Køber du en projektlejlighed, der først står klar til indflytning i 2021, kan du risikere at skulle betale langt mere, end der står i salgsopstillingen. Det er nemlig ikke altid, at ejendomsmæglerne tager højde for, at de samlede ejendomsskatter for lejligheder i København vil stige kraftigt i 2021 på grund af den nye boligskattereform, hvor en ny ejer ikke får nogen rabat på ejendomsskatten, som de eksisterende boligejere får. 

Hvad er en projektkøb?

Ved et projektkøb køber du typisk en lejlighed, der kun er på tegnebrættet, når du og sælger indgår handlen. Projektejendomme sælges nemlig ofte langt før, entreprenøren er begyndt at bygge.

Lejligheden kan dog også være en del af et større projekt, hvor byggeriet er så fremskredent, at du kan se byggeriets konturer og måske besøge en af de første lejligheder i projektet. Der kan desuden være bygget en prøvelejlighed. Nogle af de store projekter har lavet en 1:1 udstilling af en lejlighed i en skurvogn eller pavillon. 

Projektlejligheder: Ekstraregning på 2.000 kr. om måneden for grundskyld og ejendomsværdiskat

Det er fx tilfældet i en salgsopstilling for en 82 m2 tre værelses lejlighed udbudt til 4.445.000 kr. i Carlsberg Byen, som Bolius har set på.

I salgsopstillingen er ejerudgiften, der er sammensat af boligskatter og bidrag til ejerforeningen, opgivet til 3.261 kr. om måneden. Heraf udgør grundskyld og ejendomsværdiskat 2.101 kr.

Men baseret på en opførelsespris på 18.000 kr. pr. m2 viser beregninger udført på Bolius’ boligskatteberegner, som du kan se og afprøve i denne artikel "Beregn selv din boligskat i 2021", at de samlede boligskatter risikerer at løbe op i 49.485 kr. i 2021. Det svarer til en ekstra skatteregning på 2.023 kr. om måneden, som der ikke er taget højde for i salgsopstillingen

Det skal dog understreges, at ekstra-regningen på 24.276 kr. årligt udgør et ”bedste skøn”, som er baseret på Skattestyrelsens kommende vurderingsprincipper for ejerlejligheder.

Tal over boligskatter fra 2021 leveret af Skattestyrelsen 

Ifølge kommunikationschef i Carlsberg Byen, Peter Krab, er salgsopstillingens skatteoplysninger hentet fra Skattestyrelsen, der baserer sine data på det aktuelle og snart forældede vurderingssystem.  

- Vi opgør de ejendomsvurderinger, der fremgår af salgsmaterialet, på baggrund af tal, vi modtager fra Skattestyrelsen, og vi gør i salgsmaterialet køberen opmærksom på, at der i tallene ikke er taget højde for boligskatteordningens konsekvenser. Hvis vi skulle foruddiskontere skatten i 2021, så er vi ude i et gætværk, og det gør vi ikke, og det er der heller ingen andre, der gør, siger han til Bolius.  

Men i givet fald ville der næppe bliver tale om et helt ukvalificeret gætværk. På Skatteministeriets hjemmeside kan både mæglere og potentielle købere læse sig frem til de forventede effekter af boligskattereformen.

Af ministeriets fakta-ark, ”Nyt boligbeskatningssystem – et overblik”  fremgår det eksempelvis, at en lejlighed vurderet til 5 millioner kr. i København står til en stigning på 19.200 kr. (2017-priser) i de samlede boligskatter i 2021.  

Hver femte udbudt lejlighed sælges som projektbolig

Går du efter en projektlejlighed i øjeblikket, er der nok at vælge imellem. Ifølge Boliga.dk er der i København, Frederiksberg og Rødovre Kommuner udbudt 644 lejligheder til indflytning i 2019 eller senere.

Set i forhold til det samlede udbud af lejligheder udgør projektboliger til indflytning i 2019 eller senere en femtedel af det samlede udbud af ejerlejligheder i de tre kommuner Udbuddet strækker sig lige fra en to-værelses lejlighed på Amager til 2,4 millioner kr. til fem værelser i Nordhavnen til 12,5 millioner kr. 

Det er især i København, at der opføres projektlejligheder.

