Derfor er det som boligejer vigtigt at vide noget om renter

Der bliver talt og skrevet meget om renten, og rigtig mange har en mening om, hvorvidt renten vil gå op eller ned.

Bankerne og realkreditinstitutterne er ikke altid enige om renteforventningerne. Derfor er det en fordel, hvis du selv har en vis forståelse af, hvad renten er for en størrelse, og hvilke ting der påvirker den.

På den måde får du nemmere ved at vælge det boliglån, der passer bedst til dig og din privatøkonomi.

Hvilken betydning har renten på et boliglån?

I sin mest enkle form er renten den pris, du betaler for at låne penge til at købe din bolig. Renten afhænger bl.a. af:

• Lånets løbetid
• Om lånet er med fast eller variabel rente
• Om lånet er med eller uden afdrag
• Hvor stor sikkerhed udlåneren har for at få pengene igen

Renten har stor betydning for, hvor meget du skal betale i ydelse på lånet. Men den har også betydning for, hvad det vil koste dig at indfri gælden, og dermed for, hvor godt din friværdi er beskyttet.

Friværdien er forskellen mellem boligens værdi og gældens værdi.

Variabel eller fast rente

På nogle lånetyper er renten fast gennem hele løbetiden, mens andre lånetyper har variabel rente. De kaldes flexlån eller rentetilpasningslån. 

Renten er normalt lavere på lån med variabel rente, men her er risikoen også større, da lav rente og høj risiko hænger sammen. Hvis du har et lån med variabel rente, vil ydelsen følge renteudviklingen og dermed ændre sig i lånets løbetid. Således vil dine månedlige ydelse stige, hvis renten stiger, mens dine månedlige ydelser vil falde, hvis renten falder.

Løbetiden er oftest på 30 år, men flexlån får ny rente og refinansieres typisk efter 1, 3 eller 5 år.

Der findes desuden såkaldte kort rente-lån. De får ny rente hvert halve år, men refinansieres cirka hvert tredje år.

Hvis du vælger et variabelt forrentet lån, skal du være sikker på, at der er plads til rentestigninger i din privatøkonomi, da renten i teorien kan stige betydeligt.

Der blev dog i 2014 indført nogle regler om variabelt forrentede realkreditlån, der betyder, at renten i forbindelse med en refinansiering maksimalt kan stige med 5 procentpoint i forhold til renten på et tilsvarende lån et år tidligere.

Det giver kun en begrænset, midlertidig beskyttelse mod store rentestigninger, da renten ved efterfølgende refinansieringer igen vil kunne stige med op til 5 procentpoint.

Din friværdi er også dårligere beskyttet, når du har et lån med variabel rente. Forklaringen er, at større rentestigninger vil påvirke ejendomspriserne negativt uden, at restgælden vil blive reduceret. Med et fastforrentet lån falder restgælden i takt med en eventuel rentestigning.

Hvad er forskellen på realkreditlån og banklån?

Renten er som hovedregel lavest på realkreditlån. Derfor kan det i de fleste tilfælde bedst betale sig at låne penge til din bolig i et realkreditinstitut, men her kan du kun belåne dit hus op til en grænse på 80 procent af husets værdi. Hvis du har brug for at låne mere, må du tage et banklån.

Når du låner penge i et realkreditinstitut, er det først og fremmest renten, der afgør, hvor dyrt lånet bliver. Når du optager et realkreditlån, udsteder kreditforeningen obligationer, som de sælger til investorer på de finansielle markeder. Salgsprisen afgør renten, og salget af obligationerne skaffer de penge, som du gerne vil låne.

Du skal dog også være opmærksom på bidragssatsen, der kort fortalt er det, som realkreditinstituttet tjener på at formidle lånet mellem låntager og långiver. 

Realkreditinstitutterne fastsætter selv bidragssatsen, der altså kan være forskellig fra realkreditinstitut til realkreditinstitut.

Hvad bestemmer renten?

Der er mange faktorer, der er med til at bestemme renten, men de helt grundlæggende faktorer er den økonomiske vækst og prisstigningerne i samfundet (inflationen).

Centralbankernes pengepolitik har også stor betydning for renten. Det vender vi tilbage til.

Vækst

Økonomien har det med at bevæge sig i bølger. Nogle gange går det godt, og økonomien befinder sig billedligt talt på toppen af en bølge, andre gange går det skidt. Når det går godt for økonomien, er væksten høj, og der er lav arbejdsløshed. I de perioder taler økonomerne om højkonjunktur. I perioder, hvor det går godt for økonomien, er der ofte mange, der vil låne penge til forbrug og investeringer. 

Hver gang der kommer nye informationer om den økonomiske udvikling, påvirker det økonomernes syn på fremtiden og dermed renteniveauet. Hvis de økonomiske nyheder tyder på fremgang eller fortsat vækst i økonomien, vil renten typisk stige.

Omvendt vil renten typisk falde, hvis økonomien snegler sig af sted eller er gået helt i stå, da forbrugerne typisk holder på pengene og er mindre investeringslystne i sådanne perioder. Hvor meget renten umiddelbart stiger eller falder, afhænger af, om oplysningerne kommer som en overraskelse. Jo mere overraskende, des større effekt vil oplysningerne umiddelbart have på renten.

Inflation

Inflation kan oversættes med "vedvarende prisstigninger". Det er inflationen, der bevirker, at du om et år ikke kan købe lige så meget for en hundredkroneseddel, som du kan i dag. Pengene bliver simpelthen mindre værd.

