Hvad er huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom.

Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger en bolig, da den giver dig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Som sælger har du ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget. Med tilbud om en ejerskifteforsikring til køber, hvor sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien, kan sælger blive fritaget for dette ansvar. For at få et tilbud på en ejerskifteforsikring kræver forsikringsselskaberne, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Et huseftersyn udføres af en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør, eller en ansat i et firma som er autoriseret som elinstallatør-firma. På baggrund af deres gennemgang af boligen udarbejdes der henholdsvis en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. I nogle virksomheder kan det godt være den samme person, som udarbejder begge rapporter.

Hvad er en tilstandsrapport?

 

Når et hus skal sælges, kan sælger vælge, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport, der er en skriftlig vurdering af boligens tilstand. Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men den kan i de fleste handler både komme sælger og køber til gavn.

Tilstandsrapporten beskriver en boligs stand i forhold til andre boliger af samme type og alder. Den beskriver desuden kun skader, som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt.

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger - dvs. enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt.

Tilstandsrapporten er en del af Huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Den er tænkt som en sikkerhed for, at du som køber får en idé om, hvad det er, du køber.

Som sælger er tilstandsrapporten nødvendig, hvis du vil gardere dig mod at komme til at hæfte for fejl og mangler - tilstandsrapporten er nemlig nødvendig, hvis du ønsker at at give køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. I den forbindelse skal nævnes, at en elinstallationsrapport også er obligatorisk.

Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten på et særligt skema, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen.

I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader. Skader betyder i denne sammenhæng:

  • Brud/defekter, fx flækkede tagsten eller revnede gulvklinker.
  • Lækager, fx utætte fuger på badeværelset.
  • Deformeringer, fx hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv.
  • Svækkelser, fx råd i trækonstruktioner i taget.
  • Revner, fx sætningsrevner i husets murstensfacade.
  • Ødelæggelser, fx et hærget gulv.

Den bygningssagkyndige skal også notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader, fx hvis der mangler en fransk altan foran en altandør på 1. sal.

Karakterskalaen i en tilstandsrapport

Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

  • RØD = Kritiske skader
  • GUL = Alvorlige skader
  • GRÅ = Mindre alvorlige skader
  • SORT = Mulige skader

Du skal have særligt fokus på de skader der er RØD og GUL, men det er dog ikke sådan, at du kan se stort på GRÅ-skader. Du skal forholde dig til beskrivelsen af den enkelte skade. For det kan nemlig være, at en GRÅ-skade er langt dyrere at udbedre end en GUL- eller RØD-skade.

En GRÅ-skade kan eksempelvis være mindre revner og buler i tapetet i samtlige rum, som er kedelige at se på, og som nedsætter glæden ved at bo i huset. Hvis du vil udbedre denne skade, kan regningen for håndværkernes løn og materialer nemt løbe op i mange tusinde kroner. En GUL-skade kan være nogle enkelte udvaskede fuger i en mur, som kan ordnes for få tusinde kroner af en murer. Og en RØD-skade kan være en tagsten, som er rutsjet ned i tagrenden, hvorved der er risiko for vandskade på loftet. Tagstenen kan du måske selv lægge på plads, og dermed har skaden ikke kostet noget at udbedre.

Du skal med andre ord ikke hæfte dig så meget ved antallet af skader, men især også se nærmere på selve indholdet af de skader, der er registreret.

Hvis der er en SORT-skade i tilstandsrapporten, bør du som køber være ekstra på vagt. For en ejerskifteforsikring dækker typisk ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet. Hvis huset fx har en fugtskade, som den bygningssagkyndige ikke har kunnet finde en årsag til, bør du som køber altid kræve, at punktet undersøges nærmere af sælger.

Ofte gives en SORT-skade nemlig, når der er mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, altså potentielt alvorlige skader, hvor du som køber kan komme til at stå med et stort og meget dyrt problem.

Den bygningssagkyndige må ikke lave destruktive indgreb, og det kan i nogle situationer være nødvendigt, for at få afklaret et forhold. Derfor kan det være nødvendigt at få en fagmand til at undersøge og komme med en vurdering.

Tjek de særlige bemærkninger

Den bygningssagkyndige kan også tage forbehold til de enkelte bygningsdele eller rum, hvis noget ikke kan besigtiges. Dette kan have en betydning for, hvor godt du som køber er dækket af en ejerskifteforsikring.

Det er i det hele taget sælgers ansvar, at den bygningssagkyndige kan få adgang til alle tilgængelige dele af huset. Skure, loftrum, krybekældre og lign. må ikke være aflåst. Hvis den bygningssagkyndige ikke kan komme ind i et rum, skal det noteres, at rummet er utilgængeligt og dermed ikke besigtiget. Det kan også være en busk eller en ikke flytbar genstand, som dækker for en del af facaden, der dermed ikke kan besigtiges. Tjek derfor tilstandsrapporten for denne type forbehold.

