Hvad koster det at købe en ejerbolig?

Hvor meget det koster at købe en ejerbolig kan variere en del. Den afhænger både af, om du optager lån, hvilken bank du har, om du benytter dig af ekstern rådgivning samt hvilke omkostninger, der er forbundet med selve flytningen, såsom udgifter til flyttefirma og dobbelt husleje i en periode. 

Selv om omkostningerne varierer, slipper du ikke uden om eksempelvis tinglysningsafgifter, mens andre udgifter mere afhænger af din bank samt realkreditselskab og af individuelle forhold. 

Ved en standardhandel med traditionel finansiering gennem en almindelig bank bør du som tommelfingerregel kalkulere med samlede omkostninger på 5 - 6 procent af købsprisen.

Som boligkøber har du mulighed for at barbere omkostningerne ned gennem en grundig planlægning af skiftet mellem de to boliger. Køber du ejendommen med en kort overtagelsesfrist, sparer du eksempelvis på udgifterne til en fastkursaftale og slipper måske også for dobbelt husleje i en måned eller to.

Vælger du den absolutte minimalløsning, kan du nøjes med udgifter til stempel og skrivning af skøde, hvilket løber op i cirka 25.000 kr. for en bolig til 2,5 mio. kr. Dette kræver dog, at du betaler ejendommen kontant og fravælger alle ikke-obligatoriske udgifter.

Er du førstegangskøber og kun har kontanter nok til at dække udbetalingen og de direkte omkostninger ved købet, løber omkostningerne hurtigt op i cirka 125.000 kr. ved en helt almindelig hushandel til 2,5 millioner kr. 

I redaktionens eksempel lander udgifterne til købet på 5,0 procent af købsprisen. Heri er inkluderet udgift til istandsættelse af den nyerhvervede bolig på 20.000 kr., flytteomkostninger på 10.000 kr. samt en måneds ekstra husleje på 10.000 kr. Nederst i artiklen finder du en oversigt over samtlige omkostninger ved køb af et hus til 2,5 millioner kr.

Hvor meget skal staten have, når du køber bolig?

Den største enkelte post ved køb af ejendom er udgiften til tinglysning af ejerskiftet og stempling af pantebrevene.

Eksempel: Ved køb af en bolig til 2.500.000 kr., som finansieres 80 procent med et realkreditlån, 16-17 procent med et banklån og 5 procent udbetaling, fordeler udgifterne sig på følgende vis:

  • Tinglysning af skøde: Af købsprisen betales en afgift på 0,6 procent plus et fast gebyr på 1.640 kr. Samlet løber udgiften op i 16.640 kr. Tidligere var det praksis, at omkostningerne blev delt mellem køber og sælger vest for Storebælt, mens køber betalte alle omkostninger øst for Storebælt. Denne praksis er nu ændret, så køber betaler hele udgiften også vest for Storebælt.
  • Tinglysningsafgift på realkreditlån: Realkreditselskabet ønsker have sikkerhed for sit udlån gennem et pantebrev. Tinglysning af pantebrevet koster 1,45 procent af lånebeløbet plus et fast gebyr på 1.640 kr. Belåner du 80 procent af boligen med et realkreditlån, vil afgiften på tinglysning beløbe sig til 29.000 kr. plus 1.640 kr., hvilket er lig med 30.640 kr. Imidlertid kan du modregne værdien af tidligere betalt tinglysningsafgift. Afgiften bliver derfor væsentligt lavere, da du måske kan genbruge 75 procent af afgiften. Hvis det er tilfældet, vil tinglysningsudgiften udgøre små 9.000 kr. 
  • Tinglysningsafgift på boliglån: De fleste nye boligejere har også brug for en restfinansiering, der typisk finder sted gennem et boliglån i banken. Da boliglånet både skal rumme en restfinansiering på 15 procent og udgifterne til tinglysning samt gebyrer i bank og realkreditselskab, løber det samlede lånebeløb hurtigt op i 16 – 17 procent af købsprisen.  I den konkrete eksempel udgør boliglånet i banken cirka 410.000 kr., hvilket giver en udgift på cirka 7.500 kr. Vær opmærksom på, om du har mulighed for at genbruge tinglysningsafgiften på et eksisterende ejerpantebrev i ejendommen.

