Du kan spare penge ved at afsøge markedet for boliglån, før du vælger bank. Foto: Robert Brown
Hvad er et boliglån?
Begrebet ”boliglån” benyttes ofte som en fællesbetegnelse for lån i boligen i form af både bank- og realkreditlån.
I denne artikel vil begrebet udelukkende blive benyttet om et banklån, hvor banken har sikkerhed for sit udlån gennem et ejerpantebrev i boligen i intervallet 80 - 95 procent af vurderingen.
Hvornår har du brug for et boliglån?
Boliglån benyttes typisk ved køb af ejerbolig, hvor realkreditlånet maksimalt må udgøre 80 procent (75 procent for fritidshuse) af boligens vurdering. Hvis du kun har den krævede udbetaling på 5 procent af købssummen, mangler du derfor 15 procent plus omkostninger.
Her kommer banken ind i billedet og tilbyder den såkaldte restfinansiering eller efterfinansiering i form af et boliglån med sikkerhed i ejendommen.
Når du skal foretage nogle forbedringer på ejendommen, kan et boliglån desuden også være en god løsning. Det gælder, hvis der ikke er ”plads” til et realkreditlån i ejendommen, eller hvis finansieringsbehovet ikke overstiger et par hundrede tusinde kroner som en tommelfingerregel.
Optager du et mindre realkreditlån, vægter omkostninger relativt tungt, ligesom realkreditselskaberne typisk opererer med et minimumsbidrag.
Når du skal købe bolig, vil du typisk skulle finansiere en del af investeringen gennem et boliglån i banken. Foto: Home
Hvordan finder du det billigste boliglån?
Da priserne varierer mellem bankerne, er det en god idé at undersøge markedet og sammenligne priser og vilkår for et boliglån, inden du beslutter dig.
Portalerne Pengepriser.dk og Mybanker.dk er som udgangspunkt et godt sted at begynde i jagten på det billigste boliglån.
Her kan du få et indblik i, hvad de forskellige banker tilbyder i renter. Du kan også besøge de enkelte bankers hjemmesider og se i deres prisblade, hvor de aktuelle rentesatser fremgår.
Vær dog opmærksom på, at du typisk kun skal gå efter boliglån inden for 80 – 95 procent af vurderingen. Boliglån inden for 80 procent af vurderingen har som hovedregel en lavere rente, da bankens risiko ikke er så så stor som ved et mere yderligt beliggende boliglån.
Hvornår kan jeg forvente den laveste rente?
En ting er valget af den bank, der kan tilbyde de laveste renter. En anden sag er imidlertid, om banken vil tidbyde dig de mest attraktive renter. Det sidste afhænger primært af dit samlede forretningsomfang med banken og bankens sikkerhed for lånet.
Har du et beskedent rådighedsbeløb, og er boligen beliggende i et af landets randområder, placerer du dig i den dårlige ende af skalaen og må forvente en relativ høj rente eller et nej til et boliglån.
I den positiv ende af skalaen finder vi familien med et pænt rådighedsbeløb, et stort forretningsomfang med banken og en bolig beliggende i et eftertragtet område. Befinder du dig i den sidste kategori, har du gode muligheder for at opnå en af markedets laveste rentesatser på et boliglån.
Et boliglån kan også være relevant i forhold til at få realiseret dine boligdrømme i form af fx et ombygningsprojekt. Foto: Torben Klint
Hvad bør du betale for et boliglån?
Da bankerne udsteder boliglån til mange forskellige typer af husstande med forskelligt forretningsomfang og forskellig risiko, vælger de typisk at offentliggøre et spænd over renten på deres boliglån.
Om du får tilbudt en rente i den lave ende eller høje ende af rentespændet, afhænger af din økonomi og dit forretningsomfang. Men det er vigtigt at huske, at modsat renter på realkreditlån er renter på boliglån i banken til forhandling, da det er bankerne selv, der fastsætter renteniveauet.
Har du blot en nogenlunde fornuftig økonomi, har du derfor gode chancer for at forhandle om renten, hvis du beder om tilbud fra flere forskellige banker.
Hvordan forhandler jeg renten ned på mit gamle boliglån?
Har du en fornemmelse af, at renten på dit boliglån ligger på et for højt niveau, kan du aftale et møde med din bank for at få renten forhandlet ned. Inden mødet finder sted, bør du pudse dine argumenter af og skabe et godt grundlag for en rentenedsættelse.
Budget: Udarbejde et sundt, veltrimmet budget, hvor alle overflødige udgifter er skåret væk. Tjek især dine forsikringer og abonnementer.
Konkurrenter: Indhente lånetilbud fra flere forskellige banker. Herefter kan du bruge det bedste tilbud til at presse sin nuværende bank.
Argumenter: ”Konkurrenten tilbyder en rente på X procent til alle sine helkunder. Hvorfor kan jeg ikke opnå den rente, når jeg er helkunde hos jer?” Eller: ”Jeg har samlet alle mine forretninger hos jer. Synes du ikke, at det bør belønnes?”
Undersøg lånemarkedet grundigt, inden du optager et nyt boliglån. Det betaler sig. Foto: Bigstockphoto.com
Hvor meget udgør bankens lånegebyrer
Kært barn har mange navne, hvilket også gælder bankernes gebyrer i forbindelse med etablering af et boliglån. Bankerne selv betegner gebyrerne som etableringsgebyr, vurderingsgebyr, pantebrevsgebyr og stiftelsesprovision.
Men som kineserne siger, så ”er det lige meget, om katten er sort eller hvid – bare den kan fange mus”!
Som bankkunde kan det derfor godt betale sig at fokusere på gebyret, eller om ikke andet så forsøge at forhandle gebyret ned på et anstændigt niveau.
