I denne kommentar giver Videncentret Bolius’ ekspert i boligøkonomi, Jørgen Munksgaard Rasmussen, sit bud på, hvad den såkaldte 5.2-regel betyder for andelsboliger

Boligminister Kaare Dybvads (S) aftale om en begrænsning af udlejernes ret til at forhøje huslejen i de såkaldte 5.2-moderniserede lejligheder har sparket gang i en debat om primært det københavnske andelsboligmarked: 

Hvem bliver tabere og hvem bliver vindere af sidste uges boligaftale, der lægger en dæmper på udlejernes mulighed for at forhøje huslejen efter en modernisering af lejemålet.

Overordnet set er der ikke tvivl om, at nye lejere på det private udlejningsmarked vinder på aftalen, da der bliver sat en effektiv bremse på kommende 5.2-baserede lejeforhøjelser. 

Modsat gælder det naturligvis, at udlejerne - herunder kapitalfonde og pensionskasser - taber på aftalen, da de ikke kan kradse så meget ind i husleje som før indgrebet. Men i hvor høj grad - om nogen - bliver andelshaverne ramt på pengepungen?  

Hvorfor rammer det andelsboligforeninger?

Hvis en andelsboligforening har valgt en valuar til at fastlægge værdien af andelsforeningens ejendom, kan andelshaverne blive ramt af 5.2-aftalen, men det er langt fra givet.

Forklaringen er, at valuaren skal vurdere ejendommen efter samme metode, som hvis det var en helt almindelig boligudlejningsejendom. Det vil sige, at hvis priserne på udlejningsejendomme falder med 10 procent, vil andelsforeningens ejendom også falde tilsvarende i pris.

I 5.2-aftalen er det imidlertid fastlagt, at andelsboligforeninger med valuarvurdering kan vælge af fastfryse deres vurdering. Det indebærer, at maksimalprisen for andelslejlighederne ikke bliver berørt. Det vil sige uændrede maksimalpriser for andelslejlighederne.  

I første omgang bliver hverken andelsboligforeninger med valuarvurdering eller offentlig vurdering derfor ramt på andelskronen. 

Hvad betyder bankernes nedjustering af ejendomsværdien?

Når visse andelsforeninger alligevel kan blive ramt af et værditab, skyldes det storbankerne. Flere storbanker vurderer, at 5.2-aftalen vil give et prisfald på op til 10 - 20 procent for boligudlejningsejendomme, hvilket smitter af på værdien af andelsforeningernes ejendomme.

Umiddelbart får det ingen effekt på maksimalprisen for en lejlighed, da andelsforeningen jo kan vælge at fastfryse den eksisterende valuarvurdering som nævnt ovenfor. 

Men hvis valuarvurderingen er presset helt op med kvadratmeter-priser tæt på niveauet for ejerlejligheder, er bank og realkreditselskab tvunget til at revurdere værdien af ejendommen. 

Og hvis foreningens ejendom er belånt med et realkreditlån helt op til 80 procent af ejendommens gamle værdi, kan det resultere i, at realkreditselskabet vil forlange sig kompenseret for den øgede risiko ved at forlange mere i bidrag. 

Med andre ord risikerer højt belånte foreninger at komme af med lidt mere i bidrag, hvilket giver en marginalt højere boligafgift. Måske 50-100 kr. ekstra om måneden, men det er svært at sige noget præcist om.

Hvor mange andelsforeninger bliver ramt af lavere bankvurderinger?

Selv om der vil være nogle få foreninger, som både har presset valuarvurdering og belåning helt i top, er der intet, som tyder på, at det er det generelle billede på det københavnske andelsboligmarked.

Af en analyse fra Realkredit Danmark fra 2017 er konklusionen, at ”andelsboligforeninger generelt har en fornuftig belåning” med en gennemsnitlig belåningsgrad på 43 procent mod 66 procent på ejerboligmarkedet.

Desværre er der ikke tal over antallet af ejendomme med både en høj belåningsgrad og en høj valuarvurdering. Derfor er det svært at sige noget præcist om, hvor mange andelsforeninger, der er i risiko for at blive ramt økonomisk af bankernes nedjustering af værdien af deres ejendomme. 

Men alt tyder på, at det er et absolut mindretal af foreninger, der i givet fald bliver ramt på økonomien i form af større gebyrer til bank og realkreditselskab. Et slag på tasken kunne være et sted mellem 10 og 20 procent af de københavnske andelsboliger.

Kan andelshavere få den samme pris ved salg som før?

En ting er imidlertid, at andelshaverne kan forlange den samme maksimalpris for lejlig-heden efter 5.2-aftalen som før aftalen. Men er det nu også en pris som nye købere vil betale set i lyset af, at markedsværdien af foreningens måske ejendom er faldet med 10-20 procent?

Desværre er der ikke noget entydigt svar. Argumentet for en lavere pris er, at køberne ikke vil betale den samme pris for lejligheden efter 5.2-aftalen, da foreningens ejendom nu er blevet mindre værd. 

Men her skal man holde sig for øje, at brugsværdien er præcis den samme som før 5.2-aftalen. Dertil kommer, at købere typisk ser på, hvad de betaler i månedlig ydelse og lidt mindre på den nominelle pris.