En bolighandel til 2,5 millioner kr. indbringer dermed staten ca. 33.000 kr. i tinglysningsafgifter, hvis køber er i stand til at genbruge 75 procent af tinglysningsafgiften på realkreditpantebrevet.

Hvad betaler du til bank og realkreditinstitut?

Både bank og realkreditinstitut forlanger en række gebyrer for ekspedition af en lånesag. Gebyrerne fordeler sig typisk på følgende måde:

  • Ekspeditionsgebyrer: Banken beregner sig en række bebyrer i forbindelse med tinglysning, sagsbehandling og eventuel garanti over for sælger. Størrelse af gebyrerne svinger mellem de enkelte banker, men regn med en fast udgift på cirka 9.000 kr. Nogle banker tilbyder rabat på beløbet over for nye kunder.

Ordliste

Kursskæring er et fradrag i kursen, inden lånebeløbet bliver afregnet med dig.

Kurtage er den pris, du betaler, for at få solgt/købt dine obligationer.

  • Kurtage og kursskæring på realkreditlån: Typisk bør du regne med en kurtagesats på 0,15 procent og en kursskæring på 0,20 procent. Hvis din bolig koster 2.500.000 kr. og du belåner det 80 procent med et realkreditlån, vil udgiften til kurtage og kursskæring løbe op i cirka 7.000 kr.
  • Etablering af boliglån: Nogle banker beregner provision på boliglånet som en procentsats af lånet, mens andre opererer med et fast gebyr. I det konkrete eksempel har vi taget udgangspunkt i den gennemsnitlige udgift hos de fire storbanker samt Arbejdernes Landsbank.Udgiften er sat til 7.600 kr. for et lån på 410.000 kr.
  • Kurssikring: Ønsker du er at finansiere boligen med et fastforrentet lån, kan du overveje en kurssikring. Med en kurssikring kender du den månedlige ydelse på forhånd. Nogle banker beregner sig et fast gebyr plus et fradrag i kursen, mens andre banker kun beregner sig et fradrag i kursen. For at kurssikre et lån på 2 millioner kr. i to måneder, bør du regne mede en udgift på omkring 6.700 kr. (Oktober 2019).

Samklet set bør du regne med omkostninger til bank og realkreditselskab på omkring 30.000 kr. Vær dog opmærksom på, at beløbet svinger mellem de enkelte banker.

Hvor meget koster rådgivning?

Den økonomiske rådgivning får de fleste boligkøbere i banken, som tager sig betalt for sin service gennem gebyrer og rentemarginal (forskellen mellem udlånsrente og indlånsrente). Derudover kan du som boligkøber få brug for både byggeteknisk bistand og advokatrådgivning.

  • Byggesagkyndig: Selvom sælger får udarbejdet en tilstandsrapport over boligen, vælger nogle boligkøbere alligevel at få en uvildig sagkyndig til at se på ejendommen. Tilstandsrapporten dækker nemlig kun over synlige skader og tegn på skader i ejendommen og er baseret på en rent visuel inspektion af boligen. En byggeteknisk inspektion kan være mere grundig og foretages typisk sammen med den potentielle køber. Prisen for en gennemgang af boligen svinger meget, men vil ofte ligge i størrelsesordenen 5.000 kr. - 8.000 kr. Vi har i eksemplet valgt 5.000 kr. som standardudgift.
  • Advokatbistand: På baggrund af købsaftalen får du skrevet et skøde på ejendommen. Der er tale om et standardprodukt, som i de billigste tilfælde ikke koster mere end ca. 2.000 kr. Ønsker du egentlig rådgivning omkring boligkøbet, tilbyder de fleste advokater denne service. En del ejendomsmæglere tilbyder en pakkeløsning, som omfatter rådgivning og forhandling af pris, skødeskrivning og udarbejdelse af refusionskonto. Vi har sat den samlede udgift til 8.000 kr.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

I forbindelse med salget får sælger typisk udarbejdet en tilstandsrapport, som også er grundlag for et tilbud på ejerskifteforsikring til køber. Prisen på en ejerskifteforsikring varierer afhængigt af husets alder, størrelse og dækningens varighed, men svinger også fra selskab til selskab. Normalt deler sælger og køber udgiften, som vi har anslået til 16.000 kr., hvilket giver 8.000 kr. til hver.

Hvad koster en flytning?