Bankens reelle udgift ved udstedelse af et boliglån svinger ganske givet fra bank til bank, men det er svært at forestille sig, at banken skulle bruge mere end tre-fire timer på et oprette og få tinglyst et boliglån.
Oveni bankens gebyrer kommer udgifter til tinglysning, der består i et fast gebyr på 1.825 kr. og en afgift på 1,45 procent af pantebrevets pålydende (2024).
Hvilke lånebetingelser tilbyder bankerne?
Et boliglån kan etableres med forskellige egenskaber i form af bl.a. afdragsprofil, løbetid og rentefastsættelse. I det efterfølgende ser vi på de forskellige parametre.
Traditionelt boliglån: Lånet ydes normalt mod pant i 80-95 procent af ejendomsværdien. Lånets restgæld afdrages over en fast løbetid på fx 20 år. Renteniveauet for boliglån er typisk højere end på et realkreditlån.
Prioritetslån: Ofte benævnt som prioritetskredit eller boligkredit. Lånet tilbydes af mange i intervallet 80 til 95 procent af ejendomsværdien og fungerer som en kassekredit. Det vil sige, at du kun betaler rente af det hævede beløb.
Afdragsfrihed: Mange banker tilbyder afdragsfrihed på et boliglån, hvilket som hovedregel er en dårlig idé. Renten på et boliglån er nemlig langt højere end renten på et realkreditlån. Derfor er det ofte en fordel at betale banklånet tilbage så hurtigt som muligt.
Fast rente: De fleste boliglån har variabel rente. Dog tilbyder nogle banker fast rente i en del af eller måske hele lånets løbetid. Fastforrentede lån tilbydes typisk til en højere rentesats, da du betaler et rentetillæg for den sikkerhed, det giver at kende dine faktiske månedlige låneomkostninger.
Løbetid: Et boliglån løber typisk over en periode på mellem 20 og 30 år. Vær opmærksom på, at udgiften til gebyrer og afgifter slår hårdere igennem på lånets ydelse, jo kortere løbetiden er. Vælger du fx at betale boliglånet tilbage over syv år i stedet for 30 år, vil gebyrer og afgifter naturligt fylde mere, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.
Belåningsgrænse: Som nævnt yder banken typisk et boliglån inden for 80-95 procent af boligens handelsværdi, men nogle banker er villige til at yde lån ud over 95 procent
Når du skal optage et lån, skal du bl.a. overveje, hvornår du vil afdrage på lånet, og om renten skal være variabel eller ej. Foto: Bigstockphoto.com
Hvilken sikkerhed skal du stille?
Bankerne kræver typisk sikkerhed for et boliglån i form af et ejerpantebrev. Banken benytter alene ejerpantebrevet som sikkerhed for tilbagebetaling af lånet.
Vurderer banken, at du er meget kreditværdig, kan ejerpantebrevet sagtens være mindre end boliglånet. Når du udsteder et ejerpantebrev i din ejendom, har du i praksis reserveret en del af husets friværdi til belåning.
Ejerpantebrevet er dermed ikke udtryk for, at du skylder penge i boligen, men viser blot, at en del af boligens friværdi er ledig.
Udformningen af et ejerpantebrev foregår i de fleste tilfælde elektronisk og med assistance fra din bank. Det skal tinglyses, hvilket koster 1.825 kr. og en afgift på 1,45 procent af pantebrevets pålydende (2024-priser). Banken sørger normalt for tinglysning.
Sådan kan du stille sikkerhed gennem et ejerpantebrev
Din bolig er vurderet til 2.500.000 kr. Boligen er belånt med et realkreditlån på 2.000.000 kr., hvilket udgør 80 procent af ejendommens værdi.
Realkreditinstituttet har dermed pant i ejendommen op til 2 mio. kr.
Du udsteder et ejerpantebrev på 375.000 kr. Af tingbogsattesten fremgår det nu, at kreditorer har reserveret sikkerhed i ejendommen for 2.375.000 kr., hvoraf du jo selv har sikkerheden for de 375.000 kr. i form af ejerpantebrevet.
Du beslutter at låne 375.000 kr. i banken og afleverer derfor ejerpantebrevet til banken som sikkerhed.
Når lånet er betalt ud, får du pantebrevet retur og kan efterfølgende benytte det som sikkerhedsstillelse, hvis du har brug for et nyt lån i banken.
Hvilke alternativer er der til at traditionelt boliglån?
Inden du beslutter dig for at optage et boliglån, kan du desuden med fordel undersøge andre finansieringsmuligheder:
Realkreditlån: Ved lån til boligforbedringer kan du få din bolig vurderet af en ejendomsmægler for at undersøge, om der er plads til et ekstra realkreditlån inden for 80 procent af vurderingen. Et realkreditlån er som hovedregel billigere end et boliglån.
Boligkredit eller prioritetslån: Har du mulighed for at optage lån inden for 80 procent af ejendomsværdien, kan du også vælge et prioritetslån, der fungerer som en kassekredit. Modellen giver dig mulighed for at ”genbruge” lånet, hvis du får behov for at finansiere fremtidige investeringer.
Eksisterende kassekredit: Er der tale om et mindre lån, bør du overveje at udnytte kassekreditten på et eksisterende lån. En lidt højere rente på kassekreditten kan ofte opveje etableringsomkostningerne på et nyt boliglån.
Låneomlægning: Har du et eller flere højt forrentede realkreditlån, kan det måske betale sig at erstatte de eksisterende lån med et nyt lån med et og større lån. Dermed kan du justere både løbetid og afdragsprofil på dit nye lån, hvilket kan nedsætte din månedlige ydelse.
