Hvor dyr en bolig kan du købe?

Det er vigtigt, at du laver et budget over dine faste udgifter, når du skal finde ud af, hvor dyrt et hus du har råd til at købe. Din bankrådgiver kan hjælpe dig med at opstille et realistisk budget for, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden.

Udgangspunktet er det såkaldte rådighedsbeløb. De vejledende minimumssatser fra Finanstilsynet udgør 5.000 kr. månedligt for en alenebo-ende person og 8.500 kr. for et par. Er der børn i husstanden forhøjes rådighedsbeløbet med 2.500 kr. pr. barn.

Et par med to børn skal altså som minimum have et månedligt rådighedsbe-løb på 13.500 kr. for at falde ind under finanstilsynets kriterier for kunder med en normal kreditvurdering.

Bankerne er dog i Deres gode ret til at fastlægge et både højere eller lavere rådighedsbeløb

Hvad er brutto- og nettoydelse?

I salgsopstillingen for en bolig finder du den såkaldte ejerudgift, som er typisk sammensat af skatter, forsikringer, grundejerforening eller ejerforening.

Nogle mæglere leverer også et finansieringsforslag. Forslaget er baseret på et fastforrentet realkreditlån op til 80 procent af salgsprisen, en udbetaling på 5 procent og en restfinansiering i form af et banklån for den resterende del af købesummen.

Ydelsen på de foreslåede lån er opgivet som hhv. en månedlig netto- og bruttoydelse.

  • Bruttoydelsen angiver den samlede udgift før skat til betaling af realkreditlån og banklån.
  • Nettoydelsen angiver den samlede udgift efter skat til betaling af realkreditlån og banklån.

Salgsopstillingen indeholder også anslåede udgifter til el, vand og varme samt antenneafgift, men disse beløb er ikke indeholdt i nettoydelsen.

Vær opmærksom på, at det i nogle tilfælde kan være fordelagtigt at overtage sælgers lån i ejendommen. Få evt. en uafhængig rådgiver til at vurdere, om det er tilfældet i forbindelse med dit køb.

Inden du køber et hus, der er lidt for dyrt, er det en god idé at afprøve, om du også i virkeligheden kan holde ud at skulle spare på udgifterne. Prøv fx i et halvt år at leve for et mindre beløb, end du har til rådighed nu. Så kan du overbevise både dig selv og din bank om, at det ikke er noget problem for dig at skrue ned for forbruget.

Husk at sætte penge af til løbende vedligeholdelse af huset, fornyelse af hårde hvidevarer og tekniske installationer samt måske også til større istandsættelsesprojekter. Er der tale om et ældre hus vil et beløb omkring 100 kroner årligt pr. m2 være et godt udgangspunkt.

Overvej også, hvordan din situation forandrer sig i fremtiden. Har du fx planer om at gå på forældreorlov? Vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned? Eller tage ud på en længere rejse? Sørg for, at der er taget højde for fremtidsplanerne i budgettet, fx gennem en opsparing.

Hvor meget må boligen koste?

Det er de færreste af os, der kan købe et hus kontant. Langt de fleste låner penge til at købe deres bolig for. Skal du låne hele beløbet til din bolig, har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3,5 og 4 gange din husstands årsindkomst.

Eksempler:

  • Er husstandsindkomsten på ca. 500.000 kr., kan du købe et hus til cirka 2 mio. kr.
  • Er husstandsindkomsten på 1,5 mio. kr., kan du købe et hus til cirka 6 mio. kr.

Tommelfingerreglen gælder ikke, hvis du har anden gæld eller et særligt stort forbrug. Har du til gengæld opsparing eller friværdi i din nuværende bolig, kan du ved hjælp af disse midler få råd til et hus med en højere kontantpris.

Hvilke boliglån findes der, når du vil købe bolig?

Når du skal låne penge til at finansiere din nye ejerbolig, bliver det samlede lånebeløb (kontantprisen) typisk stykket sammen af følgende elementer:

  • Et realkreditlån på op til 80 procent af husets værdi – eller 75 procent, hvis det er et sommerhus.
  • En udbetaling på mindst 5 procent af kontantprisen. 
  • Et evt. boliglån i banken på det resterende beløb.

