Køber du en bolig med en kort overtagelsesfrist, sparer du eksempelvis på udgifterne til en fastkursaftale og slipper måske også for dobbelt husleje i en måned eller to. Foto: Claus Bech
Hvad koster det at købe en ejerbolig?
Det kan variere en del, hvor meget det koster at købe en bolig. Den samlede pris afhænger blandt andet af, hvor meget du har brug for at låne, hvilken bank du har, og om du benytter dig af ekstern rådgivning i forbindelse med købet.
Eksempel på 2,5 millioner kr.
For at gøre priser og procenter mere håndgribelige bruger vi i denne artikel en hushandel til 2.500.000 kr. som eksempel.
Som boligkøber har du forskellige muligheder for at barbere omkostningerne ned. Fx kan du ved at købe hus eller lejlighed med kort overtagelsesfrist spare udgifterne til en fastkursaftale, og du slipper måske også for dobbelt husleje i en måned eller to.
Vælger du den absolutte minimalløsning, kan du nøjes med omkostninger til tinglysning og skrivning af skøde, hvilket løber op i cirka 20.000 kr. for en bolig til 2.500.000 kr. Dette kræver dog, at du betaler ejendommen kontant og fravælger alle ikke-obligatoriske udgifter.
Er du førstegangskøber og kun har kontanter nok til at dække udbetalingen og de direkte omkostninger ved købet, vil omkostningerne løbe op i 90.000-100.000 kr.
Nedenfor gennemgår vi de udgifter, du støder på, inden du kan sætte foden indenfor i din nye bolig. Nederst i artiklen finder du en samlet oversigt over omkostningerne ved et huskøb til 2.500.000 kr.
Det skal du betale til sælger
Købsprisen / kontantprisen
Køber kan forhandle med sælger om prisen med større eller mindre succes afhængigt af forhold som konjunktur, antallet af interesserede købere og den gæld, sælger har i ejendommen – jo mindre gæld, desto større er chancen som regel for at få et nedslag i prisen.
På boliga.dk kan du tjekke, hvor meget der i gennemsnit bliver givet i nedslag i det område, du køber i.
De færreste kan betale hele kontantprisen med det samme og optager derfor et eller flere lån. Som hovedregel skal du selv komme med minimum 5 procent af den samlede købspris i udbetaling og kan låne op til 95 procent fordelt på et realkreditlån på maksimalt 80 procent og et banklån på resten.
Da det koster en del at låne penge, skal du huske, at det samlede beløb, som du skal finansiere, består af både kontantprisen og låneomkostningerne.
Det skal du betale til staten
Når du køber en ejendom, skal du betale for tinglysning af ejerskiftet og stempling af pantebreve i forbindelse med lån til boligen.
Tinglysning af skøde
Tinglysning af skødet er den offentlige registrering af din rettighed over ejendommen. Du skal betale en tinglysningsafgift, som også kaldes en stempelafgift, på 0,6 procent af købsprisen plus et fast tinglysningsgebyr på 1.850 kr. (2025).
I eksemplet løber afgiften op i 15.000 kr. plus 1.850 kr. I alt 16.850 kr.
Tinglysningsafgift på realkreditlån
Når du tager et realkreditlån, ønsker realkreditselskabet at have sikkerhed for udlånet gennem et pantebrev, som skal tinglyses. Det koster 1,45 procent af lånebeløbet i tinglysningsafgift plus et fast tinglysningsgebyr på 1.825 kr. (2025).
Hvis der allerede eksisterer et andet pantebrev i boligen fra en tidligere ejer, som dit nye realkreditlån skal erstatte, kan værdien af den tinglysningsafgift, der tidligere er betalt for det andet pantebrev, modregnes. Dermed bliver det beløb, du skal betale, væsentligt lavere. Det er ikke ualmindeligt, at 75 procent af den afgift, du skulle betale, kan dækkes af tidligere betalt afgift. På tinglysning.dk kan du tjekke, hvad der findes af pantebreve i ejendommen.
I eksemplet vil afgiften, hvis 80 procent af boligens pris belånes med et realkreditlån, maksimalt beløbe sig til 29.000 kr. plus 1.825 kr., hvilket er 30.825 kr.
Vi går dog ud fra, at 75 procent af afgiften dækkes af tidligere betalt afgift, og udgiften bliver derfor i alt 9.075 kr.
Tinglysningsafgift på boliglån
De fleste nye boligejere har ud over realkreditlånet brug for en restfinansiering, der typisk sker gennem et boliglån i banken. Da boliglånet både skal rumme en restfinansiering på 15 procent og udgifterne til tinglysning samt gebyrer i bank og realkreditselskab, løber det samlede lånebeløb hurtigt op i 16-17 procent af købsprisen.
