Hvor meget koster et forældrekøb?

Et forældrekøb vil ofte tage form af en delevenlig to-værelses lejlighed, hvor barnet har mulighed for at leje et værelse ud til en kammerat. Vi har set på prisen for en centralt beliggende lejlighed i tre store studiebyer. Aarhus er ikke medtaget, da prisniveauet ligger på niveau med København.

Video: 5 spørgsmål & svar om forældrekøb

Med en pris på 1,6 millioner kr. er København det dyreste sted at købe en studiebolig. I eksemplet er valgt en lille toværelses stuelejlighed i København NV, som er et af hovedstadens billige områder placeret cirka 5 km fra Rådhuspladsen.  

I både Aalborg og Odense ligger priserne i et mere afdæmpet leje, hvilket gør investeringen lidt mere økonomisk attraktiv.

Hvad betaler jeg i udgifter til køb og finansiering?

Udgifterne til køb og finansiering er engangsomkostninger og svinger i de tre eksempler mellem 35.000 og 42.000 kr.

Udgifterne er sammensat af direkte købsudgifter i form af tinglysningsafgift på skøde, advokatsalær og ejerskiftegebyrer til ejerforeningen.

Derudover kommer udgifter til tinglysning af realkreditpantebrev og omkostninger til banken i form af etableringsgebyr, kurtage, kursskæring og eventuel kurssikring.

Cirka halvdelen af udgifterne består af faste beløb i kroner, mens størrelsen af de resterende udgifter er fastlagt som en procentdel af købe- eller lånesummen. Det sidste gælder bl.a. udgifter til kurtage, kurssikring og tinglysningsafgifter.

Hvor meget betaler jeg i grundskyld?

Som ejer af en udlejet ejerlighed betaler du grundskat, der ofte går under navne som grundskyld eller ejendomsskat. Skatten er afhængig af grundens vurdering og af grundskyldspromillen og betales to gange årligt i januar og juli til kommunen.

I de nævnte eksempler kommer Odense ud med den laveste grundskat på 1.018 kr., mens indehaveren af en lejlighed i København må af med næsten 3.332 kr. årligt.

Hvad koster bidraget til ejerforeningen?

Bidraget til ejerforeningen dækker over de fælles udgifter til drift af ejendommen. Det drejer sig bl.a. om forsikring, el til fællesarealer, vand, renovation, almindelig vedligeholdelse samt hensættelse til vedligeholdelse.

I mange ejerforeningen ligger beløbet på omkring 300 kr. årligt pr. m2, hvilket for en to-værelses lejlighed på 60 m2 løber op i cirka 1.500 kr. om måneden. Ofte er beløbet sat for lavt og dækker ikke hensættelse til fremtidige vedligeholdelsesarbejder, der i så fald må finansieres gennem optagelse af et fælleslån.

Hvad må jeg forlange i husleje?

Huslejen skal placere sig på et niveau, hvor både Skat og Huslejenævnet kan acceptere lejen. Det vil sige, at lejen hverken må være for høj eller for lav. Hvis du er usikker på det korrekte lejeniveau, har du flere muligheder:

  • Gennem ugeaviser og på nettet kan du undersøge lejeniveauet i lokalområdet for en tilsvarende lejlighed.
  • På huslejenaevn.dk kan du finde kendelser fra de lokale huslejenævn over hele landet.
  • Du kan bede om en forhåndsgodkendelse af lejen hos det lokale huslejenævn. I Københavns Kommune koster en forhåndsgodkendelse 520 kr. (2019). Dit barn kan klage over lejens størrelse til det lokale huslejenævn, hvilket koster 312 kr. i Københavns Kommune (2019).

Et godt bud på en rimelig moderniseret to-værelses lejlighed med en god beliggenhed i København ligger på omkring 1.000 kr. årligt pr. m2. For en toværelses lejlighed på 51 m2 svarer beløbet til en månedlig leje på 4.250 kr. Beløbet vil være lidt lavere i Aalborg og Odense.

Hvad koster det mig at have en udlejet lejlighed?

Hvis du har en stor udbetaling og finansierer resten af købsprisen med et afdragsfrit og fastforrentet lån, vil du som hovedregel opnå et lille overskud hver måned.