Det er ikke muligt at finansiere køb af andelsbolig med et realkreditlån. Bankerne tilbyder derimod særlige andelsboliglån.

Realkreditlån

Når du skal investere i en ny ejerbolig, er der grænser for, hvor mange procent af dens værdi du kan finansiere gennem et realkreditlån. For almindelige boliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent.

Realkreditlånet er normalt den billigste form for finansiering af en bolig. Det skyldes, at realkreditselskabet får pant i dit hus, så de løber en minimal risiko, når de låner dig pengene. Det gør, at de kan tilbyde nogle mere favorable rentevilkår.

Udbetaling

Du skal typisk lægge en udbetaling på mindst 5 procent af kontantprisen.

Boliglån i banken

De næste 15 - 16 procent af husets samlede pris - kan du låne som et boliglån i banken. Det kaldes også efterfinansiering eller restfinansiering.

Et boliglån er dyrere end et realkreditlån, fordi banken ikke har den samme sikkerhed i boligen som realkreditselskabet. Restfinansieringen kan også ordnes med et sælgerpantebrev, hvor lånebetingelserne er skrevet direkte ind i pantebrevet.

Hvilke lån skal du vælge?

Når du skal optage nye lån, skal du tage stilling til, om du ønsker:

  • Variabel eller fast rente
    Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ubehagelige ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav, variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere, fast rente.
  • Afdrag eller afdragsfrihed
    Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge et afdragsfrit lån. Dvs. et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet. Et afdragsfrit lån er normalt ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller skal lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån.
  • Lang eller kort løbetid
    Lån løber typisk over en periode på mellem 10 og 30 år. Jo kortere løbetid, jo hårdere slår udgiften til gebyrer og afgifter igennem på lånets, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.

Du kan få din bankrådgiver eller evt. en uvildig rådgiver til at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper samt regne på, hvor meget ydelsen på lånet med variabel rente vil stige, hvis renten stiger.

Det umuligt at forudse, hvilken vej renten bevæger sig, og du bør derfor overveje, hvilken lånetype der passer bedst til netop din økonomi og dit temperament.

Som en tommelfingerregel skal dit budget hænge sammen, uanset om du vælger en finansiering med et fastforrentet lån med afdrag eller et lån med variabel rente med eller uden afdragsfrihed. Der skal være plads i budgettet og din økonomi til eventuelle rentestigninger.

Hver enkel bank har et samarbejde med et bestemt realkreditselskab, og når du skal låne til køb af bolig, får du typisk din bank til at strikke en samlet finansieringsløsning sammen til dig. Men det kan betale sig at undersøge tilbud fra forskellige banker og realkreditselskaber, da deres priser og vilkår varierer.

 

Hvilke gebyrer og andre omkostninger er der på lån til boligkøb?

Ud over renterne betaler du også en række gebyrer og andre omkostninger til bank, realkreditselskab og staten, når du låner penge. Det drejer sig om disse udgifter (2014-priser):

  • Et lånesagsgebyr til banken på mellem 2.000 og 4.000 kr.
  • Et gebyr til realkreditselskabet på typisk 2.000 kr. for ekspedition af tinglysningen.
  • Et tinglysningsgebyr til staten på 1.640 kr.
  • En tinglysningsafgift til staten på 1,45 procent af lånets størrelse.
  • Bidrag til realkreditselskabet. Bidragssatsen fastsættes efter, hvor stor en andel af din bolig du belåner. Jo højere en andel af huset der er belånt, jo højere er bidragssatsen.
  • Kursskæring på mellem 0,2 og 0,3 kurspoint. Kursskæring løber på, hver gang obligationer sælges. Dermed er det en engangsudgift ved et fastforrentet lån, mens det er en årlig udgift ved et F1-lån, som refinansieres en gang årligt.

