Hvor meget koster et forældrekøb?

Et forældrekøb kan variere meget i pris alt efter, hvilken bolig der er tale om, og hvor den er placeret.

Vi har set på prisen for en centralt beliggende 2-værelses lejlighed på 50 m2, hvor barnet har mulighed for at leje et værelse ud til en kammerat, i de fire store studiebyer. Gennemsnitspriserne er:

  • København: 2.374.600 kr.
  • Aarhus: 1.818.050 kr.
  • Odense: 1.169.150 kr.
  • Aalborg: 1.044.550 kr.

Kan det betale sig med et forældrekøb?

Overordnet set består den økonomiske fordel ved et forældrekøb i, at barnet får et sted at bo til en lav husleje, mens forældrene har mulighed for en fortjeneste ved et efterføl-gende salg.

På den anden side vil forældrene i perioder have et årligt underskud på driften af lejlig-heden, da huslejen ikke altid er høj nok til at dække omkostninger til ejerforening, grundskat og renter.

Set tilbage fra 1992 har et forældrekøb i langt de fleste tilfælde været en god forretning, hvis forældrene har beholdt lejligheden i mindst 10 år. Forklaringen er stigende priser på lejligheder, hvilket har givet en pæn fortjeneste ved et salg.

Perioden siden 1992 har dog været præget af et løbende rentefald og øget tilstrømning mod de store studiebyer, hvilket har resulteret i stigende boligpriser.

Men da renterne næppe kan falde ret meget mere, er det ikke sandsynligt med så kraftige prisstigninger fremover.

Video: 5 spørgsmål & svar om forældrekøb

Hvordan finansierer jeg et forældrekøb?

Hvor meget må jeg forlange i husleje?

Hvad er mine udgifter ved et forældrekøb?

Hvor stor er opsparingen i lejligheden?

Er forældrekøb en god investering?

chevron_left
chevron_right

Hvad betaler jeg i udgifter til køb og finansiering af forældrekøb?

Udgifterne til køb og finansiering er engangsomkostninger og ligger i niveauet 40.000 til 50.000 kr.

Udgifterne er sammensat af direkte købsudgifter i form af tinglysningsafgift på skøde, advokatsalær og ejerskiftegebyrer til ejerforeningen.

Derudover kommer udgifter til tinglysning af realkreditpantebrev og omkostninger til banken i form af etableringsgebyr, kurtage, kursskæring og eventuel kurssikring.

Cirka halvdelen af udgifterne består af faste beløb i kroner, mens størrelsen af de resterende udgifter er fastlagt som en procentdel af købe- eller lånesummen. Det sidste gælder bl.a. udgifter til kurtage, kurssikring og tinglysningsafgifter.

Hvor meget betaler jeg i skat?

Som ejer af en udlejet ejerlighed betaler du grundskat, der ofte går under navne som grundskyld eller ejendomsskat. Skatten er afhængig af grundens vurdering og af grundskyldspromillen og betales to gange årligt i januar og juli til kommunen.

I de nævnte eksempler svinger grundskatten mellem  2.000 og 3.500 kr. - billigst i Odense og dyrest i København.

Som ejer af en udlejet lejlighed, betaler du ikke ejendomsværdiskat

Hvad koster bidraget til ejerforeningen?

Bidraget til ejerforeningen dækker over de fælles udgifter til drift af ejendommen. Det drejer sig bl.a. om forsikring, el til fællesarealer, vand, renovation, almindelig vedligeholdelse samt hensættelse til vedligeholdelse.

I mange ejerforeninger ligger niveauet omkring 275 kr. årligt pr. m2, hvilket for en to-værelses lejlighed på 50 m2 løber op i cirka 1.145 kr. om måneden. Ofte er beløbet sat for lavt og dækker ikke hensættelse til fremtidige vedligeholdelsesarbejder, der i så fald må finansieres gennem optagelse af et fælleslån.

Hvad må jeg forlange i husleje for forældrekøb?

Huslejen skal placere sig på et niveau, hvor både Skat og Huslejenævnet kan acceptere lejen. Det vil sige, at lejen hverken må være for høj eller for lav. Hvis du er usikker på det korrekte lejeniveau, har du flere muligheder:

  • huslejenaevn.dk kan du finde kendelser fra de lokale huslejenævn over hele landet.
  • Bed om en forhåndsgodkendelse af lejen hos det lokale huslejenævn. I Københavns Kommune koster en forhåndsgodkendelse 526 kr. (2021). Dit barn kan klage over lejens størrelse til det lokale huslejenævn, hvilket koster 315 kr. (2021).