Vvs-installationer

Bagerst i tilstandsrapporten er der en liste med spørgsmål og svar fra sælger (sælgeroplysninger). Her er der bl.a. spørgsmål til sælgeren om vvs-installationer. Såfremt sælger kender til funktionssvigt på vand og varme installationer, skal det noteres her.

Det kunne eksempelvis være, at gulvvarmen ikke fungerer i en del af badeværelset, eller en radiator, hvor termostaten er defekt. Så er det sælgers pligt at oplyse det, og forholdet vil blive noteret i tilstandsrapporten.

Restlevetid for taget

Som en del af tilstandsrapporten skal den bygningssagkyndige angive en restlevetid for taget. I den forbindelse er der egentligt ikke tale om en konkret byggeteknisk vurdering, som den bygningssagkyndige foretager under gennemgangen af boligen. Derimod anslås restlevetiden ud fra en tabel, hvor man ud fra tagtypen og tagets alder giver et skøn.

Taget inddeles i tagbelægning, undertag (hvis der er et undertag) og inddækninger (tagrender, aftrækshætter osv.). Det er den del af taget med den korteste restlevetid, som afgør levetiden. Restlevetiden deles ind i intervallerne 0-5 år, 5-10 år og over 10 år. Kan den bygningssagkyndige ikke vurdere alderen, vil det blive beskrevet som ukendt.

Eksempel: Et parcelhus opført i 1972 med det oprindelige eternitbølgepladetag (med asbest), uden undertag og med de oprindelige plasttagrender og plastaftrækshætter bliver gennemgået. Tabellen oplyser, at levetiden for eternitbølgeplader (med asbest) er 80 år og for plastinddækninger (tagrender og aftrækshætter) er 60 år. Ved salg i 2020 vil restlevetiden på tagbelægningen være 32 år og for inddækninger være 12 år. I tilstandsrapporten taget derfor blive angivet med restlevetid på over 10 år baseret på inddækningerne. Under punktet undertag vil der stå, at taget er uden undertag.

Hustypebeskrivelse

Bagerst i tilstandsrapporten er angivet en såkaldt hustypebeskrivelse. Hustypebeskrivelsen er en generel beskrivelse af, hvordan huse af "samme slags" konstruktionsmæssigt typisk kan være opført, og hvad man som husejer skal være ekstra opmærksom på.

Hustypebeskrivelsen vælges ud fra en liste af forskellige hustyper, hvor typen vælges ud fra, hvad boligen ligner mest. Har dit hus gennemgået markante ombygninger og/eller tilbygninger, vil du kunne opleve, at dit hus vil få forskellige typebeskrivelser på sig. Hvis der ikke kan findes en egnet hustypebeskrivelse på et hus, vil der blive tildelt ”ingen type valgt”.

Hustypebeskrivelserne er uafhængige af tilstandsrapporten og ment som et supplement.

Der findes 15 forskellige generelle hustypebeskrivelser, der hver især beskriver de generelle karakteristika for de forskellige hustyper. De karakteristika kaldes OBS-punkter og er en liste over de ting, du fx bør være særlig opmærksom på i forhold til vedligeholdelse af netop den hustype, du står overfor. OBS-punkterne er ikke angivet i selve tilstandsrapporten, men er yderst relevante, da de giver dig mere information om den hustype, du står og skal købe.  

huseftersynsinfo.dk kan du læse mere om de forskellige typebeskrivelser, og hvilke forhold du bør være opmærksom på i forhold til den enkelte hustype.

Hvad omfatter tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten og den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Gennemgangen omfatter derfor fx ikke:

  • Skjulte bygningsdele, fx etageadskillelse og vægge, som det kræver indgreb i bygningen at undersøge.
  • Kontrol af, om bygningsdele er lovlige. Ulovlige forhold vil kun blive noteret, hvis de er åbenlyse.
  • Ejendommens udseende og arkitektur, herunder planløsning, indretning, placering på grunden, slid og æstetik.
  • Generelle forhold der gælder den pågældende hustype - disse er i stedet omtalt i typebeskrivelsen, der er vedlagt tilstandsrapporten.
  • Hårde hvidevarer.
  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende installationer.
  • Markiser og baldakiner.
  • Elinstallationer – disse gennemgås i elinstallationsrapporten.
  • Boligens lovlighed medmindre der er tale om åbenlyse overtrædelser af byggeloven.
  • Forhold, der er så ubetydelige, at de ikke nævneværdigt påvirker boligens brug eller værdi.

