Hvad er huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom.

Huseftersynsordningen er lavet for at sikre mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger en bolig, da den giver dig mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Som sælger har du ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget. Med tilbud om en ejerskifteforsikring til køber, hvor sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien, kan sælger blive fritaget for dette ansvar. For at få et tilbud på en ejerskifteforsikring kræver forsikringsselskaberne, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Et huseftersyn udføres af en beskikket bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør, eller en ansat i et firma som er autoriseret som elinstallatør-firma. På baggrund af deres gennemgang af boligen udarbejdes der henholdsvis en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. I nogle virksomheder kan det godt være den samme person, som udarbejder begge rapporter.

Hvad er en tilstandsrapport?

Når et hus skal sælges, kan sælger vælge, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport, der er en skriftlig vurdering af boligens tilstand. Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men den kan i de fleste handler både komme sælger og køber til gavn.

Tilstandsrapporten beskriver en boligs stand i forhold til andre boliger af samme type og alder. Den beskriver desuden kun, skader som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt.

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger - dvs. enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt.

Tilstandsrapporten er en del af Huseftersynsordningen, der er ind-ført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Den er tænkt som en sikkerhed for, at du som køber får en idé om, hvad det er, du køber.

Som sælger er tilstandsrapporten nødvendig, hvis du vil gardere dig mod at komme til at hæfte for fejl og mangler - tilstandsrapporten er nemlig nødvendig, hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. I den forbindelse skal nævnes, at en el-installationsrapport også er obligatorisk.

Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten på et særligt skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader. Skader betyder i denne sammenhæng:

  • Brud/defekter, fx flækkede tagsten eller revnede gulvklinker.
  • Lækager, fx utætte fuger på badeværelset.
  • Deformeringer, fx hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv.
  • Svækkelser, fx råd i trækonstruktioner i taget.
  • Revner, fx sætningsrevner i husets murstensfacade.
  • Ødelæggelser, fx et hærget gulv.

Den bygningssagkyndige skal også notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader, fx hvis der mangler en fransk altan foran en altandør på 1. sal.

Karakterskalaen i en tilstandsrapport

Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

  • KO = Kosmetiske skader
  • K1 = Mindre alvorlige skader
  • K2 = Alvorlige skader
  • K3 = Kritiske skader

Du skal have særligt fokus på K2- og K3-skader. Det er dog ikke sådan, at du kan se stort på K1-skader og blot skal være bekymret for K2’'er og K3'’er. Det kan nemlig være, at K1-skaden er langt dyrere at udbedre end K2- eller K3-skaden.

En K1-skade kan eksempelvis være mindre revner og buler i tapetet i samtlige rum, som er kedelige at se på, og som nedsætter glæden ved at bo i huset. Hvis du vil udbedre denne skade, kan regningen for håndværkernes løn og materialer nemt løbe op i mange tusinde kroner. En K2-skade kan være nogle enkelte udvaskede fuger i en mur, som kan ordnes for få tusinde kroner af en murer. Og en K3-skade kan være en tagsten, som er rutsjet ned i tagrenden, hvorved der er risiko for vandskade på loftet. Tagstenen kan du måske selv lægge på plads, og dermed har skaden ikke kostet noget at udbedre.

Du skal med andre ord ikke hæfte dig så meget ved antallet af skader, men i stedet se nærmere på, hvilke skader det rent faktisk drejer sig om.

Tjek de særlige bemærkninger

Den bygningssagkyndige kan også give bemærkninger til de enkelte bygningsdele:

  • IB = Ingen bemærkninger
  • UN = Bør undersøges nærmere

Hvis der er en UN i tilstandsrapporten, bør du som køber være ekstra på vagt. For en ejerskifteforsikring dækker typisk ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet. Hvis huset fx har en fugtskade, som den bygningssagkyndige ikke har kunnet finde en årsag til, bør du som køber altid kræve, at punktet undersøges nærmere af sælger.

Ofte gives en UN nemlig, når der er mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, altså potentielt alvorlige skader, hvor du som køber kan komme til at stå med et stort og meget dyrt problem.

Det er i det hele taget sælgers ansvar, at den bygningssagkyndige kan få adgang til alle tilgængelige dele af huset. Skure, loftrum, krybekældre og lign. må ikke være aflåst. Hvis den bygningssagkyndige ikke kan komme ind i et rum, skal han eller hun notere, at rummet er utilgængeligt og dermed ikke besigtiget. Tjek derfor tilstandsrapporten for denne type forbehold.

