Sådan finder du ud af, om din bolig er vurderet for højt

Boligejere får formentlig lov til at klage over deres ejendomsvurderinger fra 2011. Læs, hvordan du opklarer, om din bolig er vurderet for højt, hvordan du klager, og hvor mange penge du kan få tilbage.

Måske bliver du overrasket, når du undersøger, om din bolig er vurderet for højt. Foto: Torben Klint

Måske bliver du overrasket, når du undersøger, om din bolig er vurderet for højt. Foto: Torben Klint

Inden for den næste uges tid, afgøres det, om de danske boligejere får lov til at klage over deres ejendomsvurdering fra 2011. Klagefristen er ellers udløbet, men efter at en undersøgelse fra Rigsrevisionen har fastslået, at Skat i 2011 vurderede 41 procent af boligerne for højt, har skatteminister Holger K. Nielsen (SF) sat et udvalg under ministeriet til at undersøge mulighederne for at give danske boligejere ret til at klage.

Hvis skatteministeren giver dig ret til at klage, bør du tjekke, om ejendomsvurderingen for dit hus er korrekt – uanset om du har boet der i mange år, eller du har købt det inden for de seneste 2 år.

LÆS OGSÅ: Fejl i tusindvis af ejendomsvurderinger

Sådan vurderer du din bolig

Så meget steg grundværdierne fra 2010 til 2011

SKATs vurdering af grundværdier steg i gennemsnit med 12 procent på landsplan fra 2010 til 2011. I nogle kommuner i landet steg grundværdien dog helt op mod 76 procent. Stigningerne var især i Nordsjælland. Her er nogle eksempler:

  • Frederiksberg: 76 %
  • Gentofte: 63 %
  • Gladsaxe: 62 %
  • København: 49 %
  • Lyngby-Taarbæk: 49 % 

NB: Vurderingerne i 2010 var identiske med dem i 2009.

Se Danmarkskort over ejendomsvurderingernes stigning

Kilde: Ejendomsvurderingen 2011 for enfamiliehuse, SKAT.dk

Gør sådan her:

  • Tjek Skats ejendomsvurdering af din bolig, som ligger sammen med din årsopgørelse i din skattemappe. Eller se den her 
  • Hvis du har købt din bolig tæt på vurderingsterminen 1. oktober 2011, kan du med det samme se, om ejendomsvurderingen ramte rigtigt.
  • Hvis du har købt din bolig tidligere, kan du tjekke, hvad lignende boliger i dit område er blevet solgt til. Tjek salgspriser på fx boligsiden.dk
  • Når du skal finde handlede boliger at sammenligne med, skal du se efter:

    • En bolig, der er handlet så tæt på 1. oktober 2011 som muligt – det er bedst at sammenligne din egen boligs værdi med handler i september-november 2011.
    • En bolig, der ligger på samme vej - er det ikke muligt, kan du godt gå længere ud i kommunen, fx i et andet parcelhuskvarter, der ligner det, din bolig ligger i.
    • En bolig, der har en lignende beliggenhed som din. Der kan være stor forskel i priser i forhold til udsigt, nærhed til skole osv. Men du kan godt bruge et hus, der ligger meget bedre end dit, er større og har en bedre udsigt, hvis det er blevet solgt til mindre end din egen boligs ejendomsvurdering. For så kan du henvise til, at det er urealistisk, at dit hus skulle være mere værd end en meget bedre placeret bolig.
    • En bolig, der har nogenlunde samme størrelse som din egen. Hvis det ikke er muligt, så udregn en kvadratmeterpris for de handlede boliger i dit område, som du så kan sammenligne med kvadratmeterprisen for ejendomsvurderingen på dit eget hus.
    • Hvis du finder flere handlede boliger at sammenligne med, så medtag alle. For Skat kan også tjekke alle handlede boliger.

