I begyndelsen af januar 2021 kunne landets boligejere hente et 30-årigt fastforrentet 0,5 procent realkreditlån hjem til en kurs på 97,9.

Men i kraft af en glidende rentestigning over de seneste 17 måneder år er det populære lån i juni 2022 udskiftet med et 4 procents lån til en kurs i underkanten af kurs 99. Fortsætter tendensen, er det kun et spørgsmål om måneder, før der bliver åbnet et 5 procent-lån.

I forhold til for 10-15 år siden, er renteniveauet dog ikke specielt højt. Gennemsnitsrenten i 2009 er fx opgjort til 5,5 %. Renten svarer til, at låntagere på daværende tidspunkt måtte finansiere sig i en 5 procent-obligation til kurs 95.

I 2008 blev gennemsnitsrenten beregnet til 6,5 %. Omregnet svarer det til, at en boligejer måtte finansiere sin bolig med en 6 procent-obligation til kurs 95.

30-årigt fastforrentet lån på 1 million koster 794 kroner mere om måneden

Med rentestigningen er bruttoydelsen på det fastforrentede lån steget betydeligt over de seneste 17 måneder. Det også smitter af på ydelsen efter skat, viser beregninger udført af Videncentret Bolius.

For et 30-årigt realkreditlån på en million kr. udgør den månedlige nettoydelse 4.130 kr. i den første uge i juni 2022 mod 3.336 kr. i januar 2021. Med andre ord er det blevet 794 kr. dyrere hver måned at låne en million kroner.

...og lavere afdrag giver en reel meromkostning på 1.980 kroner om måneden

Udover, at den stigende rente gør boliglån dyrere, betaler man også mindre af på lånet.

I ovenstående eksempel falder det månedlige afdrag med hele 1.186 kr. det første år. Dertil kommer den føromtalte stigning i nettoydelsen på  794 kr. Sammenlagt giver det en reel stigning i nettoydelsen på 1.980 kr. pr. måned.

Afdragsfrie lån er blevet langt dyrere

Vælger du et fastforrentet lån med afdragsfrihed, slår rentestigningen 100 procent igennem på nettoydelsen. I det konkrete eksempel giver det en en stigning i den månedlige nettoydelse på 2.001 kr.

Det seneste års rentestigning rammer dermed i særlig grad den gruppe af boligejere, der efterspørger et fastforrentet lån med afdragsfrihed - enten gennem hele lånets 30-årige løbetid eller over en ti-årig periode.

Renten på F5-lån er steget lidt mindre

Boligejere med forkærlighed for et F5-lån er ikke helt så hårdt ramt af den aktuelle rentestigning.

Forklaringen er, at mens renten på de fastforrentede lån er styret af forventningerne til inflationen, er de variable og "korte" renter primært styret af centralbankernes rentesatser. Og da sidstnævntes renter ikke har ændret sig, er F5-renten "kun" steget med cirka 2,5 procentpoint siden januar 2021.

Det betyder, at den månedlige nettoydelse på et F5-lån 'kun' er steget med 429 kr. i forhold til januar 2021. Også her bliver en del af rentestigningen slugt af lavere afdrag.

Så meget har ydelsen på et fastforrentet lån med afdrag ændret sig

 04-01-2107-06-22Forskel
Kuponrente0,50 4,00 3,50 
Kurs 97,88 98,95 1,07 
Månedlig brutto3.670 5.468 1.798 
 - heraf renter432 3.422 2.990 
 - heraf bidrag564 557 -7 
 - heraf afdrag2.674 1.488 -1.186 
Månedlig netto3.336 4.130 794 
Obligationsrestgæld1.037.952 1.026.728 -11.224 

 

Så meget har ydelsen på et fastforrentet lån uden afdrag ændret sig

 04-01-2107-06-22Forskel
Kuponrente0,50 4,0 3,50 
Kurs 96,95 97,910 0,96 
Månedlig brutto1.298 4.311 3.013 
 - heraf renter437 3.459 3.022 
 - heraf bidrag861 853 -8 
 - heraf afdrag00
Månedlig netto862 2.863 2.001 
Obligationsrestgæld1.047.909 1.037.634 -10.275 

 

Note: Beregninger udført af Videncentret Bolius.dk ved et lån på 1 mio. kr. Kurser indhentet 7/6-22. Bidragssats udregnet som gennemsnit blandt de fire realkreditselskaber, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit (med afdrag: 0,6515 %, uden afdrag: 0,8653 %). Kurtage, kursskæring, låne- og tinglysningsgebyrer udgør cirka 16.000 kr. Genbrug af tinglysningsafgift er indregnet med 75 procent. Værdi af rentefradrag  er sat til landsgennemsnittet på 33,6 procent.

Stigende renter får betydning for boligpriser

Indtil for lidt mere end et år siden har har boligpriserne nydt godt af faldende renter, men det ser ud til at være slut nu. Rentestigningen har isoleret set en negativ effekt på boligpriserne, hvilket allerede nu kan aflæses i huspriserne for maj.

Ejendomsmæglerkæden Home har regnet sig frem til, at huspriserne på landsbasis faldt med 2,3 % fra april til maj 2022. Prisfaldene er slået hårdest igennem i København, Midtjylland og Nordjylland. Der er dog tale om foreløbige tal, og om priserne direkte vil falde, er stadig et åbent spørgsmål.

Home understreger dog, at de nye tal bør tolkes med en vis forsigtighed, da der altid er en vis usikkerhed forbindet med at se isoleret på de enkelte måneder.

Højere energipriser og renter trækker rådighedsbeløb ned

Tendensen til faldende huspriser er en logisk konsekvens af et et faldende rådighedsbeløb blandt boligkøberne. Stigende renteudgifter og højere energipriser betyder, at køberne vil blive godkendt til en lavere købesum end for blot et år siden.

På den anden side er arbejdsløsheden fortsat lav, og lønstigningerne løber op i 2-3 procent årligt, hvilket påvirker bolipriserne positivt. Dertil komer, at boligkøberne traditionelt set reagerer langsomt på renteændringer - både når renten går ned og op.

Men stiger ledigheden og fortsætter energipriser og renten med at stige, er der lagt op til et kraftigt prisfald på boligmarkedet.