Banken skal have sikkerhed for udlånet gennem et ejerpantebrev, der skal tinglyses. Også her kan værdien af eventuelt tidligere betalt tinglysningsafgift modregnes.
I eksemplet udgør boliglånet i banken cirka 410.000 kr. Det bliver 5.945 kr. i afgift plus 1.825 kr., i alt 7.770 kr.
Det skal du betale til bank og realkreditinstitut
Både bank og realkreditinstitut opkræver en række gebyrer for ekspedition af dine lån. Noget kan du forhandle om, fx stiftelsesomkostninger. Gebyrerne fordeler sig typisk på følgende måde:
Ekspeditionsgebyrer
Banken tager gebyrer i forbindelse med tinglysning, sagsbehandling og eventuel garanti over for sælger. Gebyrernes størrelse svinger fra bank til bank. Nogle banker tilbyder rabat på beløbet over for nye kunder.
Regn med en fast udgift til gebyrer på minimum 9.000 kr.
Kursskæring og kurtage
Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.
Kurtage er den pris, du betaler for at få solgt/købt dine obligationer.
Kurtage og kursskæring på realkreditlån
Dette er gebyrer, som realkreditinstituttet tager for at handle obligationer for dig til lånet. Du kan typisk regne med en kurtagesats på 0,15 procent og en kursskæring på 0,20-0,30 kurspoint.
I eksemplet vil udgiften til kurtage og kursskæring ved et realkreditlån på 80 procent af købsprisen løbe op i ca. 7.000 kr.
Etablering af boliglån
Nogle banker beregner provision på et boliglån som en procentsats af lånet, mens andre opererer med et fast gebyr. Det er derfor vigtigt at sammenligne de samlede etableringsomkostninger hos forskellige banker/realkreditselskaber, hvilket du kan gøre ved at indhente flere lånetilbud.
I eksemplet med et boliglån i banken på 410.000 kr. er udgiften sat til 7.600 kr.
Kurssikring
Ønsker du at finansiere boligen med et fastforrentet lån, kan du overveje en kurssikring. Med en kurssikring kender du den månedlige ydelse på forhånd. Bankerne tager et fradrag i kursen på typisk 0,2-0,25 kurspoint pr. måned, kursen skal låses. Oven i det tager nogle banker et fast gebyr på mellem 500-1.000 kr., mens andre ikke tager gebyr.
I eksemplet vil kurssikring af et realkreditlån på 2.000.000 kr. i to måneder medføre en udgift på ca. 10.000 kr.
Det skal du betale til rådgivere
Den økonomiske rådgivning får de fleste boligkøbere i banken, som tager sig betalt for sin service gennem gebyrer og rentemarginal, som er forskellen mellem udlåns- og indlånsrente. Derudover kan du få brug for byggeteknisk bistand og advokatrådgivning.
Byggesagkyndig
Selvom sælger får udarbejdet en tilstandsrapport, vælger nogle boligkøbere også at få en uvildig byggesagkyndig til at se på huset. En byggeteknisk inspektion kan være mere grundig og foretages typisk sammen med den potentielle køber. Prisen svinger meget, men vil ofte ligge i størrelsesordenen 5.000-8.000 kr.
I eksemplet benytter vi en standardudgift på 5.000 kr.
Advokatbistand
På baggrund af købsaftalen skal der skrives skøde på ejendommen. Mange benytter en boligadvokat til dette, og det koster i de billigste tilfælde ca. 2.000 kr.
En advokat kan også rådgive om selve boligkøbet, hvis du ønsker hjælp til det. Det kan fx være hjælp til at tjekke købsaftalen igennem og mulighed for at benytte advokatforbehold, så du kan fortryde købet, hvis der opstår behov for det, selvom du har underskrevet købsaftalen.
I eksemplet benytter vi en samlet pakke med bl.a. skødeskrivning og rådgivning til 8.000 kr.
Det skal du betale til forsikringsselskaber
Ejerskifteforsikring
I forbindelse med salg af et hus får sælger typisk udarbejdet en tilstandsrapport, som også er grundlag for et tilbud på ejerskifteforsikring til køber. Prisen varierer afhængigt af husets alder, størrelse og dækningens varighed, og den svinger fra selskab til selskab, men ligger typisk på mellem 10.000-40.000 kr.
Normalt deler sælger og køber udgiften, som vi har anslået til i alt 16.000 kr.
I eksemplet er købers udgift altså 8.000 kr.
