Se dig om, inden du vælger byggerådgiver. Der er stor forskel på, hvad de enkelte rådgivere har erfaring med. Derfor er det vigtigt at finde en, der har forstand på netop dit projekt. Foto: Torben Klint
Hvilke forskellige typer byggerådgivere findes der?
Der findes mange forskellige typer rådgivere, du kan benytte dig af i en byggeproces. Valg af rådgiver afhænger af den konkrete opgave, du står med. Du kan komme ud for, at du har et behov for at søge rådgivning hos flere forskellige eksperter på grund af fx bygningsreglementets krav til dokumentation af fx konstruktionsklasse, brandklasse, statisk dokumentation, teknisk dokumentation mv.
Når du vælger rådgiver, er det altid en god idé at undersøge vedkommendes kompetencer. Nogle rådgivere har specialiseret sig i specifikke områder, mens andre har en bredere erfaring og kan rådgive om flere aspekter af byggeprocessen. Der er fx stor forskel på arkitekter – nogle arkitekter har udelukkende specialiseret sig i arkitektur, mens andre har en baggrund som bygningskonstruktør, der gør dem i stand til at rådgive gennem en hel byggeproces.
Hvornår har du typisk brug for en byggerådgiver?
Oftest får du brug for byggerådgivere, når du:
- Skal have overblik over husets tilstand og tilrettelægge vedligeholdelsen.
- Skal købe hus (allerede opført eller nyt).
- Når du skal bygge nyt, om eller til.
Hvem spørger du til råds, når du skal have overblik over husets tilstand og tilrettelægge vedligeholdelsen?
Der findes byggerådgivere, der specialiserer sig i at gennemgå huse for at finde skader og potentielle problemer. Som status på, hvordan huset har det, kan man få udarbejdet en registrering af husets tilstand og en vedligeholdelsesplan for huset.
Vedligeholdelsesplanen giver et overblik over, hvilke ting som skal ordnes ved huset her og nu, og hvilke der skal udbedres på sigt. Til vedligeholdelsesplanen udarbejdes et budget, der giver et indblik i, hvor mange penge der skal afsættes til det årlige vedligehold, samt hvornår de større ting skal sættes i gang. Det kan være, at taget trænger til en udskiftning om nogle år, at vinduerne skal vedligeholdes osv. Planen beskriver, hvilke initiativer der skal tages hvornår, og hvad de omtrent vil koste.
En vedligeholdelsesplan kan være god at have, hvis du ikke selv har forudsætninger for eller har overskud til at vedligeholde dit hus. Det er også en god idé at kontakte en rådgiver, som kan være behjælpelig med at give de rette råd, hvis du bor i et tofamiliehus, og I ikke kan blive helt enige om, hvor meget der skal vedligeholdes.
Hvem kan hjælpe dig med rådgivning, når du skal købe hus?
Inden du skriver under på en købsaftale, kan det være en rigtig god idé at få en uvildig byggerådgiver ud for at besigtige ejendommen.
Der kan være forhold i tilstandsrapporten, energimærket, elinstallationsrapporten eller andre forhold, der slet ikke er nævnt i rapporterne, som byggerådgiveren kan gøre opmærksom på. De forhold kan gøre, at du måske slet ikke ønsker at købe boligen, eller at du kan kræve nedslag i prisen eller udbedring af problemet. En uvildig byggerådgiver kan prissætte eventuelle reparationer, så du har noget at gå ud fra, hvis du skal forhandle om prisen.
Rådgiveren kan være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.
Hvem spørger du til råds, når du skal bygge nyt, om eller til?
Hvis du skal i gang med at bygge nyt hus eller en tilbygning eller foretage en ombygning, er det en god idé at tage fat i en byggerådgiver, så du undgår, at der sker dyre fejl, eller der opstår uenigheder, det kan være svært at løse. Rådgiveren kan være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.
