Hvorfor bør du overveje at skifte realkreditselskab?

Har du mistanke om, at dit realkreditselskab ligger i den dyre ende med hensyn til bidragssatser og øvrige gebyrer, er det værd at undersøge priser og gebyrer hos konkurrenterne. I nogle tilfælde kan der være en del penge at spare, mens en flytning i andre situationer næppe kan betale sig.

Det overordnede billede af markedet i foråret 2020 er, at de tre storbanker, Nordea med Nordea Kredit, Jyske bank med Jyske Realkredit og Danske Bank med Realkredit Danmark er nogenlunde lige dyre , mens Totalkredit - takket være udlodning af kundekroner – generelt set har markedets laveste bidragssatser.

Hvor store prisforskellene er i de konkrete tilfælde afhænger dog helt af låntype og belåningsprocent.

Hvordan finder jeg min bidragssats?

Du finder bidragssatsen på de lånedokumenter, der blev udfærdiger ved etablering af lånet. Du kan også finde størrelsen af dit bidrag på meddelelsen fra Betalingsservice og på det grundlag beregne en bidragssats i procent. 

I nogle tilfælde finder du din personlige bidragssats ved at logge ind på realkreditselskabets hjemmeside, men ellers kan du kontakte selskabet for yderligere information.  

Find den laveste bidragssats

Med et utal af lånemuligheder og en kompleks prisstruktur hos de fire realkreditselskaber, er det ofte en uoverkommelig opgave at finde realkredit-selskabet med de laveste priser.

Videncenter Bolius har derfor udarbejdet en beregner, der ud fra dine låneforhold finder frem til det billigste realkreditselskab. Beregneren tager udgangspunkt i de for tiden to mest populære låntyper, nemlig et fastforrentet lån og et F5-lån – med og uden afdrag.

Ønsker du eksempelvis at finansiere en bolig vurderet til 2,5 mio. kr., men kun har brug for at låne til 60 procent af vurderinger, er der 2.625 kr. at spare årligt ved at vælge Totalkredit frem for Nordea Kredit.

Eksemplet gælder for et afdragsfrit F5-lån med med en belåningsgrad på 60 procent af vurderingen.

Se beregnerens forudsætninger

  • Som det eneste selskab betaler kunder i RD ydelsen månedligt, hvilket giver en rabat på de anførte bidragssatser på 0,05 procent-point. For at ligestille alle fire selskaber er denne rabat ikke indregnet i bidragssatserne fra RD.
  • Bemærk Realkredit Danmark specielle beregning af tillægget for afdragsfrihed: Op til 60 procent af vurderingen koster afdragsfrihed 0,1 procent i ekstra bidrag. Over 60 procent af vurderingen, stiger tillægget til 0,3252 procent for HELE beløbet.
  • Kursskæring er indregnet som en omkostning på linje med bidraget.
  • Prislister fra de fire realkreditselskaber er indhentet i november 2018.
  • I bidragssatserne for Totalkredit er fratrukket 0,15 procent-point, der for 2018 og 2019 tilbagebetales kunderne i form af de såkaldte kundekroner
  • Beregner er gældende for helårsboliger.

Hvis du har forslag eller kommentarer til beregneren, kan du sende en mail til support@bolius.dk.

Totalkredit er billigst på bidraget

Beregnerens resultat viser, hvor meget du betaler årligt i kroner og øre i bidrag på det pågældende lån og angiver derunder bidraget som en procentdel af det lånte beløb.

Efter at have gennemregnet 12 låne-scenarier, viser det sig, at Nordea Kredit er dyrest med en gennemsnitspris på 11.375 kr., mens næstdyreste selskab er Jyske Realkredit med en gennemsnitspris på 10.708 kr.

En spids billigere finder vi det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark (RD) med en pris på 10.562 kr.

Totalkredit havner som det billigste selskab med en gennemsnitspris på 9.542 kr. Forklaringen er en særlig rabat på 0,15 procentpoint, som foreløbig er gældende til ultimo 2021. 

Tidligere var der en tendens til, at det tidligere BRFkredit (nu Jyske Realkredit) placerede sig som det billigste selskab. Men med prisforhøjelser i Jyske Kredit i forbindelsen med integrationen i Jyske bank og med Totalkredits tilbagebetaling af kunde-kroner i 2018 og 2019, er billedet vendt.

De 12 lånescenarier er baseret på forskellige belåningsgrader med hhv. et fastforrentet lån og et F5-lån med og uden afdrag og tager udgangspunkt i en bolig vurderet til 2,5 millioner kr.

Hvad koster det at skifte realkreditselskab?

Beløbet svinger og er afhængig af låntype, opsigelsestidspunkt og gebyrer hos det enkelte pengeinstitut.  For et fastforrentet lån på to mio. kr., skal du regne med cirka 19.000 kr. til omkostninger i form af gebyrer til den fraflyttende og den modtagende bank.

Omkostningerne er sammensat af faste gebyrer på cirka 8.000 kr. samt variable gebyrer i form af kurtage og kurskæring på i alt 9.000 kr. Kurtage og kursskæring beregnes som en procentdel af lånet. Dertil kommer tinglysningsgebyr til staten på 1.640 kr.

Hvornår er omkostningerne ved en flytning tjent ind?

Det afhænger helt af de konkrete forhold, herunder lånets størrelse, låntype, restløbetid og en eventuel ændring af renten. 

Skifter du realkreditselskab blot for at spare på bidraget, vil det i mange tilfælde næppe kunne betale sig. Ved et fastforrentet lån på to million kr. ligger den maksimale besparelse det første år på cirka 1.900 kr. før skat og cirka 1.300 kr. efter skat.

I ovennævnte eksempel udgør de samlede omkostninger cirka 19.000 kr., hvilket giver en tilbagebetalingstid på cirka 15 år.

I andre situationer med et større lån og en større besparelse på bidraget, kan en flytning muligvis  tjene sig hjem inden for en acceptabel periode. Men generelt er omkostningerne ved en flytning for høje, til at en flytning isoleret set kan betale sig.

Under hvilke omstændigheder er det naturligt at overveje en flytning?

Hovedprincippet er, at jo større lånet er, jo mere flere penge er der at spare ved at skifte selskab. En stor del af omkostningerne ved en flytning består nemlig af faste gebyrer, der vægter relativt tungt ved små lån.

Derudover vil de fleste af meromkostningerne ved en flytning kunne forsvinde, hvis du foretager flytning af lånet i forbindelse med en låneomlægning.

Omlægger du eksempelvis et fastforrentet 2 procent-lån på en million kr. til et nyt 1 procent-lån, vil omkostningerne typisk kunne hentes hjem efter tre til fire år i kraft af den årlige rentebesparelse på omlægningen.