Hvis du vælger lån med afdrag og kun stiller med en udbetaling på 5 procent, bør du regne med et månedligt underskud på både likviditet og drift. Det betyder, at du hver måned skal have penge op af lommen for at dække underskuddet

Størrelsen af underskuddet afhænger af prisen på lejligheden, men vil ofte ligge på mellem 3.000 og 4.000 kr. månedligt før skat.   

I redaktionens eksempler er lejligheden finansieret med et fastforrentet og afdragsfrit 1 procent realkreditlån på 80 procent af købesummen.

Restbeløbet inkl. omkostninger betales kontant eller gennem friværdien i købers egen bolig.

Hvad kommer barnet til at betale i husleje?

Ønsker dit barn at bo uden en roommate i lejligheden, vil huslejen efter boligsikring typisk placere sig et sted mellem 3.400 og 3.600 kr. om måneden. Heraf andrager boligsikring typisk omkring 600 til 700 kr. månedligt.

Læs mere om boligsikring på Borger.dk - boligsikring

I eksemplet med Aalborg-lejligheden havner huslejen for en 60 m2 stor toværelses lejlighed på 3.400 kr. efter fradrag af boligsikring. Til sammenligning koster et typisk værelse i Aalborg omkring 3.000 kr. Et værelse er altså stadigvæk billigere, men til gengæld får dit barn mere plads at boltre sig på.

Hvis behovet for ekstra penge er større end behovet for plads, er det nærliggende at leje det ene værelse ud til en roommate. Med fuld adgang til køkken og bad vil en månedlig leje på 2.000 kr. af de fleste blive opfattet som attraktiv og vil samtidig være skattefri.

Ganske vist forsvinder cirka halvdelen af boligsikringen, men netto-huslejen for barnet vil i Aalborg-lejligheden næppe kravle ret meget over 1.900 kr. månedligt.

Kan jeg få et billigere realkreditlån til forældrekøb?

Da renten på et 30-årigt fastforrentet lån er cirka 2 procent-point højere end på et F5-lån, kan du spare nogle rentekroner ved at vælge F5-lånet.

For et realkreditlån med et udbetalt beløb på en million kr., ligger den månedlige besparelse på omkring 1.000 kr. før skat.

Til gengæld må du undvære den sikkerhed, der ligger i en fast rente. Hvis renten stiger blot et procent-point på et afdragsfrit F5-lån, bliver den månedlige ydelse før skat fordoblet.

Hvad betyder boligskattereformen for salgsprisen?

Lejligheder i dyre områder som specielt København og Aarhus kan risikere at falde i pris ved salg efter den 31. januar 2020, som markerer overgangen mellem det gamle og det nye beskatningssystem. Et væsentligt element i boligskattereformen er en ophævelse af skattestoppet på hhv. grundskat og ejendomsværdiskat, hvilket i nogle områder resulterer i en kraftig stigning i ejendomsskatterne.

Stigningen i de samlede ejendomsskatter bliver imidlertid fuldt kompenseret gennem en skatterabat til de boligejere, der har købt ejendommen senest den 31. januar 2020. Ved køb efter denne dato, forsvinder skatterabatten, og den nye boligejer skal betale den fulde ejendomsskat.

For en typisk københavner-lejlighed til et par millioner kroner, kan det dreje sig om en skattestigning på 6.000 til 8.000 kr. årligt, hvilket kan få nye købere til at forlange sig kompenseret gennem en lavere pris på lejligheden.

Hvordan bliver jeg beskattet af et forældreløb?

Skattemæssigt betragtes udlejningen af en ejerlejlighed til dit barn som en selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at overskuddet af udlejningen skal beskattes. Er der tale om et underskud, har du ret til af modregne underskuddet i din personlige indkomst.

Du kan selv vælge, om du vil beskattes under de almindelige skatteregler for personer, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. Den mest attraktive ordning vil for fleste vil være virksomhedsordningen, men overvej gerne valget af ordning sammen med din revisor.