Bemærk, at sælger stadig er ansvarlig for standen af ovennævnte forhold. Sælger har også til hver en tid pligt til at informere køber, hvis sælger er - eller bliver bekendt med relevante forhold.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport afhænger som regel af husets størrelse og alder. Der er ikke nogen øvre grænse for, hvad den bygningssagkyndige kan forlange for udarbejdelse af en tilstandsrapport. Du kan hos nogle virksomheder opnå en rabat, hvis også der købes en elinstallationsrapport og energimærkerapport.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport må maksimalt være seks måneder gammel. Hvis tilstandsrapporten er mere end et halvt år gammel, inden huset bliver solgt, kan du som sælger forny den for et mindre beløb.

Hvis du vil klage over tilstandsrapporten, kan du læse mere om mulighederne for det på husklage.dk.

Find gamle tilstandsrapporter

På hjemmesiden boligejer.dk, der drives af Erhvervsstyrelsen, kan du hente alle de tilstandsrapporter, der er lavet på din bolig gennem tiden. Du kan bruge gamle tilstandsrapporter til at rette fejl på boligen, før du sætter den til salg.

Det er dog kun muligt at hente tilstandsrapporter for en bolig, hvis du ejer den.

Hvis du overvejer at købe en bolig, og gerne vil se de tidligere tilstandsrapporter, kan du spørge sælger eller ejendomsmægler, om du må se dem. Det er dog den nye tilstandsrapport, der er vigtigst for dig som køber.

Når en bygningssagkyndig skal lave en tilstandsrapport, indhenter han nemlig gamle tilstandsrapporter, før han besigtiger boligen og laver en ny tilstandsrapport. Den bygningssagkyndige skulle altså gerne have tjekket, om gamle fejl på boligen er blevet rettet.

Mulighed for "førsynsrapport"

Skal du have lavet en tilstandsrapport på huset, kan du  få udarbejdet en "kladde" eller en "førsynsrapport" på den nye tilstandsrapport.

Derefter har du mulighed for at udbedre eventuelle fejl og mangler inden den endelige tilstandsrapport færdiggøres. Du har typisk en måned til at udbedre skaderne. Førsynsrapporten koster typisk et ekstra gebyr på 1.000 til 2.000 kr. og giver sælger mulighed for at levere en tilstandsrapport med færre anmærkninger.

Langt fra alle sælgere vælger dog denne model. Fx oplyser en mægler i Nordsjælland, at kun cirka 10 procent af hans kunder vælger en førsynsrapport.

 

Hvad er en elinstallationsrapport?

Elinstallationsrapporten er en del af huseftersynsordningen, der er lavet for at sikre dig mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger en bolig.

Pr. 1. maj 2012 blev det et krav, at der, foruden en tilstandsrapport, også skal udarbejdes en elinstallationsrapport for at kunne få tilbud på en ejerskifteforsikring.

Det skyldes, at elektricitet er skyld i mange brande. Med en gennemgang af elinstallationerne kan man komme på forkant med de fejl i installationerne, som på sigt kan medføre brand og dermed udgøre en sikkerhedsmæssig og økonomisk risiko.

Elinstallationsrapporten kan udarbejdes for alle typer ejerboliger som fx enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse og landbrug uden landbrugspligt.

Elinstallationsrapporten udarbejdes på baggrund af et eleftersyn på ejendommen, der er udført af et autoriseret firma. På boligejer.dk kan du søge efter virksomheder, der kan udføre et eleftersyn og udarbejde en elinstallationsrapport. Elinstallatøren skriver rapporten på et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet.

Hvad tjekkes ved eleftersynet?

Ved gennemgangen vurderer elkonsulenten elinstallationer i samtlige rum, og gennemgangen indeholder bl.a.:

  • Besigtigelse af eltavle.
  • Kontrolmåling af fejlstrømsafbryder.
  • Stikprøvekontrol af materiel i alle rum, både det synlige og det der er bag afbrydere, stikkontakter og lampeudtag.
  • Gennemgang af lavvoltsinstallationer og indbygningslamper (indbygningsspots).
  • Elinstallationernes antal og dimensionering.
  • Gennemgang af beskyttende dele.

Det betyder i praksis, at alle synlige elinstallationer kontrolleres. Der foretages målinger på eltavlen og stikprøvekontrol på stikkontakter/afbryder/lampeudtag, hvor frontdækslet tages af, og materialerne bag kontrolleres.

Hvad omfatter en gennemgang af elinstallationerne ikke?

Når en bolig får lavet et eleftersyn, er det ikke alt, der bliver gennemgået. Eleftersynet omfatter ikke:

  • Bagatelagtige forhold, såsom slid, der er normalt for en elinstallation med den pågældende alder, og som ikke påvirker elinstallationernes funktionsdygtighed nævneværdigt.
  • Utilgængelige elinstallationer.
  • Udendørs elinstallationer som ikke sidder på en bygning (fx fritstående havebelysning). Elinstallationer i udhuse, garager, brændeskure m.v. er dog omfattet af eftersynet.
  • Funktionen af hårde hvidevarer og andre brugsgenstande.
  • En vurdering af, om elinstallationen er tidssvarende.

