Hvad koster det at købe en ejerbolig?

Hvor meget det koster at købe en ejerbolig kan variere en del. Den afhænger både af, om du optager lån, hvilken bank du har, om du benytter dig af ekstern rådgivning samt hvilke omkostninger, der er forbundet med selve flytningen, såsom udgifter til flyttefirma og dobbelt husleje i en periode. 

Selv om omkostningerne varierer, slipper du ikke uden om eksempelvis tinglysningsafgifter, mens andre udgifter mere afhænger af din bank samt realkreditselskab og af individuelle forhold. 

Ved en standardhandel med traditionel finansiering gennem en almindelig bank bør du som tommelfingerregel kalkulere med samlede omkostninger på mellem 4 og 8 procent af købsprisen.

Som boligkøber har du mulighed for at barbere omkostningerne ned gennem en grundig planlægning af skiftet mellem de to boliger. Køber du ejendommen med en kort overtagelsesfrist, sparer du eksempelvis på udgifterne til en fastkursaftale og slipper måske også for dobbelt husleje i en måned eller to.

Vælger du den absolutte minimalløsning, kan du nøjes med udgifter til stempel og skrivning af skøde, hvilket løber op i cirka 20.000 kr. for en bolig til 2,5 mio. kr. Dette kræver dog, at du betaler ejendommen kontant og fravælger alle ikke nødvendige udgifter.

Da det er svært at levere et konkret bud på den reelle udgift, har vi lavet et beregningseksempel, som illustrerer, hvad det kan komme til at koste, hvis du både har udgifter til lån, rådgivning og selve flytningen. Nedenstående beregning skal derfor ses som vejledende. 

I vores beregningseksempel lander udgifterne til købet på godt 6,7 procent af købsprisen. Heri er inkluderet en mindre udgift til istandsættelse af den nyerhvervede bolig på 25.000 kr., en måneds ekstra husleje på 15.000 kr. og flytteomkostninger på 12.000 kr.

Nederst i artiklen finder du en oversigt over samtlige anslåede udgifter.

Hvor meget skal staten have, når du køber bolig?

Den største enkelte post ved køb af ejendom er udgiften til tinglysning af ejerskiftet og stempling af pantebrevene.

Eksempel: Ved køb af en bolig til 2.500.000 kr., som finansieres 80 procent med et realkreditlån, 15 procent med et banklån og 5 procent udbetaling, fordeler udgifterne sig på følgende vis:

  • Tinglysning af skøde: Af købsprisen betales en afgift på 0,6 procent plus et fast gebyr på 1.660 kr. Samlet løber udgiften op i 16.660 kr. Tidligere var det praksis, at omkostningerne blev delt mellem køber og sælger vest for Storebælt, mens køber betalte alle omkostninger øst for Storebælt. Denne praksis er nu under ændring, så køber betaler hele udgiften også vest for Storebælt.
  • Tinglysningsafgift på realkreditlån: Da de færreste boligkøbere kan betale købesummen kontant, bliver ejendommen belånt i et realkreditinstitut. For at få sikkerhed for lånet kræver realkreditinstituttet pant i ejendommen. Tinglysning af pantebrevet koster 1,5 procent af lånebeløbet i afgift plus et fast gebyr på 1.660 kr. Belåner du 80 procent af boligen med et realkreditlån, vil afgiften på tinglysning af realkreditlånet beløbe sig til 30.928 kr. plus 1.660 kr., hvilket er lig med 32.588 kr. Vær opmærksom på, at tinglysningsafgiften betales på baggrund af lånets hovedstol, der altid vil være højere end kursværdien på lånet.
  • Tinglysningsafgift på boliglån: De fleste nye boligejere har også brug for en restfinansiering, der typisk finder sted gennem et boliglån i banken. Da boliglånet både skal rumme en restfinansiering på 15 procent og udgifterne til tinglysning samt gebyrer i bank og realkreditselskab, løber det samlede lånebeløb hurtigt op i 17 – 18 procent af købsprisen.  I den konkrete eksempel udgør boliglånet i banken cirka 452.000 kr., hvilket giver en udgift på 8.435 kr.

En bolighandel til 2,5 millioner kr. indbringer dermed staten ca. 58.000 kr. Hvis køber har mulighed for at genbruge afgifter på eksisterende pantebreve i bank og realkreditselskab, kan beløbet dog hurtigt blive halveret.

Hvad betaler du til bank og realkreditinstitut?

Både bank og realkreditinstitut forlanger en række gebyrer for ekspedition af en lånesag. Gebyrerne fordeler sig typisk på følgende måde:

  • Lånesagsgebyr på realkreditlånet: Gebyret svinger lidt mellem de enkelte banker og realkreditinstitutter, men udgør typisk ml. 2.000 - 4.000 kr., men en del banker vil være villige til at forhandle dette beløb. I vores eksempel sætter vi prisen til 3.000 kr.

