Hvor meget det koster at omlægge dit realkreditlån, varierer en del og afhænger af mange forskellige faktorer. Foto: Morten Thun
Hvad er en konvertering?
En låneomlægning er også kendt under betegnelsen "konvertering" og benyttes som udgangspunkt primært i forbindelse med fastforrentede realkreditlån.
Ved en låneomlægning indfrier du et eller flere af dine lån og optager et nyt, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån.
Hvornår bør jeg lægge mit realkreditlån om?
Når der sker større rentebevægelser, er det en god idé at give dit fastforrentede lån lidt ekstra opmærksomhed, da der kan være en del penge at hente ved en konvertering enten i form af en lavere ydelse eller en reducering af restgælden. Men også en række andre faktorer gør sig gældende.
Overordnet set vil det være relevant at overveje en låneomlægning i følgende tilfælde:
- Faldende rente: Falder renten med 1-1,5 procentpoint eller mere, kan der være penge at spare på den månedlige ydelse.
- Stigende rente: Stiger renten med 1-1,5 procentpoint eller mere, kan du få reduceret restgælden gennem en låneomlægning. Typisk vil den månedlige ydelse dog stige.
- Behov for likviditet: Går du med planer om en modernisering, tilbygning eller køb af en anden bolig, kan en låneomlægning blive aktuel.
- Stigende boligpriser: Er boligprisen steget markant siden købet, har du sandsynligvis en betydelig friværdi i boligen. Du kan bruge friværdien til at indfri et højt forrentet banklån eller anden gæld.
- Ophør af afdragsfrihed: Ophør af afdragsfrihed medfører en væsentlig stigning i ydelsen. Ønsker du fortsat en lav ydelse, kan du overveje optagelse af et ny lån. Er renten i mellemtiden faldet, slår du to fluer med et smæk.
Ved en låneomlægning indfrier du et eller flere af dine lån og optager et nyt, der dækker omkostningerne til indfrielse af de gamle lån. Foto: Bigstockphoto.com
Hvilke typer låneomlægning findes der?
Omlægning af lån kan overordnet opdeles i 3 typer:
- Nedkonvertering
- Opkonvertering
- Skrå konvertering
Nedkonvertering
For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet.
Som tommelfingerregel skal kuponrenten være faldet med minimum 1-1,5 procentpoint (kuponrente er obligationens pålydende rente), før en nedkonvertering bør overvejes.
Desuden bør du have en restgæld på minimum 500.000 kr., og der skal helst være en restløbetid på 10 år eller mere.
Kursen på det nye lån, du optager, skal helst være på over 95, da du ellers får et for stort kurstab.
Den grundlæggende idé i en nedkonvertering er at erstatte dit nuværende lån med et nyt lån med en lavere rente. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.
Denne form for låneomlægning er den mest populære.
Opkonvertering
Ønsker du at erstatte et lån med en lav kuponrente med et lån med en højere kuponrente, er der tale om en opkonvertering.
Opkonverteringer benyttes, når renten stiger, og du vil fastfryse boligens gæld på et lavere niveau. Stiger renten, vil kursen på et fastforrentet lån nemlig falde, hvorefter du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet.
Hvis kursen fx er 80, skal du kun betale 80 kroner tilbage for hver 100 kroner, du har lånt. Ved et lån på 1 mio. kroner svarer det rundt regnet til, at du kan købe obligationerne bag lånet tilbage for 800.000 kroner. Du får altså det, der kaldes en kursgevinst på 200.000 kroner.
Dermed får du nedbragt din restgæld i boligen.
Ulempen ved en opkonvertering er, at du skal betale en højere ydelse på det nye lån. Desuden kan du ikke være sikker på, at renten falder igen. Og hele øvelsen giver kun mening, hvis du kan nedkonvertere igen, inden den højere ydelse har spist hele kursgevinsten. For jo længere tid der går, før renten falder igen, jo dårligere en forretning har det været.