I perioder med høj økonomisk aktivitet i samfundet opstår der nemt mangel på arbejdskraft, hvilket presser lønningerne opad, hvorefter de høje lønninger og den stigende efterspørgsel efter varer og tjenesteydelser presser priserne op. Den samme effekt ses ved stigende energipriser. Høje oliepriser gør det dyrere at producere, og det betyder i sidste ende dyrere varer.

Hvis investorerne låner penge ud til en rente, der er lavere end inflationen, er det en ren underskudsforretning. Derfor indregnes forventninger til inflationen i renten. 

Fra midten af 1980'erne og frem til omkring 2022 havde vi en lav og rimelig stabil inflation. Men i 2022 steg inflationen kraftigt og nåede op over 10 procent. Det fik også renten til at skyde i vejret.

Set i historisk perspektiv lå renten og svingede omkring 4 til 5 procent frem til starten af 1960'erne. Herefter steg den med raketfart til omkring 20 procent i slutningen af 1970'erne, hvor vi havde den sidste store oliekrise. Denne periode var kendetegnet af høj inflation. 

I masser af lande, og især i USA og Europa, er der gennem de seneste årtier kommet meget større fokus på at bekæmpe inflation. Det er en af forklaringerne på, at vi i mange år har haft et meget lavt renteniveau – endda negativ rente. Det ændrede sig med inflationskrisen i 2022.

Det er centralbankerne, der fastsætter de officielle renter. Hvis du vil forstå, hvordan centralbankerne pengepolitiske beslutninger påvirker renten på dit boliglån, er det derfor vigtigt at vide lidt om, hvordan det hele hænger sammen.

Korte og lange renter

Både USA’s centralbank, Federal Reserve (Fed), og Den Europæiske Centralbank (ECB) har som mål at holde inflationen, som er prisernes stigningstakt, på 2 procent på mellemlangt sigt. 

Et af centralbankernes vigtigste våben til at påvirke prisudviklingen - og dermed inflationen - er at fastsætte den rente, som almindelige banker skal betale for at låne penge af den.

I Danmark er Nationalbankens primære opgave at sikre stabile priser gennem fastkurspolitikken, hvor kronens værdi holdes stabil over for euroen. Det er derfor, at den som udgangspunkt følger ECB’s rentebevægelser.

Den korte rente

Den korte rente er et udtryk for renten på lån, hvor løbetiden er op til 10 år. Den helt korte rente, der gælder for løbetider op til et år, har først og fremmest betydning for boligejere, der tager lån med variabel rente. I resten af afsnittet refereres til den helt korte rente.

De danske korte renter har siden euroens indførelse i 1999 fulgt Den Europæiske Centralbanks (ECB) rentesats som en skygge, fordi vi i Danmark har valgt at låse kronekursen fast til euroen. 

Når ECB hæver eller sætter de korte renter ned, gør Nationalbanken som regel det samme inden for få timer. På den måde bevares styrkeforholdet mellem kroner og euro. Når den korte rente hæves, bliver lån med variabel rente dyrere.

Det er dog ikke altid, at Nationalbanken følger ECB’s rentevægelser én til én. I kølvandet på den europæiske gældskrise så vi fx en vis afvigelse mellem de korte danske renter og ECB-renten, idet den danske rente har været lavere. 

Det skyldes, at investorerne søgte væk fra euroen og bl.a. over i danske kroner, hvilket styrker kronen over for euroen. For at fastholde kronekursen måtte Nationalbanken derfor sætte styringsrenterne mere ned, end ECB gjorde.

Også i efteråret 2022 så vi, at Nationalbanken valgte at sætte renten lidt mindre op end ECB for at svække kronen en smule overfor euroen.

Den lange rente

Den lange rente har betydning for lån med en løbetid på 10 år og derover. Det er først og fremmest de fastforrentede realkreditlån, som følger den lange rente. Den lange danske rente er i vid udstrækning bestemt af den internationale renteudvikling. Her er det først og fremmest den økonomiske stabilitet og udvikling i USA, der har betydning.

Jo mere fart der er på økonomien i USA, des mere vil det presse renterne opad. Det skyldes, at USA fungerer som økonomisk dynamo for resten af verden. Og den lange rente er et spejlbillede af den globale økonomis tilstand. 

Den lange rente er normalt højere end den korte rente, fordi der for investorerne er større risiko forbundet med at låne penge ud i lang tid.

Kan man forudsige renten?

De fleste boligejere ville være glade, hvis de kunne forudse rentens udvikling. Det ville gøre det meget lettere at vælge det bedst mulige lån fra starten. Men renten kan ikke aflæses i en krystalkugle.

Mange rådgivere og økonomer vil gerne gøre sig kloge på, hvad der sker med renten i fremtiden. Og når eksperterne spår, at der er chance for en gevinst, påvirker det boligejernes lyst til at ændre (konvertere) deres lån.

Det er i bankernes og realkreditinstitutternes interesse, for hver gang du konverterer dit lån, tjener pengeinstitutterne flere penge på gebyrer m.m. Til gengæld er det noget mere usikkert, om konverteringen reelt vil gavne dig. Renten kan nemlig ikke forudsiges.

Alligevel udarbejder pengeinstitutterne regelmæssigt renteprognoser, som de bruger, når de skal rådgive boligejerne om, hvilken låntype de skal vælge. De færreste prognoser tør dog give et bud på renten mere end et år frem. Selvom prognosen rent faktisk skulle vise sig at ramme plet, er den af tvivlsom værdi for dig som boligejer. For hvad nytter det at kende renten et år frem, hvis du er ved at optage et 30-årigt lån?