Ordliste

Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.

Kurtage er den pris, du betaler, for at få solgt/købt dine obligationer.

  • Kurtage og kursskæring på realkreditlån: Typisk bør du regne med en kurtagesats på 0,15 procent og en kursskæring på 0,10 procent. Hvis din bolig koster 2.500.000 kr. og du belåner det 80 procent med et realkreditlån, vil udgiften til kurtage og kursskæring løbe op i 5.155 kr.
  • Tinglysningsservice på realkreditlån: Banken eller realkreditinstituttet tilbyder normalt at sende pantebrevene til tinglysningskontoret samt sørge for at ændre rækkefølgen af evt. andre pant i ejendommen. Gebyrets størrelse varierer typisk ml. 1.500 - 4.000 kr. Vi har sat prisen til 2.000 kr.
  • Etablering af boliglån: De fleste banker forlanger en stiftelsesprovision på 1-2 procent af lånebeløbet. Nogle banker har et indført minimums- og maksimumsbeløb for stiftelsesprovision, der fx kan være 500 kr. som minimum og 5.000 som maksimum. I eksemplet har vi lagt os fast på 2 procent uden maksimalbegrænsning, hvilket giver en udgift på 9.033 kr. ved et lånebeløb 451.663 kr.
  • Øvrige omkostninger på boliglån/ekspeditionsgebyr: Nogle banker forlanger et ekspeditionsgebyr og gebyr for at sende pantebrevet til tinglysning. Her vil omkostningerne typisk lægge ml. 500 - 1000 kr. Vi har sat beløbet til 500 kr.
  • Garantistillelse: Fra underskriften på købsaftalen og frem til overtagelsen af ejendommen kan der sagtens gå 2-4 måneder. Sælger vil i den periode have sikkerhed for, at han får sine penge til tiden og forlanger derfor en garanti for den del af købesummen, som du ikke allerede har betalt til ejendomsmægleren. Pengeinstitutternes pris på en garanti varierer og er i nogle tilfælde inkluderet i en finansieringsløsning, mens den i andre tilfælde udgør et procentvis ekspeditionsgebyr. Anslået skal du regne med en udgift på 3.000 - 4.000 kr. Vi har sat beløbet til 3.500 kr.

Hvad koster en kurssikring?

Fra købsaftalen er underskrevet, til du flytter ind i din nye bolig, kan der sagtens gå flere måneder. I den periode kan obligationskurserne både stige og falde, hvilket vil påvirke den månedlige ydelse på realkreditlånet. Hvis du ønsker at kende den månedlige ydelse på realkreditlånet på forhånd, kan du købe en kurssikring. Kurssikringen koster typisk et gebyr på 500 kr., men er nogle gange inkluderet i bankens andre gebyrbelagte ydelser.

Ud over gebyret koster kurssikringen et fradrag i kursen på obligationslånet. Fradraget svinger og er afhængig af periodens længde og den aktuelle rente. Ved det aktuelle renteniveau (marts 2017) skal du regne med cirka 0,3 procent-point i fradrag pr. måned. Hvis vi anslår, at du skal kurssikre i 2 måneder, vil det på komme til at koste 12.500 kr. inkl. gebyr. 

Hvis renterne bliver på samme niveau, eller måske oven i købet falder, vil en kurssikring være overflødig og pengene tabt.

Hvor meget koster rådgivning?

Den økonomiske rådgivning får de fleste boligkøbere i banken, som tager sig betalt for sin service gennem gebyrer og rentemarginal (forskellen mellem udlånsrente og indlånsrente). Derudover kan du som boligkøber få brug for både byggeteknisk bistand og advokatrådgivning.

  • Byggesagkyndig: Selvom sælger får udarbejdet en tilstandsrapport over boligen, vælger nogle boligkøbere alligevel at få en uvildig sagkyndig til at se på ejendommen. Tilstandsrapporten dækker nemlig kun over synlige skader og tegn på skader i ejendommen og er baseret på en rent visuel inspektion af boligen. En byggeteknisk inspektion kan være mere grundig og foretages typisk sammen med den potentielle køber. Prisen for en gennemgang af boligen svinger meget, men vil ofte ligge i størrelsesordenen 5.000 kr. - 8.000 kr. Vi har i eksemplet valgt 6.000 kr. som standardudgift.
  • Advokatbistand: På baggrund af købsaftalen får du skrevet et skøde på ejendommen. Der er tale om et standardprodukt, som i de billigste tilfælde ikke koster mere end ca. 2.000 kr. Ønsker du egentlig rådgivning omkring boligkøbet, tilbyder de fleste advokater denne service. En del ejendomsmæglere tilbyder en pakkeløsning, som omfatter rådgivning og forhandling af pris, skødeskrivning og udarbejdelse af refusionskonto. Vi har sat den samlede udgift til 8.000 kr.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

I forbindelse med salget får sælger typisk udarbejdet en tilstandsrapport, som også er grundlag for et tilbud på ejerskifteforsikring til køber. Prisen på en ejerskifteforsikring varierer afhængigt af husets alder, størrelse og dækningens varighed, men svinger også fra selskab til selskab. Normalt deler sælger og køber udgiften, som vi har anslået til 17.000 kr., hvilket giver 8.500 kr. til hver.

