Både Nordea Kredit og Realkredit Danmark skruer ned for bidragssatserne.
Realkreditinstitutterne er omsider begyndt at konkurrere på de såkaldte bidragssatser, som er et løbende gebyr, man betaler for at have et realkreditlån.
Realkredit Danmark, der er ejet af Danske Bank, skød det hele i gang 8. april 2025 ved at gøre det billigere at vælge lån med op til 10 års afdragsfrihed.
Knap en måned senere skød Nordea Kredit igen og satte med øjeblikkelig virkning gebyret ned med 0,1 procentpoint på alle typer realkreditlån. Det svarer til en besparelse på 1.000 kr. om året ved et lån på 1 mio. kr.
De lavere bidragssatser hos både Realkredit Danmark og Nordea Kredit gælder dog kun nye lån – og er altså et forsøg på at lokke nye kunder ind i butikken. Eller at få eksisterende kunder til at overveje en omlægning, hvilket er lig med penge i kassen, da en omlægning er dyr.
– Når vi sænker bidragssatsen, gør vi det billigere for danskere på jagt efter deres første bolig, og samtidigt gør vi det endnu mere attraktivt og fordelagtigt for vores eksisterende boligkunder at tage snakken med os om deres muligheder for at få mere ud af det økonomiske potentiale i boligen, udtaler Ulrik Johannessen, bankdirektør i Nordea med ansvar for privatkunder, i en pressemeddelelse om de nye bidragssatser.
Fakta: Hvad er en bidragssats?
- Bidragssats er et løbende gebyr, realkreditinstituttet opkræver for at administrere dit realkreditlån.
- Bidraget indgår i den samlede ydelse, du betaler hver måned eller hvert kvartal for dit lån, som også består af renter og afdrag, medmindre du har valgt et lån med afdragsfrihed.
- Udover administrationsomkostninger går bidraget til at dække eventuelle tab, ligesom realkreditinstituttet bruger det til opbygning af reserver for at leve op til myndighedernes kapitalkrav.
- Rentebetalingerne bliver sendt videre til den investor, som har købt realkreditobligationerne bag dit lån, mens afdraget – hvis der betales afdrag – går til dig selv, da det nedbringer din gæld.
Læs mere om bidragssatser her: Hvad er bidragssatser? Få forklaringen her
Et modsvar til Nykredits kunde-rabat
Priskrigen om bidragssatser kommer i kølvandet på, at realkreditgiganten Nykredit, der ejer Totalkredit, pr. 1. januar 2025 har forhøjet sine såkaldte KundeKroner, der er en rabat på bidragssatsen, som boligejere med lån i Totalkredit får.
KundeKroner blev indført i 2017. I begyndelsen var rabatten på 0,075 procent, hvilket svarer til 750 kr. pr. million, man har lånt. Men den er blevet skruet op gennem årene – senest fra 0,20 procent til 0,25 procent ved årsskiftet. Det giver en besparelse på 2.500 kr. pr. million, man har lånt.
Realkreditselskaber kan konkurrere om bidragssatser
De fire realkreditselskaber tilbyder i store træk de samme låntyper, og renterne på de forskellige lån er også næsten ens, da de fastsættes på de finansielle markeder.
Men bidragssatserne bestemmer realkreditselskaberne selv. Realkreditselskaberne kan derfor bruge bidragssatsen som konkurrenceparameter til at skrue op og ned for prisen på de forskellige typer af lån.
Generelt er bidragssatsen højere, jo mere risikabelt lånet er. Men bidragssatser er en kompliceret størrelse at sammenligne, da satserne er forskellige fra lån til lån, ligesom de afhænger af belåningsgraden i boligen.
Derfor kan man ikke udnævne et enkelt realkreditinstitut til at være billigst på alle lån, da alle har en eller anden variant, de er billigst på.
Men hvis KundeKronerne regnes med, er Nykredit/Totalkredit i langt de fleste tilfælde billigst. Og det er sandsynligvis en medvirkende årsag til, at både Realkredit Danmark og Nordea Kredit nu har kastet sig ind i kampen.
Fakta: Sådan beregnes bidragssatsen?
Bidragssatsen beregnes som en procentsats af restgælden på lånet. Præcis hvor meget du skal betale i bidragssats, afhænger af disse faktorer:
- Belåningsgraden: Jo mere du skylder i boligen, desto højere er bidragssatsen, da risikoen for realkreditinstituttet er større.
- Låntypen: Prisen stiger i takt med risikoen på lånet. Derfor betaler du mindst i bidrag for et fastforrentet lån og mest for de helt korte variabelt forrentede lån.
- Afdragsfrihed: Som regel er det dyrere at vælge lån med afdragsfrihed, da du ikke afdrager på din gæld, og risikoen for realkreditinstituttet dermed er større.
- Valg af realkreditinstitut: Ingen er billigst på alt, men alle er billigst på noget. Hvad der er bedst for dig, afhænger derfor af, hvilket lån du skal bruge.
Læs mere om bidragssatser her: Hvad er bidragssatser? Få forklaringen her
Konkurrencemyndighederne holder øje med bidragssatser
Desuden har Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen siden 2017 holdt et vågent øje med realkreditselskabernes bidragssatser, hvilket også kan have indflydelse på, at der nu begynder at ske noget.
