En låneomlægning er også kendt under betegnelsen "konvertering" og benyttes som udgangspunkt udelukkende i forbindelse med fastforrentede lån. 

Ved en låneomlægning indfrier du et eller flere af dine lån og optager et nyt, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån.

Hvornår bør du lægge dit realkreditlån om?

Udgangspunktet vil ofte være et faldende renteniveau, men også en række andre faktorer gør sig gældende. Overordnet set vil det være relevant at overvej en låneomlægning i følgende tilfælde:

Faldende rente: Falder renten med 1 procent-point eller mere, kan der være penge at spare på den månedlige ydelse.

Stigende rente: Stiger renten med 1 procent-point eller mere, kan du få reduceret restgælden gennem en låneomlægning. Typisk vil den månedlige ydelse stige en smule.

Behov for likviditet: Går du med planer om en modernisering, tilbygning ellerf køæb af en anden bolig, kan en låneomlægning blive aktuel.  

Stigende boligpriser: Er boligprisen steget markant siden købet, har du sandsynligvis en betydelig friværdi i boligen. Du kan bruge friværdien til at indfri et højt forrentet bankån eller anden gæld.

Ophør af afdragsfrihed: Ophør af afdragsfrihed medfører en væsentlig stigning i ydelsen. Ønsker du fortsat en lav ydelse, kan du overveje optagelse af et ny lån. Er renten i mellemtiden faldet, slår du to fluer med et smæk.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Hvilke typer låneomlægning findes der?

Omlægning af lån kan overordnet opdeles i 3 typer:

  • Nedkonvertering
  • Opkonvertering
  • Skrå konvertering

Som låntager skal du være opmærksom på, at en ændret rente får betydning for dit rentefradrag. Sørg derfor for at rette dine oplysninger på selvangivelsen, hvis du lægger dit lån om.

Overvej også, om det kan svare sig for dig at kurssikre nye lån, hvis du vil være sikker på resultatet af lånomlægningen.

Nedkonvertering

For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet markant. Den grundlæggende idé i en låneomlægning er at erstatte et højtforrentet lån med et lavere forrentet lån. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.

Den type af omlægninger kaldes en nedkonvertering og er den mest populære.

Opkonvertering

Ønsker du at erstatte et lån med en lav kuponrente (kuponrente er obligationens pålydende rente) med et lån med en højere kuponrente, er der tale om en opkonvertering.

Opkonverteringer benyttes, når renten stiger, og du vil fastfryse boligens gæld på et lavere niveau. Stiger renten, vil kursen på et fastforrentet lån nemlig falde, hvorefter du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet.

Dermed får du nedbragt din restgæld i boligen og har mulighed for på et senere tidspunkt at lægge lånet om til en lavere kuponrente, hvis renten senere falder.

Ulempen ved en opkonvertering er, at du skal betale en lidt højere ydelse på det nye lån, og du i øvrigt ikke kan være sikker på, at renten falder.

Skrå konvertering

Skrå konvertering er betegnelsen for en lånomlægning, hvor du fx konverterer et rentetilpasningslån (også kaldet flekslån) til et fastforrentet lån eller omvendt.

Rentetilpasningslån adskiller sig en del fra de fastforrentede lån, så ved en sådan konvertering skal du være opmærksom på, at din risikoprofil ændrer sig ved denne type konvertering.

Hvornår kan det betale sig at lægge realkreditlånet om?

For at en låneomlægning i form af en nedkonvertering kan betale sig, bør en række forhold være opfyldt i større eller mindre grad:

Renteforskel: Jo større, jo bedre. Som hovedregel bør du gå mindst 1 procentpoint ned i rente. Har du eksempelvis et lån med en kuponrente på 2,0 procent, kan du erstatte lånet med et nyt lån med en kuponrente på 1 eller lavere. Det ene procentpoint er dog blot vejledende. Få derfor udarbejdet en beregning på rentabiliteten i en låneomlægning.