VVS installationer

Bagerst i tilstandsrapporten er der en liste med spørgsmål og svar fra sælger (sælgeroplysninger). Her er der blandt andet spørgsmål til sælgeren om vvs-installationer. Såfremt sælger kender til funktionssvigt på vand og varme installationer, skal det noteres her.

Det kunne eksempelvis være, at gulvvarmen ikke fungerer i en del af badeværelset eller en radiator, hvor termostaten er defekt. Så er det sælgers pligt at oplyse det, og forholdet vil blive noteret i tilstandsrapporten.

Restlevetid for taget

Som en del af tilstandsrapporten skal den bygningssagkyndige an-give en restlevetid for taget. I den forbindelse er der egentligt ikke tale om en konkret byggeteknisk vurdering, som den bygningssagkyndige foretager under gennemgangen af boligen. Derimod anslås restlevetiden ud fra en tabel, hvor man ud fra tagtypen og tagets alder giver et skøn.

Taget inddeles i tagbelægning, undertag (hvis der er et undertag) og inddækninger (tagrender, aftrækshætter osv.). Det er den del af taget med den korteste restlevetid, som afgør levetiden. Restlevetiden deles ind i intervallerne 0-5 år, 5-10 år og over 10 år. Kan den bygningssagkyndige ikke vurdere alderen, vil det blive beskrevet som ukendt.

Eksempel: Et parcelhus opført i 1972 med det oprindelige eternitbølgepladetag (med asbest), uden undertag og med de oprindelige plasttagrender og plastaftrækshætter bliver gennemgået. Tabellen oplyser, at levetiden for eternitbølgeplader (med asbest) er 80 år og for plastinddækninger (tagrender og aftrækshætter) er 60 år. Ved salg i 2019 vil restlevetiden på tagbelægningen være 33 år og for inddækninger være 13 år. I tilstandsrapporten taget derfor blive angivet med restlevetid på over 10 år baseret på inddækningerne. Under punktet undertag vil der stå, at taget er uden undertag.

Hustypebeskrivelse

Bagerst i tilstandsrapporten er angivet en såkaldt hustypebeskrivelse. Hustypebeskrivelsen er en generel beskrivelse af, hvordan huse af "samme slags" konstruktionsmæssigt typisk kan være opført, og hvad man som husejer skal være ekstra opmærksom på.

Hustypebeskrivelsen vælges ud fra en liste af forskellige hustyper, hvor typen vælges ud fra, hvad boligen ligner mest. Har dit hus gennemgået markante ombygninger og/eller tilbygninger, vil du kunne opleve, at dit hus vil få forskellige typebeskrivelser på sig. Hvis der ikke kan findes en egnet hustypebeskrivelse på et hus, vil der blive tildelt ”ingen type valgt”.

Hustypebeskrivelserne er uafhængige af tilstandsrapporten og ment som et supplement.

Der findes 31 forskellige generelle hustypebeskrivelser, der hver især beskriver de generelle karakteristika for de forskellige hustyper. De karakteristika kaldes OBS-punkter og er en liste over de ting, du fx bør være særlig opmærksom på i forhold til vedligeholdelse af netop den hustype, du står overfor. OBS-punkterne er ikke angivet i selve tilstandsrapporten, men er yderst relevante, da de giver dig mere information om den hustype, du står og skal købe.  

huseftersynsinfo.dk kan du læse mere om de forskellige typebeskrivelser, og hvilke forhold du bør være opmærksom på i forhold til den enkelte hustype.

Hvad omfatter tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten og den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Gennemgangen omfatter derfor fx ikke:

  • Skjulte bygningsdele, fx etageadskillelse og vægge, som det kræver indgreb i bygningen at undersøge.
  • Kontrol af, om bygningsdele er lovlige. Ulovlige forhold vil kun blive noteret, hvis de er åbenlyse.
  • Ejendommens udseende og arkitektur, herunder planløsning, indretning, placering på grunden, slid og æstetik.
  • Generelle forhold der gælder den pågældende hustype - disse er i stedet omtalt i typebeskrivelsen, der er vedlagt tilstandsrapporten.
  • Hårde hvidevarer.
  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende installationer.
  • Markiser og baldakiner.
  • Elinstallationer – disse gennemgås i elinstallationsrapporten.
  • Boligens lovlighed medmindre der et tale om åbenlyse overtrædelser af byggeloven.
  • Forhold, der er så ubetydelige, at de ikke nævneværdigt påvirker boligens brug eller værdi.

