Hvad er en bidragssats og hvordan beregnes den?

Når du optager et realkreditlån, sælges der på dine vegne obligationer med sikkerhed i din ejendom svarende til lånet. Du betaler en rente til obligationsejeren og derudover et bidrag til et realkreditselskab.

Bidraget dækker realkreditselskabets omkostninger ved at formidle lånet mellem långiver og låntager samt øvrige driftsomkostninger herunder tab på udlån.

Bidraget dækker også selskabets udgifter til at leve op til myndighedskrav, ikke mindst opbygning af reserver til sikkerhed for lånene.

Bidragssatsen er altså den løbende omkostning, som en låntager betaler til et realkreditselskab for at have et realkreditlån. Det enkelte selskab bestemmer selv størrelsen af bidragssats for de enkelte lån.

Bidragssatsen beregnes efter, hvor stor en andel af boligens værdi, der er belånt.

Bidragssatsen udgør altså en procentsats af restgælden på lånet. Satsen varierer fra ca. 0,3 procent om året for belåning af op til 40 procent af ejerboligens værdi for et fastforrentet lån med afdrag og op til cirka 2,7 procent om året for belåning fra 60-80 procent for et F1 lån uden afdrag.

Bidragssatsen betales kvartalsvis eller månedsvis som en del af ydelsen på lånet.

Find den laveste bidragssats

Med et utal af lånemuligheder og en kompleks prisstruktur hos de fire realkreditselskaber, er det ofte en uoverkommelig opgave at finde realkredit-selskabet med de laveste priser.

Videncenter Bolius har derfor udarbejdet en beregner, der ud fra dine låneforhold finder frem til det billigste realkreditselskab. Beregneren tager udgangspunkt i de for tiden to mest populære låntyper, nemlig et fastforrentet lån og et F5-lån – med og uden afdrag.

Ønsker du eksempelvis at finansiere en bolig vurderet til 2,5 mio. kr., men kun har brug for at låne til 60 procent af vurderinger, er der 2.625 kr. at spare årligt ved at vælge Totalkredit frem for Nordea Kredit.

Eksemplet gælder for et afdragsfrit F5-lån med med en belåningsgrad på 60 procent af vurderingen.

Se beregnerens forudsætninger

  • Som det eneste selskab betaler kunder i RD ydelsen månedligt, hvilket giver en rabat på de anførte bidragssatser på 0,05 procent-point. For at ligestille alle fire selskaber er denne rabat ikke indregnet i bidragssatserne fra RD.
  • Bemærk Realkredit Danmark specielle beregning af tillægget for afdragsfrihed: Op til 60 procent af vurderingen koster afdragsfrihed 0,1 procent i ekstra bidrag. Over 60 procent af vurderingen, stiger tillægget til 0,3252 procent for HELE beløbet.
  • Kursskæring er indregnet som en omkostning på linje med bidraget.
  • Prislister fra de fire realkreditselskaber er indhentet i november 2018.
  • I bidragssatserne for Totalkredit er fratrukket 0,15 procent-point, der for 2018 og 2019 tilbagebetales kunderne i form af de såkaldte kundekroner
  • Beregner er gældende for helårsboliger.

Hvis du har forslag eller kommentarer til beregneren, kan du sende en mail til support@bolius.dk.

Totalkredit er billigst på bidraget

Beregnerens resultat viser, hvor meget du betaler årligt i kroner og øre i bidrag på det pågældende lån og angiver derunder bidraget som en procentdel af det lånte beløb.

Efter at have gennemregnet 12 låne-scenarier, viser det sig, at Nordea Kredit er dyrest med en gennemsnitspris på 11.375 kr., mens næstdyreste selskab er Jyske Realkredit med en gennemsnitspris på 10.708 kr.

En spids billigere finder vi det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark (RD) med en pris på 10.562 kr.

Totalkredit havner som det billigste selskab med en gennemsnitspris på 9.542 kr. Forklaringen er en særlig rabat på 0,15 procentpoint, som foreløbig er gældende til ultimo 2021. 

Tidligere var der en tendens til, at det tidligere BRFkredit (nu Jyske Realkredit) placerede sig som det billigste selskab. Men med prisforhøjelser i Jyske Kredit i forbindelsen med integrationen i Jyske bank og med Totalkredits tilbagebetaling af kunde-kroner i 2018 og 2019, er billedet vendt.

De 12 lånescenarier er baseret på forskellige belåningsgrader med hhv. et fastforrentet lån og et F5-lån med og uden afdrag og tager udgangspunkt i en bolig vurderet til 2,5 millioner kr.

Hvad gør du hvis bidragssatsen stiger?

Realkreditinstitutterne kan ikke frit sætte bidragssatserne op. Det fremgår således af god-skik reglerne, at ændringer i bidragssatserne ikke må være vilkårlige, og at institutterne skal varsle og begrunde stigninger i bidragssatserne.

Hæver dit realkreditselskab bidragssatsen på dit lån, skal det altså varsles i god tid og du kan være nødt til at finde dig i det. Der er ofte høje omkostninger ved at flytte selskab, så det kan tage lang tid før et evt. skift til et selskab med en lavere sats er tjent hjem.

Forskelle i bidragssatserne har det imidlertid med at udligne sig over tid. Derfor er det ikke sikket, at den årlige besparelse fortsætter fremover, så din langsigtede gevinst er usikker.

Kan du omlægge realkreditlån og få en lavere bidragssats?

I de fleste tilfælde vil en flytning af realkreditlånet alene med det formål at få nedbragt bidragssatsen ikke være økonomisk attraktivt på grund af omkostningerne.

Men skal du omlægge lånet under alle omstændigheder, kan du med fordel undersøge markedet og vælge det billigste realkreditselskab. Måske er der samtidig mulighed for en lavere bidragssats, hvis du kan få en højere vurdering af din ejendom.