Hvad koster en flytning?

Udgifterne til flytning fra den gamle bolig til den nye varierer i sagens natur efter afstand, bohavets omfang og efter, i hvor høj grad du selv vil deltage i flytningen. Ønsker du selv at stå for flytningen, kan du nøjes med lejeudgiften til en lastbil. En 6,5 ton lastbil til stort kørekort fås for ca. 2.000 kr. i døgnet. 

Ønsker du professionelle flyttemænd til arbejdet, svinger timeprisen for 3 mand plus stor lastbil typisk mellem 1.000 og 1.500 kr. Flytning af indboet i et standardparcelhus over en begrænset afstand løber dermed op i ca. 12.000 kr. Leje af 100 flyttekasser samt udbringning koster ca. 1.000 kr. Vi har sat den samlede omkostning til 12.000 kr.

Hvad koster en hurtig istandsættelse?

Udgiften til istandsættelse af den nye bolig afhænger i sagens natur af dens tilstand og dine krav til indretningen. 

De fleste boligkøbere giver boligen en gang maling og evt. tapetsering. Derudover bør du også regne med udgifter til mindre nyanskaffelser som søm, skruer, lamper, gardinstænger og evt. gardiner. Vi har sat den samlede udgift til 25.000 kr., hvis du selv står for en del af arbejdet.

Hvad koster det at flytte fra boligen?

Bor du i en lejebolig, skal du sædvanligvis betale for istandsættelse af den. Er depositummet ikke tilstrækkeligt til at dække istandsættelsen, får du en ekstraregning. 

Flytter du fra en ejerbolig, er der udgifter til salg af boligen. Vælger du at overlade hele salgsarbejdet til en mægler, bør du kalkulere med 4 - 6 procent af handelsværdien i omkostninger til ejendomsmægler, bank og realkreditselskab. 

For at få tid til en lettere istandsættelse af din nye bolig kan du vælge at have 2 boliger i fx en måned. Regn i så fald med en ekstra boligudgift på en måneds husleje. Vi har sat udgiften til 15.000 kr. for en ejerbolig.

Hvordan finansieres omkostningerne?

Cirka 46 procent svarende til cirka 77.000 kr. ud af de samlede omkostninger på 168.000 kr. bliver automatisk finansieret gennem øget lånoptagelse i boligen. Det resterende beløb på cirka 91.000 må du hente fra din opsparing eller på kassekreditten.

Da realkreditlånet ikke må udgøre mere end højst 80 pct. af vurderingen, er det ikke muligt at finansiere omkostningerne gennem et højere realkreditlån. I stedet bliver omkostningerne på de nævnte 77.000 kr. finansieret via en forhøjelse af boliglånet, der i eksemplet kommer op på cirka 452.000 kr.

Vælger du en standard finansieringsmodel, som skitseret i ovenstående eksempel, vil gælden i ejendommen udgøre i alt 2.452.000 kr. ved indflytning. Det betyder, at gælden udgør 98 pct. af ejendommens værdi. Der skal således kun et mindre prisfald til, før den nyetablerede boligejer bliver teknisk insolvent og dermed står i en situation hvor gælden overstiger ejendommens værdi.

Anslåede omkostninger i forbindelse med køb af bolig

 

Tinglysningsafgift af realkreditpantebrev, fast afgift;1.660

 

Tinglysningafgift på realkreditlån;30.928

 

Tinglysningsafgift af ejerpantebrev, fast afgift;1.660

 

Tinglysningsafgift på boliglån;6.775

 

Lånesagsgebyr på realkreditlån;3.000

 

Kurtage og kursskæring;5.155

 

Tinglysningsservice på realkreditlån;2.000

 

Etablering af boliglån;9.033

 

Ekspeditionsgebyr og øvrige omkostninger på boliglån;500

 

Garantistillelse;3.500

 

Kursfradrag for kurssikring - to måneder;12.500

 

Tinglysning af skøde, fast gebyr;1.660

 

Tinglysningsafgift af skøde;15.000

 

Byggesagkyndig;6.000

 

Advokatbistand;8.000

 

Ejerskifteforsikring;8.500

 

Flytning;12.000

 

Ekstra husleje;15.000

 

Let istandsættelse (gardiner, maling m.v.);25.000

 

Anslåede omkostninger i alt;167.871

 

Anslåede omkostninger i alt i pct. af købspris;6,71