  • Hvis du kan se, at Skats ejendomsvurdering og de priser, du kan finde frem til, ikke stemmer overens, kan du sende en klage per brev eller mail. Jo større prisforskel, der er mellem din ejendomsvurdering og en lignende handlet bolig, jo større chance er der for at få noget ud af at klage. 
  • Der er ingen form- eller dokumentationskrav til klagen. Men skriv en struktureret, overskuelig og velbegrundet klage. Det skal klart fremgå, hvem du er, og hvilken ejendom du klager over - herunder adresse, ejendoms- og matrikelnummer. Forklar tydeligt, hvad du mener om ejendommens grundværdi, og hvad den faktisk er værd. Beskriv ejendommen objektivt med grundareal, boligareal, mangler og goder. Og husk at medsende relevante bilag som dokumentation for dine argumenter.

Her kan du have betalt for meget

Hvis SKAT har vurderet din bolig for højt, kan det betyde, at du har betalt for meget i:

  • Ejendomsværdiskat.
  • Grundskyld (ejendomsskat til kommunen).
  • Tinglysningsafgift (hvis du har købt boligen i løbet af de sidste par år).
  • Gave eller boafgift ved skifte af dødsbo eller overdragelse ved gave indenfor familiekredsen.

De aktuelle klage-regler

Skatteministeren barsler med at lave en undtagelse, så borgere kan klage over ejendomsvurderinger tilbage fra 2011. Men foreløbig ser reglerne sådan ud:

  • Den seneste vurdering af ejerboliger pr. 1. oktober 2011 er sendt ud til ejerne i foråret 2012. Klagefristen udløb i juli 2012, så du kan ikke klage over den nuværende vurdering eller tidligere vurderinger.
  • Du kan heller ikke klage over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012, da det blot er en kopi af vurderingen pr. 1. oktober 2011, som ikke kan påklages selvstændigt.
  • Næste gang du har mulighed for at klage over din vurdering, er, når vurderingen pr. 1. oktober 2013 sendes ud sammen med årsopgørelsen i marts/april 2014. Du kan klage over den vurdering frem til 1. juli 2014.

LÆS OGSÅ: Sådan klager du over din grundværdi

Kilde: skat.dk

Klage over ejendomsvurdering ingen guldgrube

Morten Skak, lektor i boligøkonomi ved Syddansk Universitet, mener dog ikke, at du skal sætte næsen op efter store tilbagebetalinger.

- Jeg tror, det bliver rigtig svært at komme med klar og fast argumentation for, at priserne for ejendomme er noget helt andet, end Skat har vurderet dem til, siger han.

Ikke noget at hente i ejendomsværdiskat

Når det kommer til ejendomsværdiskatten, betaler langt de fleste boligejere nemlig ejendomsværdiskat af en lavere ejendomsvurdering end den aktuelle på grund af skattestoppet, der blev indført i 2001. For skattestoppet betyder, at du som boligejer betaler ejendomsværdiskat ud fra den laveste af disse 3 værdier:

  • Vurderingen pr. 1. januar 2001 + 5 procent. 
  • Vurderingen pr. 1. januar 2002.
  • Den seneste ejendomsvurdering.

- I forhold til ejendomsværdiskatten er det altså nærmest ligegyldigt, hvad der er sket med vurderingen de seneste år, siger Morten Skak.

Claus Pedersen, skattepartner i KPMG og med speciale i ejendomsvurdering, er enig.

- Det er helt udelukket, at nogen kan få noget tilbage på ejendomsværdiskatten. Jeg tror ikke, der er nogen ejendomme, der var mindre værd i 2011, end de var i 2001, siger han.

LÆS OGSÅ: Beskatning af ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld)

Nye huse er blevet vurderet for højt

Alle, der har bygget nyt parcelhus, sommerhus eller lejlighed efter 2001, skal dog være meget opmærksom på 2001- og 2002-værdierne, da Skat i tusindvis af tilfælde har beregnet for høje værdier, hvilket medfører, at du måske i årevis har betalt for meget i ejendomsværdiskat.

Og gør du ikke gør noget ved det, risikerer du at blive ved med at betale for meget i ejendomsværdiskat. Derfor bør du tjekke din ejendomsvurdering og klage til Skat, hvis du opdager, at det er tilfældet.

Som eksempel fremhæver Claus Pedersen et lejlighedskompleks i Sønderborg med 30 nybyggede ejerlejligheder, hvor ejerne i gennemsnit betalte 10.000 kr. for meget i ejendomsværdi om året. KPMG har over 500 afsluttede og igangværende klagesager i hele landet vedrørende dette forhold.

