Hvorfor er der behov for standardiserede aftalesæt?

Skal du have opført et nyt hus, eller skal du have udført større om- eller tilbygninger, kommer du i nærkontakt med nogle regelsæt, hvis navne er sort snak for de fleste mennesker uden for byggebranchen. 

Regelsættene er særdeles nyttige værktøjer, fordi den særlige juridiske disciplin "entrepriseret" i hovedsagen er et ikke-lovreguleret retsområde. De regler, der gælder, når du fx skal have bygget et hus, er nemlig som udgangspunkt alene reguleret af de aftaler, du som bygherre indgår med entreprenøren.

Er jeres aftaler ikke tilstrækkeligt grundige, gælder i stedet særlige entrepriseretlige grundsætninger, der er skabt gennem domsafsigelser. 

Det særlige med entrepriseretten er, at den "vare", der handles med (huset eller tilbygningen), ofte har en betydelig værdi for de involverede parter, samt at varen ofte "fremstilles" af flere forskellige fagentreprenører. 

Skal du have bygget et almindeligt hus, vil det typisk involvere en rådgiver til projekteringen, en entreprenør til at støbe et fundament, en murer til at mure husets vægge, tømrere, elektrikere, kloak- og vvs-folk, malere, snedkere osv.

Undervejs er alle håndværkere ydermere afhængige af, at andre håndværkere og bestemte konstruktioner er færdige, før de kan udføre deres eget arbejde, og det medfører en betydelig risiko for, at noget går galt undervejs.

Dette har historisk set givet anledning til et utal af retssager om , hvilken vare der skulle leveres, og hvornår og hvordan. Det er især tilfældet, når parterne har forsømt at indgå særskilte aftaler, der helt præcist regulerer, hvem der har ansvaret for hvad - og hvem der skal bøde, hvis aftalerne ikke overholdes.

Ordforklaringer: AB 18, ABT 18 og ABR 18

  • AB står for Almindelige Betingelser. 
  • ABT står for står for Almindelige Betingelser for Totalentreprise. Totalentreprise er, når entreprenøren også medtager rådgiverdelen under sin entreprise eller sit arbejde.
  • ABR står for Almindelige Betingelser for Rådgivere.

AB 18 er afløseren for AB 92, ABT 18 er afløseren for ABT 93, mens ABR 18 er afløseren for ABR 89. 

Hvad er AB 18, ABT 18, ABR 18 og AB-forbruger? 

AB 18, ABT 18, ABR 18 og AB-Forbruger er alle standardaftalesæt, der er vedtaget efter forhandlinger mellem en række offentlige myndigheder og organisationer. Det er altså ikke lovregler vedtaget af Folketinget, men derimod standardaftaledokumenter, som regulerer retsforholdet mellem de parter, der vælger at bruge et af dem som grundlag for en aftale om eksempelvis et byggeprojekt. 

Formålet med aftalesættene er, at de skal være med til at dække aftaleforholdet mellem en bygherre og en entreprenør eller rådgiver. De er så at sige en slags juridisk og aftalemæssig "tjekliste".

Et særkende ved både AB 18 som ABT 18 er, at fordi aftaledokumenterne er udarbejdet af repræsentanter for både entreprenører og bygherrer, kan aftalesættene ikke fortolkes til skade for en af aftaleparterne. 

Karakteristisk for aftaledokumenterne er imidlertid, at det er standardaftaledokumenter, der danner grundlag for og tilpasse de enkelte aftaler, der indgås. De kan danne grundlag for de enkelte aftaler, men det er nødvendigt at tilpasse kontrakter, så de passer til den konkrete opgave, der skal udføres.

Hvad er forskellen mellem de forskellige aftaler?

For at forstå forskellene på AB 18, ABT 18, ABR 18 og AB-Forbruger er det nødvendigt at se nærmere på byggeriets forskellige organisationsformer. 

Der skelnes mellem hovedentreprise, hvor en af entreprenørerne samler alle fag under sig, og fagentreprise, hvor der indgås særskilt aftale med hver enkelt fagentreprenør, hvor bygherren selv står som koordinator af arbejdet.

Som regel udarbejder bygherren og hans tekniske rådgivere det projekt, som danner grundlag for hver enkelt entreprenørs eller håndværksmesters tilbud og arbejde. 

Den seneste justering af AB 18 og ABT 18 har resulteret i, at disse typisk er rettet mod de store og komplicerede byggerier og egner sig i mindre grad til den private bygherre til brug for om- og tilbygninger af parcelhuset.

ABR 18

Almindelige bestemmelser for teknisk Rådgivning og Bistand regulerer forholdet mellem klient og rådgiver og fastlægger de principper, som skal lægges til grund for aftaleforholdet ved en given opgave. Den omhandler aftalen for den rådgivning, der udføres af fx arkitekt, bygningskonstruktør, ingeniør, geotekniker m.v., når dette projekt udarbejdes. Altså den del af processen der ligger inden det fysiske byggeri går i gang.