Bemærk, at sælger stadig er ansvarlig for standen af ovennævnte forhold. Sælger har også til hver en tid pligt til at informere køber, hvis sælger er - eller bliver bekendt med relevante forhold.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport afhænger som regel af husets størrelse og alder. Der er ikke nogen øvre grænse for, hvad den bygningssagkyndige kan forlange for udarbejdelse af en tilstandsrapport. Du kan hos nogle virksomheder opnå en rabat, hvis også der købes en elinstallationsrapport og energimærkerapport.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport må maksimalt være seks måneder gammel. Hvis tilstandsrapporten er mere end et halvt år gammel, inden huset bliver solgt, kan du som sælger forny den for et mindre beløb.

Hvis du vil klage over tilstandsrapporten, kan du læse mere om mulighederne for det på husklage.dk.

Find gamle tilstandsrapporter

På hjemmesiden boligejer.dk, der drives af Erhvervsstyrelsen, kan du hente alle de tilstandsrapporter, der er lavet på din bolig gennem tiden. Du kan bruge gamle tilstandsrapporter til at rette fejl på boligen, før du sætter den til salg.

Det er dog kun muligt at hente tilstandsrapporter for en bolig, hvis du ejer den.

Hvis du overvejer at købe en bolig, og gerne vil se de tidligere tilstandsrapporter, kan du spørge sælger eller ejendomsmægler, om du må se dem. Det er dog den nye tilstandsrapport, der er vigtigst for dig som køber. Når en bygningssagkyndig skal lave en tilstandsrapport, indhenter han nemlig gamle tilstandsrapporter, før han besigtiger boligen og laver en ny tilstandsrapport. Den bygningssagkyndige skulle altså gerne have tjekket, om gamle fejl på boligen er blevet rettet.

Hvad er en elinstallationsrapport?

Elinstallationsrapporten er en del af huseftersynsordningen, der er lavet for at sikre dig mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber og sælger en bolig.

Pr. 1. maj 2012 blev det et krav, at der, foruden en tilstandsrapport, også skal udarbejdes en elinstallationsrapport for at kunne få tilbud på en ejerskifteforsikring.

Det skyldes, at elektricitet er skyld i mange brande. Med en gennemgang af elinstallationerne kan man komme på forkant med de fejl i installationerne, som på sigt kan medføre brand og dermed udgøre en sikkerhedsmæssig og økonomisk risiko.

Elinstallationsrapporten kan udarbejdes for alle typer ejerboliger som fx enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse og landbrug uden landbrugspligt.

Elinstallationsrapporten udarbejdes på baggrund af et eleftersyn på ejendommen, der er udført af et autoriseret firma. På boligejer.dk kan du søge efter virksomheder, der kan udføre et eleftersyn og udarbejde en elinstallationsrapport. Elinstallatøren skriver rapporten på et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet.

Hvad tjekkes ved eleftersynet?

Ved gennemgangen vurderer el-konsulenten elinstallationer i samtlige rum, og gennemgangen indeholder bl.a.:

  • Besigtelse af eltavle.
  • Kontrolmåling af fejlstrømsafbryder.
  • Stikprøvekontrol af materiel, både det synlige og det der er bag afbrydere, stikkontakter og lampeudtag.
  • Gennemgang af lavvoltsinstallationer og indbygningslamper (indbygningsspots).
  • Elinstallationernes antal og dimensionering.
  • Gennemgang af beskyttende dele.

Det betyder i praksis, at alle synlige elinstallationer kontrolleres. Der foretages målinger på eltavlen og stikprøvekontrol på stikkontakter/afbryder/lampeudtag, hvor frontdækslet tages af, og materialerne bag kontrolleres.

Hvad omfatter en gennemgang af elinstallationerne ikke?

Når en bolig får lavet et eleftersyn, er det ikke alt, der bliver gennemgået. Eleftersynet omfatter ikke:

  • Bagatelagtige forhold, såsom slid, der er normalt for en elinstallation med den pågældende alder, og som ikke påvirker elinstallationernes funktionsdygtighed nævneværdigt.
  • Utilgængelige elinstallationer.
  • Udendørs elinstallationer som ikke sidder på en bygning (fx fritstående havebelysning). Elinstallationer i udhuse, garager, brændeskure m.v. er dog omfattet af eftersynet.
  • Funktionen af hårde hvidevarer og andre brugsgenstande.
  • En vurdering af, om elinstallationen er tidssvarende.

Karakterskalaen

Elinstallationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet samme karaktersystem som i en tilstandsrapport:

  • IB =– Ingen bemærkninger.
  • K0 –= Praktisk eller kosmetisk mangel.
  • K1 = Ulovligt forhold, som ikke umiddelbart er farligt, og som ikke påvirker funktionsdygtigheden.
  • K2 = Ulovligt forhold, som på længere sigt kan indebære risiko for personskade eller brand og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en mindre og afgrænset del af installationen.
  • K3 –= Ulovligt forhold, som nu eller på kort sigt indebærer risiko for personskade eller brand og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en væsentlig eller omfattende del af installationen.
  • UN –= Bør undersøges nærmere.

