Hvorfor bør du overveje at skifte realkreditselskab?

Har du mistanke om, at dit realkreditselskab ligger i den dyre ende med hensyn til bidragssatser og øvrige gebyrer, er det værd at undersøge priser og gebyrer hos konkurrenterne. I nogle tilfælde kan der være rigtig mange penge at spare, mens en flytning i andre situationer næppe kan betale sig.

Ganske vist hersker der en vis konkurrence mellem de enkelte realkreditselskaber, men med talrige lånekombinationer, kan det være svært at gennemskue prisstrukturerne i de enkelte selskaber. 

Det overordnede billede af markedet ultimo 2017 er, at Realkredit Danmark og Nordea Kredit er de to dyreste selskaber, mens BRFkredit er det billigste selskab tæt fulgt af Totalkredit. 

Hvor store prisforskellene er i de konkrete tilfælde afhænger dog helt af låntype og belåningsprocent.

Hvordan finder jeg min bidragssats?

Du finder bidragssatsen på de lånedokumenter, der blev udfærdiger ved etablering af lånet. Du kan også finde størrelsen af dit bidrag på meddelelsen fra Betalingsservice og på det grundlag beregne en bidragssats i procent. 

I nogle tilfælde finder du din personlige bidragssats ved at logge ind på realkreditselskabets hjemmeside, men ellers kan du kontakte selskabet for yderligere information.  

Find den laveste bidragssats

Med et utal af lånemuligheder og en kompleks prisstruktur hos de fire realkreditselskaber, er det ofte en uoverkommelig opgave at finde realkredit-selskabet med de laveste priser.

Videncenter Bolius har derfor udarbejdet en beregner, der ud fra dine låneforhold finder frem til det billigste realkreditselskab. Beregneren tager udgangspunkt de for tiden to mest populære låntyper, nemlig et fastforrentet lån og et F5-lån – med og uden afdrag.

Ønsker du eksempelvis at finansiere en bolig vurderet til 2,5 mio. kr., men kun har brug for at låne til 60 procent af vurderinger, er der næste 3.000 kr. at spare årligt ved at vælge totalkredit frem for Nordea. Eksemplet gælder for et F5-lån med afdrag

Se beregnerens forudsætninger

  • Som det eneste selskab betaler kunder i RD ydelsen månedligt, hvilket giver en rabat på de anførte bidragssatser på 0,05 procent-point. For at ligestille alle fire selskaber er denne rabat ikke indregnet i bidragssatserne fra RD.
  • Bemærk Realkredit Danmark specielle beregning af tillægget for afdragsfrihed: Op til 60 procent af vurderingen koster afdragsfrihed 0,1 procent i ekstra bidrag. Over 60 procent af vurderingen, stiger tillægget til 0,3252 procent for HELE beløbet.
  • Kursskæring er indregnet som en omkostning på linje med bidraget.
  • Prislister fra de fire realkreditselskaber er indhentet i november 2018.
  • I bidragssatserne for Totalkredit er fratrukket 0,15 procent-point, der for 2018 og 2019 tilbagebetales kunderne i form af de såkaldte kundekroner
  • Beregner er gældende for helårsboliger.

Hvis du har forslag eller kommentarer til beregneren, kan du sende en mail til support@bolius.dk.

Forstå beregnerens resultat

Beregnerens resultat viser, hvor meget du betaler årligt i kroner og øre i bidrag på det pågældende lån og angiver derunder bidraget som en procentdel af det lånte beløb.

Efter at have gennemregnet 20 låne-scenarier, viser der sig to overordnede tendenser: Nordea Kredit og det DanskeBank-ejede Realkredit Danmark (RD) ligger prismæssigt meget tæt på hinanden, men med en tendens til, at Nordea er en spids dyrere.

De 20 lånescenarier er baseret på forskellige belåningsgrader med hhv. et fastforrentet lån og et F5-lån med og uden afdrag og tager udgangspunkt i en bolig vurderet til 2,5 millioner kr.

Totalkredit og Jyske Kredit de to billigste

De to billigste selskaber er Totalkredit og Jyske Kredit (BRFkredit), hvis priser i gennemsnit ligger 11,5 procent under storbankernes priser. BRFkredit blev i august 2018 indlemmet i Jyske Bank og har derefter skiftet navn til Jyske Kredit.

Tidligere var der en tendens til, at BRFkredit placerede sig som det billigste selskab. Med med prisforhøjelser i jyske Kredit i forbindelsen med integrationen i Jyske bank og med Totalkredits tilbagebetaling af kunde-kroner i 2018 og 2019, er billedet vendt.

I redaktionens 20 scenarier er Totalkredit billigst i 19 tilfælde, mens Jyske Kredit kun har den laveste pris i et enkelt tilfælde.

Hvad koster det at skifte realkreditselskab?

Beløbet svinger og er afhængig af låntype, opsigelsestidspunkt og gebyrer hos det enkelte pengeinstitut.  For et fastforrentet lån på en million kr., der bliver opsagt to måneder før terminsskiftet, skal du regne med cirka 13.000 kr. til omkostninger i form af gebyrer til banken samt kurtage og kursskæring. 

Dertil kommer udgifter til differencerente, som i det konkrete eksempel løber op i cirka 5.000 kr. efter skat. Betaling af differencerente indebærer, at renten på det nye fastforrentede lån bliver låst fast med det samme i stedet for ved terminsskiftet to måneder senere. Der er med andre ord tale om en kurssikring.

Ved flytning af et variabelt forrentet lån, er behovet for kurssikring ikke så stort, da du som låntager i forvejen er indstillet på en variabel rente og dermed er villig til at tage risikoen for udsving i renten.

Flytteomkostningerne vil derfor begrænse sig til de tidligere nævnte 13.000 kr. ved indfrielse af lånet i forbindelse med en rentetilpasning.

Hvornår er omkostningerne ved en flytning tjent ind?

Det afhænger helt af de konkrete forhold, herunder lånets størrelse, låntype, restløbetid og en eventuel ændring af renten. 

Skifter du realkreditselskab blot for at spare på bidraget, vil det i mange tilfælde næppe kunne betale sig. Ved et fastforrentet lån på en million kr. ligger den maksimale besparelse det første år på cirka 1.400 kr. før skat og cirka 900 kr. efter skat.

I ovennævnte eksempel ligger der samlede omkostninger på cirka 18.000 kr., hvilket giver en tilbagebetalingstid på 20 år. I dette eksempel vil en flytning af lånet ikke kunne betale sig på grund af den lange tilbagebetalingstid.

I andre situationer med et større lån og en større besparelse på bidraget, kan en flytning hurtigere tjene sig hjem. Forskellen i årligt bidrag fra det dyreste til det billigste selskab udgør eksempelvis 7.700 kr. for et tre millioner kr. stort F3-lån med afdrag

Omkostningerne i det her tilfælde udgør cirka 21.000 kr., hvilket giver en tilbagebetalingstid på cirka tre år. I den situation vil et skift af realkreditselskab være en god forretning. 

Under hvilke omstændigheder er det naturligt at overveje en flytning?

Hovedprincippet er, at jo større lånet er, jo mere flere penge er der at spare ved at skifte selskab. En stor del af omkostningerne ved en flytning består nemlig af faste gebyrer, der vægter relativt tungt ved små lån.

Derudover er omkostninger lavest, når flytningen finder sted i forbindelse med et terminsskifte, hvor et fastforrentet lån kan indfries til kurs 100 uden betaling af hverken kurtage eller kursskæring.  

For et variabel forrentet lån gælder det, at lånet kan indfries til kurs 100 i forbindelse med en rentetilpasning op til et terminsskifte. Også her gælder det, at lånet indfries uden betaling af hverken kurtage eller kursskæring

Derudover vil de fleste af meromkostningerne ved en flytning kunne forsvinde, hvis du foretager flytning af lånet i forbindelse med en låneomlægning. 

Omlægger du eksempelvis et fastforrentet 3 procent-lån på en million kr. til et nyt 2 procent-lån, vil omkostningerne typisk kunne hentes hjem efter tre til fire år i kraft af den årlige rentebesparelse på omlægningen.