Tilsyn med byggeprojekter

Få en uvildig rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeprojekt. Det kan spare dig for både bøvl, forsinkelser, fejl, mangler og ekstraregninger. Vælg ikke den håndværksmester, der står for at udføre byggeriet, som tilsynsførende. Han har helt andre interesser, end du selv har.

Hvad vil det sige at føre tilsyn med et byggeprojekt?

En tilsynsførende er en uvildig person, der er ansat af boligejeren til at sørge for, at byggeriet forløber som planlagt. Den tilsynsførende skal bl.a.:

Både ved mindre og større byggeprojekter er det en fordel at få tilknyttet en tilsynsførende.
Både ved mindre og større byggeprojekter er det en fordel at få tilknyttet en tilsynsførende.
  • Føre opsyn med håndværkernes arbejde.
  • Afholde byggemøder.
  • Svare på spørgsmål fra håndværkerne, f.eks. om valg af materialer og løsninger.
  • Løse problemer, så der ikke opstår unødvendige forsinkelser.
  • Koordinere byggeprocessen og de forskellige grupper af håndværkere.
  • Sørge for, at økonomien og tidsplanen bliver overholdt.

Den tilsynsførende har til opgave at sikre, at hver enkelt arbejdsopgave/delentreprise bliver afleveret til tiden i den aftalte kvalitet. Derfor skal den tilsynsførende have et godt kendskab til og overblik over hele byggeriet og de enkelte delelementer i byggeprocessen. Og han skal være den, der koordinerer og leder de forskellige grupper af håndværkere.

Er det et krav, at du har en tilsynsførende på dit byggeri?

Det er ikke et krav, at du har en tilsynsførende på dit byggeri. Du må godt selv stå for tilsynet, men det vil vi normalt fraråde dig, medmindre du selv har stor erfaring med byggeri.

Et større byggeprojekt med mange delopgaver (delentrepriser) og forskellige grupper af håndværkere, der skal koordineres, er en kompliceret størrelse at styre. Der er større chance for et godt resultat, hvis det er en person med erfaring fra mange lignende projekter, der står for den overordnede styring og tilsynet med byggeriet. Derfor vil vi anbefale dig at få en kompetent rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeprojekt.

Det er også ret tidskrævende at føre tilsyn. Det er nemlig vigtigt, at den tilsynsførende er meget synlig på byggepladsen. Det kan være svært at få tid til, hvis man både har et job og en familie at passe ved siden af.

I hvilke byggeprojekter er det vigtigt at føre tilsyn?

Rådgiver gennemgår loft med husets ejer.
Rådgiver gennemgår loft med husets ejer.

Selv ved mindre byggerier er det en god idé at have en rådgiver/tilsynsførende knyttet til projektet. Rådgiveren koordinerer aftaler med håndværkere og sørger for, at arbejdet skrider frem efter planen og bliver udført i den aftalte kvalitet og uden fejl.

I større byggeprojekter er det endnu vigtigere med et ordentligt tilsyn. Det gælder f.eks. nybyggeri, tilbygninger og større ombygninger eller renoveringer. Ved sådanne byggeprojekter er der mange arbejdsopgaver og håndværkere, der skal koordineres. Det betyder, at byggeprocessen er mere uoverskuelig og kompleks. Den erfarne tilsynsførende er vant til sådanne sager og ved, hvordan han skal lede "slagets gang".

Hvem bør du vælge som tilsynsførende?

Som tilsynsførende bør du vælge en byggerådgiver med stor erfaring i  netop den type byggeprojekt, du skal i gang med. Det kan f.eks. være en arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningsingeniør.

Du skal vælge en ihærdig og dygtig tilsynsførende, der er indstillet på at sætte sig grundigt ind i dit byggeprojekt og påtage sig ansvaret for det. Det skal samtidig være én, du har tillid til, og som du mener er i stand til at styre dit projekt med fast hånd, så byggeriet bliver afleveret til tiden i den aftalte kvalitet.

Det er vigtigt at vælge en person, der er uvildig. Det vil sige én, der kan varetage dine interesser, og som ikke selv har andre interesser i dit byggeri. Du skal altså ikke vælge den håndværksmester eller entreprenør, der står for at udføre byggeriet. Entreprenøren tjener f.eks. flere penge, hvis byggeriet bliver dyrere end beregnet - og det er jo bestemt ikke i din interesse.

Entreprenøren kan også have flere andre byggeprojekter i gang andre steder. Derfor risikerer du, at han er mere optaget at få sin egen planlægning til at passe end at få din økonomi eller tidsplan til at holde.

Hvor ofte skal der føres tilsyn?