Beregn selv din boligudgift

Når du kigger på ny bolig, spiller størrelsen af den månedlige ydelse sandsynligvis en stor rolle for dig og din økonomi. Derfor har Videncentret Bolius udviklet nedenstående boligfinansierings-beregner, der gør det muligt at beregne, hvor meget en ny bolig vil koste dig om måneden ved forskellige finansierings-former.

Hvis du skal have et banklån, bør du også være opmærksom på, hvor meget du skal betale i rente på lånet i banken. Brug beregneren til at undersøge, hvor meget du sparer ved at forhandle bankens rente ned.

Beregneren er tænkt som et nyttigt redskab i forbindelse med din screening af boliger på markedet, men kan ikke erstatte din kontakt med banken før og under købsprocessen.

Vær opmærksom på, at et evt. banklån beregnes automatisk på baggrund af udbetalingens størrelse. Hvis udbetalingen overstiger ca. 22 procent af købesummen, fravælger beregneren automatisk banklånet, og behøver du ikke at udfylde de sidste to punkter i beregneren: "Banklån - Løbetid" og "Banklån - rente i pct.".

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Klik her for at se beregnerens forudsætninger

  • Bidragssats er baseret på en belåningsgrad på enten 80 eller 60 pct. Ved lån på mellem 80 og 60 pct. er bidragssatsen beregnet som ved et 80 pct. belåning
  • Ved en belåningsgrad på 60 pct. og derunder er der indregnet en rabat i bidraget på 29 pct., hvilket udtrykker den gennemsnitlige rabat set i forhold til de gennemsnitlige satser
  • Bidragssatser er beregnet som et simpelt gennemsnit fra de fire realkreditselskaber i juli 2018. I bidragssatsen er ikke indregnet kursskæring, da denne omkostning indgår som en variabel omkostning ved etablering af realkreditlånet
  • Den månedlige ydelse udgør startydelsen ved optagelse af lånet
  • Ved banklån er valgt 12 terminer årligt. Ved realkreditlån er valgt 4 terminer årligt
  • Værdi af rentefradrag er sat til 33,6 procent, hvilket udtrykker landsgennemsnittet for negativ kapitalindkomst i form af renter på op til 50.000 kr. pr. person
  • Fastforrentet lån: Der er benyttet tre løbetider: 1,0 pct. 30 år, 0,5 pct. 20 år og 0,5 pct. 15 år
  • Kursen på det 30-årige  1 procent-lån er pr. default sat til 98,50. Kursen på det 20-årige lån udgør 98,50 minus 0,6 point. Kursen på det 15-årige lån udgør 98,5 plus 1,45 point.
  • Ved afdragsfrihed på det fastforrentede lån er benyttet en kurs, der ligger 1,5 point lavere end kursen på lån med afdrag
  • Vælger du en kortere løbetid end 30 år på realkreditlånet, kan du normalt ikke opnå afdragsfrihed på lånet. I indtastningsfeltet bør du derfor undlade at vælge lån med afdragsfrihed.
  • Variable etableringsomkostninger på banklånet er sat til 2,45 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,45 procent og låneprovision på 1,0 procent
  • Faste omkostninger på banklånet er anslået til 4.160 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.640 kr. samt gebyrer til banken
  • Variable etableringsomkostninger på realkreditlånet er sat til 0,7125 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,45 procent samt kurtage og kursskæring på 0,35 procent til banken
  • Tinglysningsafgiften er reduceret til 0,375 procent, da der er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgift
  • Faste omkostninger på realkreditlånet er anslået til 8.760 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.640 kr. samt gebyrer til bank og realkreditselskab
  • Beregneren tager udgangspunkt i det størst mulige realkreditlån, hvorefter banklånet benyttes til at dække det resterende finansieringsbehov. Omkostninger til etablering af realkreditlånet indregnes kun i realkreditlånet i det omfang, at det samlede realkreditlån ikke overstiger grænsen på 80 hhv. 75 procent. Hvis det ikke er muligt at indregne omkostninger i realkreditlånet, bliver de automatisk indregnet i banklånet