I mange år lå bidragssatserne stort set fast, men fra omkring 2012 og frem til 2016 skruede realkreditselskaberne kraftigt op for dem under henvisning til, at de skulle polstre sig for at leve op til nye kapitalkrav fra EU.
De store bidragsstigninger fik blandt andet en gruppe Totalkredit-kunder til at stifte protestbevægelsen Fair Bidragssats i 2016. Emnet trak mange overskrifter i medierne, ligesom der var stor, politisk bevågenhed.
Og i januar 2017 blev der indgået en politisk aftale om øget gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet. Som følge af den skal Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen en gang årligt komme med en redegørelse for blandt andet udviklingen i bidragssatser.
Ser plads til prisnedsættelser
I den seneste redegørelse fra juni 2024 skriver Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, at forudsætningerne for høje bidragssatser ikke længere i samme omfang er til stede:
"Det skal ses i lyset af, at realkreditinstitutterne allerede i dag i gennemsnit opfylder de kapitalkrav, som forventes at gælde fremover, og at forrentningen af egenkapitalen i historisk perspektiv er ganske høj. Der er dermed et større rum for lavere bidragssatser end tidligere, uagtet at det forøgede kapitalkrav også kræver en passende forrentning”, står der i redegørelsen.
Sådan påvirker priskrigen dit realkreditlån
Bidragssatsen fastsættes på det tidspunkt, du optager lånet, og forbliver normalt den samme i hele lånets løbetid.
Du kan som udgangspunkt ikke forhandle om bidragssatsen, og den ændrer sig altså heller ikke automatisk, selvom du betaler af på din gæld eller din bolig stiger i værdi.
Hvis du skal have ændret bidragssatsen, kræver det derfor typisk, at du omlægger dit lån. Men realkreditselskaberne håndterer det lidt forskelligt.
Har du allerede et realkreditlån hos fx Nordea Kredit eller Realkredit Danmark, får du derfor ikke umiddelbart glæde af priskrigen. Men du kan håbe på, at konkurrencen intensiveres i den kommende tid, så prisnedsættelserne også kommer nuværende kunder til gode, uden at du skal bruge en mindre formue på en omlægning.
Kan ikke betale sig at lægge lån om for at få rabat
En låneomlægning kan nemt løbe op i 15.000-20.000 kr. bare i gebyrer til bank og realkredit. Dertil kommer tinglysningsafgift og evt. kurstab.
I det lys er en rabat på 1.000 kr. pr. million, som du fx kan opnå hos Nordea Kredit, ikke stor nok til, at det kan betale sig at omlægge lånet alene for at få en lavere bidragssats. Det samme gælder Realkredit Danmarks rabat på afdragsfrie lån.
Men selvom realkreditinstitutterne som udgangspunkt kun er villige til at ændre bidragssatserne i forbindelse med en låneomlægning, koster det jo ikke noget at spørge, om det ikke er rimeligt, at du som en god og trofast kunde også får nedsat din bidragssats.
Et godt tidspunkt at undersøge markedet
Er du i en situation, hvor du alligevel skal omlægge dit realkreditlån eller optage et nyt lån, er det selvfølgelig dejligt, hvis der er udsigt til en lavere bidragssats.
Men husk, at det netop i forbindelse med en omlægning eller låneoptagelse er et oplagt tidspunkt at undersøge, hvor du kan få lige præcis det lån, du ønsker, til den bedste pris.
Det kræver dog lidt hjemmearbejde at finde ud af, da det – som nævnt – ikke er muligt at kåre ét realkreditinstitut som det billigste, da det afhænger af låntypen og hvor meget du skylder i boligen.
Du er derfor nødt til at vide helt præcist, hvilket lån du skal have, før det giver mening at sammenligne priser på tværs af realkreditselskaberne.
Sådan gør du
Du kan til en begyndelse bruge nedenstående tabel til at få et overblik over bidragssatserne på de forskellige lån i de fire realkreditinstitutter.
Som næste skridt kan du prøve låneberegnerne på de enkelte realkreditinstitutters hjemmesider:
Når du har fået en idé om, hvilke af institutterne der er billigst, kan du gå i gang med at indhente lånetilbud.
Du kan blive meget klogere på bidragssatser her!
Find din bidragssats her
Ejerbolig | Fastforrentet lån | Flekslån | ||||||||
Belåning 0-80% | Med afdrag | Uden afdrag | Med afdrag | Uden afdrag | ||||||
Jyske Realkredit | 0,6125% | 0,9750% | - | 0,7500% | 0,9250% | 0,8000%* | - | 1,1125% | 1,2875% | 1,1625%* |
Nykredit/Totalkredit | 0,7375% | 1,0625% | 0,9000% | 1,1750% | 1,0750% | 0,8750%** | 1,2250% | 1,5000% | 1,4000% | 1,2000%** |
Nykredit/Totalkredit m. kundekroner | 0,4875% | 0,8125% | 0,6500% | 0,9250% | 0,8250% | 0,6250%** | 0,9750% | 1,2500% | 1,1500% | 0,9500%** |
Nordea Kredit | 0,5750% | 0,9000% | 0,7500% | 1,0500% | 0,9500% | 0,7500%*** | 1,0750% | 1,3750% | 1,2750% | 1,0750%*** |
Realkredit Danmark | 0,6812% | 0,8811% | 0,8564% | 1,1064% | 1,0564% | 0,8564%**** | 1,0563% | 1,3063% | 1,2563% | 1,0563%**** |