Lånets størrelse: Jo større, jo bedre. En hyppigt anvendt tommelfingerregel siger, at lånets størrelse helst skal være højere end 250.000 kr., ellers gør de faste omkostninger for et stort indhug i gevinsten. Igen bør du kigge på den samlede beregning af lånomlægningen, før du træffer en beslutning.

Restløbetid: Jo længere, jo bedre. Da hovedformålet med en låneomlægning er at opnå en lavere rente, vil rentebesparelsen være beskeden, hvis der fx kun går 5-10 år, før lånet er betalt ud.

Kursniveau: Som hovedregel bør kursen ligger over 95 og være så tæt på 100 som muligt. Et for de fleste attraktivt kursniveau ligger på mellem 97 og 100.

Hvor meget kan jeg spare på en nedkonvertering?

I sagens natur stiger rentegevinsten, jo højere renten er på det eksisterende lån. For et 2,5 procent-lån på 1 million kr. er besparelsen på den månedlige ydelse dog beskeden, da størstedelen af rentegevinsten automatisk bliver omsat til et højere afdrag.

Eksempelvis falder den månedlige ydelse efter skat kun fra 3.808 kr. til 3.741 kr., hvilket udgør et beskedent fald på 67 kr. Til gengæld stiger det månedlige afdrag fra 2.064 kr. til 2.500 kr. 

Mere positivt ser det ud ved omlægning af et 3,0 procent-lån, hvor den månedlige ydelse efter skat falder med 291 kr. til 3.980 kr., mens afdraget stiger med 528 kr. om måneden.

Den største besparelse finder du ved både at gå ned i løbetid og kuponrente. Hvis du skifter over til et 15-årigt lån med en kuponrente på 0,5 pct., stiger det månedlige afdrag med 3.442 kr., mens nettoydelsen kun stiger med 2.098 kr.

I beregningerne er der forudsat en uændret eller kortere løbetid. Hvis du forlænger løbetiden til de maksimale 30 år, vil den månedlige nettoydelse falde væsentligt mere end ved uændret løbetid. 

Til gengæld er det ikke givet, at du reelt sparer penge på låneomlægningen, da du skal betale renter og bidrag over en længere periode.

Hvad betyder omkostningerne for økonomien i en omlægning?

Alt i alt vil en omlægning fra et eksisterende 2,5 procent-lån til et nyt 1,5 procent-lån stå dig i cirka 30.000 kr. efter skat og inkl. et kurstab på 10.000 kr. Har du eksempelvis planlagt at sælge boligen inden for de kommende fire til fem år, vil en omlægning af lånet derfor næppe kunne betale sig.

Ud over tidshorisonten på de nævnte fire til fem år, spiller lånets størrelse også en afgørende rolle. Princippet er, at jo mindre lånet er, jo tungere vægter omkostningerne. Eksempelvis vil en omlægning af et 2,5 procent-lån på 250.000 kr. først give overskud efter cirka ni år, når kurstabet indregnes.

Hvilken rolle spiller differencerenten?

En af de store omkostninger ved omlægning af et fastforrentet lån er den såkaldte differencerente. 

Udgiften udtrykker det forhold, at du rent beregningsteknisk skal betale rente af to lån i perioden fra den såkaldte pari/straks-indfrielse af det gamle lån og frem til opsigelsestidspunktet.

Et fastforrentet lån kan altid indfries til kurs 100 med to måneders varsel til førstkommende termin. Indfrier du lånet den 30. april 2019, skal du betale differencerente for to måneder. 

Har du derimod valgt at indfri lånet den 1. februar, skal du betale differencerente i fem måneder, da du er kommet én dag for sent med opsigelsen.

Du kan selv få en fornemmelse af, hvor stor udgiften til differencerente bliver ved at benytte redaktionens differencerente-beregner på nedenstående link. Beregneren giver dig et vejledende overslag over de samlede omkostninger, men kan ikke erstatte bankens mere præcise beregninger. 

Du opnår det mest retvisende resultat ved indfrielse af lån med restløbetid på mellem 20 og 30 år og en kurs på tæt på 100 for det nye lån – helst i intervallet 98 – 100.

Hvad bør du overveje før en omlægning?