Karakterskalaen

Elinstallationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet de samme farver som i en tilstandsrapport:

  • GUL = Risiko for stød. Ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød.
  • RØD = Risiko for brand. Ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand.
  • SORT (med skråstreg) = Ulovlige installationer. Elinstallationer, der ikke lever op til de standarder og lovkrav, der gjaldt, da installationen blev udført.
  • SORT (med spørgsmålstegn) = Undersøges nærmere. Forhold ved elinstallationerne, der bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en fejl. Det kan være en fejl med risiko for brand eller stød, og derfor bør du undersøge forholdet nærmere. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen.

En GUL-skade kan fx være, at der mangler virksom beskyttelsesleder i én stikkontakt eller ét tilslutningssted. At der er opsat stikkontakter med jordkontakt, uden at de er aktive.

En RØD-skade kan være, at der mangler dåse bag/over ét lampeudtag.

En SORT-skade (med skråstreg) kan være, at dåse bag en stikkontakt og afbrydere er ikke installeret efter fabrikantens anvisninger, eller at der er én stikkontakt, som ikke er fastgjort.

Elinstallationsrapporten gennemgår ikke installationer, der ikke er synlige, som fx ledninger over et nedhængt loft, eller elinstallationer udenfor selve bygningen - fx lys i indkørslen.

Hvad koster en elinstallationsrapport, og hvor længe gælder den?

Ligesom på med tilstandsrapporten er der ikke nogen øvre grænse for, hvad en elinstallationsrapport må koste, ligesom prisen også vil være baseret på husets størrelse samt eventuelle sekundære bygninger.

Elinstallationsrapporten er gyldig i et år efter, den er udarbejdet.

Hvis du vil klage over en elinstallationsrapport, kan du læse mere om dine klagemuligheder hos Ankenævnet for Tekniske installationers.

Hvad kan du som køber bruge tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til?

Når du skal købe et hus, er det en fordel at se en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for huset. De kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af skader. Samtidig peger rapporterne på de steder i huset, hvor der er alvorlige eller kritiske skader, som du måske ikke selv ville have opdaget i din gennemgang af huset.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at rapporterne ikke viser skjulte skader.

Du skal også være opmærksom på, at rapporterne ikke omtaler slid, ælde og byggetekniske problemer, der er almindelige i ældre huse. Det betyder fx, at det ikke nødvendigvis vil blive omtalt i tilstandsrapporten, at vandrørene er slidte, og at der er fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus, idet det er ganske almindeligt. Generelle forhold om den pågældende hustype vil derimod fremgå af den eller de hustypebeskrivelser, der følger med tilstandsrapporten.

Køberrådgivning - byggeteknisk gennemgang af huset 

Selvom der er udarbejdet en tilstandsrapport, kan det ofte være en god idé som køber at gennemgå huset en ekstra gang sammen med en bygningssagkyndig, du selv har valgt.

Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i rapporterne og få et estimat på, hvad det omtrent vil koste at udbedre de skader, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til. Den bygningssagkyndige vil også kunne informere om der er nogle forbehold i rapporterne, der gør at din ejerskifteforsikring ikke vil dække områder af huset.

Desuden vil der i tilstandsrapporten ikke være bemærkninger om kosmetiske forhold, fx at gulvene er ridsede og bør slibes, at der er hessian på væggene som er meget besværligt at fjerne mv. 

Du betaler selv for en byggeteknisk gennemgang. 

Hvad kan du som sælger bruge tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til? 

Rapporterne er ikke lovpligtige. Det er dig som sælger, der bestemmer, om der skal laves en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og det er også dig, der betaler for dem. Men rapporterne er en forudsætning for, at der kan hentes et tilbud på en ejerskifteforsikring, og at du dermed kan fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler. Derfor er de vigtige for dig som sælger.

Har du, som sælger, fået udarbejdet rapporterne og fået et tilbud på en ejerskifteforsikring, som du betaler halvdelen af, kan du fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler. Dette gælder også, selv om køber ikke vil tegne ejerskifteforsikring.

Rapporterne vil give sælger et indblik i, hvilke skader, der er i huset. Sælgeren kan vælge at få udbedret skaderne og derefter få lavet et tillæg, allonge, til rapporterne, hvor det angives, at skader nu er udbedret.

Som sælger kan du enten selv tage kontakt til en beskikket byg-ningssagkyndig og autoriseret elinstallatør, eller du kan lade ejendomsmægleren kontakte et forsikringsselskab, der kan formidle kontakten til de firmaer, de normalt bruger.