Klagevejen

  1. Hvis du mener, din ejendomsvurdering er for høj, klager du pr. brev eller mail til Skat.
  2. Får du ikke medhold, sendes klagen automatisk videre til det lokale vurderingsankenævn.
  3. Hvis du heller ikke får medhold her, er næste instans Landsskatteretten. Det koster 800 kr.
  4. Derfra kan du gå videre til byretten og i sidste instans landsretten, men her skal du betale penge til en advokat osv.

NB: tv2.dk  har gennemgået årsrapporterne fra Vurderingsankenævnet, Landsskatteretten og Rigsrevisionens nye rapport om Skats håndtering af de offentlige ejendomsvurderinger. Gennemgangen viser, at den samlede sagsbehandlingstid – fra du klager til SKAT og til sagen ender i Landsskatteretten – kan løbe op i næsten 3 år.

Få penge tilbage for grundskyld

Din grundskyld beregnes ud fra den laveste af følgende værdier:

  • Grundværdien med fradrag for grundforbedringer pr. 1. oktober 2011.
  • Grundskatteloftværdien i 2013. Grundskatteloftværdien fremgår på opkrævningen af ejendomsskatten fra din kommune. Grundskatteloftværdien er en teknisk værdi baseret på 2001 vurderingen fremskrevet med en årlig reguleringsprocent på maksimalt 7 %.

I princippet kan der godt være penge at hente her. Skat har indrømmet, at der har været en stor stigning i, de vurderede grundværdier til fra 2009 til 2011. Begrundelsen var, at der var et stort efterslæb på grundværdier generelt, fordi de var sat for lavt i 2009. Men det stemmer ikke med Rigsrevisionens undersøgelse, hvor 41 procent af alle handler i 2. halvår af 2011 blev handlet til under vurderingen.

- Så her vil der være kroner og ører i at klage for nogle. Men jeg tror kun, vi taler om max 1 procent af boligejerne, siger Claus Pedersen. Det skyldes, at handelsværdien af grunden skal være under både grundværdien i 2011 og grundskatteloftværdien.

LÆS OGSÅ: Så meget stiger grundskylden i 2014

Svært at sammenligne grunde

Den reelle værdi af din grund kan nemlig være meget svær at finde frem til – derfor kan du få svært ved at overbevise Skat om, at de har taget fejl.

- Det er – især i bynære områder – svært at finde ubebyggede grunde, der er blevet solgt, så du har noget reelt at sammenligne med. Det har du måske mulighed for i et nybyggerkvarter, men mange steder er der meget få handler af tomme grunde. Det gør det meget svært for boligejere at argumentere for, at Skat har beregnet en forkert grundværdi.

- Hvis ejendomsværdien på den samlede grund med bygninger er meget høj i forhold til en lignende grund med bygninger, som er blevet solgt, er der en vis indikation for, at grundværdien også er sat for højt. Men det kan altså være svært at gøre rede for selve grundens værdi, mener Morten Skak.

Nye husejere kan have betalt for meget i tinglysningsafgift

Hvis du har købt dit hus inden for de seneste par år, og du kan se, at Skats ejendomsvurdering er noget højere, kan du muligvis også få penge ud af at klage. Hvis ejendomsvurderingen er højere end købsprisen, beregnes tinglysningsafgiften nemlig som 0,6 procent af ejendomsværdien plus et gebyr.

Hvis ejendomsværdien har været for høj, har du som boligejer altså betalt for meget i tinglysningsafgift.

- Når du har handlet en ejendom på almindelige markedsvilkår, har du et reelt udtryk for, hvad ejendommen er værd, og så har du argumentationen i orden til at klage til Skat, siger Morten Skak.

LÆS OGSÅ: Se din nabos tinglysning - gratis

Klag, hvis vurdering er højere end salgspris

Claus Pedersen tror, at en del vil kunne få en del penge tilbage.

- Det er ikke særlig almindeligt, at man klager, selv om man ser, at ejendomsvurderingen er højere end salgsprisen. Jeg mener ellers, det burde være fast procedure, at man i sådanne tilfælde får lavet en omvurdering, inden handlen går igennem, og man tinglyser ejendommen, råder han.

