Undgå problemer, når du bygger nyt hus

Alt kan gå galt, hvis du ikke har en god kontrakt med dem, der skal bygge dit nye hus. Få derfor alle aftaler på skrift, så du undgår misforståelser.

Sørg for at få en god og detaljeret kontrakt, hvis du skal have bygget et nyt hus. Ellers risikerer du, at byggeriet ender som et mareridt, hvor huset bliver dyre og tidsplanen skrider, fordi du ikke er enig med håndværkerne om, hvad der er blevet aftalt og intet er skrevet ned.

God kommunikation og klare aftaler

Ny_byggeplads03.jpg En kontrakt er det vigtigste punkt, når du skal bygge nyt hus. Du skal lave en kontrakt med det eller de byggefirmaer, der skal udføre byggeriet. Den skal sikre, at byggeriet bliver færdigt til den aftalte tid, kvalitet og pris.

- Det er utrolig vigtigt, at det kontraktlige er i orden, og det kan vi kun på det kraftigste anbefale. Aftaler skal altid være på skrift, og det er ikke for at være pedantisk, men for at sikre den gode byggeproces. På den måde undgås misforståelser mellem bygherre og håndværker, siger projektleder i Dansk Byggeri, Martin Riget Nielsen.

Brug din egen rådgiver, når du skriver kontrakt

Bygningskonstruktør og rådgiver i Bolius, Jesper Stensen, er enig. Han anbefaler, at du bruger regelsættet AB 92 som grundlag for din kontrakt med byggefirmaerne.

- En privatperson kan næsten aldrig selv overskue byggeprojektet. Ved ikke nok om byggeri - krav, tekniske løsninger etc. Og så er det er vigtigt at have din egen rådgiver med, når du skal skrive kontrakt med entreprenøren, forklarer han.

På den måde sikrer du dig, at kontrakten også bliver lavet til din fordel.

Udbudsmaterialet skal være detaljeret

For at kontrakten kan blive så præcis som muligt, skal udbudsmaterialet, som den laves på baggrund af, være detaljeret.

- Jo mere detaljeret udbudsmaterialet er, des bedre og billigere bliver byggeriet, bl.a. fordi der kommer færre misforståelser og uforudsete udgifter. Forklar også kvaliteten i alt ting. Hvor stor er varmtvandsbeholderen? Hvor mange kontakter skal der være i køkkenet? Osv., råder Jesper Stensen

Det er også en god idé at få lavet jordbundsundersøgelser på grunden, inden du sender udbudsmaterialet ud. Jordbundsforhold kan betyde udgifter på mellem 25.000 kr. og 250.000 kr., og står det ikke præcist i udbudsmaterialet, kan det få prisen til at rykke væsentligt.

Få en udspecificeret tidsplan

Kontrakten skal også indeholde en udspecificeret tidsplan, hvor der er indlagt del-dagbøder, hvis den ikke overholdes. Hvornår skal mureren på, og hvornår er han færdig? Hvornår skal tømreren i gang? Osv.

- Sådan en tidsplan kan sagtens indeholde 20-30 punkter. Men husk at lægge slæk ind - dvs. tidsrum hvor der ikke skal ske noget - så evt. forsinkelser kan indhentes uden, det går ud over hele tidsplanen, fortæller Jesper Stensen.

Vælg håndværkere med erfaring

- De håndværkere du bruger har meget at sige i forhold til, hvordan du undgår problemer under byggeriet. Vælg håndværkere med erfaring. De er mere strukturerede, både med tid, økonomi, detaljer og løsninger.

- Undgå at bruge enmandsfirmaer, selvom de kan være 10-15 procent billigere. Det kan selvfølgelig være mange penge, når det drejer sig om at bygge et helt nyt hus, men de ekstra penge er ofte givet godt ud. Et lidt større firma har også et kontor, hvor de skriver ned, hvad der bliver aftalt - enmandsfirmaer tror ofte, de kan huske det hele i hovedet - og det kan de ikke, siger Jesper Stensen.

Husk entrepriseforsikring

Du skal også huske at sikre dig, at der er tegnet en entrepriseforsikring, der dækker tyveri fra byggepladsen, uheld mm. De fleste større entreprenører har en forsikring. En lille entreprenør har sjældent en, og derfor er det dig som bygherren, der skal tegne forsikringen.