Den tilsynsførende bør inddrages i byggeriet lige fra starten. Ja, allerhelst allerede på skitsestadiet. Derved sikrer du, at han er sat godt og grundigt ind i projektet.

Den tilsynsførende skal være på byggepladsen ved opstarten af byggeriet og skal derefter besøge byggepladsen så ofte, som der er behov for. Det varierer, alt efter hvor komplekst og omfangsrigt byggeprojektet er.

Ved nybyggerier og andre store byggeprojekter er det bedst, hvis den tilsynsførende altid er tilgængelig, så han kan løse de daglige problemer og dermed sikre, at byggeriet skrider frem efter tidsplanen. Ved mindre tilbygninger eller ombygninger er det måske tilstrækkeligt, at den tilsynsførende kommer på byggepladsen fire til seks gange i løbet af byggeriet.

Hvad koster tilsynet?

Det er umuligt at sige generelt, hvad det koster at få ført tilsyn på et byggeri. Det kommer helt an på, hvor stort eller kompliceret dit byggeri er. Men for at give dig en fornemmelse af prisniveauet, får du alligevel et eksempel:

Hvis der er tale om en mindre tilbygning, er der typisk brug for mellem fire og seks tilsyn på hver fem timer. Da det koster cirka 750 kr. i timen inkl. moms (februar 2007), er den samlede pris et sted mellem 15.000 kr. og 22.500 kr. inkl. moms.

Hvis der er tale om en større tilbygning eller et nybyggeri, skal du regne med et noget større beløb. For en nybygget villa til to millioner vil rådgivning og tilsyn typisk koste mellem 60.000 kr. og 120.000 kr. inkl. moms. Men det kan også godt blive dyrere, hvis der er tale om et kompliceret byggeri.

Selvom det kan lyde som mange penge, skal du tænke på, at den tilsynsførende ofte er pengene værd, fordi han kan spare dig for både bøvl, forsinkelser, fejl, mangler og ekstraregninger.

Rådgiver kommer med sin vurdering af husets tilstand.
Rådgiver kommer med sin vurdering af husets tilstand.

Hvad risikerer du, hvis der ikke bliver ført tilsyn?

Hvis der ikke bliver ført ordentligt tilsyn med dit byggeprojekt, kan byggeriet i værste fald ende med at blive meget forsinket, meget dyrere og i en langt dårligere kvalitet, end du havde forventet.

Tempoet i byggebranchen er meget højt i disse år (februar 2007), og det høje tempo medfører desværre både forsinkelser og mange fejl, mangler og byggesjusk. De gode tider for byggeriet betyder, at mange håndværkere har gang i alt for mange byggeprojekter på en gang. De har travlt og kan være svære at få fat i, og det gør det meget svært at koordinere noget som helst.

En erfaren tilsynsførende kan hjælpe med at holde håndværkerne i ørerne og sørge for, at de få udført det aftalte arbejde til tiden, og at arbejdet bliver udført i en ordentlig kvalitet uden fejl og mangler.

Overtager den tilsynsførende ansvaret for byggeriet?

Laver din rådgiver/ tilsynsførende fejl eller forsømmer sit arbejde, kan du føre en retssag mod ham ved domstolene. Vinder du retssagen, kan rådgiveren blive dømt til at betale erstatning til dig.

Det er dog vigtigt, at du har indgået en skriftlig aftale med den tilsynsførende, hvis du senere skal kunne bevise, at han har forsømt sit ansvar eller sine forpligtelser. Aftalen med den tilsynsførende skal som minimum beskrive:

  • Den tilsynsførendes ansvar og forsikringsforhold
  • Hvad tilsynet koster, og hvordan betalingen skal foregå
  • Hvor ofte den tilsynsførende skal føre tilsyn
  • Hvad tilsynet skal omfatte
  • Hvad du forventer at få ud af tilsynet.

Herudover er det en god idé, hvis det af den skriftlige aftale mellem dig og den tilsynsførende fremgår, at ABR 89-aftalen gælder. ABR 89 er de almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand, som fastlægger regler og principper for mange af de konflikter, der kan opstå mellem en bygherre og en rådgiver.

Fører kommunen eller andre myndigheder tilsyn med dit byggeri?

Før du går i gang med et større byggeri, skal du søge byggetilladelse i kommunen. Undervejs vil kommunen også føre tilsyn med byggeriet.

Kommunens tilsyn kan ikke erstatte det tilsyn, din tilsynsførende fører. Kommunens tilsyn er ikke særlig grundigt. Kommunen fører stort set kun tilsyn med, at dit byggeri overholder den byggetilladelse, du har fået, og at byggeriet umiddelbart ser ud til at være lovligt.

Vi besvarer spørgsmål bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Indhold i denne artikel

Bolius - et helejet Realdania selskab