Når du vil lægge et lån i din bolig om, skal du foretage en række valg:

Opsigelsestidspunkt: Et fastforrentet lån kan altid opsiges af låntager og indfries til kurs 100. Kravet er, at du opsiger lånet med mindst 2 måneders varsel til den førstkommende termin. Ønsker du at indfri lånet til juni-terminen, er sidste frist den 30. maj.

Opsigelsesform: Du kan vælge imellem en såkaldt pari-straksindfrielse eller opsigelse til termin. Ved en pari-straksindfrielse kender du ydelsen på dit nye lån med det samme, men skal til gengæld betale differencerenter frem til terminsskiftet. Alternativt kan du opsige dit gamle lån til terminsskiftet, men må leve med risikoen/muligheden for henholdsvis rentestigninger og rentefald frem til terminsdatoen.

Kurssikring: Vælger du at opsige lånet til termin, kan du kurssikre det nye lån, hvilket koster et fradrag i kursen. Modsat differencerenter kan kursfradraget ikke trækkes fra i skat.

Sammenlægning af lån: Har du flere små realkreditlån, kan det være praktisk at lægge dem sammen til et nyt og større lån. Samtidig har du mulighed for at spare penge på bidraget, da realkreditselskaberne typisk forlanger et minimumsbidrag på hvert lån.

Tænk fremadrettet: Står du og savner penge til en større forbedring af boligen, eller drømmer du om en ny bil, er det nærliggende at forhøje det nye lån tilsvarende i forbindelse med en låneomlægning, hvis ellers friværdien er tilstrækkelig stor. 

Er der sidegevinster ved en låneomlægning?

En sidegevinst ved en låneomlægning for boligejere i områder med kraftigt stigende boligpriser er muligheden for at indfri et højt forrentet banklån eller muligheden for en lavere bidragssats.

Optog du et banklån til restfinansiering ved køb af boligen, er det en oplagt mulighed at erstatte banklånet med et realkreditlån i forbindelse med en låneomlægning. Dermed falder renten fra typisk 5-6 procent på banklånet til omkring 2 procent på et fast forrentet realkreditlån inkl. bidrag. 

Den ekstra omkostning ved arrangementet begrænser sig til udgifter til kurtage og kursskæring samt evt. indfrielsesgebyr på banklånet. 

Hvis du har betalt af på realkreditlånet gennem en længere periode, og boligen samtidig er steget i kraftigt i pris, kan der være mulighed for et fald i bidragssatsen. 

Eksempelvis falder bidragssatsen på et fastforrentet lån med ca. 25 procent, hvis belåningsgraden ændrer sig fra 80 til 60 procent.

Har jeg brug for rådgivning?

De fleste boligejere vil kunne klare sig med bankens rådgivning i forbindelse med en konvertering. Men er du ikke helt tryg ved bankens rådgivning, kan du købe dig til ekspertise fra en privatøkonomisk rådgiver. 

Specielt i tilfælde med store realkreditlån i boligen og en kompleks økonomi, kan udgiften til privatøkonomisk rådgivning vise sig at være godt givet ud. 

Som indgang til et kundeforhold tilbyder flere privatøkonomiske rådgivere automatisk overvågning af dine realkreditlån. Ordningen er som regel gratis og kan sikre, at du ikke går glip af en gunstig konverteringsmulighed.

Ordliste: 

  • Differencerente er en rente, du skal betale, hvis du indfrier et realkreditlån mellem to terminer og samtidig sikrer dig en fast rente fra tidspunktet for omlægningen.
  • Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.
  • Kurtage er den pris, du betaler for at få solgt/købt dine obligationer.
  • Tinglysningsafgift betaler du for at få tinglyst lån eller andre byrder på ejendommen. Afgiften udgør 1,5 procent af beløbet samt et fast gebyr på 1.660 kroner (2019-priser).
  • Fastkursaftale er en aftale, hvor låntager låser kursen på et obligationslån fast til det tidspunkt, hvor lånet udbetales. Aftalen koster typisk 600-800 kr. (2019-priser) i fast gebyr samt et fradrag i kursen.