Derfor er opkonverteringer også for de mere spekulative boligejere, som godt tør gamble med deres boligøkonomi.
Skrå konvertering
Skrå konvertering er betegnelsen for en lånomlægning, hvor du fx konverterer et rentetilpasningslån (også kaldet flekslån) til et fastforrentet lån eller omvendt.
Rentetilpasningslån adskiller sig en del fra de fastforrentede lån, så ved en sådan konvertering skal du være opmærksom på, at din risikoprofil ændrer sig.
Hvornår kan det betale sig at lægge realkreditlånet om?
For at en låneomlægning kan betale sig, bør en række forhold være opfyldt i større eller mindre grad:
- Renteforskel: Jo større, jo bedre. Som hovedregel bør du gå mindst 1-1,5 procentpoint op eller ned i rente. Der er dog tale om en tommelfingerregel. Få derfor altid udarbejdet en beregning på rentabiliteten i en låneomlægning.
- Lånets størrelse: Jo større, jo bedre. En hyppigt anvendt tommelfingerregel siger, at lånets størrelse helst skal være højere end 500.000 kr., ellers gør de faste omkostninger for stort et indhug i gevinsten. Igen bør du kigge på den samlede beregning af lånomlægningen, før du træffer en beslutning.
- Restløbetid: Jo længere, jo bedre. Som udgangspunkt skal der helst være en restløbetid på minimum 10 år.
- Kursniveau: Som hovedregel bør kursen ligger over 95 og være så tæt på 100 som muligt. Et for de fleste attraktivt kursniveau ligger på mellem 97 og 100.
Hvad betyder omkostningerne for økonomien i en omlægning?
En af ulemperne ved en låneomlægning er, at den koster en del - typisk mellem 15.000-30.000 kr. De omkostninger skal du huske at regne med, når du skal overveje, hvorvidt en konvertering er en god idé eller ej.
For at vurdere det skal du se på break even. Det er det antal år, der går, før omkostningerne ved omlægningen har tjent sig selv hjem igen.
Ved en nedkonvertering er du altså sikret, at omlægningen har været en god forretning, når break even er nået.
Ved en opkonvertering er det lidt anderledes. Her er det en forudsætning, at renten falder indenfor en bestemt periode, så du kan konvertere ned i rente igen, da du jo får en højere ydelse til gengæld for en lavere restgæld. Og jo længere tid du har det nye lån med den højere ydelse, jo mindre bliver den kursgevinst, du fik ved indfrielsen af det gamle lån, i sidste ende.
Break even ved en opkonvertering er derfor en beregning af, hvor mange år der går, før restgældsreduktionen ved omlægningen er blevet "spist op" af de højere renteudgifter.
Hvilken rolle spiller differencerenten?
En af de store omkostninger ved omlægning af et fastforrentet lån er den såkaldte differencerente.
Udgiften udtrykker det forhold, at du rent beregningsteknisk skal betale rente af to lån i perioden fra den såkaldte pari/straks-indfrielse af det gamle lån og frem til opsigelsestidspunktet.
Et fastforrentet lån kan altid indfries til kurs 100 med to måneders varsel til førstkommende termin. Opsiger du lånet den sidste bankdag i april, skal du betale differencerente for to måneder.
Har du derimod valgt at opsige lånet den første bankdag i måneden, skal du betale differencerente i fem måneder, da du er kommet én dag for sent med opsigelsen.
Hvad bør jeg overveje før en omlægning?
Når du vil lægge et lån i din bolig om, skal du foretage en række valg:
- Opsigelsestidspunkt: Et fastforrentet lån kan altid opsiges af låntager og indfries til kurs 100, hvis kursen på lånet er over 100. Kravet er, at du opsiger lånet med mindst 2 måneders varsel til den førstkommende termin. Ønsker du at indfri lånet til juni-terminen, er sidste frist for opsigelse den sidste bankdag i april.
