Forberedelse er alt, når du køber bolig – især første gang du skriver under på en drømmebolig. Her er 12 gode råd om, hvad du skal sætte dig ind i, inden du går i gang.

Økonomi: Før du går i banken

Inden du har dit første møde med banken, bør du kende din økonomi godt og have alle de relevante oplysninger klar til mødet. Foruden din løn og din jobsituation kan banken fx spørge, hvilket liv du vil leve som husejer, om du fx har en dyr hobby, rejser meget eller har dyre madvaner - og bede dig vurdere, hvor mange penge det kræver hver måned. 

Hvor stort et beløb du kan låne, afhænger af din månedsløn. For at sikre at du har luft i økonomien og ikke overbelåner dig selv, ser bankerne især på dit rådighedsbeløb og din gældsfaktor. 

Rådighedsbeløbet er det beløb, du/I har tilbage hver måned til mad, tøj og biografture m.m., efter at de faste udgifter til fx lån, grundskyld (hvis ejerbolig), forsikringer, evt. fagforening m.m. er trukket fra. Jo højere dette beløb er, jo mere kan du låne. De vejledende minimumsbeløb så således ud i 2023:

  • Ca. 7.000 kr. for 1 voksen    
  • Ca. 12.000 kr. for et par
  • + 2.500 kr. pr. hjemmeboende barn

Gældsfaktoren er det nøgletal, der fortæller banken, hvor kreditværdig du er. Nøgletallet fremkommer ved at dividere din samlede gæld med din bruttoindkomst, og jo lavere tallet er, jo bedre. Hvis du har billån, studielån, kassekredit osv., skal de regnes med i gældsfaktoren. De vejledende grænser ser således ud:

  • Ejerbolig: 3,5 x husstandens indkomst før skat.
  • Andelsbolig: 1,75 x husstandens indkomst før skat – forudsat god økonomi i andelsboligforeningen.

Retningslinjerne er udarbejdet af Finanstilsynet i januar 2018 og stammer fra ”Vejledning til regnskabsindberetning for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl.".

Realkreditselskaber og banker har mulighed for at fravige vejledningens retningslinjer, hvis låntager har en meget højt rådighedsbeløb og en robust formue. I praksis bevilliger bankerne da også lån til borgere med en gældsfaktor på typisk mellem 4 og 5 i områder med høje boligpriser.

Vejledningen dikterer ikke bankerne, hvor meget de må udlåne. Derimod  fortæller vejledningen, hvordan bankerne skal indberette deres udlån i regnskabet. Hvis Finanstilsynet vurderer, at banken ikke overholder vejledningen, kan banken eller realkreditselskabet blive pålagt ekstra hensættelser, hvilket inden for den finansielle sektor anses som en ekstra udgift.

Beregn, hvor meget du kan låne til boligkøb

Med beregneren nedenfor kan du få en fornemmelse af, hvor meget du maksimalt kan købe ejerbolig for.

Beregneren kan benyttes i forbindelse med køb af ejerbolig, mens der gælder andre låneregler for fx andelsboliger. 

Før du bruger beregneren, skal du være opmærksom på, at udbetalingen mindst skal udgøre 5 pct. af købesummen. Du kan justere størrelsen af din udbetaling, så den udgør mindst 5 pct. 

Normalt må husstandens samlede bruttogæld ikke overstige 4 gange husstandsindkomsten. I de to storbyområder er der dog en tendens til, at gældsfaktoren kommer op over fire.   

Er du over 60 år, skal du være opmærksom på, at realkredit-selskaberne ikke vil gå med til en gældsfaktor meget over 2, selvom din økonomi er stærk.

Beregneren forudsætter, at du ikke har nævneværdig opsparing ud over penge til den nødvendige udbetaling.

 

Budget: Husk at få alt med

Alle indtægter og udgifter skal regnes med i dit budget. Det virker tjekket, at komme med et færdigt, gennemtænkt budget, hvori der er taget højde for alle faste udgifter. Det er ikke sikkert, at du kender de præcise udgifter, men så lav nogle realistiske overslag, fx ud fra udgifter i boliger, hvis størrelse og beliggenhed er, som du ønsker.

Disse udgiftsposter skal du bl.a. huske:

  • Boliglån
  • Boligforening
  • Ejendomsværdiskat
  • Grundskyld
  • Vandafledning
  • Vandforbrug
  • Varme
  • El og gas
  • Vedligehold
  • Vaskeri
  • Transport (tog/buskort; cykel; bil: benzin/diesel, ejerafgift, vægtafgift, reparation, billån)
  • Licens/internet/telefon/tv-signal

Husk også:

  • A-kasse- og fagforeningskontingent
  • Indboforsikring/ulykkesforsikring/husforsikring (+ bil: kasko, ansvarsforsikring)
  • Rejseforsikring
  • Sygeforsikring
  • Opsparing (pension)
  • Forbrugslån
  • Kreditkort
  • Kassekredit
  • Medicin
  • Tandlæge
  • Abonnementer
  • Fritidsaktiviteter (+ børn: dagpleje, vuggestue, børnehave).

Låneaftale: Hvad skal du gå efter?

Når du skal vurdere, hvor du får det bedste boliglån, er der især ét tal, du skal kende, og det er de årlige omkostninger i procent, som forkortes ÅOP. 

ÅOP'en er populært sagt kiloprisen på lånet hvert år inklusiv renter, gebyrer og omkostninger. Og jo lavere ÅOP er, jo billigere er lånet for dig. Det er lovpligtigt, at banker og andre, der låner penge ud, skal oplyse ÅOP på deres lån. 

Når du sammenligner ÅOP på forskellige lånetilbud, skal du sikre dig, at det er samme størrelse lån og samme løbetid (antal år, du betaler det af på). ÅOP’en vil alt andet lige være lavere på et lån med lang løbetid i forhold til et lån med kort løbetid, fordi omkostningerne ved lånet fordeles over flere rater. 

To ens lån med samme ÅOP er ikke det samme, som at de er lige attraktive. Lån med en høj rente og lave gebyrer vil typisk være det mest fordelagtige for dig. Renten kan nemlig trækkes fra i skat, og det kan gebyrerne ikke. 

Hvis en bank med en relativt høj ÅOP siger til dig, at de kan give dig et bedre samlet tilbud, hvis de også overtager dine forsikringer og pensioner, skal du holde tungen lige i munden. Et samlet tilbud kan mudre regnestykket, og du bør derfor vurdere boliglån, pension og forsikringer hver for sig.

Bank eller realkreditinstitut: Hvor låner du pengene bedst?

  • Hovedparten af al boligfinansiering foregår stadig gennem et realkreditselskabeb, men enkelte storbanker tilbyder realkreditlignende lån som svarer nogenlinde til et almindeligt realkreditlån.  Bankerne ejer realkreditinstitutterne, og de rådgiver kun inden for deres egne produkter. Jyske Bank ejer Jyske Realkredit. Danske Bank ejer Realkredit Danmark. Nordea ejer Nordea Kredit. Omkring 60 små og mellemstore banker, sparekasser og andelskasser benytter sig af Totalkredit, som er ejet af låntagerne.
  • Realkreditlån ydes på baggrund af obligationer, som sælges på fondsbørsen. Det er i princippet den, der køber obligationerne, du låner pengene af. Overvej at vælge et realkreditselskab med lave bidragssatser på netop din finansieringsmodel.
  • Banklån ydes af banken og bruges typisk til fuld finansiering ved køb af andelsbolig og til delvis finansiering af ejerbolig. 
  • Bankrådgiverne kan ikke bare forhandle med dig, som de selv vil. De har en ramme, som de kan forhandle inden for, og de skal i nogle tilfælde have deres udspil godkendt af en afdelingsleder.Men det betyder ikke, at du ikke skal forsøge at forhandle. Og husk, at en bank i princippet er en butik. Er du ikke tilfreds med den rente, banken tilbyder dig, så prøv at forhøre dig hos en eller flere andre banker. Du har krav på at få at vide, hvad den laveste rente er i banken, og hvad betingelserne for denne rente er.

Boliglånet: Sådan finansierer du din nye bolig

Der er stor forskel på, hvordan du finansierer din bolig, alt efter om du skal købe en ejer- eller en andelsbolig.

EJERBOLIG:

Det totale beløb (100 procent), du skal bruge til køb af ejerbolig, består typisk af 3 forskellige elementer:

  1. Realkreditlån: Med realkreditlån kan du belåne op til 80 procent af boligens salgsværdi. Som sikkerhed for lånet tager realkreditinstituttet pant i din bolig, den såkaldte 1.-prioritet, hvilket vil sige, at realkreditinstituttet har førsteret til at få sine penge tilbage, hvis boligen ryger på tvangsauktion.
  2. Banklån: Banken yder lån på op til 15 procent af det totale finansieringsbehov. Som sikkerhed for lånet tager banken pant i din bolig, den såkaldte 2.-prioritet. Vær opmærksom på, at boliglånet typisk bliver lidt højere end de nævnte 15 pct. af vurderingen, da omkostninger til etablering af realkreditlån og banklån lægges ind under boliglånet.
  3. Udbetaling: Banken vil normalt kræve, at du selv lægger mindst 5 procent i udbetaling til boligen. Du kan selvfølgelig altid lægge en højere udbetaling, hvilket vil gøre hele finansieringen billigere, fordi du skal låne mindre. Oven i udbetalingen skal du lægge cirka 30.000 kr. til advokat, stempling af skøde og en eventuel ejerskifteforsikring. Eksemplet gælder ved køb af et hus til 2,5 millioner kr.

Om realkreditlån:

  • Afdrag eller ej: Du kan som regel vælge at betale af på et realkreditlån med det samme, eller du kan vælge et lån med afdragsfri periode, fx fordi du betaler dit banklån ud i denne periode.
  • Låneperiode: Samtidig skal du tage stilling til, hvor lang tid du vil være om at betale lånet af, fx 10, 20 eller 30 år. Jo kortere løbetid lånet har, jo mindre vil du samlet set skulle betale for det – men jo højere vil den månedlige ydelse være på lånet, og jo hårdere vil du sidde i det i dagligdagen.

Om fleks- eller fastforrentede lån:

  • Fast eller fleks: Du skal også tage stilling til, om du vil have et fastforrentet lån, hvor du betaler den samme rente i hele lånets løbetid, eller et variabelt lån – også kaldet flekslån.
  • Tager du et flekslån, kan du fx vælge om renten skal tilpasses hvert halve år (Fleks Kort) hvert 3. år (F3-lån) eller hvert 5. år (F5-lån). Jo længere periode du vil have din rente låst fast, jo højere er renten normalt.
  • Renten på et fastforrentet 30-årigt lån er således højere end på et F3-lån. Under normale omstændigheder vil renten på et fastforrentet lån ligge to til tre procent-point højere end renten på et F3/F5-lån.

ANDELSBOLIG:

Der ydes ikke realkreditlån til andelsboliger, da du ikke har en tinglyst ejendomsret over boligen.

Banklån til andelsbolig:

  • Andelsboliger finansieres sædvanligvis med banklån med variabel rente, hvilket vil sige, at renten kan svinge gennem hele lånets løbetid. Nogle banker tilbyder dog lån med fast rente over en begrænset årrække, hvilket ofte er en dyr løsning.
  • Udbetalingen på en andelsbolig udgør minimum 5 procent af den såkaldt "tekniske kontantpris". Den tekniske kontantpris består af boligens pris tillagt boligens andel af den fælles gæld i ejendommen. 
  • Når du skal optage lån i banken med din andel som sikkerhed, skal du være godkendt af andelsboligforeningen som andelshaver med brugsret til den angivne bolig. Denne godkendelse kaldes 'erklæring om adkomst'.

Få overblik, før du låner

Når du skal låne penge til at købe en andelsbolig eller en ejerbolig, så husk, at banken er en forretning. Du tilbyder banken at låne deres penge, og det er det, de tjener deres penge på –  og de tilbyder så nogle vilkår, du kan gøre det på.

Som i alle forhandlinger er det godt at være velforberedt. Og som med alle andre varer, du køber, er det godt at undersøge, om prisen på et identisk produkt, i dette tilfælde et boliglån’, er billigere at anskaffe sig ’i en anden butik’.

Du kan fx bede om at få tre tilbud på dine lån gennem portaler som mybanker.dk eller findbank.dk. De tilsluttede banker vælger, om de vil byde ind med et tilbud på dine lån.

Alternativt kan du gå ind på pengepriser.dk, som tilbyder en oversigt bankernes udlånsrenter. Ud fra denne oversigt kan du selv beslutte, hvilket bank du vil kontakte for et lånetilbud.

Boligtype: Skal du købe en andel eller en ejerbolig?

Rent økonomisk er der fordele og ulemper ved enten at købe en ejerbolig eller en andelsbolig.

Ejerbolig:

  • Ved køb af ejerbolig får du adgang til lavt forrentede realkreditlån. Lånene kan enten være med fast eller variabel rente.
  • Salgs- og købsomkostninger er højere på en ejerbolig end på på en andelsbolig. Det skyldes en mere indviklet købsproces, hvor både staten og banken opkræver en række gebyrer og afgifter.

Andelsbolig:

  • Andelsboliger er typisk 20 - 40 procent billigere end tilsvarende ejerboliger.
  • Udgifter til både køb og salg er væsentlig billigere end ved en ejerbolig.
  • Til gengæld er lånet dyrere til en andelsbolig, fordi du kun kan tage det som banklån. 
  • Du betaler ikke ejendomsværdiskat i en andelsbolig, da du ikke ejer boligen, men kun ejer en andel af foreningens formue

Hvem skal hjælpe dig?

Ved køb af ejerbolig, får du normalt brug for rådgivning. En bolighandel er en kompliceret proces, som kun de færreste kan gennemføre uden professionel hjælp. Ved køb af andelsbolig kan det i nogle tilfælde også være en god idé med en rådgiver.

Her er en gennemgang af de forskellige rådgiverfunktioner og en cirka pris for deres ydelser.

1. Tinglysning af skøde

I langt de fleste tilfælde er det nødvendigt med en advokat eller en anden specialist, der skal sørge for udarbejdelse af skøde og tinglysning.

Ofte tilbyder boligadvokater et såkaldt advokatforbehold i købsaftalen. Forbeholdet betyder, du kan trække dig ud af købsaftalen inden for en lile uges tid.

Pris: 2.000 -10.000 kr. Prisen afhænger af, om du kun ønsker tinglysning eller om du også ønsker juridisk rådgivning.

2. Købermægler

En købermægler hjælper med at forhandle prisen på boligen. Rådgiveren betaling består ofte i en procent-del af prisnedslaget. Vær opmærksom på, at du sandsynligvis kan få et prisnedslag uden købermægler, men at mægleren måske kan skaffe dig et ekstra nedslag.

Blandt de uafhængige købermæglere finder du: www.boligassistancen.dk, www.bomae.dk og www.købersmægler.dk m.fl.

3. Økonomisk rådgivning

Hvis du vil have økonomisk rådgivning uden om banken, tilbyder fx www.uvildige.dk og www.finanshus.dk m.fl. råd og vejledning med alle økonomiske aspekter af huskøbet: Dvs. finansieringen af boligen, valg af pengeinstitut og lån, beregning af rådighedsbeløb og gældsfaktor samt fremtidige omkostninger til ombygning, udvidelse m.m.

Pris: 5.000-10.000 kr. Priserne svinger alt efter, hvilke services du vil have med.

4. Byggeteknisk rådgiver

Den byggetekniske rådgiver gennemgår lejlighedens/husets fysiske tilstand og sikrer dig mod ubehagelige overraskelser med taget, kælderen, elinstallationerne osv. Den byggetekniske rådgiver er relevant at have med på råd, når du køber en ejerbolig som hus, ejerlejlighed, villalejlighed, rækkehus eller sommerhus.

Pris: 800-1.500 kr./t. Der kan også ofte aftales en fast pris.