Selve regnskabet for en udlejet ejerlejlighed er der ikke den store mystik i. Nedenstående eksempel viser, hvordan et regnskab kan se ud:

Sådan kan regnskabet for et forældrekøb se ud

 

Rubrik på selvangivelse

Beløb

Husleje

 

48.000

Reparationer

 

-1.500

Ejendomsskat

 

-1.000

Ejerforening

 

-16.000

Resultat før renter

111

29.500

     

Renteindtægt

114

100

Renteudgift og bidrag på realkreditlån

117

-22.000

Nettoresultat

 

7.600

Den eneste indtægt i din virksomhed er huslejeindtægten på 48.000 kr. Fra indtægten trækker du udgifter til reparationer, ejendomsskat og ejerforening, hvilket giver et overskud før renter på 29.500 kr. Har du valgt at blive beskattet under virksomhedsordningen, skal du overføre beløbet til selvangivelsens rubrik 111.

I eksemplet udgør renteindtægten 100 kr., som du overfører til selvangivelsens rubrik 114. Renteudgiften på 22.000 kr. skal du overføre til selvangivelsens punkt 117.

Ovennævnte eksempel giver et overskud før skat på 7.600 kr., som bliver beskattet som personlig indkomst.  

Har jeg brug for en revisor?

Det er et spørgsmål om temperament og tålmodighed. Du kan vælge at kontakte en medarbejder i SKAT for at få hjælp til udfyldelse af selvangivelsen i forbindelse med din udlejningsvirksomhed.

Der er ikke tale om raketvidenskab, men det kan på den anden side tage lidt tid at gennemskue systemet.

Så hvis du er usikker på den skattemæssige side af sagen, er det en god idé at kontakte en revisor, der udarbejder et regnskab over driften af lejligheden og udfylder de relevante punkter i selvangivelsen. Du kan eventuelt aflære revisoren kunsten og selv tage dig af regnskab og selvangivelse de efterfølgende år.

Udgiften til en revisor for rådgivning, udarbejdelse af regnskab og selvangivelse er set til et niveau omkring 6.000 kr. inkl. moms. Udgiften kan trækkes fra i regnskabet.

Hvor stor er risikoen for prisfald?

Erfaringerne fra den seneste finanskrise i 2007-08 har lært os, at boligpriserne sagtens kan dratte sydpå over en længere periode.

Et forældrekøb i 2006 - hvor priserne toppede i København - og med et efterfølgende salg fem år senere, ville have leveret ejeren et tab på cirka 30 procent, hvortil kommer omkostninger i forbindelse med køb og salg.

Men erfaringerne viser os også, at risikoen for et tab afhænger af hvor lang tid, du har ejet boligen. Set over en længere periode er der nemlig en tendens til, at store prisfald efterfølges af perioder med prisstigninger. 

Hvor lang tid skal jeg beholde ejerlejligheden?

Mens en ejerperiode på fem år ikke har vist sig i stand til at eliminere de voldsomme prisudsving på det københavnske boligmarked, ser det mere positivt ud, hvis vi vælger en ti-årig horisont.

Her viser det sig, at et salg på det dårligst mulige tidspunkt i 2. kvartal 2016, ville have givet en gevinst på 7 procent. På intet tidspunkt i perioden fra 1982 til 2019 ville et salg med en 10-årig horisont have givet et underskud.

Samme mønster finder vi i både Aarhus, Aalborg og Odense, hvor prisudsvingene er væsentlig mindre end i København,

Sådan læser du grafikken: Kurven angiver, hvor mange procent en ejerlejlighed i Københavns Kommune er steget ved et salg efter 10 år.

Kurven topper i fjerde kvartal 2005 med en prisstigning på 417 procent. Med andre ord viser kurven, at en lejlighed solgt i fjerde kvartal 2005 og indkøbt ti år tidligere, ville være steget med de nævnte 417 procent.

Omvendt ville en solgt lejlighed i andet kvartal 2016 kun være steget med cirka 37 procent, hvis lejligheden var indkøbt ti år tidligere i fjerde kvartal 2005.

I prisudviklingen er der ikke indeholdt omkostninger i forbindelse med køb og et efterfølgende salg. Omkostningerne ved køb og salg af en ejerlejlighed til 1,5 mio. kr. udgør typisk mellem 100.000 og 130.000 kr.