I begyndelsen af januar 2021 kunne landets boligejere hente et 30-årigt fastforrentet 0,5 procent realkreditlån hjem til en kurs på 97,9.

Men i kraft af støt stigende renter over de seneste 20 måneder år er det populære lån i juni 2022 udskiftet med et 5 procents lån til en kurs i underkanten af kurs lige omkring 97. Fortsætter tendensen, er det kun et spørgsmål om måneder, før der bliver åbnet et 6 procent-lån.

I forhold til for 10-15 år siden, er renteniveauet dog ikke specielt højt. Gennemsnitsrenten i 2009 er fx opgjort til 5,5 %. Renten svarer til, at låntagere på daværende tidspunkt måtte finansiere sig i en 5 procent-obligation til kurs 95.

I 2008 blev gennemsnitsrenten beregnet til 6,5 %. Omregnet svarer det til, at en boligejer måtte finansiere sin bolig med en 6 procent-obligation til kurs 95.

30-årigt fastforrentet lån på 1 million koster 1.214 kroner mere om måneden

Med rentestigningen er bruttoydelsen på det fastforrentede lån steget betydeligt over de seneste 17 måneder. Det også smitter af på ydelsen efter skat, viser beregninger udført af Videncentret Bolius.

For et 30-årigt realkreditlån på en million kr. er den månedlige nettoydelse 4.550 kr. i den sidste uge i september 2022 mod 3.336 kr. i januar 2021. Med andre ord er det blevet 1.214 kr. dyrere hver måned at låne en million kroner.

...og langt mere, når lavere afdrag regnes med

Udover, at den stigende rente gør boliglån dyrere, betaler man også mindre af på lånet.

I ovenstående eksempel falder det månedlige afdrag med hele 1.404 kr. det første år. Dertil kommer den føromtalte stigning i nettoydelsen på 1.214 kr. Sammenlagt giver det en reel stigning i nettoydelsen på 2.618 kr. pr. måned.

Afdragsfrie lån er blevet langt dyrere

Vælger du et fastforrentet lån med afdragsfrihed, slår rentestigningen 100 procent igennem på nettoydelsen. I det konkrete eksempel skal du betale 2.648 kr. mere om måneden for det afdragsfri lån.

Det seneste års rentestigning rammer dermed i særlig grad den gruppe af boligejere, der efterspørger et fastforrentet lån med afdragsfrihed - enten gennem hele lånets 30-årige løbetid eller over en ti-årig periode.

Renten på F5-lån er steget lidt mindre

Boligejere med forkærlighed for et F5-lån er ikke helt så hårdt ramt af den aktuelle rentestigning.

Forklaringen er, at mens renten på de fastforrentede lån er styret af forventningerne til inflationen, er de variable og "korte" renter primært styret af centralbankernes rentesatser. Siden januar 2022, er den effektive rente på et F5-lån steget med 4 procentpoint mod cirka 4,5 procentpoint for det fastfporrentede lån.

Det betyder, at den månedlige nettoydelse på et F5-lån 'kun' er steget med 849 kr. i forhold til januar 2021. Også her bliver en del af rentestigningen slugt af lavere afdrag.

Stigningen i F5-renten har især fundet sted i kølvandet på de seneste renteforhøjelser fra centralbankerne. Siden første uge i juni 2022 er F5-renten steget med 1,6 procentpoint, mens den fast rente "kun" er steget med cirka 1,2 procentpoint.

Så meget har ydelsen på et fastforrentet lån på 1 mio. kr. ændret sig

 04-01-2126-09-22Forskel
Kuponrente0,50 5,00 4,50 
Kurs 97,88 96,86-1,02
Månedlig brutto3.670 6.2102.540
 - heraf renter432 4.3713.939
 - heraf bidrag564 5706
 - heraf afdrag2.674 1.270-1.404
Månedlig netto3.336 4.5501.214
Obligationsrestgæld1.037.952 1.048.93610.9844 

 

Så meget har ydelsen på et afdragsfrit fastforrentet lån på 1 mio. kr. ændret sig

 04-01-2126-09-22Forskel
Kuponrente0,50 5,0 4,50 
Kurs 96,95 95,876-1,07
Månedlig brutto1.298 5.2863.988
 - heraf renter437 4.4153.978
 - heraf bidrag861 87110
 - heraf afdrag00
Månedlig netto862 3.5102.648
Obligationsrestgæld1.047.909 1.059.64711.738

 

Note: Beregninger udført af Videncentret Bolius.dk ved et lån på 1 mio. kr. Kurser indhentet 26-09-22. Bidragssats udregnet som gennemsnit blandt de fire realkreditselskaber, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit (med afdrag: 0,6515 %, uden afdrag: 0,8653 %). Kurtage, kursskæring, låne- og tinglysningsgebyrer udgør cirka 16.000 kr. Genbrug af tinglysningsafgift er indregnet med 75 procent. Værdi af rentefradrag  er sat til landsgennemsnittet på 33,6 procent.

Stigende renter får betydning for boligpriser

Indtil for lidt mere end et år siden har har boligpriserne nydt godt af faldende renter, men det ser ud til at være slut nu. Rentestigningen har isoleret set en negativ effekt på boligpriserne, hvilket allerede nu kan aflæses i huspriserne for maj.

Ejendomsmæglerkæden Home har regnet sig frem til, at huspriserne på landsbasis faldt med 2,3 % fra april til maj 2022. Prisfaldene er slået hårdest igennem i København, Midtjylland og Nordjylland. Der er dog tale om foreløbige tal, og om priserne direkte vil falde, er stadig et åbent spørgsmål.

Home understreger dog, at de nye tal bør tolkes med en vis forsigtighed, da der altid er en vis usikkerhed forbindet med at se isoleret på de enkelte måneder.

Højere energipriser og renter trækker rådighedsbeløb ned

Tendensen til faldende huspriser er en logisk konsekvens af et et faldende rådighedsbeløb blandt boligkøberne. Stigende renteudgifter og højere energipriser betyder, at køberne vil blive godkendt til en lavere købesum end for blot et år siden.

På den anden side er arbejdsløsheden fortsat lav, og lønstigningerne løber op i 2-3 procent årligt, hvilket påvirker bolipriserne positivt. Dertil komer, at boligkøberne traditionelt set reagerer langsomt på renteændringer - både når renten går ned og op.

Men stiger ledigheden og fortsætter energipriser og renten med at stige, er der lagt op til et kraftigt prisfald på boligmarkedet.