Fem gode råd om at bygge nyt hus

Bygningskonstruktør og rådgiver i Bolius Jesper Stensen har fem gode råd, når du skal bygge nyt hus:

1. Kontrakt mellem arkitekt og bygherre (dig). Aftal en fast pris, og hvad du præcist får ud af aftalen.

2. Udbudsmateriale. Det skal være godt og detaljeret. Lav udbudet som en hovedentreprise. En fagentreprise bliver nemt for dyr, da du så skal bruge flere rådgivningstimer på at styre projektet.

3. Kontrakt med entreprenør/håndværkere. Du skal selv lave kontrakten, da en kontrakt, som entreprenøren har lavet, ikke altid er til fordel for bygherren - de nævner sjældent dagbøder. Få derimod en advokat eller arkitektfirmaet til at hjælpe dig med at skrive kontrakten.

4. Tilsyn under opførelsen. Det er vigtigt med tilsyn undervejs. En tilsynsførende kan føre kontrol med byggeriet, kvaliteten og styre byggeriet, dvs. overholdelse af tidsplan og ekstraarbejde samt økonomi. Start med hyppige tilsyn, så du kan fornemme behovet, og så skru evt. lidt ned for det, hvis det er en god entreprenør, og tingene kører fint. Du bør altid have tilsyn under udførelse af: Fundamentet, det statiske, dampspærre og undertag.

5. Aflevering af byggeriet. Vær opmærksom på, at der er forskel mellem "væsentlige mangler" og "mangler". Der kan ikke laves en afleveringsforretning, hvis der er "væsentlige mangler" som et manglende armatur i badeværelset - dvs. at huset ikke kan bruges, som det skal. Ved "væsentlige mangler" kan du kræve dagbøder. Det kan du ikke, hvis det bare er "mangler", hvor der godt kan laves en afleveringsforretning. Dvs. hvis der mangler en liste e. lign. Ved "mangler" er der ingen konsekvenser, hvis det ikke bliver lavet, og det kan derfor tage lang tid før det bliver udført.



 

Regelsæt til grundlag for kontrakten

Brug et af følgende regelsæt som grundlag for din kontrakt med byggefirma, håndværkere, rådgivere etc. Det gælder, hvad enten du får dit hus tegnet specielt til dig af en arkitekt, hvis du køber et typehus eller du bygger det selv.

  • AB 92 (Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer ved bygge og anlægsopgaver af 1992). Regelsættet bruges, hvis dit hus er tegnet specielt til dig af en arkitekt - hovedentreprise. Ved en hovedentreprise, har du kontrakt med en håndværker f.eks. tømreren, som påtager sig ansvaret for byggeledelsen og har en kontrakt med de øvrige håndværksfag f.eks. mureren, maleren og elektrikeren. AB 92 bruges også, hvis du selv bygger huset med hjælp fra forskellige håndværksfag - fagentreprise. Ved fagentreprise har du en kontrakt for hvert håndværksfag f.eks. mureren, tømreren, maleren eller elektrikeren. Du kan ansætte en til at stå for byggeledelsen eller selv lede byggeriet.

 
  • ABT 93 (Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer ved Totalentreprise af 1993). Regelsættet bruges ved totalentreprise, dvs. hvis du skal have opført et typehus eller et andet hus, hvor det er den samme virksomhed, der står for hele byggeriet. Ved totalentreprise har du kontrakt med et byggefirma, som ud over at stå for byggeledelsen og kontrakt med de forskellige håndværksfag også forestår ledelse af og kontrakt med arkitekt, ingeniør og bygningskonstruktør.

 



Vi kan desværre ikke nå at svare alle kommentarer. Hvis du har et konkret spørgsmål, er du velkommen til at bruge vores gratis brevkasse Spørg Bolius. Hvis vi dog besvarer spørgsmål, er det bedst muligt ud fra generel viden og ud fra de oplysninger, du giver os, men husk, at et generelt svar aldrig kan erstattes af konkret rådgivning på stedet. Derfor kan Bolius ikke påtage sig ansvar for eventuelle konsekvenser ved at anvende svaret.

Bolius - et helejet Realdania selskab