Et godt bud på en rimelig moderniseret to-værelses lejlighed med en god beliggenhed i København ligger på omkring 1.100 kr. årligt pr. m2. For en toværelses lejlighed på 50 m2 svarer beløbet til en månedlig leje på 4.583 kr. Beløbet vil være lavere i de tre andre studiebyer.

Hvad koster det mig at have en udlejet lejlighed?

Om du/I som forældre får overskud eller underskud på et forældrekøb afhænger af dine skatteforhold, låntypen og prisen for lejligheden.

Betaler du topskat og har finansieret lejligheden med et fastforrentet og afdragsfruit lån, vil du som hovedregel have underskud på investeringen. I Københavner-eksemplet løber underskuddet op i cirka 1.500 kr. om måneden.

Tjener du under topskattegrænsen på 49.348 kr.månedligt, vil du normalt have et lille månedligt overskud på investeringen - dog afhængig af, om du vælger et fastforrentet eller variabelt forrentet lån

Beregningerne i de fire eksempler er baseret på 100 procent afdragsfri realkredit-finansiering med 80 procent i forældrekøbslejligheden og de resterende 20 procent i købers helårsbolig. Det er forudsat, at der ikke betales topskat.

Underskuddet i de fire eksempler svinger mellem 1.106 kr. i København og 122 kr. i Aalborg.Vælger du et F5-lån giver investeringen et lille månedligt overskud på mellem 400 og 600 kr.

Eksempel: Sådan kan økonomien se ud ved et forældrekøb

Beliggenhed

København

Aarhus

Odense

Aalborg

Købspris2.374.6001.818.0501.169.1501.044.550
Barn: Husleje efter boligsikring3.8963.5422.6562.833
Forældre: Nettoydelse ved fast rente-1.106-650-389-122
Forældre:  Nettoydelse ved F5-lån484567394577

Forudsætninger: Husleje og ydelse er på månedsbasis. Ejerlejlighed med et BBR-areal på 50 m2 indkøbt i 1. kvartal 2021. Bidrag til ejerforening udgør 275 kr./m2 årligt. Værdi af rentefradrag er sat til 33,6 procent. Boligen er 100 procent finansieret med et realkreditlån uden afdrag med en løbetid på 30 år. Det er forudsat, at en del af lånet er optaget i eksisterende helårsbolig. Alle tal er årstal, medmindre andet er anført. Beskatning efter de almindelige regler. Obligationskurser pr. 25-8-21.

Hvad kommer dit barn til at betale i husleje ved forældrekøb?

Ønsker dit barn at bo uden en roommate i lejligheden, vil huslejen efter boligsikring typisk placere sig et sted mellem 2.700 og 3.900 kr. om måneden. Heraf andrager boligsikring - en økonomisk hjælp fra staten og kommunen til betaling af husleje - typisk omkring 500 til 700 kr. månedligt.

Læs mere om boligsikring på Borger.dk - boligsikring

I eksemplet med Aalborg-lejligheden havner huslejen for en 50 m2 stor toværelses lejlighed på 2.833 kr. efter fradrag af boligsikring. Til sammenligning koster et typisk værelse i Aalborg omkring 3.000 kr. 

Hvis behovet for ekstra penge er større end behovet for plads, er det nærliggende at leje det ene værelse ud til en roommate. Med fuld adgang til køkken og bad vil en månedlig leje på 2.000 kr. af de fleste blive opfattet som attraktiv og vil samtidig være skattefri.

Ganske vist forsvinder cirka halvdelen af boligsikringen, men netto-huslejen for barnet vil i Aalborg-lejligheden næppe kravle ret meget over 1.000 kr. månedligt - plus forbrug.

Hvad betyder boligskattereformen for salgsprisen?

Lejligheder i dyre områder som specielt København og Aarhus kan risikere at falde i pris ved salg efter 2023, hvor et ny beskatningssystem træder i kraft. Et væsentligt element i boligskattereformen er en ophævelse af skattestoppet på hhv. grundskat og ejendomsværdiskat, hvilket i nogle områder resulterer i en kraftig stigning i ejendomsskatterne.