En K1-skade kan fx være, at dåsen bag en stikkontakt ikke passer med fronten på stikkontakten.

En K2-skade kan være en manglende dåse bag et lampeudtag.

En K3-skade kan være, at fejlstrømafbryderen på eltavlen ikke kobler fra inden for tidsgrænsen. 

Karakteren UN kan fx anvendes, hvis det ikke har været muligt at se alle kontakter/afbrydere i et rum.

Elinstallationsrapporten gennemgår ikke installationer, der ikke er synlige, som fx ledninger over et nedhængt loft, eller elinstallationer udenfor selve bygningen - fx lys i indkørslen.

Hvad koster en elinstallationsrapport, og hvor længe gælder den?

Ligesom på med tilstandsrapporten er der ikke nogen øvre grænse for hvad en elinstallationsrapport må koste, ligesom prisen også vil være baseret på husets størrelse samt eventuelle sekundære bygninger.
Elinstallationsrapporten er gyldig i et år, efter den er udarbejdet.

Hvis du vil klage over en elinstallationsrapport, kan du læse mere om dine klagemuligheder hos Ankenævnet for Tekniske installationers hjemmeside.

Hvad kan du som køber bruge tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til?

Når du skal købe et hus, er det en fordel at se en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for huset. De kan give dig en fornemmelse af husets stand og omfanget af skader. Samtidig peger rapporterne på de steder i huset, hvor der er alvorlige eller kritiske skader, som du måske ikke selv ville have opdaget i din gennemgang af huset.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at rapporterne ikke viser skjulte skader.

Du skal også være opmærksom på, at rapporterne ikke omtaler slid, ælde og byggetekniske problemer, der er almindelige i ældre huse. Det betyder fx, at det ikke nødvendigvis vil blive omtalt i tilstandsrapporten, at vandrørene er slidte, og at der er fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus, idet det er ganske almindeligt. Generelle forhold om den pågældende hustype vil derimod fremgå af den eller de hustypebeskrivelser, der følger med tilstandsrapporten.

Køberrådgivning - byggeteknisk gennemgang af huset 

Selvom der er udarbejdet en tilstandsrapport, kan det ofte være en god idé som køber at gennemgå huset en ekstra gang sammen med en bygningssagkyndig, du selv har valgt.

Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i rapporterne og få et estimat på, hvad det omtrent vil koste at udbedre de skader, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til. Den bygningssagkyndige vil også kunne informere om der er nogle forbehold i rapporterne, der gør at din ejerskifteforsikring ikke vil dække områder af huset.

Desuden vil der i tilstandsrapporten ikke være bemærkninger om kosmetiske forhold, fx at gulvene er ridsede og bør slibes, at der er hessian på væggene som er meget besværligt at fjerne mv. 

Du betaler selv for en byggeteknisk gennemgang. 

Hvad kan du som sælger bruge tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til? 

Rapporterne er ikke lovpligtige. Det er dig som sælger, der bestemmer, om der skal laves en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, og det er også dig, der betaler for dem. Men rapporterne er en forudsætning for, at der kan hentes et tilbud på en ejerskifteforsikring, og at du dermed kan fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler. Derfor er de vigtige for dig som sælger.

Har du, som sælger, fået udarbejdet rapporterne og fået et tilbud på en ejerskifteforsikring, som du betaler halvdelen af, kan du fraskrive dig en del af dit ansvar for skjulte fejl og mangler. Dette gælder også, selv om køber ikke vil tegne ejerskifteforsikring.

Rapporterne vil give sælger et indblik i, hvilke skader, der er i huset. Sælgeren kan vælge at få udbedret skaderne og derefter få lavet et tillæg, allonge, til rapporterne, hvor det angives, at skader nu er udbedret.

Det er muligt, mod et tillæg, at få lavet både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten som en førsynsrapport. Gennemgangen af huset vil være på samme måde, som hvis du får lavet de almindelige rapporter. Forskellen er, at du med en førsynsrapport får mulighed for at udbedre skader, inden den egentlige rapport bliver færdiggjort. Du har typisk en måned til at udbedre de ønskede skader.

Som sælger kan du enten selv tage kontakt til en beskikket byg-ningssagkyndig og autoriseret elinstallatør, eller du kan lade ejendomsmægleren kontakte et forsikringsselskab, der kan formidle kontakten til de firmaer, de normalt bruger.