Hvis du selv ansætter en byggerådgiver i forbindelse med et byggeprojekt, kan du bl.a. bruge vedkommende til at:
- Udføre projektmaterialet, dvs. skitse-, myndigheds- og udbudsprojekt. Byggetilladelsen skal du ved nogle byggeopgaver have, inden du må bygge. Udbudsprojektet er de tegninger og beskrivelser samt tilbudsliste, som bruges til at indhente tilbud på opgaven. Når entreprenøren er fundet, bør der udarbejdes en entrepriseaftale mellem dig som bygherre og entreprenøren – eller entreprenørerne, hvis der er flere på projektet.
- Stå for byggeledelse og dermed koordinere de forskellige håndværkere, så spildtid undgås, og leverancer når frem til rette tid på byggepladsen. Hvis der er tale om en fagentreprise, så er det bygherrens ansvar at koordinere fagentreprenørernes arbejde – her kan bygherren bruge en rådgiver til at stå for byggeledelsen.
- Rådgive omkring valg af materialer samt udarbejde tegninger og beskrivelser til normalkonstruktioner og knudepunkter.
- Føre løbende tilsyn og dermed sikre, at det byggede lever op til det, der er projekteret.
- Deltage i bygge- og sikkerhedsmøder med entreprenøren eller håndværkeren.
- Være behjælpelig med at godkende faktura, så du ikke betaler for mere, end du har fået leveret. Her spiller entrepriseaftalen en væsentlige rolle ift. betalingsbetingelser.
- Gennemgå byggeriet for fejl og mangler, både inden og under afleveringsforretningen.
- Hjælpe med at kontrollere, at fejl og mangler, der er opdaget før og efter indflytning, bliver udbedret af entreprenør.
- I de fleste tilfælde kan det betale sig at ansætte en byggerådgiver til at varetage dine interesser over for byggefirmaet eller typehusfirmaet.
Rådgivning hos byggefirmaer
Rådgivningen, du får fra byggefirmaet, kan både være god og værdifuld. Dog skal du være opmærksom på, at denne rådgivning kommer fra en part, som samtidig har en økonomisk interesse i projektet – enten som sælger af byggeriet, eller som entreprenør, der har afgivet et tilbud på arbejdet.
Byggefirmaet har forpligtet sig til at levere projektet indenfor en bestemt tidsramme og pris, og når kontrakten er i hus, er det ikke altid, at man forbliver enige om, hvordan processen skal forløbe. Der kan også opstå uenigheder om, hvordan det byggetekniske skal udføres.
Rådgivningen fra byggefirmaet er ikke uvildig, men i sidste ende en del af deres salgsproces.
En uvildig byggerådgiver varetager dine interesser som bygherre, og kan formidle dem overfor håndværkere og byggefirmaer. Foto: Torben Klint
Rådgivning fra arkitekter
Arkitekter, indretningsarkitekter og havearkitekter er typisk de rådgivere, der er tilknyttet et byggeprojekt først. En arkitekt står som regel for at udarbejde de skitser, der bruges som dialogværktøj til at finde de endelige løsninger på, hvordan et byggeri skal tage form.
Selv til et forholdsvis beskedent projekt kan det være nødvendigt at at kontakte en arkitekt, hvis projektet indebærer visuelle, brugsmæssige eller funktionelle ændringer.
Arkitektens primære opgave er at formgive bygninger, rum og haver og at fremme funktionaliteten og det æstetiske udtryk i boligen. Da arkitekten arbejder med form, materialer, lys og farver for at skabe rum og rumforløb – både inde i huset og udenfor – kan arkitekten ofte se andre muligheder i et byggeri, end du selv kan. Arkitekten kan til en vis grad også arbejde med husets konstruktioner.
Arkitekt er ikke en beskyttet titel, men de fleste arkitekter i Danmark er uddannet på Kunstakademiets Arkitektskole i København eller på Arkitektskolen Aarhus. Uddannelsen giver adgang til medlemskab af Akademisk Arkitektforening, og arkitekten kan dermed føje forkortelsen MAA (medlem af Akademisk Arkitektforening) til visitkortet. Er en arkitekt uddannet fra et andet sted, kan vedkommende søge om optagelse i foreningen.