Og med den månedlige ydelse kommer bankerne igen til at få indflydelse på de kom-mende salgspriser på andelsboligmarkedet. Hvis banken vurderer, at lejligheden er for dyr, kan banken forlange sig kompenseret for den højere risiko gennem en højere rente på andelsboliglånet og en større udbetaling. 

Bliver bankerne mere tilbageholdende med udlån, er der udsigt til en lavere efterspørg-sel efter de andelslejligheder, hvor prisen er fastlagt meget højt og hvor foreningen må-ske også har en høj gæld. 

Men endnu ved vi intet præcist om, hvor mange andelsforeninger og andelslejligheder, som står i skudlinjen for en eventuel kreditstramning hos bankerne.

Hvad siger markedet?

Den bedste indikator for den reelle værdi af en andelslejlighed er markedsprisen. Imidlertid bliver langt de fleste andelslejligheder solgt gennem ventelister og dermed solgt under markedsprisen. 

At dømme efter udbuddet af andelslejligheder på boliga.dk, kan vi anslå, at 15-20 procent af de udbudte andelslejligheder bliver solgt uden om ventelisten og gennem en mægler på det frie marked.

Der er ofte tale om andelslejligheder, som i kraft af deres høje pris ikke er interessant for hverken venner, familie eller boligsøgende på en eventuel venteliste. Et eksempel er en 52 m2 stor et-værelses lejlighed i en baggård på Vesterbro i København til en pris på 728.000 kr. og med en månedlig boligydelse på 5.600 kr.

Indregnet andel af den fælles gæld i andelsforeningen, løber den tekniske pris for lejligheden op i 1.964.000 kr. svarende til 38.000 kr. pr. m2. 

Markedspris topper ved 25.000 – 40.000 kr. pr. kvadratmeter

Generelt er det kendetegnende for andelslejligheder udbudt gennem en mægler og med en central beliggenhed, at priserne svinger mellem 25.000 og 40.000 kr. pr. m2. – alt afhængig af beliggenhed og stand

Med andre ord vurderer mæglerne, at markedsprisen på den type af andelslejligheder ligger omkring 25.000 til 40.000 kr. pr. kvadratmeter. 

Indregnet et vist prisnedslag og en vis usikkerhed omkring markedspriserne samt effekten af 5.2-aftalen, vil et forsigtigt bud være, at andelsboliger med kvadratmeter-priser på 25.000 kr. og derunder, sandsynligvis vil klare frisag.

Typisk vil andelsboliger i forsigtigt vurderede ejendomme være prissat til mellem 20.000 og 25.000 kr. pr. kvadratmeter, hvilket ligger lidt i underkanten af det niveau, som tilsvarende boligudlejningsejendomme er set handlet til i København.

I en konkret sag fra Østerbro i København har redaktionen fx erfaret, at en pensionskasse var villig til at byde 28.000 kr. pr. m2 for en velholdt ejendom. 

Hvilke andelshavere klarer frisag?

På baggrund af bl.a. bankernes vurderinger taler meget for, at højt prissatte andelslejligheder bliver ramt af 5.2-aftalen. Finansieringen bliver lidt dyrere og en ny køber skal muligvis levere en højere udbetaling.

Spørgsmålet er så, hvilket prisniveau, vi taler om. At dømme efter mæglernes udbudspriser, kan markedet tilsyneladende acceptere kvadratmeter-priser på op mod 35.000 kr. for en andelslejlighed i fri handel.

Omvendt tyder det på, at andelslejligheder med et prisniveau på maksimalt 20.000 til 25.000 kr. stadig vil kunne forventes solgt til maksimalprisen gennem ventelisten. 

Bundlinjen er, at hvis du bor i en andelsforening med kvadratmeterpriser under 25.000 kr., er der gode muligheder for, at klare frisag. Dermed vil indehaverne af langt de fleste andelslejligheder i København ikke mærke nogen økonomisk effekt i kraft af den omdiskuterede 5.2-aftale.

Salg af Frederiksberg-ejendomme sparkede gang i 5.2-debatten

Den amerikanske ejendomsfond, Blackstone købte i slutningen af 2018 en gruppe udlejningsejendomme på Frederiksberg. Købet satte fokus på Boligreguleringslovens paragraf 5.2 (5.2-reglen), som tillader udlejer at hæve lejen - efter en ”gennemgribende forbedring” – til det lejedes værdi.

På daværende tidspunkt var Blackstones motto, ”Buy it, fix it, sell it”. Mottoet afslørede en strategi, der gik ud på hurtigst muligt at få sat lejen op gennem moderniseringer og forbedringer af de enkelte lejemål og derefter få solgt ejendommen med fortjeneste. 

Strategien afveg kun fra andre professionelle aktører, som eksempelvis Heimstaden og PFA, ved eksplicit at satse på et hurtigt salg af ejendommene. 

Den offentlige debat blev hurtigt drejet hen i retning af, at ”udenlandske kapitalfonde” ikke skulle eje københavnske lejligheder og presse mennesker med almindelige indkomster ud af det københavnske boligmarked.

Den daværende regering besluttede derfor at sætte gang i et udvalgsarbejde, der skulle se på omfanget af de såkaldte ”gennemgribende forbedringer”. Udvalget forventes at komme med en indstilling til boligminister Kaare Dybvad (S) i efteråret  2019.

Som en krølle på halen aflyste Blackstone i oktober i hele ejendomshandlen på Frederiksberg. Og Blackstone har i dag efter eget udsagn ændret strategi til at være en langsigtet investor.