Storbanker i priskrig: Sådan påvirker det dit boliglån

Et modsvar til Nykredits kunde-rabat

Priskrigen om bidragssatser kommer i kølvandet på, at realkreditgiganten Nykredit, der ejer Totalkredit, pr. 1. januar 2025 har forhøjet sine såkaldte KundeKroner, der er en rabat på bidragssatsen, som boligejere med lån i Totalkredit får.

KundeKroner blev indført i 2017. I begyndelsen var rabatten på 0,075 procent, hvilket svarer til 750 kr. pr. million, man har lånt. Men den er blevet skruet op gennem årene – senest fra 0,20 procent til 0,25 procent ved årsskiftet. Det giver en besparelse på 2.500 kr. pr. million, man har lånt.

Realkreditselskaber kan konkurrere om bidragssatser

De fire realkreditselskaber tilbyder i store træk de samme låntyper, og renterne på de forskellige lån er også næsten ens, da de fastsættes på de finansielle markeder. 

Men bidragssatserne bestemmer realkreditselskaberne selv. Realkreditselskaberne kan derfor bruge bidragssatsen som konkurrenceparameter til at skrue op og ned for prisen på de forskellige typer af lån.

Generelt er bidragssatsen højere, jo mere risikabelt lånet er. Men bidragssatser er en kompliceret størrelse at sammenligne, da satserne er forskellige fra lån til lån, ligesom de afhænger af belåningsgraden i boligen. 

Derfor kan man ikke udnævne et enkelt realkreditinstitut til at være billigst på alle lån, da alle har en eller anden variant, de er billigst på.

Men hvis KundeKronerne regnes med, er Nykredit/Totalkredit i langt de fleste tilfælde billigst. Og det er sandsynligvis en medvirkende årsag til, at både Realkredit Danmark og Nordea Kredit nu har kastet sig ind i kampen.

Konkurrencemyndighederne holder øje med bidragssatser

Desuden har Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen siden 2017 holdt et vågent øje med realkreditselskabernes bidragssatser, hvilket også kan have indflydelse på, at der nu begynder at ske noget.

I mange år lå bidragssatserne stort set fast, men fra omkring 2012 og frem til 2016 skruede realkreditselskaberne kraftigt op for dem under henvisning til, at de skulle polstre sig for at leve op til nye kapitalkrav fra EU.

De store bidragsstigninger fik blandt andet en gruppe Totalkredit-kunder til at stifte protestbevægelsen Fair Bidragssats i 2016. Emnet trak mange overskrifter i medierne, ligesom der var stor, politisk bevågenhed. 

Og i januar 2017 blev der indgået en politisk aftale om øget gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet. Som følge af den skal Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen en gang årligt komme med en redegørelse for blandt andet udviklingen i bidragssatser.

Ser plads til prisnedsættelser

I den seneste redegørelse fra juni 2024 skriver Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, at forudsætningerne for høje bidragssatser ikke længere i samme omfang er til stede: 

"Det skal ses i lyset af, at realkreditinstitutterne allerede i dag i gennemsnit opfylder de kapitalkrav, som forventes at gælde fremover, og at forrentningen af egenkapitalen i historisk perspektiv er ganske høj. Der er dermed et større rum for lavere bidragssatser end tidligere, uagtet at det forøgede kapitalkrav også kræver en passende forrentning”, står der i redegørelsen.

Sådan påvirker priskrigen dit realkreditlån

Bidragssatsen fastsættes på det tidspunkt, du optager lånet, og forbliver normalt den samme i hele lånets løbetid. 

Du kan som udgangspunkt ikke forhandle om bidragssatsen, og den ændrer sig altså heller ikke automatisk, selvom du betaler af på din gæld eller din bolig stiger i værdi.

Hvis du skal have ændret bidragssatsen, kræver det derfor typisk, at du omlægger dit lån. Men realkreditselskaberne håndterer det lidt forskelligt.

Har du allerede et realkreditlån hos fx Nordea Kredit eller Realkredit Danmark, får du derfor ikke umiddelbart glæde af priskrigen. Men du kan håbe på, at konkurrencen intensiveres i den kommende tid, så prisnedsættelserne også kommer nuværende kunder til gode, uden at du skal bruge en mindre formue på en omlægning.

Kan ikke betale sig at lægge lån om for at få rabat

En låneomlægning kan nemt løbe op i 15.000-20.000 kr. bare i gebyrer til bank og realkredit. Dertil kommer tinglysningsafgift og evt. kurstab. 

I det lys er en rabat på 1.000 kr. pr. million, som du fx kan opnå hos Nordea Kredit, ikke stor nok til, at det kan betale sig at omlægge lånet alene for at få en lavere bidragssats. Det samme gælder Realkredit Danmarks rabat på afdragsfrie lån.

Men selvom realkreditinstitutterne som udgangspunkt kun er villige til at ændre bidragssatserne i forbindelse med en låneomlægning, koster det jo ikke noget at spørge, om det ikke er rimeligt, at du som en god og trofast kunde også får nedsat din bidragssats.

Et godt tidspunkt at undersøge markedet

Er du i en situation, hvor du alligevel skal omlægge dit realkreditlån eller optage et nyt lån, er det selvfølgelig dejligt, hvis der er udsigt til en lavere bidragssats. 

Men husk, at det netop i forbindelse med en omlægning eller låneoptagelse er et oplagt tidspunkt at undersøge, hvor du kan få lige præcis det lån, du ønsker, til den bedste pris.

Det kræver dog lidt hjemmearbejde at finde ud af, da det – som nævnt – ikke er muligt at kåre ét realkreditinstitut som det billigste, da det afhænger af låntypen og hvor meget du skylder i boligen. 

Du er derfor nødt til at vide helt præcist, hvilket lån du skal have, før det giver mening at sammenligne priser på tværs af realkreditselskaberne.

Sådan gør du

Du kan til en begyndelse bruge nedenstående tabel til at få et overblik over bidragssatserne på de forskellige lån i de fire realkreditinstitutter. 

Som næste skridt kan du prøve låneberegnerne på de enkelte realkreditinstitutters hjemmesider:

• Totalkredit
• Realkredit Danmark
• Nordea Kredit
• Jyske Realkredit

Når du har fået en idé om, hvilke af institutterne der er billigst, kan du gå i gang med at indhente lånetilbud. 

Du kan blive meget klogere på bidragssatser her!