Hvem kan hjælpe med byggerådgivning under udførelsen af et byggeprojekt?
Alt efter byggeprojektets størrelse, type og kompleksitet kan du få brug for en eller flere af følgende rådgivere:
Bygningskonstruktør
Bygningskonstruktørens rolle kan være at udarbejde et udbudsmateriale dvs. at stå for at udvælge og udforme konkrete bygningsdele, konstruktioner og materialer, udarbejde arbejdstegninger og beskrive byggeriet. Bygningskonstruktøren kan desuden planlægge, koordinere, føre tilsyn og lede byggeprojektet, så det bliver udført korrekt og til tiden. Mange kreative bygningskonstruktører arbejder også med formgivning og kalder sig arkitekter i kraft af deres erfaring.
En bygningskonstruktør er uddannet på et erhvervsakademi. Uddannelsen er en professionsbachelor og varer 3½ år.
Byggetekniker
Byggeteknikeren udarbejder tegninger og beregninger (ikke ingeniørberegninger), fx hvor mange døre, hvor mange kvadratmeter gulvfladearealer mv., og så er byggeteknikeren med til at planlægge, projektere, udføre og kontrollere byggeriet.
En byggetekniker er uddannet på et erhvervsakademi. Uddannelsen er en akademiuddannelse og varer 2 år. Byggeteknikeren studerer de første 3 semestre sammen med de studerende, der vælger at læse til bygningskonstruktør.
Bygningsingeniør
Inden for byggebranchen findes ingeniører med forskellige specialer, fx el, vvs, ventilation og konstruktion også kaldet statikere. Ingeniører med speciale i jordbundsforhold og fundering kaldes geoteknikere.
Bygningsingeniører er generelt stærke i analyser, beregninger, planlægning, projektering, projektledelse, tilsyn og bygningsdrift. Der findes flere forskellige ingeniøruddannelser, som gennemføres på 3,5-5 år.
I forbindelse med et privat byggeprojekt vil du typisk komme i kontakt med en konstruktionsingeniør, der kan beregne bærende konstruktioner og husets stabilitet. Du kan også få behov for en, der kan udføre varmetabsberegning eller energirammeberegning, dvs. sikre, at tilbygningen eller huset er tilstrækkeligt isoleret og lever op til nutidens energikrav.
Derudover kan Bygningsreglementet stille krav til relevante konstruktionsklasser, som en ingeniør også kan være behjælpelig med at beregne og dokumentere. Du kan også få brug for en geotekniker til at undersøge, om din grund kan bære huset/tilbygningen.
Diplomingeniøruddannelsen tager 3½ år, og civilingeniøruddannelser tager 1½ år mere. Før i tiden blev man med den korte uddannelse enten akademiingeniør eller teknikumingeniør.
Landinspektører og landmålere
En landinspektør eller landinspektørassistent kan du få brug for i forbindelse med husbyggeri, køb og salg af en del af en ejendom, udstykning af nye byggegrunde, overføring af landbrugsarealer, sammenlægning af jord og ejendomme, eller hvis du mangler skelpæle og kortmateriale.
For at blive praktiserende landinspektør skal man have gennemgået en femårig kandidatuddannelse som landinspektør, have arbejdet mindst 3 år som assistent i privat praksis og derefter opnå beskikkelse som landinspektør.
En landmåler, eller nærmere betegnet en kort- og landmålingstekniker, har gennemgået en toårig teknikeruddannelse. Opmåling finder sted i forbindelse med ejerlejligheder, skelproblemer, byggeri af nyt hus, byudvikling, udstykning, osv.
Både landmålere og landinspektører foretager opmålinger. Landmålere er typisk dem, der afsætter bygninger på byggegrunde og udfører de tekniske tegninger af grunden. Landinspektøren tager sig primært af det juridiske omkring fx udstykninger, ændringer af matrikler eller lignende.
