vurdering er skyld i, at du har betalt for meget i grundskyld, får du automatisk beløbet tilbagebetalt med renter.

SKAT har frem til 1. juli 2015 mulighed for af egen drift at nedsætte 2011-vurderingen af din grund.

I efteråret 2014 skal regeringen efter planen fremsætte et lovforslag om, hvordan klagerne fremover skal behandles. Hvordan klageadgangen bliver under det nye vurderingssystem, er indtil da uvist.

Klager over størrelsen på fradrag

Er du utilfredshed med størrelsen på det fradrag for forbedringer af grunden, som SKAT er kommet frem til, kan du klage til Skatteankestyrelsen.

  • Fristen for at klage er 3 måneder.
  • Det koster 400 kr. at klage.
  • Du kan kun få prøvet din sag ved én administrativ klageinstans.

I den afgørelse, du modtager, vil der mere præcist stå beskrevet, hvordan du klager.