- Opsigelsesform: Du kan vælge imellem en såkaldt pari-straksindfrielse eller opsigelse til termin. Ved en pari-straksindfrielse kender du ydelsen på dit nye lån med det samme, men skal til gengæld betale differencerenter frem til terminsskiftet. Alternativt kan du opsige dit gamle lån til terminsskiftet, men må leve med risikoen/muligheden for henholdsvis rentestigninger og rentefald frem til terminsdatoen.
- Kurssikring: Vælger du at opsige lånet til termin, kan du kurssikre det nye lån, hvilket koster et fradrag i kursen. Modsat differencerenter kan kursfradraget ikke trækkes fra i skat.
- Sammenlægning af lån: Har du flere små realkreditlån, kan det være praktisk at lægge dem sammen til et nyt og større lån. Samtidig har du mulighed for at spare penge på bidraget, da realkreditselskaberne typisk forlanger et minimumsbidrag på hvert lån.
- Tænk fremadrettet: Står du og savner penge til en større forbedring af boligen, eller drømmer du om en ny bil, er det nærliggende at forhøje det nye lån tilsvarende i forbindelse med en låneomlægning, hvis ellers friværdien er tilstrækkelig stor.
Er der sidegevinster ved en låneomlægning?
En sidegevinst ved en låneomlægning for boligejere i områder med kraftigt stigende boligpriser er muligheden for at indfri et højt forrentet banklån eller muligheden for en lavere bidragssats.
Optog du et banklån til restfinansiering ved køb af boligen, er det en oplagt mulighed at erstatte banklånet med et realkreditlån i forbindelse med en låneomlægning.
Den ekstra omkostning ved arrangementet begrænser sig til udgifter til kurtage og kursskæring samt evt. indfrielsesgebyr på banklånet.
Hvis du har betalt af på realkreditlånet gennem en længere periode, og boligen samtidig er steget i kraftigt i pris, kan der være mulighed for et fald i bidragssatsen.
Fx falder bidragssatsen på et fastforrentet lån med ca. 25 procent, hvis belåningsgraden ændrer sig fra 80 til 60 procent.
Har jeg brug for rådgivning?
De fleste boligejere vil kunne klare sig med bankens rådgivning i forbindelse med en konvertering. Men er du ikke helt tryg ved bankens rådgivning, kan du købe dig til ekspertise fra en privatøkonomisk rådgiver.
Specielt i tilfælde med store realkreditlån i boligen og en kompleks økonomi, kan udgiften til privatøkonomisk rådgivning vise sig at være godt givet ud.
Som indgang til et kundeforhold tilbyder flere privatøkonomiske rådgivere automatisk overvågning af dine realkreditlån. Ordningen er som regel gratis og kan sikre, at du ikke går glip af en gunstig konverteringsmulighed.
Husk at justere i forskudsopgørelsen
Som låntager skal du være opmærksom på, at en ændret rente får betydning for dit rentefradrag. Sørg derfor for at rette dine oplysninger på selvangivelsen, hvis du lægger dit lån om.
Overvej også, om det kan svare sig for dig at kurssikre nye lån, hvis du vil være sikker på resultatet af lånomlægningen.
Ordliste:
- Differencerente er en rente, du skal betale, hvis du indfrier et realkreditlån mellem to terminer og samtidig sikrer dig en fast rente fra tidspunktet for omlægningen.
- Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.
- Kurtage er den pris, du betaler for at få solgt/købt dine obligationer.
- Tinglysningsafgift betaler du for at få tinglyst lån eller andre byrder på ejendommen. Afgiften udgør 1,45 procent af beløbet samt et fast gebyr på 1.825 kroner (2024-priser).
- Fastkursaftale er en aftale, hvor låntager låser kursen på et obligationslån fast til det tidspunkt, hvor lånet udbetales. Aftalen koster typisk 500-1.000 kr. i fast gebyr samt et fradrag i kursen.