Byggeøkonom
Ingeniører, bygningskonstruktører og arkitekter med mere end 5 års erhvervserfaring kan videreuddanne sig til byggeøkonom. Uddannelsen fokuserer på byggejuridiske forhold, projektledelse, økonomistyring, risikoanalyse, projektudvikling og ledelse. En byggeøkonom er i stand til at løse komplekse problemstillinger i alle byggeriets faser – fra skitseprojekt til færdigt projekt.
Beskikket bygningssagkyndig
En beskikket bygningssagkyndig er en professionel fagperson, der udarbejder tilstandsrapporter.
En bygningssagkyndig er stort set alle, der rådgiver om byggeri, men beskikkelsen kommer ved, at personen skal have en byggeteknisk grunduddannelse som bygningskonstruktør, bygningsingeniør e.l. samt en uddannelse i reglerne for bygningsgennemgang.
Derudover kræves mindst 5 års erfaring i at gennemgå og vurdere bygninger for at blive beskikket. Og man skal godkendes til udarbejdelse af tilstandsrapporter af huseftersynsordningen og udarbejde et vis antal tilstandsrapporter årligt. Personen skal godkendes af Huseftersynsordningen for at kunne udarbejde tilstandsrapporter.
Energirådgiver
En energirådgiver for enfamiliehuse rådgiver omkring energimæssige forhold.
Det er ikke en beskyttet titel, og alle kan kalde sig energirådgiver. Men det er typisk bygningskonstruktører, arkitekter og bygningsingeniører, som vælger at specialisere sig som energirådgivere eller energikonsulenter.
Det er energikonsulenter, der laver energimærkninger af boliger, dvs., at de udarbejder energimærkerapporter, hvilket er et lovkrav ved bl.a. salg og udlejning.
Energimærket skal udarbejdes af en beskikket energikonsulent. Denne skal personligt gennemgå bygningen og derefter skrive energimærkningsrapporten og indberette energimærkningen til Energistyrelsen.
Der findes en liste over godkendte energikonsulenter, der energimærker bygninger. På Sparenergi.dk kan du finde nærmeste godkendte energikonsulent.
Mediation i byggekonflikter
Når du udarbejder en kontrakt om et byggeri, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle opstå en tvist.
Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.
I forbindelse med tvister i byggesager kan du som boligejer typisk bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver.
Læs mere om, hvordan du håndterer konflikter i dit byggeprojekt
Hvordan indgår du en god aftale med en byggerådgiver?
Du bør altid indgå en skriftlig aftale med din rådgiver, der præcist afklarer rådgivningens ydelser og omfang. Til det formål er det en god idé at tage udgangspunkt i Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler fra 2019, også kaldet GBF 19, hvis der er tale om et hus eller en lejlighed.
GBF 19 er et regelsæt, som handler om, hvordan boligejer (bygherre) og dennes rådgivere skal forholde sig til hinanden, og er udarbejdet i 2019 af Foreningen af Rådgivende Ingeniører, FRI og Danske Arkitektvirksomheder, DanskeArk.
Hvis der er tale om en andelsboligforening eller en ejerforening, kan ABR Forenklet komme på tale. ABR står for "Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed".
Både GBF og ABR Forenklet opstiller en række punkter, der skal tages stilling til i forbindelse med rådgivningen, og som er vigtige at få med i aftalen:
- Hvad er rådgiverens ansvar og forsikringsforhold?
- Hvad koster rådgivningen, og hvordan betales den?
- Hvori består rådgivningen?
- Hvad forventer du at få ud af rådgivningen?
Bestemmelserne i GBF eller ABR Forenklet er ikke lovpligtige. I skal derfor sørge for, at de noteres i kontrakten som en del af aftalegrundlaget, så jeres aftale bliver gjort gældende.
Det er vigtigt, at alle rådgiverens ydelser tydeligt fremgår af aftalen, så der ikke efterfølgende er tvivl om, hvad der var forventet af rådgivningen.
