Med den seneste revision af Boligreguleringsloven fra 1. juli 2020, blev der strammet op på udlejers mulighed for at presse lejen op for ”gennemgribende moderniserede” lejemål i den private udlejningsmasse. 

Set i forhold til huslejeniveauet i København indebærer det, at den lovlige husleje i en moderniseret lejlighed næppe vil kravle ret meget over 1.500 kr. i årlig leje pr. m2 – og måske være lavere. 

For en tip-top moderniseret toværelses lejlighed på 60 m2 indebærer det en månedlig leje på 7.500 kr. Er lejligheden ikke ”gennemgribende moderniseret”, vil huslejenævnet kun godkende en væsentlig lavere leje – måske omkring 1.200 årligt pr. m2. 

I de sjældne tilfælde, hvor lejligheden fremstår i sin oprindelige stand, er der set eksem-pler på, at huslejenævnet i København kun vil acceptere en leje på 600 – 700 kr. pr. m2 årlig. Det svarer til en månedlige leje på omkring 3.000 til 4.000 kr.

Hvad er 5.2-reglen - og hvordan påvirker den huslejen?

Boligreguleringslovens § 5.2 giver udlejer mulighed for at foretage en gennemgribende forbedring af en lejlighed og ved nyudlejning betinge sig en væsentlig højere husleje.  

Af loven fremgår det, at "Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi".

I praksis betyder reglen, at udlejerne ofte kan fordoble eller tredoble lejen, hvis der foretages en "gennemgribende forbedring" af lejemålet. Som standard handler det om nyt køkken og bad samt nye elinstallationer. 

Dertil kan komme klimavenlige tiltag som efterisolering under vinduer, nye energibesparende vinduer samt isolering af varmerør.

Forskel i lovligt huslejeniveau i samme ejendom

Lovændringen fra juli 2020 indebærer også, at to ens lejligheder i samme ejendom kan udlejes til forskellig pris. 

Er indflytningen i en gennemgribende moderniseret lejlighed sket før 1. juli 2020, vil de gamle regler være gældende. Det vil sige, at lejen ikke må ligge ”væsentligt” over ”det lejedes værdi”. 

Det lille ord ”væsentlig” dækker over en merhusleje på 10 – 15 procent set i forhold til, at lejen blot ikke må overstige ”det lejedes værdi” efter de nye regler.

Det kan give den paradoksale situation, at mens udlejer i et lejemål indgået før 1. juli 2020 lovligt kan forlange 1.650 kr. i årlig leje, kan samme lejlighed efter 1. juli kun udle-jes til 1.500 kr. Altså en forskel i den månedlige husleje på 750 kr.

Tjek her, om din husleje er for høj

Indtast først boligarealet og vælg dernæst boligens stand, omtrent som du vurderer den. Vælg derefter beliggenheden, som kan være en af landets fem største byer.

Hvis du på baggrund af beregnerens resultat kan se, at din husleje er sat for højt, kan du klage til kommunens huslejenævn. En klage koster 315 kr. i gebyr, og du finder en klagevejledning fra Københavns Kommune her.

Huslejenaevn.dk kan du altid undersøge en række principielle afgørelser fra landets huslejenævn. Beregneren gælder IKKE for boliger i den almennyttige sektor eller for boliger taget i brug efter 1991, hvor der er fri lejefastsættelse.

Se beregnerens forudsætninger - klik her

  • Lejeniveauer i de fem byer udgør et skøn baseret på indhentede afgørelser fra de enkelte huslejenævn
  • Huslejenævnenes vurdering af den lovlige husleje er baseret på lejlighedens stand og den lovlige leje for sammenlignelige boliger i kvarteret
  • Beregneren er gældende for langt de fleste privatudlejede lejemål i beboelsesejendomme
  • Hvis din lejlighed er beliggende i et eksklusivt kvarter og er i en eksklusiv kvalitet, vil de enkelte huslejenævn typisk fastlægge en højere husleje end beregneren opgiver
  • Hvis lejemålet er indgået før den 1. juli 2020, vil lejemålet ikke være omfattet af de nye og skrappere regler i boligreguleringsloven. Den lovlige husleje, specielt København og Aarhus, kan derfor ligge 10-15 procent over det lovlige lejeniveau gældende for lejemål indgået efter 1. juli 2020