Ekstra boligskat kan give faldende boligpriser

Helt overordnet fungerer boligmarkedet på den måde, at en stigende nettoydelse resulterer i en faldende pris på boligen. Alt andet lige vil en stigning i den månedlige nettoydelse derfor påvirke salgsprisen i 2021 i nedadgående retning. 

Imidlertid er det svært præcist at regne sig frem, hvor meget boligprisen teoretisk bør falde, når boligskatten stiger. Gennemregning af flere forskellige scenarier viser, at ganger du ændringen i den årlige ejendomsskat med mellem 20 og 22, giver det en god indikation af det forventede prisfald. Stiger ejendomsskatterne med 24.276 kr., svarer det altså til et teoretisk prisfald på 486.000 og 534.000 kr.

Vær opmærksom på, at der er tale om et estimat, og at det forventede prisfald dels kan strække sig over en periode og dels kan blive udlignet af generelle prisstigninger på boligmarkedet.  

Yderligere forklaring
Yderligere forklaring
     

Se beregnerens metode og forudsætninger - klik her

Metode

Prisændringen angiver et tilnærmet skøn over den teoretiske ændring i boligprisen, når nettoydelsen ændrer sig som følge af eksempelvis ændrede boligskatter eller højere rente.

I praksis er boligpriserne på kort sigt "klæbrige", hvorfor det typisk tager en rum tid, inden ændringer i nettoydelsen slår igennem på salgsprisen. På langt sigt er der dog en klar tendens til, at den type ændringer bliver "kapitaliseret" ind i boligpriserne. 

Forudsætninger

  • Skatteværdi af rentefradrag: 33,6 pct. Standardfinanisering med et fastforrentet to procentlån til kurs 99 og et banklån til 6 pct.
  • For enkelthedens skyld er der kalkuleret med en faktor 22, som benyttes til at beregne prisændringen. I praksis svinger faktoren omkring 20 til 22 - afhængig af sammensætningen af nettoydelsen.
  • Nye købere indregner en ændring i boligskatten således, at de vil betale præcis den samme nettoydelse før og efter en ændring i boligskatten.

En rentestigning gør ondt værre

Med en tidshorisont på tre år, vil de fleste finde det svært at spå om renten. I salgsopstillingerne fra Carlsberg Byen er den aktuelle rente lagt til grund for budgettet. 

Alene af den grund, vil købere af projektlejligheder med så lang en tidshorisont risikere at skulle betale mere om måneden end opgivet i salgsopstillingen.

Hvis renten normaliseres med en rentestigning på 2,5 procentpoint over tre år, og vi samtidig indregner den nævnte stigning i boligskatten på 24.276 kr. årligt, ser billedet for projektkøberen derfor noget blandet ud.

Nettoydelsen stiger til 25.972 kr. månedligt, hvilket svarer til en stigning på næsten 6.000 kr. Hvis vi efterfølgende antager, at en ny boligejer ikke vil betale en højere nettoydelse i 2021 end i 2018, skal prisen på lejligheden sættes ned med 27 procent svarende til et prisfald på 1,2 millioner kr. 

Sådan fungerer SKATS nye vurderingsprincipper

I pjecen ”Nye og mere retvisende ejendomsvurderinger”  fra 2016 har det daværende SKAT skitseret sine vurderingsprincipper.

Overordnet gælder det, at opgørelse af grundværdien ”bygger på den såkaldte residualværdimetode, hvor grundværdien beregnes som ejendoms-værdien fratrukket værdien af bygningen. Dermed vil værdien af en bebygget ejendom være lig grundværdien plus værdien af bygningen.”

Men det er ikke helt så enkelt med hensyn til ejerlejligheder, hvor grunden er ejet i fællesskab af en ejerforening. 

SKAT anfører i den sammenhæng, at ”Vurdering af grunden under ejerlejligheder tager ligesom for øvrige ejerboliger udgangspunkt i, hvordan grunden ”optimalt økonomisk” kan anvendes og udnyttes i forhold bebyggelsesmulighederne. Grundværdien beregnes herefter ud fra forskellen mellem den samlede ejendomsværdi for en nyopført ejendom, med den ”optimale økonomiske” bygning på, og omkostningerne til at opføre en sådan ejendom fra ny. Herefter fordeles den beregnede grundværdi ud på de enkelte lejligheder efter tinglyste fordelingstal.”