Skifte af dødsbo kan også give penge

Det kan også give penge at klage, hvis du kan bevise, at SKAT har lavet en for høj ejendomsvurdering ved familieoverdragelser af ejendomme eller skifte af dødsbo.

- Hvis jeg får overdraget min fars hus ved gave eller udlagt fra dødsbo efter hans død, skal jeg betale 15 procent af ejendomsvurderingen i boafgift. Så hvis ejendomsvurderingen har været for høj, kan det altså være et ret stort beløb, man har betalt for meget. En tilbagebetaling kræver dels en klage, dels en genoptagelse af dødsboet. Så hvis man har været igennem en generationsskiftesituation eller fx har fået overdraget et dødsbo fra et familiemedlem, vil det være en god idé at dobbelttjekke, om ejendomsvurderingen var rimelig, siger han.

Ekspert: Klag uanset hvad

Selv om det ikke ser ud til, at boligejere kan få mange millioner kroner tilbage trods Skats fejl, opfordrer Claus Pedersen alligevel alle til at klage, hvis de kan se, at deres ejendomsvurdering har været sat for højt.

- Hvis man har en klar sag, vil jeg anbefale, at man klager. For det er ganske enkelt at gøre, og det er jo ikke i orden, at vurderingssystemet har fungeret så dårligt.

- Man skal naturligvis være sikker på, vurderingen ikke er for lav, da Skat principielt kan lade vurderingen stige i en klagesag. Men man skal nok vurdere, om det kan betale sig at hyre en revisor eller ejendomsmægler til at hjælpe med klagen – det er jo dumt at bruge flere penge på klagen, end man har chance for at få tilbage, siger han.

Klag ikke over småbeløb

Han mener ikke, man kan sætte en decideret bagatelgrænse på, hvor meget en ejendomsvurdering ser ud til at være ramt ved siden af, før det kan betale sig at klage.

- Men at klage over, at éns ejendomsvurdering har ramt 2 procent forkert, vil nok virke lidt skørt. Så ejendomsvurderingen skal nok være regnet flere hundrede tusinde eller millioner kroner forkert, for at det kan betale sig, mener han.

Så meget kan du få igen ved at klage

Hvor meget, du kan få tilbagebetalt ved at klage, kommer an på, hvor meget din ejendomsvurdering er ramt forkert – og i hvor stort omfang, du kan dokumentere det. Men her er nogle tommelfingerregler:

Grundskyld

Grundskyldsprocenten er på mellem 1,6 % og 3,4 % afhængig af kommune.

Eksempel: I Københavns Kommune er den fx på 3,4 %. Det betyder, at du for hver 100.000 kr., dit beskatningsgrundlag (laveste værdi af seneste grundværdi og grundskatteloftværdi) er regnet forkert, kan få 3.400 kr. tilbage. Og det er per år.

Tinglysningsafgift

Da du betaler 0,6 % af ejendomsværdien i tinglysningsafgift, hvis ejendomsvurderingen er højere end købsprisen, kan du få 600 kr. tilbage for hver 100.000, ejendomsvurderingen er sat for højt.

Eksempel fra virkeligheden: En bolig i Rungsted blev handlet til 3,31 millioner kr. i 1. halvår 2012, men ejendomsvurderingen var på 4,9 millioner kr. Ejerne bør således kunne få 9.540 kr. (4,9-3.31 millionerx0,006) tilbage i for meget betalt tinglysningsafgift.

Gaveafgift/boafgift

Fordi gaveafgiften til den nærmeste familiekreds er 15 %, og fordi du kan overdrage fast ejendom inden for familiekredsen til ejendomsvurderingen +/-15 %, kan du potentielt få 127.500 kr. tilbage, hvis der er betalt fuld gave- eller boafgift af værdien.

Eksempel: Hvis ejendom med en ejendomsvurdering på 2 millioner var blevet udlagt til børnene i forældrenes dødsbo, vil boafgiften være på 255.000 kr. (2 millioner kr.x0,85x0,15) forudsat øvrige værdier er over den afgiftsfri bundgrænse. Hvis værdien af ejendommen reelt kun er 1 million kr., skulle børnene kun have betalt 127.500 kr.( 1 millon kr.x0,85x0,15) i boafgift. De bør således kunne få 127.500 kr. tilbage.

Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab