Forskellen på netto-, BBR-, og tinglyst areal

Tinglyst areal opgøres på ydersiden af ydervægge og til midten af skillevægge mod nabolejligheder.

BBR-areal opgøres som tinglyst areal plus en andel af eventuelle adgangsarealer og trappeopgang, der deles mellem alle boliger i bygningen. Kaldes også bruttoetageareal.

Nettoareal er ikke en officiel betegnelse, men dækker over den egentlige plads inde i boligen. Altså det du selv kan måle dig frem til ved at måle rummene indefra.

115 m2 nyopført ejerlejlighed beliggende tæt på København og i naturskønne omgivelser.

En fristende annonce for mange, men skuffelsen kan blive stor, hvis du køber projektboligen, før den bliver opført, og ved indflytning finder ud af, at de indvendige mål i lejligheden måske kun svarer til 95 m2.

- Ser man kun på det samlede areal, vil det også dække yder- og skillevægge og en andel af opgange og adgangsarealer. Det kan udgøre et forholdsvis stort areal, og det samlede areal stemmer derfor ikke overens med den reelle, indvendige størrelse på rummene, siger Tine Nielsen, fagekspert i Videncentret Bolius og redaktør for brevkassen Spørg Bolius.

I brevkassen har Tine Nielsen bl.a. modtaget dette spørgsmål, hvor en læser havde købt en ejerlejlighed på 101 m2 ifølge BBR, men da lejligheden blev målt op indvendigt, var den kun på 62 m2. 

Salgsopstilling må ikke vildlede

At der er forskel på det oplyste samlede areal af en projektbolig og hvor stor lejligheden er indvendig, er der som sådan ikke noget galt med. Så længe køber er bekendt med det, og at salgsmaterialet ikke er vildledende. Problemet opstår nemlig, da projektsalg vises som illustrationer og tegninger og ikke reelle fotos som ved køb af eksisterende boliger.

At materialet kan være vildledende var tilfældet bl.a. i 2014, hvor Forbrugerombudsmanden politianmeldte en ejendomsudvikler- og mægler.

- Når man køber bolig på projektstadiet, er man helt afhængig af, at boligen er beskrevet korrekt i salgsmaterialet, fordi man i sagens natur ikke kan se boligen, inden man køber, sagde forbrugerombudsmand Christina Toftegaard Nielsen dengang til Berlingske.

Den egentlige størrelse på et projektsalg

Men fra 1. marts 2020 vil stort set alle projektsalg indeholde mål, der angiver rummenes indvendige mål fra væg til væg, fx 3,0 m x 4,5 m. Det betyder, at du som køber nemmere kan se det egentlige areal i boligen – det, der reelt kan anvendes af dig. Vil du have boligens samlede indvendige areal, kan du måle antal m2 for hvert rum og lægge det sammen til et samlet areal.

Reglen er udarbejdet af Forbrugerrådet Tænk og Dansk Ejendomsmæglerforening, hvis medlemmer, der dækker 95 % af alle danske ejendomsmæglere, skal overholde reglen.

- Med de nye regler bliver størrelsen tydeligere for køber, så vi undgår, at de nyslåede boligejere bliver skuffet, første gang, de åbner døren til deres nyopførte bolig, siger Ole Hækkerup, direktør i Dansk Ejendomsmæglerforening.

Nemmere at indrette og planlægge på forhånd

Den nye regel gør – udover at give mindre usikkerhed – det nemmere for dig som køber af en projektbolig at blive klar til indflytning. De konkrete indvendige mål fra væg til væg er nemlig nødvendige, hvis du fx vil købe gulvtæpper, vide hvor stort et spisebord, der er plads til, eller vurdere, om et rum er stort nok til at blive et børneværelse.

- Vær opmærksom på, at målene kan variere med et par centimeter, så undgå at planlægge ned i så små detaljer, før boligen er færdigopført, siger Tine Nielsen.

Samlet størrelse af projektsalg kan stadig snyde

Fremover vil det kun være tilladt at oplyse om rummenes indvendige mål på plantegningerne til projektsalg. Andre arealangivelser, som fx et rums samlede areal eller areal ift. BBR må ikke oplyses på plantegningen. Til gengæld bliver de mål fortsat brugt i salgsopstillingen.

Og derfor skal du som køber være opmærksom på både det samlede areal og rummenes konkrete mål.

- Husk at kigge på begge tal, hvis du vil have klarhed over boligens størrelse. Det samlede areal er det, du betaler skatter og afgifter af, mens de indvendige mål er dem, du reelt kan bruge, siger Tine Nielsen.

Det faktiske areal i en lejlighed

De nye regler om indvendige mål gør sig gældende for en andels-, ejer- eller lejelejlighed.

I en standard lejekontrakt eller salgsopstilling oplyses bruttoetagearealet, der dækker over lejlighedens samlede areal inklusive vægge og andele af eventuelle adgangsarealer og trapper. Ofte vil der dog være angivet indvendige mål på plantegningerne. Og forskellen fra et projektsalg er, at du ved allerede opførte boliger jo kan se, hvor store rummene og hele boligen er.

Det betyder, at ydervægge tælles med samt ind til midten af skillevægge ind mod naboer. Derudover fordeles fællesarealer som indgangsområde og trappe ud blandt alle lejlighederne. Dermed vil arealet i lejekontrakten eller salgsopstillingen altid være større end det reelle areal, du kan anvende.

Overvejer du at leje eller købe en lejlighed, kan du med fordel besigtige den først og selv måle de indvendige mål, hvis ikke disse er angivet i lejekontrakten eller leje- og salgsopstillingen.

LÆS OGSÅ: Bruttoetageareal