5. Internettet

På nettet kan du hurtigt få et overblik over boligpriser og priser på lån. På fx Boliga, Boligsiden og Dingeo kan du undersøge boligpriser og vurderinger over hele landet.

Pris: gratis.

Tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen: Læs grundigt og se dig for

Hvis dit første boligkøb er et hus, skal du vide, hvad en tilstandsrapport egentlig beskriver, og hvordan du efterfølgende er dækket af ejerskifteforsikringen. Få et overblik her.

Tilstandsrapport:

Formålet med en tilstandsrapport er at der derved kan tegnes en ejerskifteforsikring. Det er ikke en skadesrapport over de problemer, der er i huset i forhold til et helt nybygget hus. Almindeligt slid og ælde bliver ikke omtalt i rapporten, og eksempelvis en fugtig kælder i et hus fra 1920’erne vil ikke bemærkes som en fejl ved huset, da dette er helt normalt. Det er at beskrive et hus’ relative tilstand i forhold til dets alder og type.

Elinstallationsrapport:

Formålet med en elinstallationsrapport er opnå mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Desuden er den til specifikt at vurdere alle synlige elinstallationer på et hus, og der foretages målinger på hovedtavlen samt stikprøvekontrol af stikkontakter, afbrydere, og lampeudtag, hvor frontdækslet tages af og materialerne bag kontrolleres. Elinstallationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet samme karaktersystem som i en tilstandsrapport. 

Både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er frivillige, men de er en forudsætning for at få udarbejdet en ejerskifteforsikring, der beskytter dig mod skjulte fejl og mangler ved huset. Man kan bestille eftersyn på alle boligtyper, altså hus, ejerlejlighed, rækkehus, villalejlighed og fritidshuse.

Ejerskifteforsikring:

En ejerskifteforsikring dækker skjulte fejl og mangler ved et hus, som var til stede på overtagelsesdagen, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke på anden måde kendte til på forhånd. Hvis der er fugt i kælderen, så du ikke kan bruge den til at bo i (hvilket i det fleste tilfælde også er ulovligt), er det altså ikke nødvendigvis en skade, som du kan få dækket af forsikringen.

Anmærkninger i tilstandsrapporten:

Bagerst i tilstandsrapporten er der en hustypebeskrivelse af det hus, du er ved at købe. Vær opmærksom på OBS-punkterne og spørg ind til dem hos sælger. OBS-punkterne vil ikke nødvendigvis fremgå af tilstandsrapporten som skader. 

Anmærkningerne rødt hus, gult hus og gråt hus samt spørgsmålstegn er skader, der måske kan udbedres billigt, men det kan også vise sig at blive dyrt. Ved anmærkningen spørgsmålstegn kan der være tale om skjulte skader. Få forholdet undersøgt grundigt, før du køber, og brug det evt. i forhandlingen om prisen.

Udfordringer med klimaændringer:

Klimaforandringerne har givet nye udfordringer til boligejerne. Kigger man på bolig tæt ved hav, fjord eller vandløb vil stormfloder kunne volde problemer, mens skybrud kan ramme alle steder i landet.
Undersøg - og spørg sælger - om der tidligere har været problemer i forbindelse med øget grundvand, skybrud eller stormfloder.

Sælger har loyal oplysningspligt, som betyder, at han skal svare ærligt på alle dine spørgsmål. Grundejerforeninger og naboer kan typisk også give informationer om, hvordan historikken er i området. Kommunen og spildevandselskaberne vil desuden kunne hjælpe med at fortælle om, hvorvidt der er planer for udbygninger eller andet i området.
 

Bindende aftale: Kan man fortryde sit køb?

Du kan uden videre fortryde din underskrift på købsaftalen, hvis sælger endnu ikke har underskrevet den. Du skal så blot meddele sælger, at du tilbagekalder dit tilbud, hvilket er gratis, da der ikke er indgået en endelig aftale. 

Hvis både du og sælger har skrevet under, er købsaftalen bindende. Dog kan du som køber fortryde, hvis du senest 6 hverdage efter underskrivelsen giver sælger besked om det, og samtidig betaler sælger en godtgørelse på 1 procent af købesummen. 