Husforsikring
Hvis du køber et hus og optager et lån, vil långiveren, fx realkreditinstituttet, stille krav om, at du tegner en husforsikring. Husforsikringer kan variere forsikringsselskaberne imellem, men dækker typisk skader, der opstår på huset som følge af brand, vandskader, storm, hærværk eller ulykker. Prisen afhænger af bl.a. selvrisiko og tilvalg, men ligger på ca. 3.500-8.000 kr. om året.
I eksemplet benytter vi en husforsikring til 5.000 kr.
Prisen for selve flytningen afhænger i høj grad af, hvor meget du selv vil stå for, og hvor meget arbejde du overlader til professionelle flyttemænd. Arkivfoto.
Udover de omkostninger, der er forbundet med selve boligkøbet, er der også en stribe andre omkostninger, du skal huske at tage højde for i dit budget. For det er som regel en dyr fornøjelse at flytte.
Hvor meget koster en flytning?
Udgifterne til selve flytningen fra den gamle bolig til den nye varierer i sagens natur efter afstand, hvor mange ting du har og i hvilken grad, du selv er klar til at tage fat.
Ønsker du at stå for hele flytningen, kan du måske nøjes med at låne eller leje en trailer eller en lille lastbil. Så hvis der også skal købes pizza og øl til vennerne, kan du sikkert klare det for mellem 500-3.000 kr.
Vil du have professionelle flyttemænd til arbejdet, bliver det selvsagt en del dyrere. Særligt hvis du skal bruge hjælp til at pakke ned og pakke ud.
Du skal også bruge flyttekasser. Her kan du spare penge ved at låne eller købe nogle brugte flyttekasser. Ellers kan du leje dem af flyttefirmaet eller købe nye i et byggemarked.
Som regel kan en flytning klares for mellem 5.000-20.000 kr., men det er ikke usædvanligt, at det løber op i 30.000-100.000 kr.
Det er altid en god idé at indhente tilbud fra flere flyttefirmaer. Sørg for at få udspecificeret, hvad tilbuddet dækker over, så det er nemmere at sammenligne dem.
En del flyttefirmaer har beregnere på deres hjemmesider, hvor du kan få et indblik i, hvad det cirka vil koste i din situation.
Hvad koster en hurtig istandsættelse?
Udgiften til istandsættelse af den nye bolig afhænger i sagens natur af dens tilstand og dine krav til indretningen.
Ifølge en undersøgelse gennemført af YouGov for ejendomsmæglerkæden Home (fra 2024) bruger boligkøbere i gennemsnit over 200.000 kr. på at renovere og forbedre boligen.
Der er dog flest (27 procent), som bruger under 50.000 kr. 14 procent bruger mellem 50.000-100.000 kr., mens 13 procent bruger mellem 100.000-250.000 kr., 13 procent mellem 250.000-500.000 kr. og 9 procent over 500.000 kr. Der er 25 procent, som har svaret ved ikke.
Pengene går oftest til en gang maling og eventuelt tapetsering. Nyt køkken eller renovering af det eksisterende kommer på en anden plads og udskiftning eller istandsættelse af badeværelse på en tedjeplads, viser undersøgelsen.
Men selvom du vælger den mest skrabede version med en gang maling, bør du stadig regne med udgifter til mindre nyanskaffelser som søm, skruer, lamper, gardinstænger, gardiner og måske nogle nye møbler.
Du bør derfor som minimum øremærke 20.000 kr. til denne del.
Hvad koster det at flytte fra boligen?
Bor du i en lejebolig, skal du normalt betale for istandsættelse af den ved fraflytning. Er depositummet ikke tilstrækkeligt til at dække istandsættelsen, får du en ekstraregning.
Flytter du fra en ejerbolig, er der også en del udgifter til salg af boligen.
For at få tid til en lettere istandsættelse af din nye bolig, kan du vælge at have to boliger i fx en måned. Regn i så fald med en ekstra boligudgift på en måneds husleje.
Anslåede omkostninger i forbindelse med køb af hus til 2.500.000 kr. | |
|---|---|
Tinglysningsafgift på skøde | 16.850 kr. |
Tinglysningsafgift på realkreditlån (75 procent genbrug) | 9.075 kr. |
Tinglysningsafgift på boliglån (410.000 kr. ) | 7.770 kr. |
Ekspeditionsgebyrer bank/realkredit | 9.000 kr. |
Kurtage og kursskæring | 7.000 kr. |
Etablering af boliglån | 7.600 kr. |
Kurssikring i to måneder | 10.000 kr. |
Byggesagkyndig | 5.000 kr. |
Advokatbistand | 8.000 kr. |
Ejerskifteforsikring | 8.000 kr. |
Husforsikring | 5.000 kr. |
Anslåede omkostninger i alt | 93.295 kr. |
Anslåede omkostninger i alt i procent af købspris | 3,73 procent |