Udgifterne til flytning fra den gamle bolig til den nye varierer i sagens natur efter afstand, bohavets omfang og efter, i hvor høj grad du selv vil deltage i flytningen. Ønsker du selv at stå for flytningen, kan du nøjes med lejeudgiften til en lastbil. En 6,5 ton lastbil til stort kørekort fås for ca. 2.000 kr. i døgnet. 

Ønsker du professionelle flyttemænd til arbejdet, svinger timeprisen for 3 mand plus stor lastbil typisk mellem 1.000 og 1.500 kr. Flytning af indboet i et standardparcelhus over en begrænset afstand løber dermed op i ca. 12.000 kr. Leje af 100 flyttekasser samt udbringning koster ca. 1.000 kr. Vi har sat den samlede omkostning til 10.000 kr.

Hvad koster en hurtig istandsættelse?

Udgiften til istandsættelse af den nye bolig afhænger i sagens natur af dens tilstand og dine krav til indretningen. 

De fleste boligkøbere giver boligen en gang maling og evt. tapetsering. Derudover bør du også regne med udgifter til mindre nyanskaffelser som søm, skruer, lamper, gardinstænger og evt. gardiner. Vi har sat den samlede udgift til 20.000 kr., hvis du selv står for en del af arbejdet.

Hvad koster det at flytte fra boligen?

Bor du i en lejebolig, skal du sædvanligvis betale for istandsættelse af den. Er depositummet ikke tilstrækkeligt til at dække istandsættelsen, får du en ekstraregning. 

Flytter du fra en ejerbolig, er der udgifter til salg af boligen. Vælger du at overlade hele salgsarbejdet til en mægler, bør du kalkulere med 5 til 6 procent af handelsværdien i omkostninger til ejendomsmægler, bank og realkreditselskab. 

For at få tid til en lettere istandsættelse af din nye bolig, kan du vælge at have to boliger i fx en måned. Regn i så fald med en ekstra boligudgift på en måneds husleje. Vi har sat udgiften til 10.000 kr. for en ejerbolig.

Hvordan finansieres omkostningerne?

I eksemplet løber de samlede omkostninger - ved et køb af et hus med en pris på 2,5 millioner kr. - op i cirka 124.000 kr. Ud af dette beløb bliver cirka 38.000 kr. hentet ved at øge boliglånet, så lånet udgør 16 - 17 procent af .købsprisen.

En mindre del af omkostningerne - i form af kursskæring og kursfradrag ved kurssikring - på cirka 10.000 kr., hentes reelt gennem et lidt højere realkreditlån. 

Det resterende beløb på cirka 76.000 kroner henter boligkøber normalt gennnem sin opsparing eller et træk på kassekreditten.

Vælger du en standard finansieringsmodel, som skitseret i ovenstående eksempel, vil gælden i ejendommen typisk udgøre mellem 96 og 97 procent af ejendommens værdi. Der skal således kun et mindre prisfald til, før den nyetablerede boligejer bliver teknisk insolvent og dermed står i en situation, hvor gælden overstiger ejendommens værdi.

Anslåede omkostninger i forbindelse med køb af hus til 2,5 millioner kr.

 

Tinglysningsafgift på skøde:15.000 kr.

 

Tinglysning af skøde, fast gebyr:1.640 kr.

 

Tinglysningsafgift på realkreditlån (75 % genbrug): 7.250 kr.

 

Tinglysningsafgift af realkreditpantebrev, fast afgift:1.640

 

Tinglysningsafgift på boliglån (410.000 kr. ): 5.945 kr.

 

Tinglysningsafgift af ejerpantebrev, fast afgift:1.640 kr.

 

Ekspeditionsgebyrer bank/realkredit: 9.000 kr.

 

Kurtage og kursskæring: 7.000 kr.

 

Kursfradrag ved kurssikring (to måneder) 6.700 kr.

 

Etablering af boliglån: 7.600 kr.

 

Byggesagkyndig: 5.000 kr.

 

Advokatbistand: 8.000 kr.

 

Ejerskifteforsikring: 8.000 kr.

 

Flytning:10.000 kr.

 

Ekstra husleje: 10.000 kr.

 

Let istandsættelse (gardiner, maling m.v.): 20.000 kr.

 

Anslåede omkostninger i alt: 124.415 kr.

 

Anslåede omkostninger i alt i pct. af købspris: 4,95