Rådgiverforbehold/advokatforbehold og fortrydelsesret:

I praksis kan du undgå at betale godtgørelse til sælger og alligevel bevare fortrydelsesretten. Det kræver, at der i købsaftalen tilføjes et forbehold om rådgivergodkendelse, også kendt som advokatforbehold/rådgiverforbehold.

Forbeholdet betyder, at hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen i sin helhed, falder handlen bort, uden at du skal betale godtgørelse. Der vil normalt være en kortere frist for advokatens/rådgiverens tilbagemelding, typisk ca. 3-5 dage. Har advokaten/rådgiveren ikke gjort indsigelser over for købsaftalen inden fristen, bliver køber bundet af aftalen med den nuværende ordlyd. 

Finder du som køber alvorlige fejl og mangler ved ejendommen efter overtagelsen, kan du hæve handlen, hvis manglen er væsentlig (dvs. udbedringen af manglen udgør ca. 40-50 procent af købesummen). 

Du kan ydermere kræve erstatning, hvis det kan bevises, at sælger har fortiet oplysninger eller burde have oplyst om vigtige forhold, eller kræve et forholdsmæssigt afslag. Finder du alvorlige fejl og mangler ved boligen, som ikke skyldes slid og ælde og hustypen, og som sælger ikke kunne have haft viden om på købstidspunktet, er du ved huskøb dækket af ejerskifteforsikringen.

Forsikringer: Hvilke er vigtige at have – og hvad dækker de?

Når du har købt din bolig og skal tage den i brug, skal du overveje, hvordan du vil forsikre den og dine ting.

Indboforsikring:

Har du købt en lejlighed (andel eller ejer), er dine forsikringsbehov dækket med en indboforsikring. Den dækker så at sige alt det, der falder ud af huset/lejligheden, hvis du kunne tage det/den op og vende det/den på hovedet. Det er alt fra din cykel til dit møblement og diverse elektroniske apparater. 

Har du særligt værdifulde ting som fx dyre smykker, jagtvåben, musikinstrumenter, professionelt fotoudstyr, specialbyggede racercykler eller andet, kan du have brug for at forsikre disse ting særligt godt. 

Skader på selve ejendommen vil være dækket af andels- eller ejerforeningens erhvervsforsikring for hele ejendommen. Skader som følge af skadedyr, råd, brand, storm m.m. vil være dækket af andels- eller ejerforeningens erhvervsforsikring for hele ejendommen.

Husforsikring:

Hvis du har købt et hus, bør du have en husforsikring, som dækker skader som fx brand, vandskader, stormskader, brud på glas og kumme, svampe-, insekt- og rådskade, skader som følge af gnavere, hærværk osv. 

De forskellige forsikringsselskabers husforsikringspakker indeholder forskellige ting, og det, der er rigtigt for dig, afhænger af dit temperament, livsstil og familieforhold og selvfølgelig hustypen og husets alder – og naturligvis: prisen.

Forsikringen er obligatorisk for boligejere med lån i ejendommen.

Disposition: Få adgang til boligen før køb

Selvom den købsaftale, du indgår med sælger, først gælder fra en bestemt dato, kan du godt få lov til at disponere over boligen fra en tidligere dato. 

Hvis du vil have tidlig adgang til boligen, skal du og sælger aftale, at I er enige om, at du får adgang til boligen fra den og den dato. Men i så fald bærer du som køber også ansvaret for skader på boligen allerede fra dispositionsdagen. Dispositionsdagen trumfer altså, hvornår købsaftalen gælder fra, den juridiske overtagelse, med hensyn til ansvar for boligen. 

Hvis købet vedrører et hus og du får tilbudt en ejerskifteforsikring, gælder dog den regel, at ejerskifteforsikringen dækker pludselig opstået skader i perioden fra tilstandsrapportens udarbejdelse til den juridiske overtagelsesdag, ifølge købsaftalen. 

Ejerskifteforsikringen skal altid være tegnet inden dispositionsdagen. Ejerskifteforsikringen dækker dog ikke, hvis en person ved uagtsom adfærd skader ejendommen.