Stigningen i de samlede ejendomsskatter bliver imidlertid fuldt kompenseret gennem en skatterabat til de boligejere, der har købt ejendommen senest den 31. januar 2023. Ved køb efter denne dato, forsvinder skatterabatten, og den nye boligejer skal betale den fulde ejendomsskat.

For en typisk københavner-lejlighed til 2-3 millioner kroner, kan det dreje sig om en skattestigning på 6.000 til 8.000 kr. årligt. Skattestigningen kan få nye købere til at forlange sig kompenseret gennem en lavere pris på lejligheden.

Hvordan bliver jeg beskattet af indkomsten?

Skattevæsenet betragter udlejningen af en ejerlejlighed som selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at driftoverskuddet (overskud før renter) af udlejningen skal beskattes.

Du kan vælge, om du vil beskattes efter de reglerne i personskatteloven, virksomheds-skatteordningen (VSO) eller kapitalafkastordningen.

Efter en ændring af skattereglerne i 2021, vil VSO dog ikke være økonomisk attraktive for langt de fleste købere. Kapitalafkastordningen har ikke været attraktiv i mange år. Tilbage resterer beskatning efter de almindelige regler i personskatteloven, hvor rentefradraget har en værdi af mellem 25,6 og 33,6 procent.

Selve regnskabet for en udlejet ejerlejlighed er der ikke den store mystik i. Huslejeindtægt minus ejerbidrag og grundskat giver driftsresultatet på lejligheden.

Driftsresultatet tillægges din personlige indkomst, hvor der først betales arbejdsmarkedsbidrag og dernæst almindelig personskat.Slutteligt modregnes skatteværdien af renteudgiften.

Har jeg brug for en revisor?

Det er et spørgsmål om temperament og tålmodighed. Men de ændrede skatteregler betyder fra 2021 betyder, at de fleste købere er bedst tjent med at blive beskattet som privatperson.

Fordelen ved denne beskatningsform er en mere enkel udfyldelse af selvangivelsen. De fleste vil derfor ikke have brug for en revisor til hjælp med selvangivelsen.

Hvis du er usikker på den skattemæssige side af sagen, er det en god idé at kontakte en revisor. Udgiften til en revisor for rådgivning, udarbejdelse af regnskab og selvangivelse er set til et niveau omkring 6.000 kr. inkl. moms. Udgiften kan trækkes fra i regnskabet.

Hvor stor er risikoen for prisfald?

Erfaringerne fra den seneste finanskrise i 2007-08 viser, at boligpriserne sagtens kan falde over en længere periode.

Et forældrekøb i 2006 - hvor priserne toppede i København - og med et efterfølgende salg fem år senere, ville have leveret ejeren et tab på cirka 30 procent, hvortil kommer omkostninger i forbindelse med køb og salg.

Men erfaringerne viser os også, at risikoen for et tab afhænger af, hvor lang tid du har ejet boligen. Set over en længere periode er der nemlig en tendens til, at store prisfald efterfølges af perioder med prisstigninger. 

Hvor lang tid skal jeg beholde ejerlejligheden?

Mens en ejerperiode på fem år ikke har vist sig i stand til at eliminere de voldsomme prisudsving på det københavnske boligmarked, ser det historisk mere positivt ud, hvis man ejer en lejlighed i 10 år.

Her viser det sig, at et salg på det dårligst mulige tidspunkt i 2. kvartal 2016, ville have givet en gevinst på 7 procent før omkostninger til køb og salg. På intet tidspunkt i perioden fra 1982 til 2019 ville et salg med en 10-årig horisont have givet et underskud.

Samme mønster finder vi i både Aarhus, Aalborg og Odense, hvor prisudsvingene er væsentlig mindre end i København,

Sådan læser du grafikken: Kurven angiver, hvor mange procent en ejerlejlighed i Københavns Kommune er steget ved et salg efter 10 år.

Kurven topper i fjerde kvartal 2005 med en prisstigning på 417 procent. Med andre ord viser kurven, at en lejlighed solgt i fjerde kvartal 2005 og indkøbt ti år tidligere, ville være steget med de nævnte 417 procent.

Omvendt ville en solgt lejlighed i andet kvartal 2016 kun være steget med 7 procent, hvis lejligheden var indkøbt ti år tidligere iandet kvartal 2006.

I prisudviklingen er der ikke indeholdt omkostninger i forbindelse med køb og et efterfølgende salg. Omkostningerne ved køb og salg af en ejerlejlighed til 1,5 millioner kr. udgør typisk mellem 100.000 og 130.000 kr.