AB 18

Almindelige betingelser for arbejder og leverancer ved bygge og anlægsopgaver bruges, når der af bygherre (rådgivere) er udarbejdet et projekt, der anviser, hvordan huset skal bygges, så enten en hovedentreprenør eller forskellige fagentreprenører på dette grundlag kan prissætte og stå for udførelsen af selve byggearbejdet. (Tegninger, beskrivelser, beregninger m.v.). AB 18 gælder, når totalentreprenøren har påtaget sig dels at udføre den væsentligste del af projekteringen (rådgiverdelen) (tegninger og beskrivelser), dels at foretage den faktiske udførelse af arbejdet på byggepladsen. 

ABT 18

En bygherre, som anvender ABT 18, indgår en entreprisekontrakt med en enkelt totalentreprenør, der både projekterer og bygger. AB 18 forudsætter derimod, at bygherren eller hans rådgiver står for projekteringen af byggeriet. En rådgiver er typisk en arkitekt, bygningskonstruktør eller ingeniør. 

AB-Forbruger

Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere er en aftale mellem forbruger og håndværker. Aftalen bygger på, at entreprenøren/håndværkeren indgår som led i sit erhverv, hvorimod forbrugeren hovedsagelig handler uden for sit erhverv.

Det betyder, at du indgår aftalen direkte med entreprenøren, som dog godt kan have en rådgiver som fx arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør med som underrådgiver, således at denne sørger for, at der opnås byggetilladelse.

Med denne i hånden udbyder rådgiveren for bygherren arbejdet i hovedentreprise - alternativt gør bygherren det selv ofte suppleret med en aftale med rådgiveren om at føre tilsyn m.m.

Hvad dækker AB 18, ABT 18 og AB-Forbruger? 

På det overordnede plan kan man sige, at såvel AB 18 som ABT 18 og AB-Forbruger søger at regulere, at en aftale om en entreprise indeholder alle forhold, og at opgaven bliver færdig i overensstemmelse med det, som parterne oprindeligt aftalte. Det gælder for AB 18, ABT 18 og AB-Forbruger, at regelsættene bl.a. omfatter:

  • Aftalegrundlaget
  • Sikkerhedsstillelse
  • Arbejdets udførelse
  • Eventuelle ændringer i arbejdets udførelse
  • Hvornår og hvordan der skal betales for arbejdets udførelse 
  • Hvordan parterne skal forholde sig i forhold til eventuelle forsinkelser 
  • Forhold omkring vejrlig og vinterforanstaltninger
  • Fremgangsmåden ved arbejdets aflevering
  • Hvordan parterne skal forholde sig i forhold til eventuelle mangler ved byggeriet 
  • Forhold omkring ophævelse af aftalen
  • Forhold omkring eftersyn og aflevering 
  • Forhold omkring tvister.

Er det en fordel for dig at bruge en standardaftale?

Ja. Som beskrevet er entrepriseaftaler vedrørende byggerier karakteriseret ved, at den "vare", der skal leveres ofte involverer flere entreprenører. Derfor er der en øget risiko for uforudsete problemer, hvilket yderligere kompliceres af, at entrepriseaftaler typisk løber over en længere periode. De regulerer også, hvad der sker efter aflevering helt frem til garantiperiodens afslutning. 

Da der ofte er store pengebeløb på højkant for alle involverede, bliver behovet for regulering af arbejdets udførelse så meget desto vigtigere. 

Da både AB 18, ABT 18 og AB-Forbruger i høj grad regulerer de problemstillinger, som kan opstå i forbindelse med entreprisens udførelse, er regelsættene fordelagtige at anvende. 

AB 18 og ABT 18 er de standardbetingelser, der benyttes i større byggerier mellem henholdsvis rådgiver og entreprenør og bygherre som for eksempel en pensionskasse, der investerer i et nyt boligbyggeri, eller en boligforening, der indgår en aftale om at lægge nyt tag på boligforeningen, samtidig med at der foretages en ekstraisolering af ejendommen. AB-Forbruger benyttes, hvor aftaler om tilbygninger og lignende indgås mellem ejeren af boligen, privatpersonen/forbrugeren og den entreprenør, der skal foretage om- eller tilbygningen. 

Hvordan anvender du AB 18, ABT 18 eller AB-Forbruger til dit byggeprojekt?

Nogle entreprenører anvender hellere andre aftalesæt end AB 18 eller ABT 18 som grundlag for indgåelsen af en entrepriseaftale. Det kan imidlertid anbefales, at der benyttes et af de her omtalte aftalesæt.

Under alle omstændigheder forudsætter såvel AB 18 som ABT 18 og AB-Forbruger (eller andre aftalegrundlag), at du som bygherre/forbruger sammen med entreprenøren(e) aftaler, hvilket regelsæt der skal bruges. 

Det sker ved, at du og entreprenøren i entreprisekontrakten aftaler, at AB 18, ABT 18 eller AB-Forbruger skal bruges som grundlag. Derefter benytter du og/eller entreprenøren et af de standartaftalesæt, der kan hentes på nettet evt. hjulpet af en rådgiver eller advokat. Derved er der en vis sikkerhed for, at du har været igennem de forhold, der er vigtige at få afdækket, inden der evt. opstår tvister.

LÆS OGSÅ:Byggesjusk